Hơn 4.600 dự án bất động sản vướng mắc: Có nên để Nhà nước mua lại dự án đình trệ?

Thị trường bất động sản đang đứng trước một bài toán lớn: làm thế nào để đưa hàng nghìn dự án đang đình trệ trở lại hoạt động, giải phóng nguồn lực đất đai và vốn, đồng thời bổ sung nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Theo số liệu Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) dẫn từ Bộ Tài chính, đến ngày 15/9, các cơ quan chức năng đã tổng hợp 4.685 dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trên cả nước. Trong số này, phần lớn đã được phân loại và xử lý, nhưng vẫn còn một lượng dự án cần tiếp tục tháo gỡ ở các cấp khác nhau.

Đáng chú ý, đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại trong trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng đang đặt ra nhiều câu hỏi về cơ chế định giá, nguồn vốn, quyền lợi của người mua nhà và cách thức xử lý dự án sau khi tiếp nhận.

4.685 dự án bất động sản đã được rà soát

Theo số liệu được HoREA dẫn từ Bộ Tài chính, đến ngày 15/9, các cơ quan chức năng đã tổng hợp 4.685 dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trên phạm vi cả nước.

Trong đó, 3.407 dự án, tương đương 72,7%, với tổng vốn đầu tư hơn 2,5 triệu tỷ đồng, đã được phân loại, xử lý và không còn vướng mắc.

Đây là con số đáng chú ý bởi nếu những dự án này được đưa trở lại triển khai đầy đủ, một lượng lớn vốn đầu tư và nguồn lực đất đai có thể tiếp tục được đưa vào nền kinh tế.

Bên cạnh đó, khoảng 1.123 dự án, chiếm 23,97%, đã có phương án xử lý. Nhóm này cho thấy quá trình tháo gỡ vẫn đang tiếp tục và một số dự án có thể cần thêm thời gian để hoàn tất thủ tục.

Khoảng 155 dự án, tương đương 3,3%, được đề xuất xử lý ở cấp Quốc hội, Chính phủ hoặc Thủ tướng.

Như vậy, dù phần lớn số dự án đã được phân loại và xử lý, một bộ phận dự án vẫn cần các cơ chế đặc thù hoặc quyết định ở cấp cao hơn.

Đề xuất Nhà nước mua lại dự án bất động sản gây chú ý

Trong bối cảnh nhiều dự án vẫn đình trệ, tại phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9, Thủ tướng Lê Minh Hưng đề nghị báo cáo về đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng.

Ý tưởng này hướng tới việc xử lý những dự án mà chủ đầu tư hiện tại không đủ khả năng tiếp tục nhưng bản thân dự án vẫn còn giá trị và có khả năng hoàn thành.

Nếu một dự án đã hoàn tất phần lớn thủ tục, có quỹ đất phù hợp, có nhu cầu thị trường nhưng bị đình trệ do chủ đầu tư mất khả năng tài chính, việc tìm một cơ chế để chuyển dự án sang chủ thể có năng lực hơn có thể giúp hạn chế lãng phí.

Tuy nhiên, phương án Nhà nước trực tiếp mua lại dự án cũng kéo theo hàng loạt vấn đề phức tạp.

Một trong những câu hỏi đầu tiên là dự án nào thực sự cần Nhà nước mua lại?

Không phải tất cả dự án chậm triển khai đều xuất phát từ tình trạng chủ đầu tư mất khả năng tài chính.

Không phải dự án đình trệ nào cũng cần Nhà nước mua lại

Trao đổi về vấn đề này, đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho rằng cần phân biệt rõ giữa một dự án đang gặp khó khăn và một doanh nghiệp đã mất khả năng tài chính.

Một dự án có thể đình trệ vì nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có vướng mắc về pháp lý, quy hoạch, đất đai, thủ tục đầu tư hoặc các nghĩa vụ tài chính.

Trong trường hợp này, chủ đầu tư chưa chắc đã mất khả năng triển khai.

