Lập bản đồ nhu cầu nhà ở thực, Bắc Ninh đề xuất thí điểm mô hình dịch vụ mua nhà cho người nước ngoài

Thị trường nhà ở dành cho người nước ngoài tại Bắc Ninh đang đứng trước cơ hội phát triển mới khi địa phương hướng tới nâng cao chất lượng đô thị công nghiệp và thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) có giá trị gia tăng cao. Thay vì chỉ tập trung vào số lượng căn hộ, các chuyên gia đề xuất xây dựng bản đồ nhu cầu nhà ở thực, chuyên nghiệp hóa thị trường cho thuê và nghiên cứu thí điểm mô hình dịch vụ mua nhà độc lập với người bán.

Những giải pháp này được đưa ra tại hội thảo “Nhà ở cho người nước ngoài sống và làm việc tại TP Bắc Ninh”, do Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy phối hợp với UBND TP Bắc Ninh tổ chức. Nội dung thảo luận tập trung vào việc tổ chức thị trường nhà ở sao cho phù hợp nhu cầu thực tế, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người nước ngoài và cải thiện năng lực cạnh tranh của địa phương trong thu hút chuyên gia quốc tế.

Trong bối cảnh Bắc Ninh phát triển mạnh các hoạt động công nghiệp và thu hút doanh nghiệp nước ngoài, nhà ở không còn đơn thuần là nhu cầu sinh hoạt. Đây còn là một phần của hạ tầng đô thị, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hút, sử dụng và giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao.

Thị trường nhà ở cho người nước ngoài còn nhiều dư địa

Theo số liệu Bộ Xây dựng tổng hợp đến tháng 9/2026, cả nước có khoảng 6.188 căn nhà thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã được cấp Giấy chứng nhận. Trong đó, kể từ khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, số liệu ghi nhận 1.519 căn hộ chung cư.

Quy mô này được đánh giá còn khiêm tốn so với mức độ hội nhập của nền kinh tế Việt Nam và sự hiện diện của khu vực doanh nghiệp FDI. Điều đó đặt ra yêu cầu đánh giá lại khả năng đáp ứng của thị trường nhà ở đối với người nước ngoài, từ nguồn cung, chất lượng dịch vụ đến tính minh bạch của thông tin và thủ tục pháp lý.

Đối với chuyên gia quốc tế, quyết định lựa chọn nơi ở thường không chỉ dựa trên giá thuê hoặc giá mua. Khoảng cách đến nhà máy, văn phòng, khả năng kết nối giao thông, môi trường sống, dịch vụ y tế, trường học và tiện ích sinh hoạt đều có thể ảnh hưởng đến quyết định cư trú.

Trong khi đó, doanh nghiệp FDI cần phương án bố trí nhà ở phù hợp với đặc điểm nhân sự. Chuyên gia được điều chuyển sang Việt Nam trong vài tháng có thể ưu tiên căn hộ đầy đủ nội thất và dịch vụ quản lý. Gia đình sinh sống dài hạn lại có nhu cầu khác về diện tích, trường học, an ninh và không gian cộng đồng.

Nếu nguồn cung không phản ánh đúng sự khác biệt này, thị trường có thể xuất hiện tình trạng thiếu sản phẩm phù hợp dù số lượng căn hộ vẫn tăng. Vì vậy, vấn đề cốt lõi không chỉ là xây thêm nhà mà còn phải xác định chính xác người thuê, người mua cần gì và ở đâu.

Bắc Ninh đã có 7 dự án đủ điều kiện cho người nước ngoài thuê, mua nhà

Tại hội thảo, Phó Chủ tịch UBND TP Bắc Ninh Phạm Văn Thịnh cho biết địa phương đã cấp phép 7 dự án đủ điều kiện cho người nước ngoài thuê hoặc mua nhà ở. Thành phố cũng khẳng định sẽ tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp yên tâm đầu tư và hoạt động.

Theo số liệu được công bố, cơ quan đăng ký đất đai Bắc Ninh đã cấp 498 Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Trong 9 tháng đầu năm 2026, cơ quan này tiếp nhận 95 hồ sơ và hoàn thành, trao 88 Giấy chứng nhận.

Những số liệu trên cho thấy hoạt động sở hữu nhà ở của người nước ngoài đã hình thành tại địa phương, đồng thời phản ánh nhu cầu tiếp tục cải thiện chất lượng dịch vụ hành chính và khả năng tiếp cận thông tin pháp lý.

Với vị thế thành phố trực thuộc Trung ương được đề cập trong nội dung hội thảo, Bắc Ninh được đánh giá có điều kiện để chủ động xây dựng một thị trường nhà ở minh bạch, có dữ liệu đầy đủ và sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.

