Người mua đang chọn chung cư: Nhà đất Hà Nội giảm giá, thanh khoản lao dốc vì tâm lý chờ đợi

Thị trường bất động sản Hà Nội từ đầu năm 2026 đang chứng kiến một diễn biến đáng chú ý: giá và thanh khoản của nhiều phân khúc nhà đất, đất nền, biệt thự và liền kề cùng đi xuống, trong khi nhu cầu tìm kiếm chung cư lại tăng mạnh.

Trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng, nguồn cung bất động sản dồi dào và Hà Nội đẩy mạnh công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng, người mua có xu hướng thận trọng hơn. Thay vì chạy theo đất nền hoặc nhà riêng với kỳ vọng tăng giá nhanh, một bộ phận người mua đang chuyển sang lựa chọn căn hộ chung cư như một phương án có mức độ rủi ro thấp hơn.

Bất động sản Hà Nội trầm lắng, giá nhiều phân khúc giảm

Từ đầu năm 2026 đến nay, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại rõ rệt. Theo đánh giá từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, một trong những nguyên nhân quan trọng là lãi suất cho vay ngân hàng tăng, khiến chi phí sử dụng vốn của cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư tăng lên.

Bên cạnh đó, nguồn cung bất động sản ngày càng dồi dào cũng tạo thêm áp lực lên thị trường thứ cấp. Riêng tại Hà Nội, những thông tin liên quan đến Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm cùng việc đẩy mạnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng cho hơn 1.400 dự án khiến nhiều người mua có tâm lý chờ đợi.

Khảo sát của MarketTimes trên nền tảng Batdongsan.com.vn cho thấy, giá chung cư thứ cấp tại khu vực ngoài vành đai 3 đã giảm khoảng trên dưới 15% so với cuối năm 2025 và đầu năm 2026.

Trong khi đó, giá đất nền thổ cư và phân khúc biệt thự, liền kề cũng giảm, tùy khu vực, khoảng 5-20%.

Diễn biến này cho thấy thị trường không còn duy trì trạng thái tăng giá đồng loạt như trước. Người bán phải điều chỉnh kỳ vọng, trong khi người mua có xu hướng đàm phán mạnh hơn và chỉ xuống tiền khi nhận thấy giá trị thực sự phù hợp.

Nhiều chung cư thứ cấp giảm giá mạnh

Một số dự án chung cư tại khu vực phía Tây Hà Nội đang ghi nhận mức điều chỉnh đáng kể.

Đơn cử, chung cư Florence trên phố Trần Hữu Dực, phường Từ Liêm, đang được rao bán ở mức khoảng 85 triệu đồng/m², giảm khoảng 16% so với tháng 3/2026.

Một số dự án khác trong khu vực như Vinhomes Gardennia và Iris Garden cũng ghi nhận mức điều chỉnh tương tự.

Đáng chú ý, Goldmark City trên đường Hồ Tùng Mậu được ghi nhận có mức giảm lên tới 20%.

Theo nhiều môi giới, một nguyên nhân có thể đến từ việc tỷ lệ căn hộ do giới đầu cơ nắm giữ tại dự án tương đối lớn. Trong thời gian thị trường tăng trưởng, một số nhà đầu tư mua căn hộ với kỳ vọng giá tiếp tục đi lên và giữ tài sản trên thị trường thứ cấp.

Tuy nhiên, khi thanh khoản suy giảm và chi phí vốn tăng, những người nắm giữ tài sản với mục đích đầu cơ phải đối mặt với áp lực lớn hơn. Nếu không tìm được người mua mới, việc tiếp tục nắm giữ căn hộ có thể làm phát sinh chi phí lãi vay, chi phí cơ hội và các khoản chi phí vận hành khác.

Đây cũng là lý do khiến phân khúc căn hộ thứ cấp mang tính đầu cơ có thể chịu áp lực giảm giá mạnh hơn so với những căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực.

Đất nền và nhà liền kề giảm nhưng vẫn khó bán

Không chỉ chung cư, thị trường đất thổ cư, biệt thự và liền kề tại Hà Nội và vùng ven cũng đang chịu áp lực.

Mức độ giảm giá khác nhau tùy vị trí.

Tại khu vực huyện Đông Anh cũ, có những vị trí được ghi nhận giảm khoảng 20% nhưng vẫn gần như không có giao dịch. Nguyên nhân được cho là hạ tầng và tiện ích tại một số khu vực chưa được đồng bộ.

Trong khi đó, tại phía Tây Hà Nội như Hoài Đức, Từ Liêm và Hà Đông, mức giảm được ghi nhận ở khoảng 5-10% tùy vị trí và chất lượng tài sản.

Điều đáng chú ý là giảm giá chưa đồng nghĩa với thanh khoản được cải thiện.

Một tài sản có thể giảm 10-20% so với mức giá trước đó nhưng nếu người mua vẫn chưa cảm thấy an toàn về pháp lý, quy hoạch, hạ tầng hoặc khả năng khai thác thì giao dịch vẫn khó xảy ra.

