Hoàn thiện chính sách nhà ở, siết đầu cơ bất động sản và thúc đẩy nguồn cung vừa túi tiền

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với tình trạng mất cân đối giữa cơ cấu nguồn cung và nhu cầu thực tế, trong khi lượng hàng tồn kho có xu hướng tăng, khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp và người mua nhà còn hạn chế. Trước thực trạng này, Chính phủ yêu cầu tiếp tục hoàn thiện chính sách nhà ở, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án và xây dựng cơ chế hạn chế đầu cơ, tránh lãng phí nguồn lực đất đai.

Ngày 13/10/2026, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, chủ trì phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo sau khi được kiện toàn. Tại cuộc họp, lãnh đạo Chính phủ nhấn mạnh việc phát triển nhà ở phải xuất phát từ nhu cầu thực tế, khả năng chi trả của người dân và điều kiện cụ thể của từng địa phương.

Định hướng này đặt trọng tâm vào việc cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và vốn đầu tư, đồng thời thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn.

Nguồn cung bất động sản chưa đáp ứng đúng nhu cầu thị trường

Báo cáo tại phiên họp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết công tác hoàn thiện thể chế, tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê đã đạt được một số kết quả tích cực. Tuy nhiên, những bất cập về cơ cấu sản phẩm vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Trong quý III/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.000 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý trước. Cùng thời điểm, theo báo cáo của 27/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho vào khoảng 51.950 căn và lô đất nền.

Bộ Xây dựng lưu ý rằng số liệu tồn kho nói trên chủ yếu dựa trên báo cáo của các chủ đầu tư, chưa phản ánh đầy đủ lượng bất động sản chưa tiêu thụ trên thị trường thứ cấp cũng như nguồn vốn đang bị mắc kẹt trong những dự án dở dang.

Thực tế này cho thấy bài toán của thị trường không chỉ nằm ở số lượng nhà ở được xây dựng, mà còn ở khả năng đưa sản phẩm đến đúng nhóm khách hàng có nhu cầu. Khi nguồn cung tập trung vào những phân khúc có giá bán cao, người thu nhập trung bình, công nhân và người lao động tại các đô thị, khu công nghiệp có thể gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở phù hợp.

Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn có thể đối mặt với hàng tồn kho lớn nếu sản phẩm không phù hợp khả năng chi trả của số đông khách hàng. Sự lệch pha này khiến nguồn lực đất đai, tài chính và nhân lực chưa được khai thác hiệu quả.

Nhà ở xã hội mới đạt khoảng 48% chỉ tiêu năm

Một trong những nội dung được quan tâm tại phiên họp là tiến độ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2026, cả nước hoàn thành gần 47.000 căn nhà ở xã hội, tương đương khoảng 48% chỉ tiêu của cả năm. Đối với nhà ở cho thuê, số lượng hoàn thành đến hết quý III đạt 8.314 căn.

Những kết quả này cho thấy nguồn cung nhà ở phục vụ nhóm người có thu nhập hạn chế vẫn cần được đẩy nhanh. Tại một số địa phương, tiến độ triển khai dự án còn chậm, trong khi việc huy động vốn đầu tư, đặc biệt đối với nhà ở cho thuê, vẫn gặp nhiều khó khăn.

Khác với mô hình bán nhà, dự án nhà ở cho thuê thường cần thời gian dài để thu hồi vốn. Doanh nghiệp phải cân đối chi phí đất đai, xây dựng, lãi vay, vận hành và bảo trì trong khi giá thuê cần phù hợp với thu nhập của người lao động.

Nếu thiếu cơ chế tín dụng dài hạn, ưu đãi phù hợp và chính sách giá thuê khả thi, doanh nghiệp có thể ít động lực tham gia phân khúc này. Điều đó khiến nguồn cung nhà cho thuê khó tăng nhanh dù nhu cầu thực tế tại các đô thị và khu công nghiệp ngày càng lớn.

