Nghị quyết 21-NQ/TW: Đất bỏ hoang có thể chịu thuế cao hơn, siết đầu cơ và găm giữ đất

Nghị quyết 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng vừa được ban hành đang thu hút sự quan tâm lớn của thị trường bất động sản khi đặt ra yêu cầu nghiên cứu các chính sách tài chính, thuế theo lộ trình phù hợp nhằm sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả hơn.

Một trong những vấn đề được nhấn mạnh là tình trạng đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng, đầu cơ và găm giữ đất. Đây được xem là những yếu tố có thể làm méo mó quan hệ cung – cầu, đẩy giá đất và giá nhà vượt xa nhu cầu ở thực cũng như khả năng chi trả của người dân.

Theo định hướng tại Nghị quyết, chính sách cần được thiết kế để việc găm giữ đất nhưng không đưa vào sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích thu được từ hoạt động đầu cơ.

Đồng thời, cơ quan chức năng được yêu cầu nghiên cứu chính sách điều tiết đối với phần địa tô chênh lệch trong kinh doanh bất động sản, cũng như áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng.

Mục tiêu cuối cùng là hạn chế đầu cơ, chống lãng phí nguồn lực đất đai và từng bước làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Đây được đánh giá là một định hướng có thể tạo ra tác động đáng kể tới hành vi của các chủ thể đang nắm giữ quỹ đất lớn nhưng chưa triển khai dự án hoặc chưa đưa đất vào khai thác.

Vì sao đất bỏ hoang trở thành vấn đề cần giải quyết?

Đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn. Khi một khu đất được đưa vào sử dụng đúng mục đích, nó có thể tạo ra giá trị thông qua sản xuất, nhà ở, thương mại, dịch vụ hoặc các hoạt động kinh tế khác.

Ngược lại, nếu đất bị bỏ hoang trong thời gian dài, nguồn lực xã hội bị “đóng băng”.

Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, việc một số chủ thể sở hữu hoặc kiểm soát quỹ đất nhưng trì hoãn triển khai có thể tạo ra sự khan hiếm giả tạo trên thị trường.

Trong khi đó, người có nhu cầu thực vẫn phải đối mặt với giá nhà và giá đất cao.

Đây chính là lý do Nghị quyết 21-NQ/TW đặt vấn đề nghiên cứu chính sách tài chính và thuế để khiến hành vi găm giữ đất không sử dụng trở nên kém hấp dẫn hơn.

Nếu chi phí nắm giữ đất tăng theo thời gian, chủ sở hữu sẽ phải cân nhắc giữa hai lựa chọn: đưa đất vào khai thác hoặc tiếp tục chịu chi phí tài chính ngày càng lớn.

Về lý thuyết, cơ chế này có thể tạo thêm động lực để nguồn cung đất đai được đưa ra thị trường.

PGS.TS Trần Kim Chung: Cần phân biệt nguyên nhân đất bỏ hoang

Trao đổi về vấn đề này, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng khi bàn về các nghị quyết liên quan tới đất đai, cần nhắc tới Nghị quyết 18.

Theo ông, Nghị quyết 18 đã đưa ra những định hướng quan trọng đối với thị trường bất động sản, trong đó tính thị trường của đất đai được đặt ra khá rõ.

Sau một thời gian triển khai, trong bối cảnh phát triển mới và đặc biệt là quá trình chuyển đổi số, dữ liệu ngày càng trở thành một loại tài nguyên quan trọng. Những định hướng mới tiếp tục kế thừa tinh thần của Nghị quyết 18 nhưng đồng thời bổ sung nhiều nội dung nhằm phù hợp với thực tế.

Một trong những điểm đáng chú ý là xử lý tình trạng đất bỏ hoang, trong đó công cụ thuế được đặt ra như một giải pháp để tác động trực tiếp tới hành vi của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo PGS.TS Trần Kim Chung, không thể áp dụng một công cụ duy nhất cho tất cả trường hợp đất chậm đưa vào sử dụng.

Cần trước hết xác định vì sao đất bị bỏ hoang.

Trường hợp thứ nhất: Vướng mắc từ phía chủ đầu tư

Nếu đất đã đủ điều kiện triển khai nhưng chủ đầu tư cố tình trì hoãn, chậm thực hiện hoặc giữ đất để chờ giá tăng, công cụ thuế có thể phát huy tác dụng.

Khi chi phí nắm giữ đất tăng lên, doanh nghiệp sẽ có thêm động lực để đưa dự án vào triển khai, thay vì tiếp tục chờ đợi.

Trong trường hợp này, thuế có thể đóng vai trò như một công cụ điều chỉnh hành vi kinh tế.

Trường hợp thứ hai: Vướng mắc do thể chế và thủ tục

Ngược lại, không phải mọi khu đất bỏ hoang đều xuất phát từ ý muốn của chủ đầu tư.

