Giá đất nền nhiều nơi giảm 50-65%: Thị trường hạ nhiệt, nhà đầu tư chịu áp lực thanh khoản

Thị trường đất nền đang bước vào một giai đoạn hoàn toàn khác sau thời kỳ tăng nóng. Tại nhiều khu vực từng ghi nhận những cơn sốt giá, mặt bằng giá hiện đã điều chỉnh đáng kể so với mức đỉnh. Có nơi giá rao bán giảm hơn 50%, thậm chí tới khoảng 65% so với đỉnh được thiết lập trước đó.

Diễn biến này cho thấy sức cầu đang suy yếu, nhà đầu tư thận trọng hơn và áp lực tài chính bắt đầu buộc một bộ phận chủ đất phải hạ giá để tìm thanh khoản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây chưa phải tín hiệu cho thấy toàn bộ thị trường đất nền bước vào một chu kỳ giảm giá đồng loạt. Thay vào đó, thị trường đang có sự phân hóa ngày càng rõ giữa tài sản có giá trị thực và những sản phẩm được đẩy giá chủ yếu dựa trên kỳ vọng.

Giá đất nền nhiều nơi giảm sâu so với đỉnh

Dữ liệu trên Batdongsan.com.vn cho thấy mức điều chỉnh giá đất nền đang diễn ra khá mạnh tại một số thị trường từng tăng nóng.

Tại khu đấu giá xã Đoan Bái, khu vực Hiệp Hòa, Bắc Giang cũ, một mảnh đất rộng 90 m² hướng ra hồ đang được rao bán 1,92 tỷ đồng, tương đương khoảng 21,32 triệu đồng/m². Đáng chú ý, mức giá này thấp hơn khoảng 65,5% so với mức đỉnh từng được ghi nhận trong quý IV/2025.

Không chỉ Đoan Bái, nhiều khu vực khác thuộc Hiệp Hòa cũng xuất hiện những trường hợp điều chỉnh giá đáng kể. Một mảnh đất rộng 400 m² tại Cẩm Trang, Mai Trung được chào bán 2,5 tỷ đồng, tương đương 6,25 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 58% so với mức đỉnh ghi nhận trong quý I/2026.

Tại thành phố Hòa Bình cũ, giá đất nền cũng chịu áp lực giảm mạnh. Một lô đất diện tích 118 m² tại Khu đô thị Thống Nhất được rao bán 1,95 tỷ đồng, tương đương khoảng 16,5 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 55% so với một năm trước.

Những con số trên cho thấy sự thay đổi đáng chú ý trong tâm lý thị trường. Nếu trước đây người bán thường có tâm lý chờ giá tiếp tục tăng, thì hiện tại mục tiêu quan trọng hơn là tìm được người mua thực sự.

Hà Nội cũng hạ nhiệt nhưng mức giảm thấp hơn

Tại Hà Nội, giá đất nền cũng không nằm ngoài xu hướng điều chỉnh, dù mức giảm tại một số khu vực chưa sâu như các thị trường vùng ven khác.

Khu vực Phú Cát hiện có giá đất nền giảm gần 20% so với giai đoạn cao điểm tháng 4/2025. Trong khi đó, khu vực Tân Xã cũ ghi nhận mức giảm gần 30% so với thời điểm đỉnh sốt.

Tại Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh, giá đất nền hiện phổ biến khoảng 35-45 triệu đồng/m². Mức này thấp hơn hơn 35% so với đỉnh khoảng 60,2 triệu đồng/m² được ghi nhận vào tháng 8/2025.

Diễn biến tại Hà Nội đáng chú ý bởi đây là thị trường có nền tảng nhu cầu lớn, hạ tầng liên tục được đầu tư và tốc độ đô thị hóa cao. Tuy nhiên, ngay cả tại những khu vực này, giá đất cũng không còn dễ dàng tăng theo kỳ vọng như giai đoạn trước.

Tại Phú Thọ, mặt bằng giá đất nền hiện phổ biến khoảng 19,1 triệu đồng/m², giảm khoảng 50% so với mức đỉnh 35-40 triệu đồng/m² ghi nhận trong quý II/2025.

