Người Mỹ đang rời các thị trường thuê nhà đắt đỏ: Tín hiệu sớm cho doanh số bán nhà trong tương lai

Thị trường bất động sản Mỹ đang xuất hiện một xu hướng đáng chú ý: khi giá thuê nhà tại nhiều khu vực bắt đầu tăng trở lại, người thuê ngày càng có xu hướng tìm kiếm những thị trường có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Theo một báo cáo mới của Zillow, sự thay đổi trong hành vi tìm kiếm nhà cho thuê có thể trở thành một chỉ báo quan trọng đối với thị trường nhà ở Mỹ trong những năm tới.

Các thành phố như Buffalo, New York; Chicago và Houston đang chứng kiến mức tăng mạnh về số lượt tìm kiếm nhà ở từ người dùng bên ngoài khu vực đô thị. Xếp sau là New Orleans và Dallas.

Điều đáng chú ý là nhu cầu thuê nhà thường xuất hiện trước nhu cầu mua nhà. Người lao động, gia đình hoặc người mới chuyển đến một thành phố thường tìm nhà thuê trước để đánh giá chi phí sinh hoạt, việc làm, môi trường sống và khả năng thích nghi.

Nếu xu hướng này tiếp tục, những thị trường đang thu hút lượng lớn người thuê từ nơi khác có thể trở thành nguồn khách hàng tiềm năng cho thị trường mua bán nhà trong tương lai.

Giá nhà cao khiến nhiều người Mỹ tiếp tục đứng ngoài thị trường mua nhà

Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất thúc đẩy sự thay đổi trong hành vi của người thuê là khả năng chi trả.

Giá nhà tại Mỹ vẫn ở mức cao, khiến không ít người có nhu cầu ở thực chưa thể chuyển từ thuê sang mua.

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR), giá trung bình của một căn nhà hiện có được bán trong tháng 7 đạt khoảng 434.100 USD trên toàn quốc.

Đối với nhiều hộ gia đình, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu, mức giá này tạo ra rào cản đáng kể.

Ngoài giá mua, người mua còn phải đối mặt với lãi suất thế chấp, tiền đặt cọc, thuế bất động sản, bảo hiểm và các chi phí bảo trì. Vì vậy, dù có nhu cầu sở hữu nhà, một bộ phận người dân vẫn lựa chọn tiếp tục thuê.

Trong bối cảnh đó, việc chuyển đến một thị trường có giá thuê thấp hơn trở thành một lựa chọn thực tế.

Thay vì cố gắng duy trì cuộc sống tại một thành phố có chi phí nhà ở quá cao, người thuê có thể tìm kiếm những nơi có mức giá hợp lý hơn nhưng vẫn đáp ứng nhu cầu việc làm, thu nhập và chất lượng cuộc sống.

Buffalo, Chicago và Houston nổi lên trong xu hướng tìm kiếm nhà từ bên ngoài

Dữ liệu từ Zillow cho thấy Buffalo, Chicago và Houston đang là những thị trường chứng kiến mức tăng mạnh nhất về lượt tìm kiếm nhà ở từ bên ngoài thành phố.

Tiếp theo là New Orleans và Dallas.

Điều này có thể phản ánh một sự thay đổi trong dòng di chuyển dân cư tại Mỹ.

Nếu một thành phố có tỷ lệ lớn người tìm nhà đến từ bên ngoài khu vực, điều đó cho thấy nguồn cầu mới đang hình thành. Người thuê có thể đang cân nhắc chuyển đến thành phố để tìm việc, giảm chi phí sinh hoạt hoặc tìm kiếm môi trường sống phù hợp hơn.

Mischa Fisher, nhà kinh tế trưởng của Zillow, cho rằng thuê nhà thường là bước đầu tiên để một người trải nghiệm một cộng đồng mới trước khi quyết định gắn bó lâu dài.

Theo ông, khi tỷ lệ tìm kiếm nhà cho thuê từ bên ngoài khu vực đô thị tăng lên, đó có thể là dấu hiệu cho thấy một nguồn cung cư dân mới đang hình thành.

Sự gia tăng mạnh lượt tìm kiếm từ bên ngoài tại Buffalo và Chicago vì vậy có thể là tín hiệu về một làn sóng người mới đến trong thời gian tới.

