Hơn 3 triệu tỷ đồng mắc kẹt tại 4.000 dự án bất động sản: Nút thắt pháp lý đang được tháo gỡ

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bài toán lớn: làm thế nào để đưa lượng vốn khổng lồ đang bị đình trệ tại các dự án vướng mắc pháp lý trở lại nền kinh tế. Theo chia sẻ của các chuyên gia tại một tọa đàm chuyên sâu về thị trường bất động sản diễn ra tại TP.HCM, cả nước hiện có khoảng 4.000 dự án bất động sản đang gặp ách tắc, với tổng số vốn đắp chiếu sau rà soát lên tới hơn 3 triệu tỷ đồng, tương đương hơn 100 tỷ USD.

Con số này cho thấy vấn đề pháp lý không chỉ là câu chuyện riêng của từng doanh nghiệp hay từng dự án. Khi hàng nghìn dự án không thể triển khai đúng tiến độ, một lượng lớn đất đai, vốn đầu tư, nhân lực và cơ hội phát triển đô thị cũng bị giữ lại.

Các chuyên gia cho rằng nếu những điểm nghẽn này tiếp tục được xử lý, dòng vốn bị đóng băng có thể từng bước quay trở lại thị trường, tạo thêm nguồn cung và thúc đẩy các hoạt động kinh tế liên quan đến bất động sản.

Hơn 3 triệu tỷ đồng đang nằm tại các dự án vướng mắc

Tại phiên tọa đàm, PGS. TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho biết Việt Nam hiện có khoảng 4.000 dự án bất động sản gặp tình trạng tắc nghẽn.

Đáng chú ý, tổng số vốn bị “đắp chiếu” tại các dự án sau quá trình rà soát được ghi nhận ở mức hơn 3 triệu tỷ đồng, tương đương hơn 100 tỷ USD.

Theo ông Thiên, khoảng 70-80% nguyên nhân của các vướng mắc xuất phát từ sự xung đột và chồng chéo trong hệ thống pháp luật.

Điều này khiến nhiều dự án dù đã được doanh nghiệp chuẩn bị nguồn lực, thực hiện các bước đầu tư hoặc hoàn thành một phần thủ tục vẫn không thể tiếp tục triển khai. Hệ quả là vốn bị khóa trong thời gian dài, doanh nghiệp chịu chi phí tài chính, trong khi nguồn cung bất động sản mới ra thị trường bị hạn chế.

Xét trên quy mô nền kinh tế, một dự án bị đình trệ không chỉ ảnh hưởng đến chủ đầu tư. Các ngành xây dựng, vật liệu, ngân hàng, môi giới, nội thất, vận tải và nhiều dịch vụ liên quan cũng có thể chịu tác động khi dự án không được triển khai.

Khoảng 1.000 dự án đã được tháo gỡ thủ tục

Một tín hiệu đáng chú ý là trong khoảng hai năm qua, việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản đã nhận được sự chỉ đạo từ Trung ương, Chính phủ và Quốc hội.

Theo PGS. TS Trần Đình Thiên, khoảng 1.000 dự án đã được tháo gỡ thủ tục. Đây được xem là bước tiến quan trọng trong quá trình khơi thông nguồn lực đang bị đình trệ.

Nếu các dự án sau khi được tháo gỡ có thể triển khai thực chất, nguồn vốn từng bị đóng băng sẽ bắt đầu vận động trở lại thông qua hoạt động xây dựng, thanh toán cho nhà thầu, mua vật liệu, tạo việc làm và đưa sản phẩm ra thị trường.

PGS. TS Trần Đình Thiên cũng nhấn mạnh vai trò của việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương. Với những dự án có quy mô nhỏ và vừa, việc trao thêm quyền xử lý cho địa phương có thể giúp rút ngắn quá trình giải quyết thủ tục và hạn chế tình trạng hồ sơ phải đi qua quá nhiều cấp.

Đây là một trong những yếu tố được kỳ vọng giúp tốc độ xử lý dự án nhanh hơn trong thời gian tới.

Phân lô bán nền và những khu đất bỏ hoang

Một vấn đề khác được các chuyên gia đề cập là tình trạng nhiều dự án từng phát triển nóng nhưng sau đó không được đưa vào khai thác hiệu quả.

