Seoul Hàn Quốc: Tỷ lệ hủy giao dịch căn hộ tăng hơn gấp đôi, dấy lên lo ngại thao túng giá nhà

Tỷ lệ hủy hợp đồng căn hộ tại Seoul tăng mạnh sau 5 năm

Thị trường bất động sản Seoul, Hàn Quốc, đang đối mặt với những lo ngại về tính minh bạch khi số lượng hợp đồng mua bán căn hộ bị hủy tăng đáng kể trong vòng 5 năm. Diễn biến này khiến các nhà lập pháp và chuyên gia kêu gọi tăng cường giám sát những giao dịch có dấu hiệu bất thường, đặc biệt là hành vi khai báo giá cao rồi hủy hợp đồng nhằm tạo mặt bằng giá ảo.

Theo số liệu do Hwang Hee, nghị sĩ thuộc Đảng Dân chủ Hàn Quốc và thành viên Ủy ban Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải của Quốc hội, tiếp nhận từ Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải, năm 2025 Seoul ghi nhận 6.419 hợp đồng mua bán căn hộ bị hủy, tương đương 7,66% trong tổng số 83.776 giao dịch.

Trong khi đó, năm 2021, thành phố ghi nhận 1.479 hợp đồng bị hủy trên tổng số 43.431 giao dịch, tương đương 3,41%. Như vậy, tỷ lệ hủy hợp đồng đã tăng hơn gấp đôi sau 5 năm, phản ánh sự thay đổi đáng chú ý trong diễn biến giao dịch trên thị trường nhà ở thủ đô Hàn Quốc.

Sự gia tăng này không đồng nghĩa tất cả các giao dịch bị hủy đều có dấu hiệu vi phạm. Trên thực tế, hợp đồng mua bán bất động sản có thể không được thực hiện vì nhiều nguyên nhân như người mua không đủ khả năng tài chính, không vay được vốn, hai bên thay đổi thỏa thuận hoặc phát sinh vấn đề pháp lý. Tuy nhiên, khi tỷ lệ hủy tăng mạnh, việc xác minh nguyên nhân trở thành yêu cầu quan trọng nhằm phân biệt các giao dịch dân sự thông thường với hành vi có chủ đích làm sai lệch thông tin thị trường.

Trong bối cảnh giá nhà tại Seoul là vấn đề kinh tế và xã hội được quan tâm, dữ liệu về hợp đồng bị hủy có thể trở thành một chỉ báo cần theo dõi bên cạnh giá giao dịch thực tế, số lượng căn hộ được mua bán và khả năng chi trả của người dân.

Tỷ lệ hủy hợp đồng mua bán căn hộ tại Seoul và toàn Hàn Quốc

Đơn vị: %

Top 6 quận có tỷ lệ hủy hợp đồng căn hộ cao nhất tại Seoul năm 2025

Đơn vị: %

Thông tin tổng quan

Guro-gu, Seongdong-gu và Gangnam nằm trong nhóm có tỷ lệ hủy cao

Dữ liệu được công bố cho thấy tình trạng hủy hợp đồng không phân bố đồng đều giữa các quận của Seoul. Một số khu vực có tỷ lệ hủy cao nằm trong nhóm được thị trường quan tâm nhờ các dự án tái thiết đô thị, vị trí đắc địa hoặc nhu cầu bất động sản lớn.

Guro-gu đứng đầu danh sách với tỷ lệ hủy hợp đồng mua bán căn hộ ở mức 10,33%. Xếp tiếp theo là Seongdong-gu với 10,32%, Jung-gu đạt 10,12%, Yongsan đạt 9,39%, Gangnam đạt 9,31% và Gangdong đạt 9,03%.

Các số liệu này cho thấy tỷ lệ hủy tại một số quận đã vượt ngưỡng 9%, cao hơn đáng kể so với mức bình quân 7,66% của toàn Seoul trong năm 2025.

Đáng chú ý, Gangnam và Yongsan là những khu vực thường thu hút sự quan tâm của giới đầu tư nhờ vị trí, giá trị bất động sản và các kế hoạch phát triển đô thị. Seongdong cũng nằm trong nhóm địa bàn được chú ý khi nhu cầu nhà ở và các dự án phát triển mới tác động đến kỳ vọng của thị trường.