Tại cuộc họp, các hiệp hội bất động sản đề nghị đánh giá đầy đủ nguyên nhân tồn kho, những bất cập trong cơ cấu sản phẩm và tình trạng nhà ở thương mại, nhà tái định cư cùng quỹ nhà thuộc tài sản công chưa được khai thác hiệu quả. Một hướng đi được đề xuất là phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp, khuyến khích doanh nghiệp chuyển hướng từ phân khúc cao cấp sang sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.

Đề xuất cơ chế mới để phát triển nhà ở cho thuê

Khó khăn về vốn và thời gian thu hồi vốn là những vấn đề được nhiều địa phương phản ánh tại phiên họp.

Đại diện TP. Hải Phòng, ông Lê Anh Quân, Phó Chủ tịch Thường trực UBND thành phố, đề xuất nghiên cứu cơ chế tính giá thuê phù hợp đối với nhà ở cho thuê được đầu tư bằng nguồn vốn nhà nước. Theo kiến nghị này, cần xem xét giảm hoặc không tính một số khoản liên quan đến yêu cầu bảo toàn vốn nhằm đưa giá thuê về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của công nhân và người lao động.

Trong khi đó, Phó Chủ tịch UBND TP. Bắc Ninh Phạm Văn Thịnh đề nghị nghiên cứu cơ chế tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi dành cho các dự án nhà ở cho thuê. Địa phương cũng kiến nghị sử dụng nguồn lực từ Quỹ nhà ở để mua lại căn hộ tại những dự án nhà ở xã hội, qua đó hình thành quỹ nhà cho thuê do địa phương quản lý.

Đại diện tỉnh Hưng Yên cho biết nhu cầu thuê nhà tại các khu công nghiệp đang tăng, nhưng khả năng huy động vốn cho các dự án còn hạn chế. Tỉnh đề xuất có chính sách khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư và nghiên cứu sử dụng nguồn lực hiện có để hình thành quỹ nhà cho thuê dài hạn.

Những kiến nghị này cho thấy phát triển nhà ở cho thuê cần được xem xét như một cấu phần quan trọng của chính sách nhà ở, thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu gia tăng số lượng căn hộ để bán.

Nếu được thiết kế phù hợp, các cơ chế tín dụng dài hạn, quỹ nhà cho thuê và chính sách giá hợp lý có thể góp phần mở rộng lựa chọn chỗ ở cho người lao động, đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển mô hình kinh doanh ổn định hơn.

Hoàn thiện pháp luật để hạn chế đầu cơ và tránh lãng phí đất đai

Kết luận phiên họp, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc đánh giá Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành và địa phương đã nỗ lực hoàn thiện thể chế, tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trong 9 tháng đầu năm.

Tuy nhiên, lượng bất động sản tồn kho vẫn có xu hướng tăng, tín dụng chưa thực sự hướng mạnh vào những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, còn lãi suất và điều kiện vay vốn tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận tài chính của doanh nghiệp và người mua nhà. Chất lượng dữ liệu thị trường cũng chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu quản lý và dự báo.

Trước thực trạng này, Phó Thủ tướng yêu cầu các bộ, ngành và địa phương tiếp tục triển khai nghiêm túc, quyết liệt những chủ trương, chính sách và chỉ đạo liên quan đến phát triển nhà ở và thị trường bất động sản.

Một nhiệm vụ trọng tâm là hoàn thiện hệ thống pháp luật, bảo đảm tính đồng bộ giữa quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và những lĩnh vực liên quan. Bộ Xây dựng được giao rà soát, tiếp thu các kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ý kiến thẩm tra và ý kiến tại Hội nghị Thành viên Chính phủ để hoàn thiện các dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Đáng chú ý, Phó Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu cơ chế tài chính đối với bất động sản để hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, phù hợp với định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW và Thông báo số 64-TB/VPTW được nêu tại phiên họp.

Mục tiêu là hạn chế đầu cơ, thúc đẩy việc sử dụng đất đai và bất động sản đúng mục đích, hiệu quả. Về nguyên tắc, chính sách cần tạo động lực để chủ đầu tư sớm triển khai dự án, đưa công trình vào khai thác và tránh tình trạng nguồn lực xã hội bị giam giữ trong những tài sản không tạo ra giá trị sử dụng.

