Giá đất Nhật Bản tăng năm thứ 5: Vì sao Tokyo và Hakuba tăng mạnh dù dân số tiếp tục giảm?

Giá đất Nhật Bản tiếp tục đi lên trong năm 2026, bất chấp quốc gia này vẫn đối mặt với bài toán dân số suy giảm. Khảo sát giá đất cấp tỉnh do Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT) công bố, với thời điểm định giá ngày 1/7/2026, cho thấy giá đất bình quân toàn quốc tăng 1,5% so với một năm trước. Đây là năm thứ 5 liên tiếp giá đất Nhật Bản tăng và tốc độ này tiếp tục ở mức cao nhất kể từ đầu thập niên 1990.

Tuy nhiên, mức tăng 1,5% trên toàn quốc chỉ phản ánh một phần câu chuyện.

Đằng sau con số trung bình là sự phân hóa ngày càng rõ giữa các khu vực. Đất ở tăng 1%, đất thương mại tăng 2,9% và đất công nghiệp tăng 3,3%. Trong vùng đô thị Tokyo, mức tăng tương ứng của đất ở đạt 4%, trong khi đất thương mại tăng tới 8,9%.

Đặc biệt, tại Hakuba thuộc tỉnh Nagano, một điểm đất ở tăng tới 31,3%, còn một điểm đất thương mại tăng 35,6%, mức tăng thương mại cao nhất trong khảo sát năm nay.

Điều này cho thấy thị trường bất động sản Nhật Bản không vận động như một khối thống nhất. Trong khi dân số toàn quốc tiếp tục giảm, nhu cầu nhà ở, thương mại, khách sạn, du lịch và đầu tư lại ngày càng tập trung vào những địa điểm có khả năng thu hút người dân, việc làm, dòng vốn và khách quốc tế.

Giá đất Nhật Bản tăng năm thứ 5 liên tiếp

Khảo sát giá đất cấp tỉnh năm 2026 được thực hiện tại 21.466 địa điểm trên toàn Nhật Bản, với thời điểm định giá ngày 1/7/2026. Đây là một trong những bộ dữ liệu quan trọng để đánh giá diễn biến giá đất tại các địa phương của Nhật Bản.

Theo MLIT, xét trên toàn quốc:

• Giá đất của tất cả các nhóm mục đích sử dụng tăng bình quân 1,5%.
• Đất ở tăng 1%.
• Đất thương mại tăng 2,9%.
• Đất công nghiệp tăng 3,3%.

Đáng chú ý, cả ba nhóm đất chính đều tiếp tục tăng năm thứ 5 liên tiếp.

Reuters đánh giá mức tăng 1,5% của năm nay tương đương năm trước và là tốc độ tăng mạnh nhất kể từ năm 1991. Ba vùng đô thị lớn gồm Tokyo, Osaka và Nagoya cũng tiếp tục ghi nhận mức tăng đáng kể, với mức bình quân khoảng 4,4%.

Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào mức tăng bình quân toàn quốc, rất dễ bỏ qua sự khác biệt ngày càng lớn giữa các địa phương.

Tokyo cho thấy sức mạnh của quá trình tập trung dân cư và kinh tế

Một trong những điểm nổi bật nhất của khảo sát năm 2026 là vùng đô thị Tokyo.

Tại Tokyo, đất ở tăng bình quân 4%, cao gấp khoảng 4 lần mức tăng trên toàn quốc. Trong khi đó, đất thương mại tăng tới 8,9%.

Riêng Tokyo, số liệu của chính quyền thủ đô cho thấy giá đất tiếp tục tăng trên diện rộng. Toàn Tokyo ghi nhận mức tăng 14 năm liên tiếp đối với đất ở và 5 năm liên tiếp đối với đất thương mại. Trong năm 2026, khu vực 23 quận của Tokyo tiếp tục là động lực chính của đà tăng.

Điều này phản ánh một thực tế quan trọng: nhu cầu bất động sản không nhất thiết phải phụ thuộc hoàn toàn vào xu hướng dân số của cả quốc gia.

Theo Cục Thống kê Nhật Bản, dân số nước này vào ngày 1/9/2026 ước tính khoảng 122,65 triệu người, giảm 540.000 người, tương đương 0,44%, so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, dân số mang quốc tịch Nhật giảm khoảng 860.000 người, còn dân số nước ngoài tăng khoảng 301.000 người.

Tuy nhiên, dân số giảm không đồng nghĩa với việc mọi khu vực đều mất nhu cầu bất động sản với tốc độ giống nhau.

Nhật Bản đang hình thành thị trường bất động sản “hai tốc độ”

Kết quả sơ bộ Tổng điều tra dân số năm 2025 cho thấy dân số Nhật Bản vào ngày 1/10/2025 khoảng 123,05 triệu người, giảm 3,097 triệu người, tương đương 2,5%, so với năm 2020.