Đây là điểm khác biệt đáng kể giữa thị trường hiện tại và những giai đoạn trước, khi chỉ cần xuất hiện thông tin về mở đường, xây cầu, nâng cấp hạ tầng hoặc thay đổi địa giới hành chính cũng có thể tạo ra làn sóng đầu cơ.

Thanh khoản đất thổ cư Hà Nội giảm mạnh

Theo báo cáo của One Mount Group, trong quý II/2026, thị trường thổ cư Hà Nội ghi nhận khoảng 4.700 giao dịch, giảm 23% theo quý và giảm tới 64% so với cùng kỳ năm trước.

Mức giảm giao dịch diễn ra ở nhiều khu vực.

Tại phường Bồ Đề, giao dịch giảm khoảng 76%; phường Việt Hưng giảm 68%; các phường, xã khu vực phía Tây giảm khoảng 70%, trong khi khu vực trung tâm giảm khoảng 60%.

Phần lớn tỷ trọng giao dịch tập trung tại khu vực phía Bắc, trong đó có các xã Thư Lâm, Phúc Thịnh, Đông Anh và Thiên Lộc.

Theo One Mount Group, diễn biến này phản ánh rõ tâm lý thận trọng và chờ đợi của người mua trong bối cảnh Hà Nội vừa công bố Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm và đang đẩy mạnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng.

Khi thông tin quy hoạch chưa được người dân nắm bắt đầy đủ đến từng khu vực, thửa đất, một bộ phận khách hàng có xu hướng trì hoãn quyết định mua để giảm rủi ro.

Người mua nhà riêng giảm, người tìm chung cư tăng

Một trong những tín hiệu đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay nằm ở hành vi tìm kiếm của người mua.

Theo dữ liệu khảo sát của Batdongsan.com.vn, tỷ trọng lượt tìm kiếm chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026.

Ngược lại, tỷ trọng quan tâm đối với nhà riêng giảm mạnh từ 26% xuống còn 17%.

Sự thay đổi này phản ánh một phần sự dịch chuyển trong khẩu vị của người mua.

Trong khi đất nền và nhà riêng có thể mang lại tiềm năng tăng giá lớn nếu lựa chọn đúng vị trí, người mua phải đối mặt với nhiều yếu tố khó dự đoán hơn như quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và khả năng thanh khoản.

Chung cư, đặc biệt là những dự án đã hoàn thiện, có cư dân sinh sống, tiện ích đầy đủ và pháp lý rõ ràng, lại có lợi thế là người mua có thể đánh giá tương đối trực tiếp giá trị sử dụng.

Đối với người mua ở thực, yếu tố này ngày càng quan trọng.

Tâm lý “lướt sóng” nhà đất đang thay đổi

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng trước đây, xu hướng mua nhà đất thổ cư để “lướt sóng” theo thông tin hạ tầng khá phổ biến.

Mỗi khi thành phố xuất hiện thông tin mở đường, xây cầu hoặc nâng cấp đơn vị hành chính, một bộ phận nhà đầu tư nhanh chóng tìm mua đất với kỳ vọng giá sẽ tăng trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, thị trường đang thay đổi.

Khi cơ sở dữ liệu đất đai và quy hoạch ngày càng minh bạch hơn, đồng thời tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai các dự án hạ tầng được đẩy nhanh, tâm lý mua nhanh, bán nhanh đang giảm.

Người mua buộc phải tính toán kỹ hơn về mục tiêu đầu tư, khả năng khai thác và tiềm năng dài hạn của tài sản, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Đây có thể là một sự thay đổi quan trọng đối với thị trường bất động sản Hà Nội.

Mặt bằng giá nhà đất quá cao khiến người mua ở thực khó tiếp cận

Đại diện One Mount Group cũng cho rằng bên cạnh tâm lý e ngại trước những thông tin về quy hoạch và giải phóng mặt bằng, giá nhà đất thổ cư đã được neo ở mức cao trong nhiều năm.

Điều này khiến phân khúc nhà đất trở nên kém hấp dẫn hơn đối với một bộ phận nhà đầu tư.

Đối với người mua ở thực, vấn đề còn rõ ràng hơn. Khi giá một căn nhà riêng hoặc một mảnh đất ở vị trí tốt vượt quá khả năng tài chính, người mua có thể phải sử dụng đòn bẩy lớn. Trong bối cảnh lãi suất vay tăng, áp lực trả nợ hàng tháng trở thành một yếu tố cần cân nhắc.

Chung cư vì vậy trở thành lựa chọn thực tế hơn đối với một số nhóm khách hàng, đặc biệt là những người mua để ở và ưu tiên khả năng tiếp cận tài chính.

Vì sao người mua đang ưu tiên chung cư?

Theo ông Nguyễn Anh Đức, Công ty Bất động sản ABLand, giá chung cư giảm mạnh chủ yếu ở phân khúc đầu cơ, tức hàng thứ cấp.

Trong khi đó, nhà đất có xu hướng giảm tại những nơi hạ tầng chưa hoàn thiện, tiện ích chưa đồng bộ hoặc người dân lo ngại ảnh hưởng bởi quy hoạch.

