Dự án khu đô thị hơn 3.600 tỷ đồng của Danko tại Thanh Hóa được xác định giá đất 10,62 triệu đồng/m2

UBND tỉnh Thanh Hóa vừa quyết định xác định giá đất cụ thể tại Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam Sông Mã 1, phường Quảng Phú, làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải thực hiện đối với phần diện tích được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.

Theo quyết định, mức giá đất được xác định ở mức khoảng 10,62 triệu đồng/m2 sau khi trừ các chi phí, đồng thời chưa bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng.

Đây là một bước quan trọng trong quá trình hoàn thiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án, qua đó tạo cơ sở để cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất và các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách Nhà nước.

Dự án Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam Sông Mã 1 có tổng mức đầu tư hơn 3.600 tỷ đồng, do Công ty cổ phần Tập đoàn Danko triển khai.

Giai đoạn 1 được giao gần 19 ha đất

Theo nội dung quyết định, tổng diện tích đất được giao để thực hiện giai đoạn 1 của dự án là khoảng 18,8 ha.

Trong tổng diện tích này, khoảng 4,44 ha là đất ở liền kề, đất ở biệt thự song lập và đất ở biệt thự vườn. Đây là nhóm đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất và có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài theo quy định.

Phần diện tích còn lại khoảng 14,4 ha được giao để đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo dự án đầu tư và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Đối với phần diện tích này, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Cơ cấu sử dụng đất cho thấy dự án không chỉ tập trung vào phát triển nhà ở thương mại mà còn dành quỹ đất đáng kể cho hạ tầng và các công trình phục vụ cộng đồng.

Cụ thể, trong khoảng 14,4 ha đất không thu tiền sử dụng đất có:

• Khoảng 1.015,3 m2 đất tái định cư.
• Khoảng 1,65 ha đất nhà ở xã hội.
• Khoảng 1.559 m2 đất nhà văn hóa.
• Khoảng 4,88 ha đất công viên, cây xanh.
• Hơn 7 ha đất giao thông nội khu.
• Khoảng 288 m2 đất đường đi bộ giữa các dãy nhà.
• Khoảng 3.264,2 m2 đất bãi đỗ xe.
• Khoảng 2.016 m2 đất hạ tầng kỹ thuật đầu mối.

Cơ cấu này cho thấy phần lớn diện tích dự án được dành cho hệ thống giao thông, cảnh quan, tiện ích công cộng và các hạng mục hạ tầng, thay vì chỉ tập trung vào diện tích đất ở.

Giá đất 10,62 triệu đồng/m2 có ý nghĩa gì?

Việc UBND tỉnh Thanh Hóa xác định giá đất cụ thể ở mức 10,62 triệu đồng/m2 là cơ sở quan trọng để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần đất thuộc diện phải nộp tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, mức giá này không nên được hiểu đơn giản là giá bán bất động sản trên thị trường.

Giá đất được xác định trong quyết định phục vụ mục đích tính tiền sử dụng đất của dự án, dựa trên các yếu tố như mục đích sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch, xây dựng và nghĩa vụ đầu tư hạ tầng mà chủ đầu tư phải thực hiện.

Do đó, giá đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính không đồng nghĩa với giá bán căn hộ, nhà liền kề hoặc biệt thự sau này.

Đây là điểm người mua và nhà đầu tư cần phân biệt khi theo dõi thông tin về dự án.

Chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng trước khi bàn giao

Theo quyết định, Tập đoàn Danko có trách nhiệm đầu tư hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo dự án đầu tư và quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.

Sau khi hoàn thành, phần hạ tầng này phải được bàn giao cho cơ quan Nhà nước quản lý, sử dụng theo quy định.

Như vậy, trách nhiệm của chủ đầu tư không chỉ dừng ở việc triển khai các công trình nhà ở mà còn bao gồm việc đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật của toàn khu đô thị.

Mức giá đất được xác định cũng dựa trên giả định chủ đầu tư thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đầu tư hạ tầng đối với diện tích đất được giao.

Đồng thời, giá đất được xác định gắn với mục đích sử dụng đất, các chỉ tiêu sử dụng đất và xây dựng trong hồ sơ quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Nếu thay đổi quy hoạch, tiền sử dụng đất có thể được xác định lại

Một điểm đáng chú ý trong quyết định của UBND tỉnh Thanh Hóa là trường hợp chủ đầu tư đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi các chỉ tiêu sử dụng đất, xây dựng so với quy hoạch được duyệt.