Nhưng trong cùng thời gian, Tokyo vẫn có khoảng 14,246 triệu người. Nếu tính Tokyo cùng Kanagawa, Saitama và Chiba, vùng đô thị Tokyo có gần 36,99 triệu người, tương đương khoảng 30% dân số Nhật Bản.

Sự tập trung này giúp giải thích một phần vì sao giá đất tại Tokyo vẫn tăng mạnh.

Khi dân cư, doanh nghiệp, việc làm, hệ thống giao thông, trường học, dịch vụ và dòng vốn cùng tập trung tại một khu vực, nhu cầu sử dụng đất có thể vẫn tăng ngay cả khi tổng dân số quốc gia giảm.

Đặc biệt đối với đất thương mại, nhu cầu không chỉ đến từ cư dân địa phương.

Văn phòng, trung tâm mua sắm, nhà hàng, khách sạn, dịch vụ, dự án tái phát triển đô thị và các tài sản tạo dòng tiền đều cạnh tranh trên một quỹ đất hữu hạn.

Đó là lý do mức tăng 8,9% của đất thương mại tại vùng Tokyo đáng chú ý hơn rất nhiều so với con số 1,5% của toàn quốc.

Hakuba: Khi khách du lịch trở thành động lực của giá đất

Nếu Tokyo cho thấy tác động của quá trình tập trung dân cư và hoạt động kinh tế, Hakuba lại cho thấy một động lực khác: du lịch quốc tế.

Hakuba là một ngôi làng miền núi thuộc tỉnh Nagano, nổi tiếng với các khu trượt tuyết và từng là địa điểm thi đấu tại Olympic mùa đông Nagano 1998.

Trong khảo sát giá đất năm 2026, MLIT đặc biệt ghi nhận Hakuba là một trong những khu vực có tốc độ tăng mạnh nhất.

Một điểm đất ở tại Hakuba có giá chuẩn 17.600 yen/m², tăng 31,3% so với năm trước. Trong khi đó, một điểm đất thương mại có giá 32.000 yen/m², tăng tới 35,6%, cao nhất Nhật Bản trong nhóm đất thương mại được khảo sát.

MLIT cho rằng nhu cầu du lịch tăng, đặc biệt từ khách nước ngoài, đang thúc đẩy nhu cầu phát triển khách sạn, khu nghỉ dưỡng và các cơ sở thương mại quanh khu vực Hakuba.

Nhu cầu nhà ở tại đây cũng được hỗ trợ bởi nhu cầu biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng từ khách hàng trong nước cũng như nước ngoài.

Điểm đáng chú ý là khách du lịch không nhất thiết phải trở thành cư dân thường trú để tạo ra nhu cầu bất động sản.

Một dòng khách lớn có thể kéo theo nhu cầu về:

• Khách sạn và resort.
• Nhà hàng và dịch vụ.
• Cửa hàng bán lẻ.
• Nhà ở cho người lao động.
• Căn hộ nghỉ dưỡng.
• Văn phòng và các cơ sở phục vụ du lịch.
• Đất phát triển dự án mới.

Khi nguồn cung đất phù hợp bị giới hạn, dòng tiền du lịch có thể tạo ra áp lực tăng giá rất lớn.

Du lịch quốc tế đang trở thành một yếu tố quan trọng

Quy mô du lịch quốc tế tới Nhật Bản đã tăng mạnh trong những năm gần đây.

Theo Tổ chức Du lịch Quốc gia Nhật Bản (JNTO), năm 2025 Nhật Bản đón khoảng 42,68 triệu lượt khách quốc tế, tăng 15,8% so với năm trước và thiết lập kỷ lục mới.

Sự gia tăng này tạo thêm động lực cho những địa phương có khả năng chuyển lượng khách quốc tế thành nhu cầu lưu trú, dịch vụ và đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, không nên hiểu rằng du lịch sẽ tự động khiến giá đất tăng tại mọi địa phương.

Hakuba là trường hợp đặc biệt bởi nơi đây hội tụ nhiều yếu tố: cảnh quan, khu trượt tuyết, thương hiệu du lịch quốc tế, hạ tầng phục vụ du khách và nguồn cung đất phù hợp cho phát triển bị giới hạn.

Một địa phương nông thôn khác nếu không có khách du lịch, việc làm mới hoặc dòng vốn đầu tư mới vẫn có thể phải đối mặt với áp lực giảm dân số và suy yếu nhu cầu bất động sản.

Do đó, tác động của du lịch đối với giá đất có tính tập trung theo địa điểm, thay vì lan tỏa đồng đều trên toàn quốc.