Đây có thể trở thành lợi thế trong cuộc cạnh tranh thu hút FDI giữa các địa phương. Bên cạnh ưu đãi đầu tư, quỹ đất công nghiệp và hạ tầng giao thông, môi trường sống dành cho chuyên gia ngày càng có vai trò đáng kể trong quyết định lựa chọn địa điểm hoạt động của doanh nghiệp.

Lập bản đồ nhu cầu nhà ở thực để tránh đầu tư lệch pha

Một trong những đề xuất đáng chú ý là xây dựng bản đồ nhu cầu nhà ở thực dành cho người nước ngoài, thay vì chỉ thống kê tổng số người đang sinh sống và làm việc tại địa phương.

Theo ý kiến chuyên gia, thành phố có thể tổ chức khảo sát doanh nghiệp FDI hằng năm, phân loại nhân sự theo thời gian lưu trú, hoàn cảnh gia đình và nhu cầu sử dụng nhà ở. Các nhóm khảo sát có thể bao gồm chuyên gia làm việc ngắn hạn, chuyên gia dài hạn, gia đình có con nhỏ và nhân sự được doanh nghiệp bố trí chỗ ở tập trung.

Bên cạnh đó, cần phân biệt nhu cầu thuê nhà của cá nhân, doanh nghiệp thuê theo nhóm và nhu cầu mua nhà để ở. Những thông tin về vị trí làm việc, ngân sách, diện tích, tiêu chuẩn tiện ích và thời gian thuê sẽ giúp cơ quan quản lý cùng chủ đầu tư xác định chính xác hơn loại hình sản phẩm cần phát triển.

Chẳng hạn, khu vực gần nhà máy có thể phù hợp với căn hộ cho thuê phục vụ chuyên gia làm việc theo dự án. Trong khi đó, những khu vực có trường học, cơ sở y tế, dịch vụ thương mại và kết nối giao thông thuận lợi có thể phù hợp hơn với gia đình sinh sống dài hạn.

Bản đồ nhu cầu cũng cần được cập nhật định kỳ để phản ánh sự thay đổi về quy mô sản xuất, số lượng chuyên gia và định hướng phát triển của doanh nghiệp FDI.

Nếu dữ liệu được xây dựng đầy đủ và sử dụng hiệu quả, doanh nghiệp bất động sản có thể hạn chế nguy cơ phát triển sản phẩm không phù hợp nhu cầu. Cơ quan quản lý cũng có thêm cơ sở để định hướng quy hoạch, bố trí hạ tầng và đánh giá mức độ đáp ứng của nguồn cung.

Phát triển thị trường cho thuê chuyên nghiệp thành một cấu phần chiến lược

Song song với việc lập bản đồ nhu cầu, phát triển thị trường cho thuê chuyên nghiệp được xem là hướng đi quan trọng đối với Bắc Ninh.

Nhu cầu thuê nhà của chuyên gia và doanh nghiệp FDI có thể xuất hiện thường xuyên hơn nhu cầu mua nhà, bởi hoạt động điều chuyển nhân sự, triển khai dự án và mở rộng nhà máy diễn ra liên tục. Với nhiều doanh nghiệp, thuê nhà còn giúp linh hoạt ngân sách và tránh phải xử lý những vấn đề liên quan đến sở hữu tài sản dài hạn.

Một thị trường cho thuê chuyên nghiệp không chỉ cần nguồn cung căn hộ mà còn phải có đơn vị quản lý, hợp đồng minh bạch, dịch vụ bảo trì và quy trình xử lý yêu cầu của khách thuê.

Các dịch vụ hỗ trợ ngôn ngữ, quản lý tiện ích, tiếp nhận phản ánh và cung cấp thông tin về khu vực sinh sống cũng có thể giúp nâng cao trải nghiệm của chuyên gia nước ngoài.

Đối với chủ sở hữu bất động sản, mô hình quản lý chuyên nghiệp có thể hỗ trợ duy trì chất lượng căn hộ, nâng cao khả năng khai thác và giảm thời gian tìm kiếm khách thuê. Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư vẫn phụ thuộc vào giá thuê, chi phí vận hành, tỷ lệ lấp đầy và vị trí dự án.

Bắc Ninh vì vậy cần phát triển đa dạng sản phẩm, không chỉ tập trung vào căn hộ cao cấp. Nguồn cung phù hợp với nhiều mức ngân sách và thời gian lưu trú sẽ giúp thị trường tiếp cận được nhiều nhóm chuyên gia hơn.