Tuy nhiên, không thể chỉ dựa vào tỷ lệ hủy để kết luận rằng giao dịch tại một quận cụ thể có hành vi thao túng giá. Để đánh giá chính xác, cơ quan chức năng cần xem xét từng trường hợp, bao gồm mức giá khai báo, thời điểm ký hợp đồng, lý do hủy, mối quan hệ giữa các bên và diễn biến giao dịch tiếp theo của cùng bất động sản.

Việc so sánh tỷ lệ hủy giữa các quận cũng cần tính đến đặc điểm nguồn cung, số lượng giao dịch và cơ cấu sản phẩm. Một khu vực có ít giao dịch có thể ghi nhận tỷ lệ biến động lớn hơn khi chỉ một số hợp đồng bị hủy.

Dù vậy, tỷ lệ hủy cao tại các địa bàn có hoạt động tái thiết và nhu cầu đầu tư lớn vẫn là yếu tố đáng chú ý, đòi hỏi cơ quan quản lý theo dõi sát hơn để bảo đảm dữ liệu giao dịch phản ánh đúng tình hình thị trường.

Giao dịch khai giá cao rồi hủy hợp đồng có thể làm sai lệch giá nhà

Một trong những vấn đề được đề cập là hiện tượng thường được gọi là “thổi giá bất động sản” hoặc “giá nhà ảo”. Đây là hành vi khai báo giao dịch ở mức giá cao nhằm tạo ấn tượng rằng giá nhà trong khu vực đang tăng, sau đó hủy hợp đồng để giao dịch không đi đến kết quả mua bán cuối cùng.

Nếu những giao dịch như vậy xuất hiện có hệ thống, chúng có thể làm sai lệch nhận thức của người mua và người bán về mặt bằng giá trên thị trường.

Chẳng hạn, khi một căn hộ được khai báo giao dịch ở mức giá cao hơn đáng kể so với các giao dịch tương đương, thông tin này có thể tác động đến kỳ vọng của chủ nhà đang rao bán hoặc người mua đang tìm kiếm bất động sản. Nếu dữ liệu không được cập nhật minh bạch sau khi hợp đồng bị hủy, mức giá được công bố có nguy cơ tiếp tục ảnh hưởng đến quá trình định giá.

Hệ quả có thể không chỉ dừng lại ở một giao dịch. Khi kỳ vọng giá tăng lan rộng, người mua có thể chấp nhận mức giá cao hơn, người bán có thể điều chỉnh giá chào bán và các bên tham gia thị trường có thể đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu không phản ánh đầy đủ giao dịch thực tế.

Đối với những người mua nhà để ở, đặc biệt là các hộ gia đình phải sử dụng khoản vay lớn, sự sai lệch về thông tin giá có thể khiến việc đánh giá khả năng chi trả trở nên khó khăn hơn. Nếu mua nhà ở mức giá vượt quá giá trị hợp lý, người mua có thể đối mặt với rủi ro tài chính khi thị trường điều chỉnh.

Với nhà đầu tư, dữ liệu giao dịch thiếu chính xác có thể làm giảm chất lượng phân tích và khiến việc đánh giá thanh khoản, lợi nhuận kỳ vọng hoặc giá trị tài sản trở nên thiếu tin cậy.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa giao dịch có giá cao nhưng hợp pháp với hành vi cố ý thao túng thị trường. Giá bất động sản có thể tăng vì vị trí, chất lượng căn hộ, tiến độ tái thiết, nguồn cung hạn chế hoặc nhu cầu thực tế. Việc xác định vi phạm cần dựa trên chứng cứ và kết quả xác minh của cơ quan có thẩm quyền, không thể chỉ căn cứ vào mức giá cao hoặc việc hủy hợp đồng.

Hàn Quốc đã phát hiện nhiều giao dịch có dấu hiệu bất thường

Trước những lo ngại về tính minh bạch của thị trường, Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải Hàn Quốc đã triển khai điều tra theo kế hoạch đối với các trường hợp có biến động giá căn hộ bất thường.