Trong một số trường hợp, dự án đã xây dựng phần thô theo quy hoạch nhưng chưa hoàn thiện. Ở những trường hợp khác, đất được phân lô, bán nền nhưng sau đó không có công trình được xây dựng, dẫn tới nhiều khu đất bị bỏ hoang trong thời gian dài.

Tình trạng này tạo ra một nghịch lý: đất đai vẫn tồn tại nhưng chưa thực sự trở thành tài sản tạo ra giá trị kinh tế tương ứng.

TS Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, cho rằng đất nền bỏ trống chưa thể được xem là tài sản tạo ra giá trị theo đúng nghĩa đầu tư. Chỉ khi được đầu tư xây dựng và khai thác, khu đất mới có thể trở thành một tài sản đầu tư thực sự.

Quan điểm này đặt vấn đề sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai vào trung tâm của quá trình tái cơ cấu thị trường.

Nếu một khu đất đã được đưa vào quy hoạch nhưng bỏ trống trong nhiều năm, nguồn lực xã hội bị khóa lại mà không tạo ra sản phẩm, dịch vụ hoặc dòng tiền tương ứng.

Gỡ pháp lý để biến đất bị đình trệ thành nguồn cung

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, các quy định được Quốc hội ban hành nhằm tháo gỡ thủ tục có thể tạo điều kiện chuyển những lô đất chưa hoàn tất thủ tục hoặc những dự án đang bị tắc nghẽn thành đất đầu tư, qua đó tăng nguồn cung cho thị trường.

Đây là điểm có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh nguồn cung bất động sản tại nhiều khu vực từng chịu ảnh hưởng bởi quá trình rà soát pháp lý.

Khi thủ tục được hoàn thiện, chủ đầu tư có thể tiếp tục triển khai dự án, hoàn thiện sản phẩm và đưa ra thị trường. Về phía người mua, nguồn cung đa dạng hơn cũng có thể tạo thêm lựa chọn về nhà ở và bất động sản đầu tư.

TS Nghĩa đồng thời nhận định khi mặt bằng lãi suất giảm và thanh khoản tín dụng phục hồi, xu hướng phát triển các loại hình bất động sản tạo dòng tiền có thể trở nên rõ nét hơn.

Điều này phản ánh sự thay đổi trong cách nhà đầu tư nhìn nhận bất động sản. Thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá của đất, dòng tiền từ việc cho thuê, khai thác thương mại hoặc vận hành tài sản ngày càng trở thành yếu tố được quan tâm.

Kẽ hở pháp lý từng góp phần tạo ra bất động sản bỏ hoang

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), cho rằng một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiều bất động sản bỏ hoang trong thời gian dài là những kẽ hở pháp lý ở giai đoạn trước.

Trong giai đoạn thị trường phát triển nóng, hoạt động phân lô bán nền diễn ra tại nhiều địa phương. Bên cạnh đó, có trường hợp chủ đầu tư nắm giữ quỹ đất trong thời gian dài, chờ thị trường thuận lợi mới triển khai.

Khi dự án không được đưa vào sử dụng, hệ quả không chỉ nằm ở cảnh quan đô thị mà còn liên quan đến hiệu quả sử dụng đất và nguồn lực xã hội.

Một số địa phương như Hà Nội, TP.HCM hay Lâm Đồng từng xuất hiện những khu vực có dự án chậm triển khai hoặc đất bị bỏ trống trong thời gian dài, tạo ra những vấn đề cần được xử lý về quy hoạch và quản lý đô thị.

Hà Nội và TP.HCM đứng trước bài toán tái thiết đô thị

Trong bối cảnh này, công tác quy hoạch và tái thiết đô thị được xem là một phần quan trọng của quá trình xử lý các dự án chậm triển khai.

Các chuyên gia đánh giá Hà Nội đang có những bước đi đáng chú ý trong việc áp dụng các cơ chế từ Luật Thủ đô để phục vụ tái thiết đô thị, trong đó có việc điều chỉnh quy hoạch và giải quyết các khu vực cần cải tạo theo tầm nhìn dài hạn.

Một trong những điểm đáng chú ý là tư duy quy hoạch không chỉ tập trung vào việc giải quyết nhu cầu trước mắt mà hướng đến tầm nhìn dài hạn, có thể lên tới hàng chục năm hoặc thậm chí 100 năm đối với một số định hướng đô thị.

