Giá căn hộ Jeonse tại Seoul lập kỷ lục, vượt đỉnh khủng hoảng thời Moon Jae-in

Thị trường bất động sản Seoul tiếp tục chứng kiến một diễn biến đáng chú ý khi giá thuê Jeonse căn hộ đã vượt qua mức đỉnh từng được ghi nhận trong giai đoạn thị trường cho thuê nhà biến động mạnh dưới thời chính quyền Moon Jae-in.

Theo dữ liệu của Viện Bất động sản Hàn Quốc (Korea Real Estate Board) được công bố ngày 17/9/2026, giá Jeonse bình quân đối với căn hộ tại Seoul trong tháng 8 đạt khoảng 636,62 triệu won, tăng gần 6 triệu won so với tháng trước. Đây là mức cao nhất kể từ khi chuỗi thống kê bắt đầu được ghi nhận, đồng thời vượt qua mức kỷ lục 634,24 triệu won được thiết lập vào tháng 1/2022.

Đáng chú ý, giá Jeonse tại Seoul cũng đã tăng liên tục trong nhiều tuần. Dữ liệu tuần mới nhất cho thấy giá Jeonse căn hộ tại thủ đô Hàn Quốc tăng 0,17% tính đến ngày 14/9. Một số khu vực phía đông bắc Seoul như Nowon, Jungnang và Dongdaemun tiếp tục ghi nhận mức tăng đáng kể.

Giá Jeonse Seoul vượt đỉnh lịch sử

Jeonse là hình thức thuê nhà đặc trưng của Hàn Quốc, trong đó người thuê trả trước cho chủ nhà một khoản tiền đặt cọc rất lớn thay vì trả tiền thuê hàng tháng theo cách truyền thống. Khi kết thúc hợp đồng, chủ nhà hoàn trả khoản tiền đặt cọc này cho người thuê.

Mô hình Jeonse từng được xem là một lựa chọn quan trọng đối với các hộ gia đình Hàn Quốc, đặc biệt tại Seoul, nơi giá bất động sản và chi phí thuê nhà thuộc nhóm cao nhất cả nước.

Tuy nhiên, sự cân bằng giữa cung và cầu Jeonse đang thay đổi nhanh chóng.

Theo số liệu mới nhất, giá Jeonse bình quân căn hộ Seoul tháng 8/2026 đạt 636,62 triệu won, tương đương khoảng 461.000 USD theo tỷ giá được báo cáo. Con số này vượt mức 634,24 triệu won của tháng 1/2022 và trở thành mức cao nhất trong chuỗi thống kê hiện hành.

Điều đáng chú ý là kỷ lục mới xuất hiện trong bối cảnh thị trường nhà ở Seoul đang chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố: nguồn cung Jeonse hạn chế, nhu cầu thuê vẫn cao và các chính sách quản lý bất động sản ngày càng tập trung vào việc khuyến khích người mua sử dụng nhà để ở thực tế.

Từ “khủng hoảng Jeonse” thời Moon Jae-in đến kỷ lục mới

Mức giá hiện nay gợi lại những biến động lớn của thị trường Jeonse trong giai đoạn 2020-2022.

Trong năm 2020, chính quyền của Tổng thống Moon Jae-in đã đưa vào áp dụng hai thay đổi quan trọng đối với thị trường cho thuê nhà, gồm quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng và cơ chế giới hạn mức tăng tiền thuê khi gia hạn.

Những thay đổi này nhằm bảo vệ người thuê trước nguy cơ tiền thuê tăng quá nhanh. Tuy nhiên, thị trường sau đó xuất hiện những tranh luận gay gắt về tác động của chính sách đối với nguồn cung Jeonse và giá thuê.

Đến tháng 1/2022, giá Jeonse bình quân căn hộ Seoul đạt khoảng 634,24 triệu won. Đây từng là mức cao nhất của chuỗi dữ liệu.

Bốn năm sau, kỷ lục này đã bị phá vỡ.

Điều này cho thấy thị trường Jeonse hiện nay không đơn thuần là câu chuyện về giá thuê tăng, mà còn phản ánh sự thay đổi sâu hơn trong cấu trúc thị trường nhà ở Seoul.

Nguồn cung Jeonse ngày càng thu hẹp

Một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là số lượng căn hộ được đưa ra thị trường Jeonse đang giảm.

Theo các phân tích thị trường được trích dẫn, số căn hộ Jeonse được chào bán tại Seoul đã giảm đáng kể trong vòng một năm. Sự thiếu hụt nguồn cung đặc biệt rõ rệt tại những khu vực có mật độ dân cư cao và tập trung nhiều căn hộ trung bình, giá vừa phải.

Đây là điểm có ý nghĩa đặc biệt đối với người thuê có thu nhập trung bình và thấp.

Khi nguồn cung căn hộ Jeonse giảm, người thuê phải cạnh tranh với nhau để tìm được căn hộ phù hợp. Trong khi đó, những người không đủ khả năng đáp ứng khoản đặt cọc Jeonse ngày càng cao có thể phải chuyển sang hình thức wolse, tức thuê nhà trả tiền hàng tháng, hoặc semi-jeonse, kết hợp giữa tiền đặt cọc và tiền thuê hàng tháng.

