Bộ Xây dựng sửa thủ tục xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán: Chủ đầu tư cần chuẩn bị gì?

Bộ Xây dựng vừa công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, trong đó có thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Quy định mới tiếp tục đặt trách nhiệm kiểm tra điều kiện dự án lên Sở Xây dựng, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư chuẩn bị đầy đủ hồ sơ trước khi ký hợp đồng với khách hàng.

Theo Quyết định số 1649/QĐ-BXD ngày 18/9/2026, thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua được thực hiện theo quy định của Nghị định 96/2024/NĐ-CP và thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản do Sở Xây dựng thực hiện. Quyết định có hiệu lực kể từ ngày ký.

Điểm đáng chú ý là quy trình này không chỉ là một thủ tục hành chính trước khi mở bán. Đây còn là bước kiểm soát quan trọng nhằm xác định dự án, căn hộ hoặc nhà ở hình thành trong tương lai đã đáp ứng những điều kiện pháp lý cần thiết để đưa vào kinh doanh hay chưa.

Chủ đầu tư phải thông báo trước khi ký hợp đồng bán nhà

Theo thủ tục được Bộ Xây dựng công bố, trước khi thực hiện ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và gửi kèm một bộ hồ sơ tới Sở Xây dựng nơi có dự án.

Đây là điểm quan trọng đối với cả chủ đầu tư lẫn khách hàng.

Về phía doanh nghiệp, việc chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục là bước cần thiết trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua với khách hàng đối với phần nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện.

Về phía người mua, văn bản trả lời của cơ quan quản lý là một trong những cơ sở để kiểm tra tình trạng pháp lý của sản phẩm mà chủ đầu tư dự kiến đưa vào kinh doanh.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Do đó, việc một chủ đầu tư giới thiệu hoặc quảng bá dự án không đồng nghĩa với việc mọi căn hộ trong dự án đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Sở Xây dựng có tối đa 15 ngày để trả lời

Một trong những nội dung đáng chú ý của thủ tục là thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày cơ quan tiếp nhận nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Trong thời hạn này, Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Sau khi kiểm tra, cơ quan quản lý sẽ có văn bản trả lời cho chủ đầu tư về việc nhà ở có đủ điều kiện bán, cho thuê mua hay không.

Nếu đủ điều kiện, kết quả sẽ xác định phần nhà ở đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh. Nếu chưa đủ điều kiện, cơ quan quản lý phải nêu rõ lý do.

Quy trình này giúp hạn chế tình trạng khách hàng phải tự xác định một dự án đã đủ điều kiện pháp lý hay chưa chỉ dựa trên thông tin do doanh nghiệp cung cấp.

Đối với chủ đầu tư, thời hạn 15 ngày cũng tạo ra một mốc hành chính tương đối rõ ràng trong quá trình chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường.

Hồ sơ xin xác nhận gồm những gì?

Theo thủ tục được Bộ Xây dựng công bố, chủ đầu tư phải chuẩn bị 1 bộ hồ sơ gửi Sở Xây dựng nơi có dự án.

Hồ sơ có thể được nộp theo nhiều phương thức, gồm nộp trực tiếp, thông qua dịch vụ bưu chính hoặc nộp trực tuyến.

Các tài liệu cơ bản gồm:

• Văn bản thông báo của chủ đầu tư về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
• Bảng danh sách thông tin về các nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
• Các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.
• Giấy phép xây dựng theo trường hợp thuộc diện phải cấp phép.
• Thông báo khởi công xây dựng.
• Hồ sơ thiết kế xây dựng.
• Biên bản nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng với tiến độ dự án được chấp thuận, phê duyệt theo quy định pháp luật về xây dựng.
• Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, phải có biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng theo quy định.

Như vậy, hồ sơ không chỉ tập trung vào giấy tờ đất mà còn phản ánh tiến độ triển khai thực tế của dự án.

Đây là điểm đặc biệt quan trọng đối với các dự án bán căn hộ hình thành trong tương lai.

Hoàn thành phần móng là điều kiện quan trọng đối với chung cư

Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, hồ sơ phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành thi công phần móng.

Điều này có ý nghĩa thực tế khá lớn.

Khách hàng mua căn hộ hình thành trong tương lai thường ký hợp đồng khi công trình chưa hoàn thiện. Vì vậy, pháp luật đặt ra các điều kiện nhất định về tiến độ xây dựng trước khi sản phẩm được đưa vào kinh doanh.