Dù vậy, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào cách thiết kế quy định, tiêu chí xác định tài sản bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng, cũng như khả năng phân biệt giữa hành vi đầu cơ với những dự án chậm tiến độ do vướng mắc pháp lý, giải phóng mặt bằng hoặc nguyên nhân khách quan.

Đẩy nhanh nhà ở xã hội, tránh xây xong nhưng không có người ở

Bên cạnh việc hoàn thiện pháp luật, Phó Thủ tướng yêu cầu quyết tâm hoàn thành các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trong năm 2026 cũng như giai đoạn 2026–2030 theo Nghị quyết số 303/NQ-CP của Chính phủ.

Một định hướng đáng chú ý là tăng tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê, đồng thời gắn việc phát triển nhà ở với nhu cầu thực tế và bảo đảm sự đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Điều này có ý nghĩa quan trọng đối với những dự án nằm xa trung tâm việc làm, khu công nghiệp hoặc hệ thống giao thông công cộng. Nếu thiếu trường học, cơ sở y tế, phương tiện đi lại và dịch vụ thiết yếu, một dự án có thể hoàn thành về mặt xây dựng nhưng vẫn khó thu hút người dân đến sinh sống.

Phó Thủ tướng cũng yêu cầu các địa phương thường xuyên kiểm tra, đôn đốc chủ đầu tư và tập trung hoàn thành những dự án đã khởi công. Việc giải quyết nhanh thủ tục hành chính hay tổ chức khởi công chỉ thực sự có ý nghĩa khi công trình được triển khai đúng tiến độ, hoàn thành và đưa vào sử dụng.

Đối với những địa phương có nguy cơ không hoàn thành chỉ tiêu năm 2026, cần khẩn trương rà soát kế hoạch, làm rõ nguyên nhân, trách nhiệm, tiến độ của từng dự án và biện pháp khắc phục cụ thể.

Đây là cách tiếp cận chuyển trọng tâm từ số lượng dự án được phê duyệt hoặc khởi công sang kết quả cuối cùng: số căn nhà thực tế được hoàn thành, khả năng tiếp cận của người dân và hiệu quả sử dụng sau đầu tư.

Chuẩn hóa dữ liệu để quản lý thị trường bất động sản

Một yêu cầu khác được nhấn mạnh là tăng cường thu thập, cập nhật và chuẩn hóa dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, đặc biệt là số liệu tồn kho.

Khi dữ liệu chưa đầy đủ, cơ quan quản lý sẽ gặp khó khăn trong việc xác định chính xác lượng cung chưa tiêu thụ, nhu cầu theo từng phân khúc và mức độ tập trung nguồn lực tại những dự án chậm triển khai. Việc thiếu thông tin thống nhất cũng gây trở ngại cho quá trình dự báo cung – cầu và thiết kế chính sách tín dụng.

Do đó, các địa phương cần thực hiện đầy đủ chế độ báo cáo, bảo đảm dữ liệu phản ánh sát tình hình thực tế. Một hệ thống thông tin đáng tin cậy sẽ hỗ trợ cơ quan quản lý đánh giá diễn biến thị trường, xác định khu vực thiếu nhà ở và hạn chế nguy cơ phát triển nguồn cung không phù hợp nhu cầu.

Đối với doanh nghiệp, dữ liệu minh bạch có thể giúp việc lựa chọn phân khúc, địa điểm đầu tư và quy mô dự án sát thực tế hơn. Với người mua nhà, thông tin rõ ràng về dự án, pháp lý và nguồn cung cũng góp phần cải thiện khả năng tiếp cận thị trường.

Tác động đối với người mua nhà và thị trường bất động sản

Các chỉ đạo mới cho thấy chính sách nhà ở đang hướng tới việc xử lý đồng thời ba vấn đề: mất cân đối cung – cầu, nguồn lực bị lãng phí và khả năng chi trả của người dân.

Trong ngắn hạn, việc rà soát dự án tồn đọng, đẩy nhanh tiến độ nhà ở xã hội và nghiên cứu cơ chế cho nhà ở cho thuê có thể giúp tháo gỡ một số điểm nghẽn của thị trường. Tuy nhiên, tác động đến giá nhà sẽ phụ thuộc vào quy mô nguồn cung mới, vị trí dự án, chi phí phát triển và khả năng tiếp cận tín dụng.