Nếu nguyên nhân chính là thủ tục hành chính hoặc vấn đề pháp lý, việc tháo gỡ điểm nghẽn có thể giúp dự án tiếp tục mà không cần Nhà nước phải bỏ ngân sách để mua lại.

Đây là điểm quan trọng trong việc thiết kế cơ chế chính sách. Nếu tất cả dự án đình trệ đều được xem xét theo cùng một cách, Nhà nước có thể phải xử lý những dự án hoàn toàn có khả năng phục hồi bằng các giải pháp đơn giản hơn.

Theo quan điểm được nêu, với những dự án vẫn có khả năng phục hồi, việc tháo gỡ pháp lý, hỗ trợ tiếp cận vốn và hoàn tất thủ tục có thể phù hợp hơn so với phương án Nhà nước mua lại.

Nếu Nhà nước mua lại, định giá dự án thế nào?

Một trong những vấn đề khó nhất của cơ chế mua lại dự án là xác định giá trị thực tế.

Giá trị một dự án bất động sản không chỉ nằm ở tiền sử dụng đất hoặc chi phí xây dựng. Nó còn phụ thuộc vào vị trí, quy hoạch, diện tích thương phẩm, khả năng phát triển, tài sản trên đất, nghĩa vụ tài chính và nhiều yếu tố thị trường khác.

Ví dụ, một khu đất tại trung tâm TPHCM có thể được doanh nghiệp mua hoặc tạo lập với giá 100 tỷ đồng tại thời điểm ban đầu. Sau nhiều năm, giá đất khu vực tăng mạnh, giá trị thị trường của dự án có thể cao hơn đáng kể.

Khi đó, nếu doanh nghiệp cho rằng giá trị hiện tại của dự án lên tới 500 tỷ đồng, cơ quan Nhà nước sẽ căn cứ vào đâu để xác định mức giá mua lại?

Đây không chỉ là vấn đề kỹ thuật mà còn liên quan trực tiếp đến quản lý ngân sách và tài sản công.

Nếu định giá quá cao, ngân sách có nguy cơ phải chi trả lớn hơn giá trị kinh tế thực tế.

Nếu định giá quá thấp, quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp và các bên liên quan có thể bị ảnh hưởng.

Do đó, nếu cơ chế mua lại được triển khai, việc định giá độc lập và minh bạch sẽ là một trong những điều kiện quan trọng.

Cần tính đến quyền lợi của người đã mua nhà

Một dự án bất động sản đình trệ có thể không chỉ liên quan đến chủ đầu tư.

Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp đã ký hợp đồng với khách hàng, huy động vốn hoặc bán sản phẩm hình thành trong tương lai.

Khi dự án được chuyển sang một chủ thể khác, câu hỏi đặt ra là quyền và nghĩa vụ của người mua nhà sẽ được xử lý như thế nào?

Chủ đầu tư mới có tiếp tục thực hiện hợp đồng cũ hay không?

Khoản tiền khách hàng đã thanh toán được xác nhận ra sao?

Các nghĩa vụ về bàn giao nhà, cấp giấy chứng nhận và bảo hành công trình thuộc về đơn vị nào?

Đây là những vấn đề cần được quy định cụ thể nếu Nhà nước tiếp nhận một dự án đang có quan hệ hợp đồng với hàng trăm hoặc hàng nghìn khách hàng.

Việc chuyển đổi chủ thể không thể chỉ dừng ở việc chuyển quyền kiểm soát dự án. Mục tiêu cuối cùng vẫn phải là đưa dự án tiếp tục triển khai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên và tạo thêm nguồn cung cho thị trường.

Nhà nước mua lại dự án phải có mục tiêu rõ ràng

Một câu hỏi khác cũng cần được giải quyết là: Sau khi mua lại, Nhà nước sẽ làm gì với dự án?

Nếu Nhà nước tiếp nhận nhưng không có phương án quản lý, nguồn vốn hoặc đơn vị đủ năng lực triển khai, tình trạng đình trệ có thể tiếp tục.