Xu hướng này đang diễn ra trên phạm vi rộng hơn tại Seoul. Một báo cáo gần đây cho thấy tỷ trọng giao dịch thuê theo tháng tại thị trường căn hộ Seoul đã tăng lên gần ngang với Jeonse, phản ánh sự chuyển dịch đáng kể trong cấu trúc thị trường thuê nhà.

Các quy định mới tác động thế nào đến thị trường Jeonse?

Một trong những tranh luận hiện nay xoay quanh các chính sách yêu cầu người mua hoặc người vay phải chứng minh mục đích cư trú thực tế.

Từ năm 2025, chính phủ Hàn Quốc đã triển khai và mở rộng một số biện pháp quản lý nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ và hướng thị trường về phía nhu cầu ở thực. Trong đó có các quy định liên quan đến vay mua nhà, cư trú thực tế và phạm vi các khu vực được kiểm soát giao dịch đất đai.

Theo các phân tích thị trường, những biện pháp này có thể ảnh hưởng gián tiếp đến nguồn cung Jeonse.

Nếu một chủ sở hữu mua căn hộ với mục tiêu đầu tư và cho thuê, việc phải đáp ứng điều kiện cư trú thực tế sẽ làm giảm khả năng đưa căn hộ đó ra thị trường cho thuê. Khi nhiều chủ nhà cùng bị hạn chế khả năng cung cấp Jeonse, nguồn cung toàn thị trường có thể giảm.

Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà tại Seoul vẫn ở mức cao.

Khi cầu không giảm tương ứng với cung, giá Jeonse có xu hướng chịu áp lực tăng.

Khu vực trung tâm không phải nơi duy nhất tăng giá

Một điểm đáng chú ý trong đợt tăng giá hiện nay là áp lực không chỉ tập trung ở các khu vực đắt đỏ truyền thống như Gangnam.

Dữ liệu tuần mới nhất của Korea Real Estate Board cho thấy Jeonse tại Seoul tăng 0,17%. Trong đó, Nowon tăng 0,45%, Jungnang tăng 0,40% và Dongdaemun tăng 0,34%. Đây là những khu vực thuộc phía đông bắc Seoul, nơi có nhiều lựa chọn nhà ở phục vụ nhóm hộ gia đình có ngân sách thấp hơn so với các quận trung tâm và phía nam.

Điều này đặc biệt đáng chú ý bởi khi giá thuê tăng tại những khu vực vốn được xem là có mức giá dễ tiếp cận hơn, áp lực chi phí nhà ở có thể lan rộng tới nhóm người thuê có thu nhập trung bình.

Ngược lại, một số khu vực phía nam lại ghi nhận diễn biến trái chiều. Seocho và Gangnam giảm giá Jeonse trong tuần do nguồn cung căn hộ mới bàn giao tăng lên.

Như vậy, thị trường Jeonse Seoul đang có sự phân hóa rõ rệt giữa từng khu vực.

Người thuê có thể chịu tác động kép

Giá Jeonse tăng không chỉ ảnh hưởng tới những người đang tìm nhà mới.

Đối với người thuê sắp hết hợp đồng, việc giá thị trường tăng đồng nghĩa với khả năng phải chuẩn bị khoản tiền đặt cọc lớn hơn nếu chuyển sang căn hộ tương đương.

Với những người không thể huy động đủ tiền cho Jeonse, lựa chọn thay thế thường là chuyển sang semi-jeonse hoặc wolse.

Điều này tạo ra một áp lực kép: tiền đặt cọc Jeonse tăng trong khi chi phí thuê hàng tháng cũng có xu hướng tăng.

Ngày 17/9, dữ liệu của Korea Real Estate Board cũng cho thấy giá thuê hàng tháng bình quân của tất cả loại hình nhà ở tại Seoul lần đầu vượt 1,3 triệu won. Riêng căn hộ có mức thuê trung bình khoảng 1,641 triệu won/tháng, tăng 0,91% so với tháng trước.

Nếu xu hướng này tiếp tục, bài toán nhà ở tại Seoul sẽ không còn đơn giản là lựa chọn giữa mua nhà và thuê Jeonse. Người dân có thể phải cân nhắc đồng thời Jeonse, semi-jeonse và thuê hàng tháng dựa trên khả năng tài chính.

Giới chuyên gia tranh luận về hướng điều chỉnh chính sách

Sự gia tăng của giá Jeonse đang thúc đẩy những tranh luận mới về chính sách bất động sản.

Một số chuyên gia cho rằng việc khuyến khích cư trú thực tế và hạn chế đầu cơ có thể giúp thị trường mua bán trở nên tập trung hơn vào nhu cầu ở thật. Tuy nhiên, tác động phụ có thể xuất hiện ở thị trường cho thuê nếu số lượng chủ nhà sẵn sàng cung cấp căn hộ Jeonse giảm.

