Hà Nội giảm tỷ lệ đồng thuận cải tạo chung cư cũ xuống 51%: Cú hích lớn cho quá trình tái thiết đô thị

Sau nhiều năm gặp khó khăn vì vướng mắc trong việc lấy ý kiến cư dân, công tác cải tạo và xây dựng lại các khu chung cư cũ tại Hà Nội đang đứng trước cơ hội tăng tốc khi HĐND TP Hà Nội vừa thông qua nghị quyết về cơ chế cải tạo, tái thiết và phát triển đô thị tại các khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Điểm đáng chú ý nhất của nghị quyết là việc giảm tỷ lệ đồng thuận của cư dân để thông qua phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư từ mức đề xuất 75% xuống còn 51% chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất hợp pháp.

Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ những khó khăn kéo dài trong quá trình cải tạo hàng trăm khu chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô.

Vì sao Hà Nội giảm tỷ lệ đồng thuận xuống 51%?

Trong nhiều năm qua, một trong những nguyên nhân chính khiến các dự án cải tạo chung cư cũ bị đình trệ là không đạt được sự đồng thuận cao từ cư dân.

Chỉ cần một số ít hộ dân không đồng ý với phương án đền bù hoặc tái định cư, toàn bộ dự án có thể bị kéo dài nhiều năm.

Việc giảm tỷ lệ đồng thuận xuống 51% được đánh giá là phù hợp với thực tiễn, giúp:

• Đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.
• Giảm tình trạng kéo dài đàm phán.
• Tăng khả năng thu hút doanh nghiệp tham gia.
• Cải thiện điều kiện sống cho hàng chục nghìn hộ dân đang sinh sống tại các khu chung cư xuống cấp.

Theo các chuyên gia quy hoạch đô thị, đây là cơ chế linh hoạt nhưng vẫn bảo đảm nguyên tắc dân chủ khi đa số cư dân có quyền quyết định tương lai của khu nhà.

Quy định mới về lấy ý kiến cư dân

Đối với các dự án mà nhà đầu tư không do cư dân trực tiếp lựa chọn, chính quyền cấp xã cùng doanh nghiệp sẽ chịu trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các chủ sở hữu liên quan.

Thời gian lấy ý kiến tối đa là 12 tháng.

Trong trường hợp gặp các yếu tố bất khả kháng, thời gian này chỉ được gia hạn thêm không quá 6 tháng.

Quy định mới giúp tránh tình trạng kéo dài vô thời hạn như trước đây, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho các bên liên quan.

Hệ số đền bù K được quy định như thế nào?

Một trong những nội dung được người dân đặc biệt quan tâm là chính sách bồi thường khi cải tạo chung cư cũ.

Theo nghị quyết mới, hệ số đền bù K sẽ do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 2 lần diện tích sử dụng hợp pháp của căn hộ hiện hữu.

Trong trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận, thành phố sẽ áp dụng hệ số mặc định.

Cụ thể:

Đối với căn hộ từ tầng 2 trở lên

Người dân được bồi thường bằng diện tích tương đương diện tích sử dụng hợp pháp hiện có.

Đối với căn hộ tầng 1

Do có lợi thế về kinh doanh và giá trị sử dụng cao hơn, căn hộ tầng 1 sẽ được áp dụng hệ số bồi thường 1,2 lần diện tích hiện trạng.

Quy định này được kỳ vọng sẽ tạo sự minh bạch, tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình thương lượng.

Cư dân được quyền chủ động đề xuất dự án cải tạo

Một điểm mới đáng chú ý khác là Hà Nội mở rộng quyền chủ động cho chính người dân.

Theo đó, các chủ sở hữu chung cư cũ có thể tự đề xuất dự án cải tạo hoặc xây dựng lại khu nhà nếu đạt được sự đồng thuận 100% của các hộ dân.

Khi đáp ứng điều kiện này, cư dân có quyền:

• Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.
• Đề xuất phương án quy hoạch.
• Thỏa thuận cơ chế bồi thường.
• Thống nhất phương án tái định cư.
• Thỏa thuận nơi ở tạm trong thời gian thi công.

Điều này giúp người dân có tiếng nói lớn hơn trong quá trình tái thiết nơi ở của mình.

Chính sách hỗ trợ thuê nhà trong thời gian di dời

Để bảo đảm quyền lợi cho các hộ dân phải tạm thời di dời, thành phố đưa ra cơ chế hỗ trợ khá chi tiết.

Trong 3 năm đầu

Ngân sách thành phố hỗ trợ toàn bộ chi phí thuê nhà.

Từ năm thứ 4 đến năm thứ 5

Ngân sách thành phố hỗ trợ 50% chi phí thuê nhà.

50% còn lại sẽ do chủ đầu tư thanh toán.

Sau năm thứ 5

Nếu dự án vẫn chưa hoàn thành, chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí thuê nhà cho các hộ dân bị ảnh hưởng.

Chính sách này được đánh giá là giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân trong quá trình tái định cư tạm thời.

Doanh nghiệp được hưởng lợi nhuận tối đa 15%

Để tăng tính hấp dẫn cho các dự án cải tạo chung cư cũ, Hà Nội cho phép doanh nghiệp tham gia được hưởng mức lợi nhuận định mức tối đa 15% trên tổng vốn đầu tư.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, đây là mức lợi nhuận hợp lý, đủ để thu hút doanh nghiệp tham gia vào các dự án có quy mô lớn nhưng thời gian triển khai kéo dài.

Đồng thời, cơ chế này cũng giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Hà Nội đang triển khai bao nhiêu dự án cải tạo chung cư cũ?

Theo thống kê mới nhất:

• 11 dự án cải tạo chung cư cũ đang được triển khai.
• 3 dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng.
• Thành phố đang tổ chức lập quy hoạch tái thiết các khu nhà tập thể cũ tại 48 phường, xã.

Trong thời gian tới, Hà Nội sẽ tiến hành:

Giai đoạn 1

Hoàn thành việc sắp xếp, phân nhóm các khu tập thể đơn lẻ trong quý III năm nay.

Giai đoạn 2

Hoàn thiện công tác quy hoạch vào giữa năm 2027.

Giai đoạn 3

Đàm phán phương án bồi thường.

Giai đoạn 4

Hoàn thiện quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 và triển khai thực hiện.

Tác động đến thị trường bất động sản Hà Nội

Việc đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ không chỉ giúp nâng cao chất lượng sống của người dân mà còn tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản Hà Nội.

Nhiều khu vực nội đô đang sở hữu quỹ đất có giá trị cao nhưng chưa được khai thác hiệu quả do các khu tập thể xuống cấp tồn tại hàng chục năm.

Khi các dự án tái thiết được triển khai đồng bộ, thị trường sẽ được bổ sung nguồn cung nhà ở chất lượng cao ngay trong khu vực trung tâm, góp phần chỉnh trang diện mạo đô thị và nâng cao giá trị bất động sản khu vực lân cận.

Kỳ vọng mở ra giai đoạn mới cho công cuộc tái thiết đô thị

Với hàng loạt cơ chế mới mang tính đột phá, đặc biệt là việc giảm tỷ lệ đồng thuận xuống 51%, Hà Nội đang cho thấy quyết tâm mạnh mẽ trong việc tháo gỡ các điểm nghẽn tồn tại nhiều năm ở lĩnh vực cải tạo chung cư cũ.

Nếu được triển khai hiệu quả, đây sẽ là bước ngoặt quan trọng giúp đẩy nhanh tiến trình tái thiết đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân và tạo động lực phát triển mới cho thị trường bất động sản Thủ đô trong giai đoạn tới.