Khi đó, phần tiền sử dụng đất chênh lệch phải nộp ngân sách Nhà nước sẽ được xác định tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền cho phép thay đổi theo quy định.

Quy định này nhằm bảo đảm nghĩa vụ tài chính về đất đai được cập nhật tương ứng với những thay đổi trong quá trình thực hiện dự án.

Điều này cũng có ý nghĩa trong việc hạn chế tình trạng dự án được xác định nghĩa vụ tài chính theo một phương án nhưng sau đó thay đổi mục đích hoặc chỉ tiêu sử dụng đất làm phát sinh giá trị thương mại lớn hơn.

Các đơn vị nào chịu trách nhiệm xác định và thẩm định giá đất?

Quá trình xác định giá đất của dự án có sự tham gia của nhiều cơ quan, đơn vị.

Theo quyết định, Công ty cổ phần Tư vấn giá và đầu tư ALPHA là tổ chức tư vấn xác định giá đất. Đơn vị này chịu trách nhiệm trước pháp luật về trình tự, thủ tục và tính chính xác, trung thực của kết quả tư vấn theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Trong khi đó, Trung tâm Kiểm định chất lượng xây dựng thuộc Sở Xây dựng chịu trách nhiệm về kết quả thẩm tra dự toán chi phí đầu tư xây dựng của dự án.

Nếu phát hiện sai sót trong kết quả thẩm tra có khả năng ảnh hưởng đến giá đất đã được phê duyệt, đơn vị có trách nhiệm báo cáo để rà soát lại phương án, qua đó hạn chế nguy cơ thất thoát ngân sách Nhà nước.

Sở Nông nghiệp và Môi trường chịu trách nhiệm về tính đầy đủ của hồ sơ phương án giá đất, tính chính xác của các số liệu tính toán và những nội dung tham mưu trình Chủ tịch UBND tỉnh.

Các sở, ngành và đơn vị tham gia Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể của tỉnh cũng chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định theo quy định.

Cơ quan thuế sẽ xác định số tiền Danko phải nộp

Sau khi các thông tin địa chính và hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính được chuyển theo quy định, Cơ quan Thuế tỉnh Thanh Hóa sẽ căn cứ hồ sơ để tính tiền sử dụng đất và các khoản tiền phải nộp bổ sung nếu phát sinh.

Kết quả sau đó được thông báo để Công ty cổ phần Tập đoàn Danko thực hiện nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước.

Về phía chủ đầu tư, Danko có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất và các khoản tiền bổ sung đúng thời hạn.

Doanh nghiệp cũng phải thực hiện việc rà soát lại phương án giá đất nếu cơ quan có thẩm quyền yêu cầu, đồng thời tập trung nguồn lực triển khai dự án và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế trong quá trình khai thác, kinh doanh.

Dự án Danko Thanh Hóa có tổng vốn đầu tư hơn 3.600 tỷ đồng

Trước đó, vào tháng 7/2025, UBND tỉnh Thanh Hóa đã quyết định giao gần 19 ha đất tại phường Quảng Phú cho Tập đoàn Danko để thực hiện Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam Sông Mã 1.

Dự án có tổng mức đầu tư hơn 3.600 tỷ đồng. Trong đó, Danko Group góp vốn trực tiếp khoảng 541 tỷ đồng, phần vốn còn lại được huy động từ các nguồn hợp pháp.

Dự án có thời hạn hoạt động 50 năm kể từ ngày được giao đất.

Về quy mô, Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam Sông Mã 1 được định hướng phát triển với nhiều nhóm sản phẩm và tiện ích, gồm nhà ở liền kề, biệt thự, dịch vụ thương mại, trường mầm non, nhà văn hóa cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan.

Trong đó, dự án dự kiến có khoảng 350 căn nhà liền kề và 72 căn biệt thự được xây thô, hoàn thiện mặt trước.

Ngoài ra, dự án dành hơn 1,6 ha đất cho nhà ở xã hội, qua đó bổ sung quỹ nhà ở phục vụ nhóm đối tượng theo chính sách nhà ở xã hội.

Quy mô dân số dự kiến khoảng 1.700 người.

Giá đất tại Quảng Phú được xác định có thể tạo thêm cơ sở cho dự án

Phường Quảng Phú là một trong những khu vực đang được quan tâm trong quá trình phát triển đô thị tại Thanh Hóa. Việc một dự án quy mô lớn được xác định giá đất cụ thể là bước quan trọng để hoàn thiện thủ tục tài chính và triển khai các bước tiếp theo.