Đề xuất thí điểm trung tâm dịch vụ mua nhà độc lập với người bán

Một đề xuất nổi bật tại hội thảo được GS.TS Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XIV, XV và Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, đưa ra là Bắc Ninh nên nghiên cứu thí điểm mô hình dịch vụ mua nhà độc lập với người bán dành cho người nước ngoài, có sự kiểm soát của Nhà nước.

Theo ý tưởng này, trung tâm sẽ cung cấp đầy đủ thông tin xác thực về căn nhà mà người nước ngoài quan tâm. Khi quyết định mua, khách hàng có thể đến trung tâm để ký hợp đồng mua bán đa ngôn ngữ, thực hiện thanh toán và được hỗ trợ xử lý các thủ tục liên quan.

Mô hình được đề xuất nhằm giảm bớt những khó khăn mà người nước ngoài có thể gặp phải khi tìm hiểu thị trường bất động sản Việt Nam. Các trở ngại thường liên quan đến ngôn ngữ, khả năng kiểm tra hồ sơ pháp lý, cách thức thực hiện giao dịch và việc xác định căn nhà có đủ điều kiện để người nước ngoài sở hữu hay không.

Nếu được nghiên cứu và triển khai phù hợp, trung tâm có thể trở thành đầu mối cung cấp thông tin và hướng dẫn thủ tục, giúp người mua tiếp cận quy trình giao dịch rõ ràng hơn.

Điểm đáng chú ý của đề xuất là tính độc lập với người bán. Khi thông tin được xác minh bởi một đầu mối có cơ chế giám sát phù hợp, người mua có thể giảm sự phụ thuộc vào thông tin do riêng chủ đầu tư hoặc bên môi giới cung cấp.

Tuy nhiên, đây là mô hình được đề xuất để nghiên cứu, thí điểm, không đồng nghĩa trung tâm đã được thành lập hoặc đang vận hành. Việc triển khai cần làm rõ cơ chế quản lý, trách nhiệm xác minh thông tin, quy trình thanh toán, bảo vệ dữ liệu và phối hợp với cơ quan đăng ký đất đai.

Đặc biệt, trung tâm dịch vụ không thể thay thế các quy định pháp luật về điều kiện sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Người mua vẫn phải đáp ứng điều kiện áp dụng đối với chủ thể, loại hình nhà ở, dự án, giới hạn sở hữu và các thủ tục có liên quan.

Nhà ở trở thành lợi thế cạnh tranh trong thu hút FDI chất lượng cao

Theo các chuyên gia, ở giai đoạn đầu, một trung tâm công nghiệp thường được đánh giá qua diện tích khu công nghiệp, số lượng nhà máy và quy mô vốn FDI. Khi phát triển lên giai đoạn cao hơn, địa phương cần chú trọng thêm khả năng khiến những người vận hành nhà máy muốn đến, sinh sống và gắn bó lâu dài.

Điều này cho thấy chất lượng nhà ở và dịch vụ đô thị có mối liên hệ với năng lực cạnh tranh của địa phương. Một doanh nghiệp có thể quan tâm đến quỹ đất, chi phí sản xuất và hạ tầng logistics, nhưng việc thu hút chuyên gia quốc tế còn phụ thuộc vào điều kiện sống dành cho họ và gia đình.

Nếu có hệ thống nhà ở phù hợp, dịch vụ quản lý đáng tin cậy, giao thông thuận tiện, trường học và cơ sở y tế đáp ứng nhu cầu, Bắc Ninh sẽ có thêm điều kiện để thu hút nhân lực chất lượng cao.

Với thị trường bất động sản, đây là cơ hội phát triển các khu đô thị có đầy đủ tiện ích, căn hộ cho thuê dài hạn và sản phẩm nhà ở gắn với các trung tâm việc làm. Tuy nhiên, các dự án cần dựa trên nhu cầu thực tế, quy hoạch được phê duyệt và khả năng chi trả của khách hàng, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng trưởng FDI.

Về dài hạn, sự kết hợp giữa dữ liệu nhu cầu, thị trường cho thuê chuyên nghiệp và quy trình giao dịch minh bạch có thể giúp Bắc Ninh xây dựng hệ sinh thái nhà ở phục vụ nhân lực quốc tế. Đây cũng là một bước chuyển từ mô hình phát triển công nghiệp dựa chủ yếu vào nhà máy sang mô hình đô thị công nghiệp chú trọng cả chất lượng sống.

Cơ hội và những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện

Để những đề xuất tại hội thảo phát huy hiệu quả, Bắc Ninh cần có sự phối hợp giữa chính quyền, doanh nghiệp FDI, chủ đầu tư, đơn vị quản lý nhà ở và các cơ quan cung cấp dịch vụ.