Theo thông tin được cung cấp, trong giai đoạn từ tháng 3/2023 đến tháng 8/2025, cơ quan này phát hiện những tình tiết đáng ngờ trong 425 hợp đồng và yêu cầu cảnh sát điều tra 8 trường hợp.

Các con số trên cho thấy hoạt động giám sát giao dịch bất động sản đã được triển khai nhằm nhận diện những trường hợp cần xác minh sâu hơn. Tuy nhiên, việc một giao dịch bị đưa vào diện nghi vấn hoặc được chuyển cơ quan điều tra không đồng nghĩa hành vi vi phạm đã được kết luận.

Để xác định bản chất của giao dịch, cơ quan chức năng cần đối chiếu thông tin hợp đồng với dữ liệu đăng ký, lịch sử giao dịch, việc thanh toán và lý do chấm dứt thỏa thuận. Trong những trường hợp có dấu hiệu cố ý khai báo sai hoặc tạo giao dịch không phản ánh ý chí mua bán thực tế, việc điều tra có thể giúp làm rõ trách nhiệm của các bên liên quan.

Nghị sĩ Hwang Hee cho rằng việc thao túng giá thông qua giao dịch bất động sản là hành vi nghiêm trọng, có thể gây rối loạn thị trường và làm phát sinh thiệt hại cho người tham gia. Ông kêu gọi Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải cùng chính quyền địa phương tăng cường điều tra, nắm bắt tình hình thực tế và xử lý nghiêm những hành vi thao túng giá có chủ đích.

Yêu cầu này đặt ra vấn đề về khả năng phối hợp giữa cơ quan quản lý trung ương và chính quyền địa phương. Trong khi cơ quan trung ương có thể xây dựng tiêu chí giám sát và hệ thống dữ liệu, chính quyền địa phương có điều kiện theo dõi diễn biến giao dịch tại từng khu vực.

Nếu dữ liệu được cập nhật đầy đủ và các trường hợp bất thường được xử lý kịp thời, cơ quan quản lý có thể nâng cao khả năng phát hiện những mô hình giao dịch đáng ngờ, thay vì chỉ xử lý từng trường hợp riêng lẻ sau khi thị trường đã bị ảnh hưởng.

Hợp đồng thuê căn hộ bị hủy cũng tăng trên toàn quốc

Không chỉ giao dịch mua bán, dữ liệu về hợp đồng thuê căn hộ tại Hàn Quốc cũng ghi nhận xu hướng gia tăng số lượng và tỷ lệ hủy.

Theo số liệu được cung cấp, số hợp đồng thuê căn hộ bị hủy trên toàn quốc tăng từ 28.445 trường hợp, tương đương 4,72%, lên 36.426 trường hợp, tương đương 6,71%.

Diễn biến này cho thấy việc theo dõi hợp đồng bị hủy không nên chỉ giới hạn ở thị trường mua bán. Thị trường cho thuê cũng cần được giám sát để xác định liệu các thay đổi trong dữ liệu có phản ánh điều kiện thuê nhà thực tế hay xuất phát từ những nguyên nhân khác.

Tuy nhiên, hợp đồng thuê và hợp đồng mua bán có những đặc điểm khác nhau. Việc chấm dứt hợp đồng thuê có thể liên quan đến thay đổi nơi làm việc, điều kiện tài chính, thỏa thuận giữa chủ nhà và người thuê hoặc các điều khoản hợp đồng. Do đó, không thể mặc nhiên xem mức tăng tỷ lệ hủy hợp đồng thuê là bằng chứng về thao túng giá.

Theo nội dung được cung cấp, tính đến tháng 8/2021, số liệu được nêu về các hợp đồng thuê căn hộ bị hủy là 140.202 trường hợp trên toàn quốc và 14.254 trường hợp tại Seoul. Do mốc thời gian và phạm vi thống kê của các số liệu khác nhau, cần đối chiếu định nghĩa, kỳ báo cáo và phương pháp tính trước khi so sánh trực tiếp.

Việc xây dựng hệ thống thống kê thống nhất sẽ giúp cơ quan quản lý hiểu rõ hơn về xu hướng hủy hợp đồng, đồng thời hạn chế việc diễn giải sai dữ liệu khi so sánh giữa các giai đoạn.