Giá đất đấu giá cũng bắt đầu điều chỉnh

Không chỉ thị trường thứ cấp, các phiên đấu giá đất tại nhiều địa phương cũng cho thấy mức độ hạ nhiệt đáng chú ý.

Cuối tháng 7/2026, phiên đấu giá quyền sử dụng 167 lô đất tại xóm Ân Hòa 13, xã Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình ghi nhận giá trúng của các lô liền kề vị trí đẹp phổ biến khoảng 15-17 triệu đồng/m². Mức này chỉ cao hơn giá khởi điểm khoảng 3-5 triệu đồng/m².

Đối với các lô liền kề mặt trong, giá trúng khoảng 8,5-9,5 triệu đồng/m², trong khi giá khởi điểm ở mức 5 triệu đồng/m².

So với một số phiên đấu giá diễn ra vào cuối năm 2025, giá trúng của nhiều lô đã giảm khoảng 500-600 triệu đồng/lô. Cá biệt, có lô giảm gần 900 triệu đồng.

Tại xã Lai Thành, tỉnh Ninh Bình, một phiên đấu giá lại 24 lô đất gần đây cũng ghi nhận giá giảm khoảng 30% so với lần đấu giá trước.

Điều này cho thấy nhà đầu tư không còn sẵn sàng trả mức giá quá cao chỉ vì kỳ vọng tài sản sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.

Vì sao giá đất nền giảm mạnh?

Một trong những nguyên nhân quan trọng là sức cầu suy yếu. Trong giai đoạn sốt đất, tâm lý phổ biến của thị trường là mua trước để bán lại với giá cao hơn. Khi kỳ vọng giá tăng không còn chắc chắn, chiến lược này nhanh chóng mất hiệu quả.

Bên cạnh đó là áp lực từ đòn bẩy tài chính.

Những nhà đầu tư vay ngân hàng để mua đất khi giá đang ở vùng cao phải chịu chi phí vốn trong thời gian dài. Nếu tài sản không tăng giá hoặc mất nhiều thời gian để bán, áp lực trả lãi sẽ khiến họ phải cân nhắc phương án giảm giá để thoát hàng.

Một nguyên nhân khác là khoảng cách giữa giá bất động sản và khả năng chi trả của người mua ở thực ngày càng lớn.

Tại những khu vực chưa hình thành hệ sinh thái đô thị, chưa có hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc nhu cầu ở thực đủ mạnh, giá đất chủ yếu dựa vào kỳ vọng hạ tầng và quy hoạch sẽ khó duy trì khi dòng tiền đầu cơ rút đi.

Nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao chịu áp lực lớn nhất

Anh Xuân Hoà, một nhà đầu tư tại Hà Nội, cho biết từng mua một lô đất vùng ven vào cuối năm 2025 với kỳ vọng hưởng lợi từ quy hoạch và hạ tầng.

Tuy nhiên, sau nhiều tháng không tìm được người mua, trong khi vẫn phải chịu chi phí vốn, anh buộc phải điều chỉnh giá.

Ban đầu, nhà đầu tư này chỉ dự kiến giảm vài trăm triệu đồng để nhanh chóng giao dịch. Nhưng sau đó, mức giá tiếp tục phải điều chỉnh và hiện thấp hơn gần một nửa so với thời điểm mua.

Câu chuyện này phản ánh tình trạng đang xuất hiện ở một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc mua đất đúng thời điểm thị trường đạt đỉnh.

Khi thanh khoản giảm, họ không còn nhiều lựa chọn ngoài việc hạ giá để tìm người mua.

Theo một số đơn vị môi giới, lượng khách quan tâm đất nền vẫn tồn tại nhưng tỷ lệ chuyển từ quan tâm sang xuống tiền đã thấp hơn đáng kể so với thời kỳ sốt đất.

Người mua hiện có xu hướng kiểm tra kỹ pháp lý, hạ tầng, khả năng khai thác và mức giá trước khi quyết định.

Những sản phẩm có giá quá cao dựa trên kỳ vọng tương lai ngày càng khó giao dịch. Trong khi đó, những lô đất có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hiện hữu, mức giá hợp lý và có thể khai thác thực tế vẫn có khả năng duy trì thanh khoản.