Giáo sư Seo Jin-hyung của Đại học Kwangwoon nhận định rằng nếu chính sách nhà ở tiếp tục tái cấu trúc thị trường theo hướng ưu tiên chủ sở hữu ở thực, nguồn cung Jeonse có thể bị thu hẹp trong khi nguồn cung nhà mới tại Seoul vẫn chưa đủ lớn để giải quyết hoàn toàn áp lực.

Trong khi đó, giáo sư thỉnh giảng Park Hap-soo tại Đại học Konkuk cho rằng cần xem xét lại một cách căn bản các chính sách có thể gây bất ổn cho thị trường Jeonse, trong đó có việc cân nhắc lại phạm vi các khu vực được cấp phép giao dịch đất đai.

Những quan điểm này cho thấy bài toán hiện nay không chỉ nằm ở việc kiểm soát giá nhà mà còn là làm thế nào để duy trì nguồn cung nhà cho thuê đủ lớn.

Kỷ lục Jeonse nói gì về thị trường bất động sản Seoul?

Kỷ lục 636,62 triệu won là một chỉ báo quan trọng về mức độ căng thẳng của thị trường thuê nhà Seoul.

Thứ nhất, nguồn cung Jeonse đang trở thành yếu tố quan trọng không kém nhu cầu.

Thứ hai, sự tăng giá đang lan sang các khu vực ngoài nhóm bất động sản cao cấp truyền thống.

Thứ ba, Jeonse đang chịu sự cạnh tranh ngày càng lớn từ mô hình thuê hàng tháng, nhưng điều đó không đồng nghĩa chi phí thuê nhà nói chung giảm xuống.

Cuối cùng, thị trường đang cho thấy một nghịch lý: chính sách khuyến khích người dân mua nhà để ở có thể hỗ trợ mục tiêu ổn định thị trường mua bán, nhưng nếu nguồn cung nhà cho thuê giảm quá nhanh, người thuê lại có thể phải chịu áp lực lớn hơn.

Vì vậy, diễn biến Jeonse trong những tháng tới sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm nguồn cung căn hộ mới, chính sách tín dụng, quy định cư trú thực tế, số lượng nhà đầu tư rút khỏi thị trường cho thuê và nhu cầu của các hộ gia đình.

Việc giá Jeonse căn hộ Seoul vượt mốc 636 triệu won cho thấy thị trường thuê nhà Hàn Quốc đang bước vào một giai đoạn đáng chú ý. Kỷ lục mới được thiết lập sau nhiều năm kể từ đợt biến động lớn 2020-2022, nhưng nguyên nhân lần này có những điểm khác biệt, đặc biệt là sự thu hẹp nguồn cung Jeonse và tác động của các quy định hướng tới nhu cầu cư trú thực tế.

Trong ngắn hạn, áp lực có thể tiếp tục tập trung vào những khu vực có nhu cầu thuê cao nhưng nguồn cung hạn chế. Đặc biệt, việc giá Jeonse tăng ở các khu vực phía đông bắc Seoul cho thấy sức ép không chỉ tồn tại tại các quận bất động sản cao cấp.

Đối với thị trường bất động sản Hàn Quốc, câu hỏi quan trọng trong thời gian tới sẽ là liệu nguồn cung nhà ở mới và nguồn cung Jeonse có thể bắt kịp nhu cầu hay không. Câu trả lời sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí nhà ở của hàng triệu hộ gia đình Seoul.

Câu hỏi thường gặp về giá Jeonse tại Seoul

1. Jeonse là gì?

Jeonse là hình thức thuê nhà phổ biến tại Hàn Quốc, trong đó người thuê trả một khoản tiền đặt cọc lớn cho chủ nhà trong thời gian hợp đồng và thường không phải trả tiền thuê hàng tháng theo mô hình truyền thống. Khi hợp đồng kết thúc, khoản tiền đặt cọc được hoàn trả theo điều kiện hợp đồng.

2. Giá Jeonse căn hộ Seoul hiện nay là bao nhiêu?

Theo số liệu tháng 8/2026 được công bố ngày 17/9, giá Jeonse bình quân căn hộ tại Seoul đạt khoảng 636,62 triệu won, mức cao nhất kể từ khi chuỗi thống kê được ghi nhận.

3. Vì sao giá Jeonse Seoul tăng mạnh?

Các yếu tố được đề cập gồm nguồn cung Jeonse thu hẹp, nhu cầu thuê vẫn cao, nguồn cung nhà mới chưa đáp ứng đầy đủ và tác động của các chính sách quản lý thị trường nhà ở.

4. Giá Jeonse tăng có khiến tiền thuê hàng tháng tăng không?

Có thể. Khi nguồn cung Jeonse giảm, một bộ phận người thuê có thể chuyển sang semi-jeonse hoặc thuê hàng tháng. Điều này có thể làm tăng nhu cầu đối với thị trường thuê theo tháng và tạo thêm áp lực lên giá thuê.

5. Kỷ lục hiện tại có cao hơn mức đỉnh thời Moon Jae-in không?

Có. Mức bình quân khoảng 636,62 triệu won trong tháng 8/2026 đã vượt mức kỷ lục 634,24 triệu won được ghi nhận vào tháng 1/2022.