Việc yêu cầu chứng minh công trình đã đạt đến giai đoạn thi công phần móng nhằm tạo thêm một lớp kiểm soát trước khi chủ đầu tư chính thức ký hợp đồng với khách hàng.

Tuy nhiên, người mua cũng cần lưu ý rằng việc một dự án đủ điều kiện bán không đồng nghĩa với việc khách hàng có thể bỏ qua các bước kiểm tra pháp lý khác.

Người mua vẫn nên kiểm tra thông tin quy hoạch, quyền sử dụng đất, tình trạng thế chấp, giấy phép xây dựng, tiến độ thực tế và các điều khoản trong hợp đồng.

Nếu dự án từng thế chấp thì xử lý thế nào?

Một nội dung khác được nhấn mạnh trong thủ tục là trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, một phần dự án hoặc toàn bộ dự án.

Khi đó, việc xác định nhà ở đã được giải chấp được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023.

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng bởi trên thực tế, nhiều dự án bất động sản sử dụng tài sản và quyền tài sản liên quan đến dự án để bảo đảm nghĩa vụ tín dụng.

Việc dự án có thế chấp không nên được hiểu đơn giản rằng dự án chắc chắn không thể bán. Vấn đề quan trọng là tài sản dự kiến giao dịch phải đáp ứng các điều kiện pháp luật liên quan, trong đó có yêu cầu về giải chấp đối với trường hợp thuộc diện phải giải chấp.

Với người mua, đây là một trong những nội dung nên kiểm tra trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng.

Nếu Sở Xây dựng không trả lời trong 15 ngày thì sao?

Theo nội dung thủ tục được Bộ Xây dựng công bố, nếu cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh không trả lời trong thời hạn quy định, doanh nghiệp có quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, điều này không nên được hiểu rằng sau khi hết 15 ngày, dự án mặc nhiên được xem là đủ điều kiện bán.

Mốc thời gian 15 ngày là thời hạn giải quyết thủ tục hành chính khi cơ quan tiếp nhận đã nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Việc dự án có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh vẫn phải được xem xét theo các điều kiện của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Đây là điểm mà chủ đầu tư và khách hàng cần phân biệt rõ.

Nhà ở phải được khởi công xây dựng

Một trong những yêu cầu, điều kiện thực hiện thủ tục là nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Điều này phản ánh nguyên tắc quan trọng của thị trường nhà ở hình thành trong tương lai: việc huy động giao dịch không thể tách rời khỏi quá trình triển khai dự án trên thực tế.

Đối với khách hàng, thông tin về ngày khởi công và tiến độ thi công cũng là những dữ liệu đáng kiểm tra.

Một dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý nhưng tiến độ xây dựng thực tế chậm vẫn có thể tạo ra rủi ro về thời gian bàn giao và dòng tiền đối với người mua.

Thủ tục này có mất phí không?

Theo nội dung được Bộ Xây dựng công bố, thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua không có lệ phí.

Đối tượng thực hiện thủ tục là chủ đầu tư dự án.

Cơ quan có thẩm quyền quyết định và cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục đều là Sở Xây dựng nơi có dự án.

Kết quả giải quyết là văn bản trả lời của Sở Xây dựng theo mẫu tại Phụ lục XVI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, cùng bảng danh sách thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Người mua nhà cần kiểm tra gì trước khi xuống tiền?

Quy trình xác nhận điều kiện bán tạo ra một căn cứ quan trọng, nhưng người mua không nên chỉ kiểm tra một loại giấy tờ.

Trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng có thể chủ động kiểm tra ít nhất các nhóm thông tin sau.

1. Dự án đã đủ điều kiện bán hay chưa?

Đây là câu hỏi đầu tiên cần đặt ra.

Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hoặc kiểm tra văn bản trả lời của cơ quan quản lý có thẩm quyền về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

2. Căn hộ có nằm trong danh sách được phép bán?

Không nên chỉ kiểm tra dự án nói chung.

Danh sách thông tin kèm theo văn bản trả lời giúp xác định cụ thể các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

3. Dự án có đang thế chấp không?

Nếu có, cần tìm hiểu tình trạng thế chấp và việc giải chấp đối với tài sản dự kiến giao dịch theo quy định.

4. Tiến độ xây dựng thực tế ra sao?

Đối với chung cư, khách hàng cần quan tâm đến việc hoàn thành phần móng và tiến độ xây dựng tiếp theo, thay vì chỉ dựa vào phối cảnh hoặc cam kết bán hàng.