Đối với thị trường bất động sản, thông tin này cũng đáng chú ý bởi nghĩa vụ tài chính về đất đai là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến cơ cấu chi phí của dự án.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng giá đất 10,62 triệu đồng/m2 không phải giá bán bất động sản của dự án. Giá bán trong tương lai còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí phát triển dự án, hạ tầng, tiện ích, cung cầu thị trường và chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư.

Do đó, người mua không nên lấy riêng mức giá đất được xác định để suy ra giá bán cuối cùng của nhà liền kề hoặc biệt thự.

Dự án có thể tác động như thế nào tới khu vực?

Một khu đô thị có quy mô hơn 3.600 tỷ đồng, với quỹ đất gần 19 ha trong giai đoạn đầu, có thể tạo thêm động lực cho quá trình đô thị hóa tại khu vực Tây Nam đại lộ Nam Sông Mã.

Việc phát triển đồng bộ hệ thống giao thông nội khu, công viên cây xanh, bãi đỗ xe, nhà văn hóa, trường mầm non và các công trình thương mại có thể góp phần hình thành một khu dân cư mới với hệ thống tiện ích tương đối hoàn chỉnh.

Đặc biệt, hơn 1,6 ha quỹ đất nhà ở xã hội là một cấu phần đáng chú ý trong tổng thể dự án.

Ở góc độ thị trường, sự xuất hiện của các khu đô thị mới cũng có thể làm thay đổi mặt bằng cung – cầu bất động sản tại khu vực, nhất là khi hạ tầng giao thông và các dự án đô thị lân cận tiếp tục được triển khai.

Tuy nhiên, mức độ tác động thực tế còn phụ thuộc vào tiến độ xây dựng, khả năng hoàn thiện hạ tầng và tốc độ đưa sản phẩm ra thị trường.

Việc UBND tỉnh Thanh Hóa xác định giá đất cụ thể cho Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam Sông Mã 1 ở mức khoảng 10,62 triệu đồng/m2 là bước quan trọng trong quá trình hoàn thiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án.

Với tổng mức đầu tư hơn 3.600 tỷ đồng, quy mô giai đoạn đầu gần 19 ha và khoảng 1.700 người dân dự kiến, dự án được định hướng trở thành một khu đô thị mới với hệ thống nhà ở, thương mại, giáo dục, văn hóa, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.

Đáng chú ý, cơ cấu sử dụng đất cho thấy dự án dành diện tích đáng kể cho giao thông, công viên cây xanh, nhà ở xã hội và các công trình phục vụ cộng đồng.

Trong thời gian tới, tiến độ thực hiện nghĩa vụ tài chính, hoàn thiện hạ tầng và triển khai xây dựng sẽ là những yếu tố quan trọng cần theo dõi. Đối với thị trường bất động sản Thanh Hóa, đây cũng là dự án đáng chú ý khi nguồn cung đô thị mới tiếp tục được mở rộng và khu vực Quảng Phú ngày càng được quan tâm trong quá trình phát triển đô thị.

Nhà đầu tư và người mua nên tiếp tục theo dõi các thông tin chính thức về pháp lý, quy hoạch, tiến độ, giá bán và điều kiện giao dịch trước khi đưa ra quyết định.

Câu hỏi thường gặp về dự án Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam Sông Mã 1

Giá đất dự án Danko tại Thanh Hóa là bao nhiêu?

Theo quyết định của UBND tỉnh Thanh Hóa, mức giá đất cụ thể được xác định khoảng 10,62 triệu đồng/m2 sau khi trừ các chi phí, chưa bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng.

Giá 10,62 triệu đồng/m2 có phải giá bán nhà tại dự án không?

Không. Đây là mức giá đất được xác định làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích thuộc diện Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Giá bán sản phẩm bất động sản sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác.

Dự án Danko Thanh Hóa có quy mô bao nhiêu?

Giai đoạn 1 của dự án được giao khoảng 18,8 ha đất. Tổng mức đầu tư toàn dự án được nêu ở mức hơn 3.600 tỷ đồng.

Dự án có bao nhiêu căn nhà ở?

Theo quy mô được nêu, dự án dự kiến có khoảng 350 căn liền kề và 72 căn biệt thự, được xây thô và hoàn thiện mặt trước.

Dự án có nhà ở xã hội không?

Có. Dự án dành hơn 1,6 ha quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội.

Ai là chủ đầu tư dự án?

Dự án do Công ty cổ phần Tập đoàn Danko (Danko Group) triển khai.