Nhu cầu thuê nhà có thể là chỉ báo sớm cho doanh số bán nhà

Một điểm quan trọng đối với thị trường bất động sản là người thuê nhà hôm nay có thể trở thành người mua nhà ngày mai.

Quá trình này thường diễn ra theo nhiều bước.

Một người có thể bắt đầu bằng việc tìm kiếm thông tin về thành phố. Sau đó, họ thuê một căn hộ để trải nghiệm môi trường sống. Nếu công việc ổn định, thu nhập tăng và khả năng tài chính cho phép, họ có thể bắt đầu tìm kiếm một căn nhà để mua.

Vì vậy, sự gia tăng mạnh nhu cầu thuê nhà từ người ngoài khu vực có thể tạo ra một nguồn khách hàng tiềm năng cho thị trường mua bán trong tương lai.

Tất nhiên, điều này không có nghĩa cứ nơi nào lượng tìm kiếm nhà thuê tăng thì giá nhà chắc chắn tăng.

Khả năng chuyển từ thuê sang mua còn phụ thuộc vào giá nhà, lãi suất vay, thu nhập hộ gia đình, nguồn cung nhà ở và tình hình việc làm.

Tuy nhiên, dòng người di chuyển là một trong những yếu tố đáng theo dõi khi đánh giá triển vọng dài hạn của một thị trường.

Những thành phố có dòng người nhập cư lớn đang thay đổi

Zillow cũng ghi nhận một xu hướng đáng chú ý tại những thị trường từng thu hút lượng lớn người di chuyển đến trong những năm qua.

Các thành phố như Salt Lake City, Raleigh, Hartford và Nashville đang có lượng tìm kiếm nhà từ bên ngoài khu vực vượt qua số lượt tìm kiếm từ người dùng trong khu vực.

Điều này cho thấy sức hút của các thành phố này vẫn có thể đang duy trì, dù xu hướng di cư hậu đại dịch đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn trước.

Người dân không chỉ quan tâm đến nơi có việc làm mà còn cân nhắc khả năng chi trả.

Một thành phố có mức lương cao nhưng giá nhà và tiền thuê quá đắt chưa chắc hấp dẫn bằng một thị trường có thu nhập vừa phải nhưng chi phí nhà ở thấp hơn.

Đây là lý do khả năng chi trả tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc định hình bản đồ di chuyển dân cư tại Mỹ.

Giá thuê nhà Mỹ bắt đầu tăng trở lại

Sau vài năm giá thuê có xu hướng giảm nhẹ tại nhiều thị trường nhờ nguồn cung nhà cho thuê tăng, thị trường hiện bắt đầu xuất hiện dấu hiệu thay đổi.

Theo Apartment List, giá thuê trong tháng 8 đã tăng so với tháng trước lần đầu tiên sau khoảng bốn năm.

Mặc dù giá thuê vẫn thấp hơn một chút so với tháng 8/2025, diễn biến tăng theo tháng có thể cho thấy thị trường cho thuê đang bước vào một giai đoạn mới.

Khi nguồn cung căn hộ mới hấp thụ dần và nhu cầu thuê tăng tại những khu vực có dòng người di chuyển đến, giá thuê có thể chịu thêm áp lực.

Điều này có thể tạo ra hai tác động trái chiều.

Một mặt, giá thuê tăng khiến người thuê tại các thành phố đắt đỏ tiếp tục tìm kiếm những nơi có chi phí thấp hơn.

Mặt khác, tại những thành phố đang thu hút dân cư, nhu cầu thuê tăng có thể thúc đẩy hoạt động xây dựng nhà ở và tạo ra thị trường bất động sản sôi động hơn.

New York là trường hợp đặc biệt

Phần lớn lượt tìm kiếm nhà thuê từ bên ngoài khu vực đô thị trên Zillow đến từ các bang lân cận. Tuy nhiên, New York City lại là một ngoại lệ đáng chú ý.

Người thuê nhà tại New York vẫn tiếp tục tìm kiếm căn hộ tại khu vực Sunbelt, đặc biệt ở Raleigh và các thành phố thuộc Florida như Miami, Orlando và Tampa.

Điều này phản ánh rõ bài toán chi phí.