5. Hợp đồng có quy định rõ thời gian bàn giao không?

Ngoài điều kiện pháp lý của dự án, hợp đồng mua bán là căn cứ quan trọng quy định quyền và nghĩa vụ của các bên, tiến độ thanh toán, thời hạn bàn giao và xử lý trường hợp chậm tiến độ.

Quy định mới có ý nghĩa gì với thị trường bất động sản?

Việc chuẩn hóa và cập nhật thủ tục xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán có ý nghĩa ở cả phía doanh nghiệp và người mua.

Đối với chủ đầu tư, thủ tục tạo ra một quy trình rõ ràng hơn để đưa sản phẩm ra thị trường. Doanh nghiệp phải chuẩn bị hồ sơ liên quan tới đất đai, xây dựng, tiến độ dự án và tình trạng pháp lý của tài sản.

Đối với khách hàng, văn bản trả lời của Sở Xây dựng tạo thêm một nguồn thông tin chính thức để đối chiếu với thông tin bán hàng của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang hướng tới minh bạch hóa thông tin, việc kiểm soát điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh có thể giúp giảm rủi ro cho các giao dịch.

Bộ Xây dựng cũng đang tăng cường hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Theo báo cáo thị trường từng được Bộ công bố, nguồn cung đủ điều kiện đưa vào kinh doanh được theo dõi riêng, bao gồm cả bất động sản hoàn thành và nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán.

Điều này cho thấy xu hướng quản lý thị trường đang ngày càng dựa nhiều hơn vào dữ liệu, hồ sơ pháp lý và tiến độ thực tế của từng dự án.

Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua đang đặt trọng tâm vào kiểm soát điều kiện pháp lý trước khi giao dịch.

Chủ đầu tư phải gửi hồ sơ tới Sở Xây dựng nơi có dự án, trong đó không chỉ có văn bản thông báo mà còn phải cung cấp các tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thông báo khởi công, hồ sơ thiết kế, nghiệm thu hạ tầng và, đối với chung cư, nghiệm thu phần móng.

Sở Xây dựng có tối đa 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ để kiểm tra và trả lời bằng văn bản.

Đối với người mua, quy trình này cung cấp thêm một lớp thông tin chính thức trước khi quyết định giao dịch. Tuy nhiên, khách hàng vẫn nên kiểm tra độc lập tình trạng pháp lý của dự án, danh sách căn đủ điều kiện, tình trạng thế chấp, tiến độ thi công và các điều khoản trong hợp đồng.

Trong một thị trường bất động sản ngày càng chú trọng tính minh bạch, việc xác định “dự án có được phép bán hay chưa” nên trở thành bước kiểm tra đầu tiên trước khi người mua quyết định xuống tiền.

Câu hỏi về thủ tục xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai có phải thông báo với Sở Xây dựng trước khi bán không?

Có. Theo thủ tục được Bộ Xây dựng công bố, trước khi ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo kèm một bộ hồ sơ tới Sở Xây dựng nơi có dự án.

Sở Xây dựng giải quyết hồ sơ trong bao lâu?

Thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Cơ quan quản lý phải trả lời bằng văn bản về việc nhà ở đủ hoặc không đủ điều kiện bán, cho thuê mua.

Nhà chung cư cần có điều kiện gì về phần móng?

Hồ sơ đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có biên bản nghiệm thu việc hoàn thành thi công xây dựng phần móng theo quy định pháp luật về xây dựng.

Có thể nộp hồ sơ trực tuyến không?

Có. Hồ sơ có thể được nộp trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính hoặc theo phương thức trực tuyến theo thủ tục hành chính được công bố.

Thủ tục xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán có mất lệ phí không?

Theo nội dung thủ tục được Bộ Xây dựng công bố, không có lệ phí.

Chủ đầu tư có được thu tiền đặt cọc trước khi nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh không?

Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua.

Nguồn tham khảo: Bộ Xây dựng; Nghị định 96/2024/NĐ-CP; Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản pháp luật có liên quan.

Lưu ý: Bài viết nhằm cung cấp thông tin pháp lý và thị trường, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý chuyên môn. Khi giao dịch một dự án cụ thể, người mua nên kiểm tra hồ sơ pháp lý và tình trạng đủ điều kiện bán tại cơ quan có thẩm quyền.