Do đó, cơ chế mua lại cần gắn với phương án xử lý cụ thể.

Có thể bao gồm việc chuyển dự án cho một chủ đầu tư khác có năng lực, tổ chức đấu giá hoặc lựa chọn nhà đầu tư theo cơ chế phù hợp với pháp luật.

Điều quan trọng là phải xác định rõ mục tiêu của việc mua lại ngay từ đầu: khôi phục dự án, hoàn thành công trình, bổ sung nguồn cung nhà ở hay xử lý một vấn đề pháp lý cụ thể.

Nếu không xác định rõ mục tiêu, việc Nhà nước mua lại có thể tạo thêm một tầng quản lý thay vì giải quyết tận gốc nguyên nhân khiến dự án đình trệ.

Nguồn gốc đất quyết định cách xử lý

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM, cho rằng phương án xử lý cũng cần căn cứ vào nguồn gốc đất của từng dự án.

Đối với dự án sử dụng đất do Nhà nước giao, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội, nếu chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện thì có thể xem xét thu hồi và xử lý theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, với dự án sử dụng quỹ đất do doanh nghiệp tự bồi thường, nhận chuyển nhượng hoặc tự tạo lập, vấn đề phức tạp hơn.

Cơ quan quản lý cần tính đến quyền sử dụng đất hợp pháp cũng như những chi phí mà doanh nghiệp đã bỏ ra trong quá trình tạo lập quỹ đất và chuẩn bị dự án.

Sự khác biệt về nguồn gốc đất vì vậy có thể dẫn tới những phương án xử lý khác nhau.

Không thể áp dụng một công thức chung cho tất cả các dự án bất động sản đang gặp khó khăn.

Cần kiểm toán và thẩm định độc lập

Ở góc độ pháp lý, luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng đề xuất mua lại cho thấy cách tiếp cận đang chuyển từ việc xử lý riêng chủ đầu tư sang xem xét toàn bộ dự án.

Một doanh nghiệp không còn khả năng thực hiện dự án không đồng nghĩa với việc dự án đã mất toàn bộ giá trị.

Nếu Nhà nước tiếp nhận, cần có quá trình kiểm toán và thẩm định độc lập để xác định nhiều yếu tố, bao gồm:

• Giá trị quyền sử dụng đất.
• Tài sản đã hình thành trên đất.
• Chi phí đầu tư mà doanh nghiệp đã thực hiện.
• Nghĩa vụ tài chính còn tồn đọng.
• Các khoản nợ liên quan đến dự án.
• Quyền lợi của khách hàng và đối tác.
• Nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước.
• Khả năng tiếp tục triển khai dự án.

Sau quá trình thẩm định, cơ quan có thẩm quyền mới có thể xác định dự án có phù hợp để tiếp nhận hay không và nếu có thì phương án xử lý tiếp theo là gì.

Tháo gỡ dự án không đồng nghĩa hợp thức hóa sai phạm

Một nguyên tắc quan trọng được đặt ra là phải phân biệt dự án gặp khó khăn nhưng có khả năng phục hồi với dự án có sai phạm cần được xử lý.

Việc tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, thủ tục hoặc nguồn vốn nhằm đưa dự án đủ điều kiện trở lại hoạt động không đồng nghĩa với việc hợp thức hóa những sai phạm đã xảy ra.

Đối với dự án có vi phạm, cần xác định rõ trách nhiệm của các bên liên quan và xử lý theo quy định.

Chỉ khi phân định rõ hai nhóm này, chính sách tháo gỡ mới có thể vừa hỗ trợ thị trường vừa bảo đảm kỷ luật quản lý đất đai, đầu tư và tài chính.

Đây cũng là yếu tố quan trọng để tránh tạo ra tâm lý rằng dự án gặp khó khăn hoặc có vi phạm cuối cùng vẫn có thể được Nhà nước đứng ra xử lý bằng ngân sách.