New York là một trong những thị trường nhà ở đắt đỏ của Mỹ. Khi chi phí thuê nhà chiếm tỷ trọng lớn trong thu nhập, người dân có thể cân nhắc chuyển đến những nơi có giá nhà và chi phí sinh hoạt thấp hơn.

Mischa Fisher cho rằng khi dòng người di chuyển từ các khu vực khác vào một thị trường nhỏ hơn, nguyên nhân thường liên quan đến giá cả và khả năng nhận được nhiều giá trị hơn với cùng một khoản tiền.

Ngược lại, khi dòng người di chuyển vào một thành phố lớn, yếu tố thúc đẩy thường có thể là sức hút về việc làm và các cơ hội kinh tế.

Sunbelt vẫn giữ sức hút sau làn sóng di cư hậu đại dịch

Trong và sau đại dịch COVID-19, nhiều người Mỹ đã chuyển từ các thành phố lớn ở bờ Đông và bờ Tây sang miền Nam.

Xu hướng này từng tạo ra sự thay đổi đáng kể trên thị trường bất động sản Mỹ.

Dù làn sóng di cư mạnh nhất đã qua, các thành phố thuộc Sunbelt vẫn có một lợi thế quan trọng: khả năng chi trả tương đối tốt hơn so với nhiều thị trường ven biển.

Đây là lý do dòng người vẫn tiếp tục hướng về khu vực này.

Người dân không chỉ tìm kiếm nhà rẻ hơn mà còn cân nhắc chất lượng cuộc sống, khí hậu, cơ hội việc làm, thu nhập và tốc độ phát triển kinh tế địa phương.

Nói cách khác, quyết định chuyển nhà ngày càng là sự kết hợp giữa lifestyle và affordability – lối sống và khả năng chi trả.

Miền Nam Mỹ tiếp tục thống trị bảng xếp hạng thành phố tốt cho người thuê

Một dữ liệu khác củng cố xu hướng trên đến từ RentCafe.

Theo bảng xếp hạng “Những thành phố tốt nhất cho người thuê nhà”, có tới 37 trong số 50 thành phố hàng đầu nằm ở miền Nam nước Mỹ.

Ba thành phố đứng đầu gồm:

1. McKinney, Texas
2. Huntsville, Alabama
3. Austin, Texas

Bảng xếp hạng xem xét nhiều yếu tố, bao gồm chi phí sinh hoạt, tốc độ tăng thu nhập của người thuê và tăng trưởng việc làm.

Điều này cho thấy một thành phố hấp dẫn người thuê không nhất thiết phải là nơi có giá thuê thấp nhất.

Một thị trường có thể trở nên hấp dẫn nếu người dân vừa có khả năng tiếp cận nhà ở, vừa có cơ hội tăng thu nhập và tìm được việc làm tốt.

Đây cũng là yếu tố có thể quyết định khả năng chuyển đổi từ người thuê sang người mua nhà trong tương lai.

Điều gì có thể xảy ra với doanh số bán nhà trong tương lai?

Nếu dòng người tiếp tục di chuyển vào những thị trường có giá nhà và giá thuê tương đối phải chăng, thị trường mua bán nhà tại những khu vực này có thể được hưởng lợi trong trung và dài hạn.

Ban đầu, nhu cầu có thể tập trung vào nhà thuê.

Sau đó, khi người dân ổn định công việc và tích lũy tài chính, một bộ phận có thể chuyển sang mua nhà.

Điều này tạo ra chuỗi tác động:

Dòng người mới → nhu cầu thuê tăng → thị trường lao động mở rộng → cư dân ổn định → nhu cầu mua nhà tăng.

Tuy nhiên, để kịch bản này xảy ra, thị trường cần đáp ứng được nguồn cung nhà ở.

Nếu nguồn cung không theo kịp tốc độ tăng dân số, giá thuê và giá nhà có thể tăng nhanh, từ đó làm suy giảm lợi thế về khả năng chi trả.

Do đó, khả năng xây dựng nhà ở mới sẽ là một trong những yếu tố quyết định liệu các thành phố đang thu hút dân cư có thể duy trì lợi thế trong dài hạn hay không.

Người mua nhà cần theo dõi những tín hiệu nào?

Đối với người quan tâm đến bất động sản Mỹ, không nên chỉ nhìn vào giá nhà hiện tại.