Đối với người có nhu cầu mua nhà để ở, việc tăng nguồn cung vừa túi tiền và mở rộng lựa chọn thuê nhà có thể giúp giảm áp lực tài chính. Người mua vẫn cần đánh giá kỹ pháp lý dự án, tổng chi phí sở hữu, khả năng trả nợ và sự phù hợp giữa nơi ở với địa điểm làm việc.

Với doanh nghiệp bất động sản, định hướng mới đặt ra yêu cầu xem xét lại cơ cấu sản phẩm và hiệu quả sử dụng đất. Những dự án đáp ứng nhu cầu thực tế, có hạ tầng đồng bộ và khả năng triển khai rõ ràng có thể phù hợp hơn với mục tiêu phát triển bền vững. Dù vậy, thay đổi chính sách không đồng nghĩa giá bất động sản sẽ giảm ngay hoặc mọi dự án tồn kho đều có thể được giải quyết nhanh chóng.

Về dài hạn, hiệu quả của các biện pháp sẽ được thể hiện qua tiến độ hoàn thiện pháp luật, số lượng nhà ở thực tế được đưa vào sử dụng, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và mức độ giảm lãng phí nguồn lực đất đai.

Việc hoàn thiện chính sách nhà ở và hạn chế đầu cơ đang được đặt trong mối liên hệ trực tiếp với yêu cầu sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, phát triển nhà ở xã hội và khắc phục tình trạng lệch pha cung – cầu. Thành công của định hướng này không chỉ nằm ở số lượng dự án được phê duyệt mà còn ở khả năng đưa nhà ở phù hợp đến đúng người có nhu cầu, đúng địa điểm và đúng thời điểm.

Trong thời gian tới, tiến độ sửa đổi pháp luật, cơ chế tài chính đối với bất động sản bỏ hoang, kết quả triển khai nhà ở xã hội và việc chuẩn hóa dữ liệu thị trường sẽ là những yếu tố đáng theo dõi đối với người mua nhà, doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Thông tin mang tính tham khảo, cần theo dõi văn bản pháp luật và hướng dẫn chính thức để xác định các quy định cụ thể khi được ban hành.

Câu hỏi thường gặp về chính sách nhà ở và bất động sản

1. Chính phủ đang ưu tiên điều gì trong chính sách nhà ở?

Các trọng tâm gồm hoàn thiện pháp luật, xử lý dự án tồn đọng, tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, đồng thời phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực tế và khả năng chi trả của người dân.

2. Tình hình nhà ở xã hội trong 9 tháng đầu năm 2026 ra sao?

Theo báo cáo tại phiên họp, cả nước hoàn thành gần 47.000 căn nhà ở xã hội, tương đương khoảng 48% chỉ tiêu năm. Tiến độ tại một số địa phương vẫn cần được đẩy nhanh.

3. Vì sao nhà ở cho thuê chưa phát triển tương xứng với nhu cầu?

Một số nguyên nhân được địa phương phản ánh gồm lãi suất vay còn cao, thời gian thu hồi vốn kéo dài và khó khăn trong huy động nguồn lực đầu tư. Vì vậy, các địa phương đề xuất cơ chế tín dụng dài hạn, lãi suất ưu đãi và quỹ nhà cho thuê.

4. Chính sách hạn chế đầu cơ bất động sản sẽ tập trung vào đâu?

Theo chỉ đạo tại phiên họp, cơ quan chức năng cần nghiên cứu cơ chế tài chính đối với bất động sản để hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, nhằm thúc đẩy khai thác đất đai hiệu quả. Cách thực hiện cụ thể cần căn cứ vào quy định được ban hành.

5. Người mua nhà có thể kỳ vọng giá bất động sản giảm ngay không?

Chưa thể kết luận như vậy. Tăng nguồn cung phù hợp có thể góp phần giảm áp lực trong dài hạn, nhưng giá bán còn phụ thuộc vào vị trí, chi phí đất đai, lãi suất, pháp lý và cung – cầu tại từng khu vực.