Thị trường đất nền chưa giảm đồng loạt

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong nửa đầu năm 2026, hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp chủ yếu vẫn mang tính cục bộ, tập trung nhiều hơn ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc mua tài sản khi giá đã ở mức cao.

Điều này rất quan trọng bởi việc một số khu vực giảm giá mạnh không đồng nghĩa toàn bộ thị trường đất nền đang bước vào một chu kỳ giảm sâu.

Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, giá bán hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch.

Ngược lại, những sản phẩm được định giá quá cao, phụ thuộc vào thông tin quy hoạch chưa được hiện thực hóa hoặc nằm tại khu vực chưa có nhu cầu ở thực sẽ chịu áp lực lớn hơn.

TS. Trần Xuân Lượng, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam, cho rằng mức giảm giá tại nhiều nơi hiện nay phần lớn mới dừng ở việc “cắt lãi”, chưa thực sự chuyển sang “cắt lỗ”.

Theo quan điểm này, dù giá đã giảm đáng kể so với đỉnh nhưng mặt bằng chung vẫn còn cao. Điều đó khiến dòng tiền của người mua ở thực chưa quay trở lại mạnh.

Giá đất nền giảm có phải cơ hội mua vào?

Câu trả lời là có thể, nhưng không phải mọi tài sản đều đáng mua.

Việc giá giảm 30%, 50% hay thậm chí 60% không tự động đồng nghĩa bất động sản đó đã trở nên rẻ. Nhà đầu tư cần xác định giá trị thực của tài sản dựa trên vị trí, pháp lý, hạ tầng, khả năng khai thác và mặt bằng giao dịch thực tế.

Một lô đất giảm 50% nhưng trước đó bị đẩy giá quá cao vẫn có thể chưa phải món hời.

Ngược lại, tài sản có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, nhu cầu ở thực và mức giá tương quan hợp lý với khu vực có thể trở thành cơ hội đáng cân nhắc khi thị trường điều chỉnh.

Nhà đầu tư cần lưu ý gì trong giai đoạn hiện nay?

Trước hết, không nên chỉ nhìn vào mức phần trăm giảm giá để quyết định xuống tiền.

Thứ hai, cần kiểm tra pháp lý và quy hoạch trực tiếp trước khi giao dịch. Thông tin về quy hoạch, đường sá hoặc dự án tương lai chỉ nên được xem là một yếu tố tham khảo nếu chưa có cơ sở triển khai rõ ràng.

Thứ ba, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Trong một thị trường thanh khoản chậm, khả năng bán tài sản có thể kéo dài nhiều tháng, thậm chí lâu hơn dự kiến.

Cuối cùng, nhà đầu tư nên ưu tiên những bất động sản có giá trị sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc

Mức giảm giá đất nền tại nhiều địa phương là dấu hiệu rõ ràng cho thấy thị trường đang rời khỏi giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng đầu cơ.

Trong chu kỳ mới, yếu tố quyết định không còn đơn thuần là “mua được giá thấp” hay “đón đầu quy hoạch”, mà là khả năng xác định giá trị thực của tài sản.

Thị trường có thể tiếp tục phân hóa mạnh. Những tài sản có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, kết nối tốt và nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế hơn. Ngược lại, các sản phẩm được đẩy giá quá xa so với giá trị sử dụng sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực điều chỉnh.

Với người mua có dòng tiền dài hạn, giai đoạn này có thể mở ra cơ hội lựa chọn tốt hơn. Nhưng với nhà đầu tư kỳ vọng lướt sóng nhanh, thị trường hiện tại đòi hỏi sự kiên nhẫn và khả năng quản trị vốn cao hơn nhiều so với thời kỳ sốt đất.

Điểm đáng chú ý nhất không phải là giá đất đang giảm bao nhiêu phần trăm, mà là mức giá nào phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản. Đây sẽ là tiêu chí quan trọng quyết định khả năng phục hồi thanh khoản của từng khu vực trong thời gian tới.

Những câu hỏi thường gặp về giá đất nền hiện nay