Hàng nghìn dự án được tháo gỡ có thể bổ sung nguồn cung nhà ở

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng tình trạng dự án đình trệ kéo dài gây lãng phí nguồn lực đất đai và vốn đầu tư.

Do đó, mục tiêu quan trọng là đưa những dự án đủ điều kiện trở lại thị trường.

Nếu hàng nghìn dự án đã được phân loại và xử lý có thể tiếp tục triển khai, nguồn cung nhà ở sẽ có cơ hội được cải thiện.

Điều này đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị lớn vẫn chịu áp lực từ tình trạng nguồn cung hạn chế, chi phí đất đai và chi phí phát triển dự án.

Tuy nhiên, việc đưa dự án trở lại thị trường cũng cần đi kèm yêu cầu về pháp lý, chất lượng và tiến độ.

Nguồn cung tăng chỉ thực sự có ý nghĩa khi sản phẩm đủ điều kiện đưa vào giao dịch và phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân.

Kỳ vọng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan

HoREA kỳ vọng quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan tại kỳ họp thứ 3 của Quốc hội sẽ tiếp tục tháo gỡ các điểm nghẽn.

Mục tiêu được kỳ vọng là tạo điều kiện để những dự án còn khả năng triển khai có thể tiếp tục thực hiện, thay vì bị đình trệ kéo dài.

Từ góc độ thị trường, việc hoàn thiện pháp lý có thể quan trọng không kém việc cung cấp thêm vốn.

Một dự án có nguồn vốn nhưng chưa hoàn thiện thủ tục đất đai hoặc quy hoạch vẫn không thể triển khai đầy đủ.

Ngược lại, một dự án đã có cơ sở pháp lý rõ ràng nhưng chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính có thể cần một cơ chế chuyển nhượng hoặc tái cấu trúc phù hợp.

Vì vậy, xử lý dự án bất động sản cần được nhìn nhận như một bài toán tổng thể gồm pháp lý, đất đai, vốn, năng lực chủ đầu tư, khách hàng và hiệu quả sử dụng nguồn lực.

Điều này có ý nghĩa gì với thị trường bất động sản?

Nếu các dự án có khả năng phục hồi được đưa trở lại thị trường, tác động đầu tiên có thể là cải thiện nguồn cung.

Khi nguồn cung tăng, người mua có thêm lựa chọn và thị trường có thể giảm tình trạng quá tập trung vào một số ít dự án.

Đối với doanh nghiệp, việc tháo gỡ pháp lý giúp giảm thời gian vốn bị “đóng băng” trong các dự án chưa thể triển khai.

Đối với ngân hàng và các tổ chức tín dụng, việc dự án được khơi thông cũng có thể hỗ trợ xử lý những khoản tín dụng liên quan đến bất động sản.

Đối với ngân sách Nhà nước, việc dự án hoạt động trở lại có thể tạo thêm nguồn thu từ các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Tuy nhiên, những tác động này chỉ xuất hiện khi việc tháo gỡ được thực hiện đúng đối tượng và dự án thực sự có khả năng hoàn thành.

Người mua nhà cần lưu ý gì?

Người mua nhà không nên mặc định rằng một dự án nằm trong danh sách được rà soát hoặc đề xuất tháo gỡ đồng nghĩa dự án chắc chắn sẽ được triển khai trở lại.

Trước khi giao dịch, cần kiểm tra tình trạng pháp lý thực tế, chủ đầu tư, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giấy phép và điều kiện huy động vốn hoặc bán hàng.

Đặc biệt, nếu có thông tin Nhà nước xem xét mua lại một dự án, người mua cần chờ thông tin chính thức về cơ chế xử lý và chủ thể tiếp nhận trước khi đưa ra kết luận về khả năng bàn giao sản phẩm.

Thông tin về một đề xuất chính sách không nên được hiểu là quyết định đã có hiệu lực.