Dân số giảm nhưng nhu cầu bất động sản không biến mất

Đây chính là nghịch lý bề ngoài của thị trường Nhật Bản.

Nếu dân số giảm, về lý thuyết tổng nhu cầu nhà ở có thể giảm. Nhưng bất động sản lại phụ thuộc rất lớn vào nơi dân cư sinh sống và hoạt động kinh tế diễn ra.

Một quốc gia có 100 triệu dân phân bổ đều trên lãnh thổ sẽ tạo ra cấu trúc nhu cầu khác hoàn toàn so với một quốc gia có cùng quy mô dân số nhưng phần lớn dân cư tập trung tại một số đại đô thị.

Nhật Bản đang ngày càng thể hiện rõ quá trình này.

Ở các trung tâm lớn, dân cư và doanh nghiệp tiếp tục tập trung.

Ở các địa phương có du lịch phát triển, khách quốc tế tạo thêm một lớp nhu cầu mới.

Trong khi đó, những nơi vừa mất dân vừa thiếu việc làm, thiếu đầu tư và thiếu động lực kinh tế mới sẽ chịu sức ép lớn hơn.

Vì vậy, câu hỏi quan trọng của thị trường bất động sản Nhật Bản không còn đơn giản là:

“Giá đất Nhật Bản tăng hay giảm?”

Mà là:

“Khu vực nào vẫn có khả năng thu hút người dân, việc làm, vốn và dòng khách?”

Lãi suất cao hơn sẽ thử thách đà tăng giá đất

Một yếu tố mới cần theo dõi là chính sách tiền tệ.

Khảo sát giá đất của MLIT có thời điểm định giá là ngày 1/7/2026. Sau thời điểm này, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) tiếp tục điều chỉnh chính sách tiền tệ.

Ngày 18/9/2026, BOJ công bố thay đổi định hướng điều hành, đưa lãi suất qua đêm không tài sản thế chấp lên khoảng 1,25%; mức lãi suất này được áp dụng từ ngày 24/9.

Đây là một thay đổi đáng chú ý đối với thị trường bất động sản Nhật Bản sau thời kỳ dài duy trì điều kiện tiền tệ rất nới lỏng.

Lãi suất cao hơn có thể làm tăng chi phí vay mua nhà, chi phí vốn của doanh nghiệp phát triển dự án và mức lợi suất mà nhà đầu tư yêu cầu đối với bất động sản tạo dòng tiền.

Điều đó tạo ra một lực cản đối với giá bất động sản.

Nhưng mặt khác, nếu nhu cầu tại Tokyo, Osaka, các trung tâm kinh tế hoặc những điểm du lịch nổi bật đủ mạnh, thị trường vẫn có thể duy trì giá cao bất chấp chi phí vốn tăng.

Tokyo sẽ là phép thử quan trọng của thị trường

Trong những năm tới, Tokyo sẽ là một trong những khu vực đáng theo dõi nhất.

Nếu giá đất tiếp tục tăng trong bối cảnh lãi suất cao hơn, điều đó cho thấy động lực của thị trường không chỉ đến từ tiền rẻ.

Khi đó, các yếu tố như khan hiếm quỹ đất, tập trung dân cư, việc làm, doanh nghiệp, giao thông, du lịch và hoạt động tái phát triển đô thị có thể đóng vai trò ngày càng lớn.

Ngược lại, nếu chi phí vốn tăng khiến giao dịch và đầu tư chậm lại, khoảng cách giữa những khu vực có nhu cầu thực chất và những nơi chủ yếu được hỗ trợ bởi điều kiện tài chính thuận lợi có thể trở nên rõ ràng hơn.

Điều này cũng có thể khiến thị trường bất động sản Nhật Bản phân hóa mạnh hơn thay vì cùng tăng hoặc cùng giảm.

Bài học đáng chú ý đối với thị trường bất động sản Việt Nam

Diễn biến tại Nhật Bản cũng đặt ra một vấn đề đáng quan tâm đối với các nhà đầu tư và người quan sát thị trường Việt Nam.

Dân số là một yếu tố quan trọng đối với bất động sản, nhưng không phải yếu tố duy nhất quyết định giá trị đất.

Một khu vực có thể vẫn duy trì nhu cầu nếu hội tụ được nhiều yếu tố như:

• Hạ tầng giao thông tốt.
• Tập trung việc làm và doanh nghiệp.
• Dòng dân cư thực.
• Du lịch phát triển.
• Nguồn vốn đầu tư.
• Quỹ đất phát triển hạn chế.
• Các dự án đô thị và thương mại quy mô lớn.