Chuyên gia đề xuất ghi nhận rõ lý do hủy hợp đồng

Một trong những giải pháp được đề xuất là tăng cường lưu trữ thông tin về nguyên nhân giao dịch không được thực hiện.

Park Hap-soo, giáo sư thỉnh giảng tại Trường Cao học Bất động sản thuộc Đại học Konkuk, cho rằng chính quyền địa phương có thể xem xét ghi nhận rõ lý do hủy khi một bên chấm dứt giao dịch thực tế, đồng thời duy trì hệ thống thống kê phục vụ công tác quản lý.

Đề xuất này hướng đến việc bổ sung thông tin cho dữ liệu giao dịch. Thay vì chỉ ghi nhận một hợp đồng đã bị hủy, cơ quan quản lý có thể phân loại nguyên nhân như hai bên thỏa thuận chấm dứt, không đáp ứng điều kiện hợp đồng, phát sinh vấn đề tài chính hoặc có dấu hiệu cần xác minh thêm.

Nếu được thiết kế phù hợp, hệ thống dữ liệu như vậy có thể giúp nhận diện các mô hình bất thường, chẳng hạn một tài sản liên tục xuất hiện giao dịch giá cao rồi bị hủy, hoặc một nhóm giao dịch có đặc điểm tương đồng về thời điểm và mức giá.

Tuy nhiên, việc thu thập thông tin cần đi kèm tiêu chuẩn bảo vệ dữ liệu cá nhân, quy định về trách nhiệm khai báo và quy trình kiểm tra rõ ràng. Lý do hủy hợp đồng cần được xác minh ở mức phù hợp, tránh tạo thêm gánh nặng hành chính không cần thiết cho các giao dịch dân sự thông thường.

Bên cạnh đó, việc công khai dữ liệu cần bảo đảm người dân có thể phân biệt giữa giao dịch đã ký, giao dịch đã hoàn tất và giao dịch bị hủy. Sự khác biệt này có ý nghĩa quan trọng khi dữ liệu được sử dụng để tham khảo giá nhà hoặc đánh giá xu hướng thị trường.

Bài học đối với thị trường bất động sản Việt Nam

Diễn biến tại Seoul cho thấy tính minh bạch của dữ liệu giao dịch là một yếu tố quan trọng đối với sự ổn định của thị trường bất động sản. Khi người mua và người bán dựa vào thông tin giá để đưa ra quyết định, dữ liệu không chính xác có thể làm gia tăng sự bất cân xứng thông tin và tạo ra kỳ vọng thiếu cơ sở.

Đối với Việt Nam, việc theo dõi giá nhà cũng cần phân biệt giữa giá rao bán, giá ghi nhận trong hợp đồng và giá của giao dịch đã hoàn tất. Những chỉ số này không phải lúc nào cũng giống nhau, vì giá chào bán có thể thay đổi trong quá trình thương lượng, còn hợp đồng đã ký có thể không đi đến bước hoàn tất.

Việc công khai dữ liệu giao dịch đáng tin cậy, cập nhật tình trạng hủy hợp đồng và tăng cường kiểm tra các trường hợp bất thường có thể giúp người dân có cơ sở tốt hơn khi đánh giá giá trị bất động sản.

Đối với người mua nhà, một số nguyên tắc cần lưu ý gồm:

• Không nên dựa vào một vài giao dịch giá cao để kết luận mặt bằng giá của cả khu vực đã tăng.
• Nên so sánh nhiều căn hộ có vị trí, diện tích, chất lượng và tình trạng pháp lý tương đồng.
• Cần phân biệt giá chào bán với giá giao dịch thực tế đã hoàn tất.
• Nên kiểm tra thông tin quy hoạch, pháp lý và tiến độ của dự án thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
• Khi đầu tư bằng vốn vay, cần đánh giá khả năng trả nợ trong trường hợp giá nhà đi ngang hoặc giảm.

Đối với cơ quan quản lý, kinh nghiệm từ Hàn Quốc gợi mở nhu cầu xây dựng dữ liệu giao dịch có khả năng cập nhật trạng thái hợp đồng, tăng phối hợp giữa các cơ quan và thiết lập quy trình xác minh những trường hợp có dấu hiệu bất thường.

