Giá căn hộ chung cư 2026 tiếp tục leo thang: Áp lực chi phí đẩy thị trường lên mặt bằng mới

Giá căn hộ chung cư tăng mạnh trong quý 1/2026

Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý 1/2026 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực về mặt pháp lý và nguồn cung, tuy nhiên mặt bằng giá căn hộ chung cư vẫn tiếp tục leo thang. Nguyên nhân chính đến từ sự gia tăng của chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, chi phí logistics và đặc biệt là chi phí tài chính.

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, việc hoàn thiện hành lang pháp lý đã giúp tháo gỡ nhiều dự án tồn đọng, đồng thời tạo điều kiện thúc đẩy nguồn cung mới. Dù vậy, thị trường vẫn chịu áp lực lớn từ các yếu tố vĩ mô như lạm phát, biến động địa chính trị, tỷ giá và lãi suất ngân hàng.

Trong quý đầu năm, cả nước ghi nhận:

• 30.857 giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ
• 108.998 giao dịch đất nền
• Tồn kho khoảng 29.860 sản phẩm, bao gồm:
  • 10.496 căn hộ chung cư
  • 10.474 nhà ở riêng lẻ
  • 8.890 lô đất nền

Những con số này cho thấy thanh khoản thị trường vẫn duy trì, nhưng áp lực giá đang ngày càng rõ rệt.

Hà Nội và TP.HCM thiết lập mặt bằng giá mới

Một trong những điểm đáng chú ý nhất là sự gia tăng mạnh của giá căn hộ tại hai thị trường lớn nhất cả nước.

• Hà Nội: Giá trung bình đạt khoảng 128 triệu đồng/m²
• TP.HCM: Giá trung bình khoảng 112 triệu đồng/m²

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, mức giá sơ cấp còn ghi nhận:

• TP.HCM: khoảng 107 triệu đồng/m², tăng 11,8% theo năm
• Hà Nội: khoảng 112 triệu đồng/m², tăng tới 38% theo năm

Sự tăng trưởng này chủ yếu đến từ việc nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp, kéo mặt bằng giá chung lên cao.

Nguồn cung và nhu cầu: Lệch pha giữa các phân khúc

TP.HCM: Khan hiếm nguồn cung giá vừa túi tiền

Tại TP.HCM, nguồn cung mới vẫn hạn chế và chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Trong khi đó, khu vực mở rộng bắt đầu xuất hiện các dự án nhà ở có giá dễ tiếp cận hơn.

Dù lãi suất vay mua nhà tăng, nhu cầu vẫn duy trì tích cực nhờ:

• Chính sách hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư
• Giãn tiến độ thanh toán
• Ưu đãi lãi suất

Điều này giúp cải thiện tỷ lệ hấp thụ của thị trường.

Hà Nội: Nguồn cung ổn định nhưng giá cao kìm hãm thanh khoản

Ngược lại, Hà Nội có nguồn cung ổn định hơn, nhưng lại tập trung vào phân khúc cao cấp. Điều này khiến:

• Giá tăng nhanh
• Người mua chuyển hướng sang phân khúc trung cấp
• Tốc độ hấp thụ chậm lại

Dự báo xu hướng: Giá vẫn tăng nhưng áp lực thanh khoản lớn

Trong trung hạn, giá căn hộ tại cả Hà Nội và TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục tăng do:

• Nguồn cung mới hạn chế
• Chi phí đầu vào chưa có dấu hiệu giảm
• Phát triển dự án tập trung vào phân khúc cao cấp

Tuy nhiên, khả năng chi trả của người mua và tâm lý thị trường sẽ đóng vai trò quyết định.

Theo chuyên gia thị trường, phân khúc:

• Trung cấp và bình dân vẫn có nhu cầu rất lớn
• Cao cấp có thể gặp áp lực tiêu thụ do giá cao và chi phí vay tăng

Giải pháp từ cơ quan quản lý

Để ổn định thị trường, các cơ quan chức năng đang triển khai nhiều giải pháp đồng bộ:

Hoàn thiện pháp lý

• Xây dựng và sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản
• Tăng cường quản lý và minh bạch thị trường

Tăng cường tín dụng nhà ở

• Triển khai gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội
• Hỗ trợ người trẻ dưới 35 tuổi tiếp cận nhà ở
• Kiểm soát chặt tín dụng bất động sản

Chuẩn hóa dữ liệu và quản lý đất đai

• Cấp mã định danh đất đai
• Hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia
• Đẩy nhanh cấp sổ đỏ

Vai trò của địa phương

• Rà soát nhu cầu nhà ở thực tế
• Thành lập quỹ nhà ở
• Tháo gỡ vướng mắc dự án
• Tăng cường thanh tra, kiểm tra thị trường

Thị trường căn hộ chung cư năm 2026 đang bước vào giai đoạn tăng giá mạnh nhưng không đồng đều giữa các phân khúc. Trong khi nguồn cung cao cấp chiếm ưu thế, nhu cầu thực lại tập trung vào phân khúc giá hợp lý. Điều này đặt ra bài toán lớn cho cả nhà đầu tư, người mua ở thực và cơ quan quản lý trong việc cân đối cung – cầu và ổn định thị trường.