Một số chỉ báo đáng theo dõi gồm:

• Lượng tìm kiếm nhà thuê từ người ngoài khu vực.
• Tốc độ tăng giá thuê theo tháng và theo năm.
• Dòng người di cư giữa các bang.
• Tăng trưởng việc làm.
• Thu nhập của người thuê.
• Giá nhà trung bình.
• Lãi suất thế chấp.
• Nguồn cung nhà ở mới.
• Tỷ lệ người thuê chuyển sang mua nhà.

Trong đó, sự kết hợp giữa dòng người + việc làm + khả năng chi trả có thể mang lại góc nhìn đáng tin cậy hơn việc chỉ nhìn vào giá bất động sản.

Thị trường nhà ở Mỹ đang bước vào một giai đoạn mà khả năng chi trả và dòng người di chuyển có thể quan trọng không kém giá nhà.

Khi giá thuê tại nhiều thị trường bắt đầu tăng trở lại, người thuê đang tìm kiếm những nơi có giá cả hợp lý hơn. Buffalo, Chicago, Houston, New Orleans và Dallas là những thị trường đang nổi lên trong dữ liệu tìm kiếm nhà từ bên ngoài khu vực.

Trong khi đó, các thành phố thuộc Sunbelt vẫn duy trì sức hút nhờ sự kết hợp giữa chi phí tương đối dễ chịu, cơ hội việc làm và chất lượng cuộc sống.

Đáng chú ý, nhu cầu thuê nhà có thể là tín hiệu sớm cho nhu cầu mua nhà trong tương lai. Nếu người dân chuyển đến một thành phố, ổn định công việc và cải thiện thu nhập, họ có thể trở thành nhóm người mua nhà tiềm năng trong những năm tiếp theo.

Tuy nhiên, triển vọng này vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là lãi suất thế chấp, giá nhà, thu nhập, nguồn cung và khả năng chi trả.

Vì vậy, thay vì chỉ theo dõi giá bất động sản, nhà đầu tư và người mua nhà nên quan sát cả dòng người, thị trường cho thuê và sức khỏe kinh tế địa phương. Đây có thể là những tín hiệu quan trọng để nhận diện các thị trường bất động sản Mỹ có tiềm năng trong tương lai.

Câu hỏi về xu hướng nhu cầu thuê nhà tại Mỹ trong năm 2026

Vì sao người Mỹ đang tìm thuê nhà ở những thị trường khác?

Giá thuê và giá nhà tại nhiều khu vực tăng cao khiến người thuê tìm kiếm những thành phố có khả năng chi trả tốt hơn. Ngoài yếu tố giá, việc làm và chất lượng cuộc sống cũng đóng vai trò quan trọng.

Thành phố nào đang có lượng tìm kiếm nhà từ bên ngoài tăng mạnh?

Theo dữ liệu được đề cập trong báo cáo Zillow, Buffalo, Chicago và Houston đứng đầu, tiếp theo là New Orleans và Dallas.

Nhu cầu thuê nhà có dự báo được doanh số bán nhà không?

Nhu cầu thuê có thể là một chỉ báo sớm, bởi nhiều người chuyển đến một cộng đồng thường thuê nhà trước khi quyết định mua. Tuy nhiên, không thể xem đây là yếu tố duy nhất quyết định doanh số bán nhà.

Vì sao người dân New York tìm nhà tại Sunbelt?

Chi phí nhà ở là một yếu tố quan trọng. Người thuê tại những thị trường đắt đỏ có thể tìm kiếm các thành phố Sunbelt để có mức chi phí phù hợp hơn, đồng thời vẫn tiếp cận việc làm và các tiện ích đô thị.

Những thành phố nào được đánh giá tốt cho người thuê?

Theo bảng xếp hạng RentCafe được đề cập trong nội dung, McKinney, Texas; Huntsville, Alabama và Austin, Texas nằm trong ba vị trí đầu.

Giá thuê nhà Mỹ đang tăng hay giảm?

Theo dữ liệu được dẫn lại từ Apartment List, giá thuê tháng 8 đã tăng so với tháng trước lần đầu tiên sau khoảng bốn năm, dù vẫn thấp hơn một chút so với cùng kỳ năm trước.