Dù vậy, không thể áp dụng nguyên trạng các giải pháp từ Hàn Quốc vào Việt Nam mà không xem xét khuôn khổ pháp luật, cơ chế đăng ký giao dịch và đặc điểm thị trường trong nước. Điều quan trọng là tạo ra hệ thống thông tin đáng tin cậy, bảo đảm các bên tham gia thị trường có thể đưa ra quyết định trên cơ sở dữ liệu rõ ràng.

Tỷ lệ hủy hợp đồng mua bán căn hộ tại Seoul tăng từ 3,41% năm 2021 lên 7,66% năm 2025 đang đặt ra yêu cầu tăng cường giám sát dữ liệu giao dịch bất động sản tại Hàn Quốc. Dù việc hủy hợp đồng có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, hiện tượng khai giá cao rồi hủy giao dịch nếu được thực hiện nhằm tạo mặt bằng giá ảo có nguy cơ làm sai lệch thông tin thị trường và ảnh hưởng đến quyết định của người mua nhà.

Việc ghi nhận rõ lý do hủy hợp đồng, kiểm tra các giao dịch bất thường và nâng cao chất lượng dữ liệu được xem là những hướng đi cần thiết. Với thị trường Việt Nam, bài học đáng chú ý là cần tăng tính minh bạch của thông tin giá, giúp người dân phân biệt giá chào bán với giao dịch thực tế và hạn chế những quyết định dựa trên kỳ vọng thiếu cơ sở.

Nguồn dữ liệu: Quốc hội Hàn Quốc và Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc (theo chú thích trên ảnh; số liệu do nghị sĩ cung cấp).

Câu hỏi thường gặp về tình trạng hủy hợp đồng căn hộ tại Seoul

1. Tỷ lệ hủy hợp đồng mua bán căn hộ tại Seoul năm 2025 là bao nhiêu?

Theo số liệu được cung cấp, Seoul ghi nhận 6.419 hợp đồng bị hủy trong tổng số 83.776 giao dịch năm 2025, tương đương 7,66%.

2. Tỷ lệ hủy hợp đồng đã tăng như thế nào so với năm 2021?

Năm 2021, tỷ lệ hủy là 3,41%, với 1.479 trường hợp trên tổng số 43.431 giao dịch. Đến năm 2025, tỷ lệ này tăng lên 7,66%, tức cao hơn gấp đôi.

3. Những quận nào tại Seoul có tỷ lệ hủy hợp đồng cao?

Guro-gu dẫn đầu với 10,33%, tiếp theo là Seongdong-gu ở mức 10,32%, Jung-gu 10,12%, Yongsan 9,39%, Gangnam 9,31% và Gangdong 9,03%.

4. Hủy hợp đồng có đồng nghĩa với hành vi thao túng giá nhà không?

Không. Hợp đồng có thể bị hủy vì nhiều lý do hợp pháp. Chỉ những trường hợp có chứng cứ cho thấy hành vi cố ý tạo giao dịch giả hoặc khai báo sai nhằm làm sai lệch giá thị trường mới có thể bị xem xét xử lý theo quy định pháp luật.

5. Hàn Quốc đã phát hiện bao nhiêu hợp đồng có dấu hiệu bất thường?

Theo thông tin được cung cấp, cơ quan chức năng phát hiện tình tiết đáng ngờ trong 425 hợp đồng thuộc giai đoạn từ tháng 3/2023 đến tháng 8/2025 và yêu cầu cảnh sát điều tra 8 trường hợp. Đây là các trường hợp cần xác minh, không đồng nghĩa tất cả đã được kết luận vi phạm.

6. Người mua nhà cần làm gì để hạn chế rủi ro khi giá bất động sản biến động?

Người mua nên đối chiếu nhiều giao dịch tương đồng, kiểm tra giá giao dịch thực tế, xác minh pháp lý và quy hoạch, đồng thời đánh giá khả năng tài chính trước khi ký hợp đồng. Không nên quyết định chỉ dựa vào thông tin về một vài giao dịch có mức giá cao bất thường.