TP.HCM cũng đang hướng tới việc đề xuất và sử dụng các cơ chế đặc thù nhằm xử lý những nút thắt về hạ tầng, quy hoạch và các dự án chậm tiến độ.

Nếu được triển khai đồng bộ, việc tháo gỡ dự án không chỉ giúp doanh nghiệp giải phóng vốn mà còn có thể tạo thêm nguồn lực cho phát triển hạ tầng đô thị.

Dòng vốn bất động sản vẫn đối mặt nhiều thách thức

Dù triển vọng tháo gỡ pháp lý đang được cải thiện, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với bài toán dòng vốn.

Dòng vốn suy giảm có thể diễn ra ở cả hai chiều: khả năng huy động vốn của doanh nghiệp và khả năng tiếp cận tín dụng của người mua, nhà đầu tư.

Một số nguyên nhân được chỉ ra gồm sự thận trọng của ngân hàng trong kiểm soát rủi ro, thanh khoản tín dụng bị giới hạn, lượng vốn lớn đang nằm tại các dự án vướng pháp lý và quá trình điều chỉnh tự nhiên của thị trường.

Theo nhận định tại tọa đàm, nhịp điều chỉnh của thị trường có thể còn kéo dài thêm khoảng 1-1,5 năm.

Tuy nhiên, thời gian thực tế của quá trình này còn phụ thuộc vào tốc độ phục hồi thanh khoản, diễn biến lãi suất, sức mua, tiến độ xử lý pháp lý và khả năng hấp thụ nguồn cung mới.

Ngân hàng không hẳn “siết” tín dụng cơ học

Bà Trần Nguyệt Quỳnh Hoa, Giám đốc Phát triển Kinh doanh BIDV Home, cho rằng việc tín dụng bất động sản thận trọng hơn không nên được hiểu đơn giản là ngân hàng đang siết tín dụng một cách cơ học.

Theo bà, việc cấp tín dụng phụ thuộc vào khả năng huy động vốn thực tế cũng như yêu cầu kiểm soát rủi ro của từng ngân hàng.

Trong quá trình hỗ trợ thị trường, một số ngân hàng cũng triển khai các gói tín dụng với mức lãi suất ưu đãi thấp hơn thông thường cho những nhóm khách hàng và sản phẩm đáp ứng điều kiện.

Điều này cho thấy sự phục hồi của thị trường bất động sản không chỉ phụ thuộc vào một yếu tố đơn lẻ. Pháp lý, tín dụng, lãi suất, sức mua và tiến độ hạ tầng đều có mối liên hệ chặt chẽ.

Pháp lý và dòng vốn là hai nút thắt quan trọng

Nhìn tổng thể, câu chuyện của thị trường bất động sản hiện nay có thể được nhìn từ hai vấn đề lớn: dự án có được triển khai hay không và nguồn vốn có thể lưu thông hay không.

Một dự án có quỹ đất nhưng chưa hoàn thiện pháp lý sẽ khó huy động nguồn lực để triển khai. Ngược lại, nếu pháp lý đã được tháo gỡ nhưng doanh nghiệp hoặc người mua khó tiếp cận vốn, tốc độ hấp thụ cũng có thể bị hạn chế.

Do đó, việc xử lý hàng nghìn dự án tồn đọng cần đi song song với việc khôi phục thanh khoản của thị trường.

Khi pháp lý được giải quyết, dự án có thể tiếp tục triển khai. Khi dự án triển khai, nguồn cung tăng. Khi nguồn cung tăng và sản phẩm phù hợp nhu cầu, giao dịch có cơ sở phục hồi. Từ đó, dòng tiền mới có thể tiếp tục chảy qua hệ thống doanh nghiệp, ngân hàng và các ngành kinh tế liên quan.

Hạ tầng sẽ quyết định hiệu quả của chu kỳ mới

Bên cạnh pháp lý và tín dụng, hạ tầng giao thông cũng được xem là một biến số quan trọng.

Một dự án bất động sản dù có pháp lý hoàn chỉnh nhưng thiếu kết nối giao thông, thiếu hạ tầng xã hội hoặc nằm quá xa các trung tâm việc làm vẫn có thể gặp khó khăn trong việc thu hút cư dân.