Con số 4.685 dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc cho thấy quy mô nguồn lực đang bị mắc kẹt trong lĩnh vực bất động sản vẫn rất đáng chú ý. Trong đó, phần lớn dự án đã được phân loại và xử lý, nhưng vẫn còn những trường hợp cần cơ chế đặc thù để có thể tiếp tục triển khai.

Đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại là một hướng tiếp cận đang được đặt ra để xử lý những trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng. Tuy nhiên, cơ chế này nếu được nghiên cứu và áp dụng sẽ cần giải quyết đồng thời nhiều vấn đề: nguồn vốn, định giá, nguồn gốc đất, nghĩa vụ tài chính, quyền lợi khách hàng, lựa chọn dự án và chủ thể tiếp tục triển khai.

Điểm quan trọng là không nên đồng nhất mọi dự án đình trệ với dự án mất khả năng phục hồi. Với những dự án chỉ vướng thủ tục, pháp lý hoặc quy hoạch, việc tháo gỡ đúng điểm nghẽn có thể là giải pháp trực tiếp hơn.

Trong khi đó, với dự án mà chủ đầu tư thực sự mất khả năng triển khai, việc nghiên cứu cơ chế chuyển giao hoặc tiếp nhận cần bảo đảm tính minh bạch, tránh gây thêm rủi ro cho ngân sách và quyền lợi của các bên.

Về dài hạn, việc hoàn thiện pháp luật đất đai, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản vẫn là yếu tố quan trọng để giảm số lượng dự án bị đình trệ, giải phóng nguồn lực đất đai và vốn, đồng thời tạo thêm nguồn cung cho thị trường.

Câu hỏi về các dự án bất động sản gặp khó

Có bao nhiêu dự án bất động sản gặp khó khăn đã được rà soát?

Theo số liệu HoREA dẫn từ Bộ Tài chính, đến ngày 15/9, các cơ quan chức năng đã tổng hợp 4.685 dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trên cả nước.

Bao nhiêu dự án đã được xử lý?

Có 3.407 dự án, tương đương 72,7%, được phân loại, xử lý và không còn vướng mắc. Khoảng 1.123 dự án đã có phương án xử lý và 155 dự án được đề xuất xử lý ở cấp Quốc hội, Chính phủ hoặc Thủ tướng.

Nhà nước có chắc chắn sẽ mua lại các dự án đình trệ?

Không. Nội dung đang được đặt ra là đề xuất thí điểm cơ chế mua lại một số dự án nhà ở thương mại trong trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng. Không phải mọi dự án đình trệ đều đương nhiên thuộc diện Nhà nước mua lại.

Nếu Nhà nước mua lại, ai sẽ chịu trách nhiệm tiếp tục dự án?

Đây là một trong những vấn đề cần được thiết kế trong cơ chế chính sách. Việc tiếp nhận phải đi kèm phương án quản lý, nguồn vốn và chủ thể đủ năng lực để tiếp tục triển khai.

Vì sao định giá dự án là vấn đề phức tạp?

Giá trị dự án phụ thuộc vào đất, tài sản trên đất, chi phí đã đầu tư, quy hoạch, khả năng khai thác, nghĩa vụ tài chính và giá thị trường. Vì vậy, cần có phương pháp định giá minh bạch và thẩm định độc lập để bảo đảm lợi ích của Nhà nước và các bên liên quan.

Việc tháo gỡ dự án có làm giá nhà giảm không?

Việc đưa thêm dự án đủ điều kiện ra thị trường có thể cải thiện nguồn cung, nhưng giá nhà còn phụ thuộc nhiều yếu tố khác như chi phí đất, chi phí xây dựng, lãi suất, nhu cầu, quy hoạch và nguồn cung tại từng khu vực. Vì vậy, không thể kết luận chỉ từ việc tháo gỡ dự án rằng giá nhà sẽ giảm.

Nguồn tham khảo: Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), Bộ Tài chính và các thông tin được công bố liên quan đến đề xuất xử lý dự án bất động sản gặp khó khăn.