Ngược lại, một khu vực có dân số giảm, ít việc làm và thiếu động lực kinh tế mới có thể gặp khó khăn ngay cả khi mặt bằng giá tại các đô thị lớn đang tăng.

Vì vậy, khi đánh giá một thị trường bất động sản, việc nhìn vào tốc độ tăng giá bình quân của cả quốc gia hoặc cả tỉnh có thể chưa đủ.

Quan trọng hơn là phải xem dòng người, dòng tiền và hoạt động kinh tế đang tập trung ở đâu.

Khảo sát giá đất Nhật Bản năm 2026 cho thấy một bức tranh bất động sản nhiều tầng hơn rất nhiều so với con số tăng bình quân 1,5%.

Giá đất toàn quốc tăng năm thứ 5 liên tiếp, nhưng động lực tăng giá đang tập trung mạnh ở các trung tâm kinh tế, khu vực có hạ tầng tốt và những địa điểm có khả năng thu hút khách quốc tế.

Tokyo là ví dụ điển hình của quá trình tập trung dân cư và kinh tế. Đất ở vùng Tokyo tăng 4%, trong khi đất thương mại tăng tới 8,9%. Trong khi đó, Hakuba cho thấy du lịch quốc tế có thể tạo ra một nguồn cầu bất động sản mới, đẩy giá đất thương mại tại một điểm khảo sát lên 35,6%.

Trong bối cảnh dân số Nhật Bản tiếp tục giảm và lãi suất đã tăng lên, thị trường sẽ bước vào một phép thử mới.

Điều đáng theo dõi không đơn giản là Nhật Bản còn tăng giá đất hay không, mà là những khu vực nào tiếp tục có khả năng thu hút dân cư, việc làm, doanh nghiệp, vốn và khách du lịch.

Đó cũng có thể là chìa khóa để hiểu sự phân hóa ngày càng lớn của thị trường bất động sản Nhật Bản trong những năm tới.

Câu hỏi thường gặp về giá đất Nhật Bản năm 2026

Giá đất Nhật Bản năm 2026 tăng bao nhiêu?

Theo khảo sát giá đất cấp tỉnh của MLIT, giá đất bình quân trên toàn quốc tăng 1,5% so với một năm trước, đánh dấu năm thứ 5 liên tiếp tăng. Đất ở tăng 1%, đất thương mại tăng 2,9% và đất công nghiệp tăng 3,3%.

Vì sao Tokyo có giá đất tăng mạnh hơn mức bình quân toàn quốc?

Tokyo tập trung dân cư, việc làm, doanh nghiệp, dịch vụ và hoạt động thương mại. Ngoài nhu cầu nhà ở, đất thương mại còn được sử dụng cho văn phòng, khách sạn, cửa hàng và các dự án tái phát triển đô thị. Năm 2026, đất thương mại tại vùng Tokyo tăng bình quân 8,9%.

Hakuba tăng giá đất hơn 30% vì sao?

MLIT cho biết nhu cầu du lịch, đặc biệt từ khách nước ngoài, đang thúc đẩy hoạt động phát triển khách sạn, cơ sở thương mại và bất động sản nghỉ dưỡng tại Hakuba. Một điểm đất ở tăng 31,3%, trong khi điểm đất thương mại tăng 35,6%.

Dân số Nhật Bản giảm có khiến giá đất giảm không?

Không nhất thiết. Dân số Nhật Bản đang giảm nhưng mức độ giảm khác nhau giữa các địa phương. Dân cư và hoạt động kinh tế tiếp tục tập trung tại các đô thị lớn, trong khi một số khu du lịch còn thu hút thêm nhu cầu từ khách quốc tế. Vì vậy, thị trường có thể tăng tại một số nơi nhưng giảm hoặc trì trệ ở những nơi khác.

Lãi suất Nhật Bản tăng có gây áp lực lên bất động sản?

Có thể. Lãi suất cao hơn làm tăng chi phí vay và chi phí vốn, đồng thời có thể ảnh hưởng tới quyết định đầu tư. Tuy nhiên, mức độ tác động còn phụ thuộc vào sức cầu, thu nhập, nguồn cung đất và khả năng tạo dòng tiền của từng thị trường.

Nguồn tham khảo: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT); Cục Thống kê Nhật Bản; Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ); Tổ chức Du lịch Quốc gia Nhật Bản (JNTO); Reuters.

Lưu ý: Số liệu giá đất trong khảo sát MLIT là mức biến động của các điểm đất chuẩn được khảo sát, không đồng nghĩa mọi bất động sản tại Nhật Bản đều tăng với cùng tỷ lệ. Giá thực tế còn phụ thuộc vị trí, mục đích sử dụng đất, pháp lý, hạ tầng, khả năng khai thác và điều kiện thị trường tại từng địa phương.