Có những dự án bị đình trệ do vấn đề pháp lý, quy hoạch, thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng hoặc các quy định liên quan chưa được tháo gỡ.

Nếu áp dụng thuế cao trong khi doanh nghiệp không thể triển khai vì nguyên nhân khách quan, chính sách có thể tạo thêm gánh nặng mà không giải quyết được gốc rễ vấn đề.

Do đó, theo quan điểm của PGS.TS Trần Kim Chung, cần rà soát, phân loại và đánh giá chính xác nguyên nhân trước khi đưa ra giải pháp.

Nếu vướng mắc nằm ở thể chế, cần xử lý về thể chế. Nếu vướng mắc nằm ở thủ tục, cần tập trung tháo gỡ thủ tục.

Chỉ khi phần trách nhiệm thuộc về chủ thể sử dụng đất thì công cụ kinh tế, trong đó có thuế, mới thực sự phát huy hiệu quả.

Dữ liệu đất đai trở thành nền tảng để đánh thuế

Một trong những vấn đề quan trọng nhất khi triển khai chính sách thuế đối với đất bỏ hoang là dữ liệu.

Muốn đánh thuế chính xác, cơ quan quản lý phải xác định được chính xác từng thửa đất, người sử dụng đất, quyền sử dụng đất, tình trạng pháp lý và thời gian đất được đưa vào sử dụng.

Nói cách khác, mỗi thửa đất cần có một “danh tính” rõ ràng.

PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng đây chính là bài toán kết hợp giữa hệ thống định danh và dữ liệu đất đai.

Thửa đất phải xác định được quyền sử dụng, giấy chứng nhận và chủ thể có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Nếu dữ liệu không đầy đủ hoặc chưa được liên thông, việc áp dụng chính sách thuế sẽ gặp khó khăn.

Ngược lại, khi cơ sở dữ liệu đất đai được chuẩn hóa, cập nhật và kết nối với hệ thống định danh, cơ quan quản lý có thể theo dõi tốt hơn tình trạng sử dụng đất.

Đây cũng là lý do chuyển đổi số được xem là một phần quan trọng trong quá trình cải cách quản lý đất đai.

Mục tiêu dữ liệu phải hướng tới trạng thái “đúng – đủ – sạch – sống”, tức dữ liệu phải chính xác, đầy đủ, được làm sạch và liên tục cập nhật theo biến động thực tế.

Đánh thuế đất bỏ hoang có thể tác động thế nào tới thị trường?

Nếu chính sách được thiết kế và triển khai phù hợp, việc tăng chi phí đối với đất bỏ hoang có thể tạo ra một số tác động đáng chú ý.

Nguồn cung có thể được cải thiện

Khi chi phí giữ đất tăng, chủ đầu tư có thể có động lực đẩy nhanh tiến độ dự án.

Một phần quỹ đất trước đây nằm im có thể được đưa vào khai thác, phát triển nhà ở, thương mại hoặc sản xuất.

Nếu nguồn cung thực sự tăng lên, thị trường có thể giảm bớt tình trạng khan hiếm cục bộ.

Giảm động lực đầu cơ dài hạn

Một trong những mục tiêu của chính sách là khiến việc mua đất chỉ để chờ tăng giá trở nên ít hấp dẫn hơn.

Nếu nhà đầu tư phải chịu chi phí tài chính cao trong thời gian dài, bài toán lợi nhuận sẽ thay đổi.

Thay vì chỉ quan tâm tới khả năng tăng giá, người sở hữu đất sẽ phải tính tới khả năng khai thác dòng tiền hoặc đưa tài sản vào sử dụng.

Tăng hiệu quả sử dụng nguồn lực

Đất đai được đưa vào sản xuất, kinh doanh, phát triển nhà ở hoặc dịch vụ sẽ tạo ra giá trị kinh tế.

Đây là điểm quan trọng trong định hướng sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.

PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng nếu nguồn tài nguyên hữu hạn bị bỏ hoang, không được đưa vào sản xuất thì nó không tạo ra giá trị cho nền kinh tế.

Điều tiết địa tô chênh lệch: Một vấn đề đáng chú ý

Bên cạnh đất bỏ hoang, Nghị quyết 21-NQ/TW còn đặt vấn đề nghiên cứu chính sách điều tiết địa tô chênh lệch đối với phần thặng dư trong kinh doanh bất động sản.

Đây là vấn đề có tính chất phức tạp bởi giá trị bất động sản có thể tăng lên do nhiều nguyên nhân.

Một khu vực có thể tăng giá nhờ đầu tư hạ tầng giao thông. Một khu đất khác có thể tăng giá do thay đổi quy hoạch hoặc sự phát triển của khu vực xung quanh.

Khi giá trị đất tăng lên đáng kể nhờ những yếu tố liên quan tới đầu tư công, quy hoạch hoặc sự phát triển chung của xã hội, câu chuyện đặt ra là phần giá trị gia tăng đó nên được phân bổ như thế nào.