Ngược lại, khi các tuyến đường, vành đai, metro, cầu và hệ thống giao thông liên vùng được hoàn thiện, khả năng kết nối của nhiều khu vực có thể thay đổi đáng kể.

Đây cũng là lý do quá trình tháo gỡ bất động sản cần được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị và phát triển hạ tầng thay vì chỉ tập trung giải quyết từng dự án riêng lẻ.

Thị trường có thể hướng tới chu kỳ phát triển minh bạch hơn

Các chuyên gia tại tọa đàm cho rằng việc tháo gỡ những nút thắt pháp lý, khơi thông nguồn vốn đang bị đình trệ và tăng cường sự đồng hành của hệ thống ngân hàng là những yếu tố quan trọng đối với quá trình phục hồi thị trường.

Nếu hàng nghìn dự án từng bị đình trệ có thể lần lượt được xử lý, lượng tài nguyên đất đai và vốn đang nằm im sẽ có cơ hội quay trở lại hoạt động kinh tế.

Tuy nhiên, một chu kỳ phát triển mới cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng dự án. Thị trường không chỉ cần thêm nguồn cung mà cần nguồn cung phù hợp nhu cầu thực, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng tạo ra giá trị sử dụng thực tế.

Đây có thể là bước chuyển từ tư duy phát triển dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá đất sang mô hình coi trọng khả năng khai thác, sử dụng và tạo dòng tiền của tài sản.

Hơn 3 triệu tỷ đồng vốn đang được nhắc tới trong câu chuyện xử lý khoảng 4.000 dự án bất động sản cho thấy quy mô rất lớn của bài toán pháp lý và nguồn lực đất đai tại Việt Nam.

Việc khoảng 1.000 dự án được tháo gỡ thủ tục trong hai năm qua là một diễn biến đáng chú ý, nhưng quá trình phục hồi vẫn cần thêm thời gian. Pháp lý, tín dụng, lãi suất, sức mua và hạ tầng cần được giải quyết đồng bộ để dòng vốn có thể lưu thông hiệu quả.

Khi những dự án đủ điều kiện được đưa trở lại thị trường, nguồn cung có thể được cải thiện, đồng thời tạo thêm hoạt động cho nhiều lĩnh vực liên quan. Về dài hạn, việc nâng cao tính minh bạch, hạn chế tình trạng đất bỏ hoang và gắn phát triển bất động sản với nhu cầu thực tế sẽ là những yếu tố quan trọng để thị trường hướng tới một chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn.

Câu hỏi thường gặp về các dự án bất động sản đang bị đình trệ

1. Việt Nam hiện có khoảng bao nhiêu dự án bất động sản đang gặp vướng mắc?

Theo thông tin được PGS. TS Trần Đình Thiên chia sẻ tại tọa đàm, cả nước có khoảng 4.000 dự án bất động sản gặp tình trạng tắc nghẽn.

2. Tổng số vốn bị “đắp chiếu” tại các dự án này là bao nhiêu?

Sau quá trình rà soát, tổng vốn được đề cập ở mức hơn 3 triệu tỷ đồng, tương đương hơn 100 tỷ USD.

3. Nguyên nhân chủ yếu khiến các dự án bị đình trệ là gì?

Theo nhận định được đưa ra tại tọa đàm, khoảng 70-80% vướng mắc có liên quan đến sự xung đột, chồng chéo của hệ thống pháp luật.

4. Khoảng bao nhiêu dự án đã được tháo gỡ thủ tục?

Theo chia sẻ của PGS. TS Trần Đình Thiên, khoảng 1.000 dự án đã được tháo gỡ thủ tục trong khoảng hai năm qua.

5. Vì sao phân lô bán nền có thể dẫn tới tình trạng lãng phí đất?

Nếu đất sau khi phân lô không được xây dựng và đưa vào sử dụng, khu vực đó có thể bị bỏ trống trong thời gian dài, khiến nguồn lực đất đai chưa tạo ra giá trị sử dụng tương ứng.

6. Dòng vốn có vai trò thế nào đối với thị trường bất động sản?

Nguồn vốn quyết định khả năng triển khai dự án, xây dựng công trình và thanh toán của người mua. Khi tín dụng và thanh khoản phục hồi, hoạt động giao dịch và đầu tư có thêm điều kiện để cải thiện.