Trước hết, việc khảo sát nhu cầu phải được duy trì thường xuyên và có khả năng cập nhật theo biến động nhân lực. Dữ liệu cần phản ánh không chỉ số lượng người nước ngoài mà còn loại hình nhà ở, mức chi trả, thời gian lưu trú và vị trí làm việc.

Thứ hai, thị trường cho thuê cần được hỗ trợ bằng môi trường kinh doanh rõ ràng, quy trình hợp đồng minh bạch và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp. Đây là điều kiện để cả khách thuê lẫn chủ sở hữu có thể tham gia thị trường với mức độ tin cậy cao hơn.

Thứ ba, mô hình trung tâm dịch vụ mua nhà cần được đánh giá về tính khả thi, cơ chế giám sát và trách nhiệm pháp lý trước khi triển khai. Mục tiêu cuối cùng không chỉ là rút ngắn thủ tục mà còn phải bảo đảm giao dịch đúng quy định và quyền lợi hợp pháp của các bên.

Những giải pháp này không thể thay thế các yếu tố nền tảng như quy hoạch, hạ tầng giao thông, môi trường kinh doanh và chất lượng dịch vụ công. Tuy nhiên, nếu được triển khai đồng bộ, chúng có thể góp phần nâng cao sức cạnh tranh của Bắc Ninh trong thu hút dòng vốn FDI và nguồn nhân lực quốc tế.

Lập bản đồ nhu cầu nhà ở thực, phát triển thị trường cho thuê chuyên nghiệp và nghiên cứu thí điểm trung tâm dịch vụ mua nhà là những giải pháp có thể góp phần nâng cao chất lượng thị trường bất động sản Bắc Ninh.

Trọng tâm của định hướng này là xây dựng nguồn cung phù hợp, thông tin minh bạch và dịch vụ đáng tin cậy, qua đó đáp ứng nhu cầu của chuyên gia quốc tế và doanh nghiệp FDI. Nếu được triển khai trên cơ sở dữ liệu thực tế, quy hoạch đồng bộ và tuân thủ pháp luật, nhà ở có thể trở thành một lợi thế quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị công nghiệp của Bắc Ninh.

Nguồn tham khảo: Nội dung hội thảo “Nhà ở cho người nước ngoài sống và làm việc tại TP Bắc Ninh”, do Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy phối hợp với UBND TP Bắc Ninh tổ chức; số liệu Bộ Xây dựng được dẫn trong nội dung nguồn.

Câu hỏi thường gặp về nhà ở cho người nước ngoài tại Bắc Ninh

1. Bắc Ninh đã có bao nhiêu dự án đủ điều kiện cho người nước ngoài thuê hoặc mua nhà?

Theo thông tin tại hội thảo, địa phương đã cấp phép 7 dự án đủ điều kiện cho người nước ngoài thuê hoặc mua nhà ở. Người có nhu cầu cần kiểm tra điều kiện pháp lý cụ thể của từng dự án trước khi giao dịch.

2. Lập bản đồ nhu cầu nhà ở thực có ý nghĩa gì?

Bản đồ giúp xác định nhu cầu theo nhóm khách hàng, ngân sách, thời gian lưu trú, vị trí làm việc và tiêu chuẩn tiện ích. Đây là cơ sở để doanh nghiệp lựa chọn sản phẩm, quy mô và địa điểm đầu tư phù hợp hơn.

3. Trung tâm dịch vụ mua nhà cho người nước ngoài đã hoạt động chưa?

Nội dung hội thảo đề cập đây là mô hình được chuyên gia đề xuất nghiên cứu và thí điểm. Chưa thể coi đề xuất này là một trung tâm đã được thành lập hoặc đang cung cấp dịch vụ.

4. Người nước ngoài có được mua mọi loại bất động sản tại Việt Nam không?

Không. Việc sở hữu nhà ở phụ thuộc vào các điều kiện pháp luật liên quan đến người mua, loại nhà ở, dự án, giới hạn sở hữu và thủ tục giao dịch. Người mua cần xác minh thông tin pháp lý trước khi ký kết.

5. Phát triển thị trường cho thuê có giúp Bắc Ninh thu hút FDI không?

Thị trường cho thuê chuyên nghiệp có thể giúp doanh nghiệp thuận tiện bố trí chỗ ở cho chuyên gia và cải thiện trải nghiệm sinh sống. Tuy nhiên, thu hút FDI còn phụ thuộc vào hạ tầng, nguồn nhân lực, môi trường đầu tư và nhiều yếu tố khác.