Chính sách điều tiết địa tô chênh lệch, nếu được thiết kế hợp lý, có thể hướng tới việc phân bổ lại một phần giá trị gia tăng cho xã hội.

Tuy nhiên, đây cũng là vấn đề cần nghiên cứu kỹ để tránh tạo ra những tác động ngược đối với hoạt động đầu tư và phát triển bất động sản.

Không nên đánh thuế theo cách “cào bằng”

Một trong những bài toán lớn khi triển khai chính sách thuế đất bỏ hoang là phải phân biệt giữa cố tình găm giữ và không thể đưa đất vào sử dụng vì nguyên nhân khách quan.

Nếu hai trường hợp này bị đối xử giống nhau, chính sách có thể tạo ra bất cập.

Ví dụ, một dự án đã hoàn tất các thủ tục pháp lý nhưng chủ đầu tư cố tình trì hoãn để chờ giá đất tăng có thể thuộc nhóm cần chịu tác động mạnh hơn.

Trong khi đó, một dự án đang gặp vướng mắc về giải phóng mặt bằng hoặc thủ tục hành chính mà doanh nghiệp không thể tự giải quyết thì cần có cơ chế xem xét phù hợp.

Do đó, hiệu quả của chính sách không chỉ phụ thuộc vào mức thuế cao hay thấp mà còn nằm ở cách xác định đối tượng chịu thuế, thời điểm tính thuế và các trường hợp được miễn, giảm hoặc gia hạn.

Chính sách thuế có làm giá nhà giảm?

Đây là câu hỏi được nhiều người quan tâm.

Về lý thuyết, nếu đất bỏ hoang được đưa vào sử dụng và nguồn cung bất động sản tăng lên, áp lực khan hiếm có thể giảm.

Tuy nhiên, không thể khẳng định việc đánh thuế đất bỏ hoang sẽ ngay lập tức khiến giá nhà giảm.

Giá bất động sản còn phụ thuộc vào chi phí xây dựng, giá đất, tín dụng, lãi suất, nhu cầu, quy hoạch, hạ tầng và nhiều yếu tố khác.

Tác động rõ hơn có thể nằm ở việc hạn chế đầu cơ và tăng nguồn cung thực, qua đó giúp thị trường vận hành minh bạch và cân bằng hơn trong dài hạn.

Thị trường bất động sản có thể bước vào giai đoạn đề cao giá trị sử dụng

Điểm đáng chú ý trong định hướng mới không chỉ nằm ở câu chuyện thuế.

Sâu xa hơn, đó là yêu cầu thay đổi cách thức vận hành của thị trường bất động sản: từ việc coi đất đai chủ yếu là một tài sản để tích trữ sang việc coi đất là một nguồn lực cần được đưa vào sử dụng và tạo ra giá trị.

Đối với doanh nghiệp, điều này có thể tạo áp lực phải đẩy nhanh tiến độ triển khai những dự án đủ điều kiện.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, chiến lược mua đất chỉ để chờ tăng giá trong thời gian dài có thể trở nên kém hấp dẫn nếu chi phí nắm giữ tài sản tăng lên.

Trong khi đó, những tài sản có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác thực tế, tạo dòng tiền hoặc nằm trong khu vực có nhu cầu ở thực có thể được thị trường đánh giá cao hơn.

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, việc đưa nội dung chống đầu cơ, chống hưởng chênh lệch địa tô từ việc găm giữ và bỏ hoang đất thành một giải pháp chính thức thể hiện bước tiến đáng chú ý về mặt chủ trương.

Về dài hạn, nếu được cụ thể hóa bằng một hệ thống pháp luật đồng bộ, dữ liệu đất đai minh bạch và cơ chế thuế hợp lý, chính sách này có thể góp phần giảm tình trạng đất đai bị bỏ không, thúc đẩy nguồn cung và tạo môi trường bất động sản lành mạnh hơn.

Tuy nhiên, yếu tố quyết định vẫn nằm ở cách thực thi. Chính sách cần đủ mạnh để ngăn đầu cơ nhưng đồng thời đủ linh hoạt để không tạo thêm gánh nặng cho những dự án đang gặp khó khăn khách quan.

Khi dữ liệu đất đai được chuẩn hóa, từng thửa đất được định danh rõ ràng và nghĩa vụ tài chính được xác định minh bạch, việc quản lý đất đai sẽ có cơ sở để chuyển từ phương thức quản lý thủ công sang quản trị bằng dữ liệu.

Đó có thể là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản Việt Nam tiến tới một chu kỳ phát triển minh bạch hơn, trong đó giá trị sử dụng, khả năng khai thác và hiệu quả kinh tế của đất đai ngày càng được đặt cao hơn kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn.

Những câu hỏi thường gặp về chính sách thuế đất bỏ hoang