Tâm lý chuộng sở hữu đất của người Việt vẫn rất mạnh và khó thay đổi trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, khẩu vị đầu tư có thể thay đổi theo từng giai đoạn của thị trường.

Khi Đề án quy hoạch với tầm nhìn 100 năm được công bố chi tiết ở các tỷ lệ 1/2.000 và 1/5.000, những khu vực được xác định giữ nguyên hiện trạng có thể được đánh giá lại về giá trị.

Nhưng ở thời điểm hiện tại, khi còn nhiều thông tin quy hoạch cần làm rõ, chung cư đang được một bộ phận người mua xem là phương án an toàn và ít rủi ro hơn.

Người mua nên lựa chọn chung cư hay đất nền?

Không có câu trả lời chung cho tất cả người mua.

Nếu mục tiêu là ở thực, người mua có thể ưu tiên những căn hộ đã hoàn thiện, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng giao thông thuận tiện và cộng đồng cư dân ổn định.

Nếu mục tiêu là đầu tư dài hạn, đất nền vẫn có thể là một lựa chọn đáng cân nhắc, nhưng cần kiểm tra kỹ quy hoạch, pháp lý, khả năng kết nối hạ tầng và nhu cầu thực tế tại khu vực.

Điểm quan trọng nhất trong giai đoạn hiện nay là không nên chỉ nhìn vào mức giá giảm. Một tài sản giảm 20% nhưng không có thanh khoản hoặc nằm tại khu vực có nhiều bất định về quy hoạch chưa chắc đã tốt hơn một tài sản giảm ít nhưng có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế.

Thị trường đang chuyển từ đầu cơ sang lựa chọn giá trị thực

Những diễn biến trong nửa đầu năm 2026 cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn mà thanh khoản và giá trị sử dụng được đặt lên cao hơn kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Nhà đất thổ cư, đất nền và biệt thự, liền kề đang chịu áp lực từ mặt bằng giá cao, lãi suất và tâm lý thận trọng trước các thông tin quy hoạch.

Trong khi đó, lượng tìm kiếm chung cư tăng mạnh cho thấy người mua đang tìm kiếm những sản phẩm dễ đánh giá hơn về giá trị sử dụng, pháp lý và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Điều này không có nghĩa chung cư sẽ thay thế hoàn toàn đất nền hay nhà riêng. Thay vào đó, thị trường đang phân hóa rõ hơn. Những tài sản có pháp lý tốt, vị trí phù hợp, hạ tầng hoàn thiện và giá bán hợp lý vẫn có thể duy trì sức hút.

Ngược lại, những tài sản phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá, thông tin quy hoạch hoặc dòng tiền đầu cơ sẽ phải đối mặt với áp lực lớn hơn.

Trong bối cảnh đó, người mua đang có nhiều lợi thế hơn trong đàm phán, nhưng cũng cần thận trọng hơn trước khi xuống tiền. Một mức giá thấp không đồng nghĩa với một khoản đầu tư tốt; giá trị thực, khả năng sử dụng và thanh khoản dài hạn mới là những yếu tố cần được đặt lên hàng đầu.

Những câu hỏi về xu hướng thị trường nhà đất 2026

1. Giá chung cư Hà Nội năm 2026 có đang giảm không?

Theo nội dung khảo sát được nêu, giá chung cư thứ cấp tại một số khu vực ngoài vành đai 3 đã giảm khoảng trên dưới 15% so với cuối năm 2025 và đầu năm 2026. Tuy nhiên, mức giảm thực tế khác nhau tùy dự án, vị trí và tình trạng căn hộ.

2. Vì sao đất nền giảm giá nhưng vẫn khó bán?

Nguyên nhân không chỉ nằm ở giá. Người mua còn quan tâm đến pháp lý, quy hoạch, hạ tầng, tiện ích và khả năng khai thác tài sản. Tại những khu vực chưa đồng bộ về hạ tầng hoặc còn nhiều yếu tố quy hoạch cần làm rõ, thanh khoản có thể vẫn thấp dù giá đã giảm.

3. Có phải người Việt không còn thích mua đất?

Không. Tâm lý chuộng sở hữu đất vẫn tồn tại. Tuy nhiên, trong từng giai đoạn của thị trường, người mua có thể thay đổi chiến lược. Khi rủi ro quy hoạch và thanh khoản được đặt lên hàng đầu, chung cư có thể trở thành lựa chọn phù hợp hơn với một bộ phận người mua.

4. Người mua nhà ở thực có nên quan tâm chung cư lúc này?

Có thể cân nhắc, nhưng cần đánh giá từng dự án. Các yếu tố quan trọng gồm giá bán thực tế, pháp lý, chất lượng công trình, phí quản lý, vị trí, kết nối giao thông, tiện ích và khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng lâu dài.

5. Nhà đất giảm giá có phải cơ hội đầu tư?

Giá giảm có thể tạo ra cơ hội, nhưng không phải bất kỳ tài sản giảm giá nào cũng đáng mua. Nhà đầu tư cần phân biệt giữa giảm giá do thị trường điều chỉnh và giảm giá vì tài sản có vấn đề về vị trí, pháp lý, quy hoạch hoặc thanh khoản.