Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Từ bồi thường đất sang “tái thiết cuộc sống” cho người dân

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang đặt ra một hướng tiếp cận đáng chú ý đối với chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: thay vì chỉ tập trung vào việc bù đắp giá trị đất đai, nhà ở và tài sản bị thu hồi, chính sách mới hướng tới mục tiêu rộng hơn là tái thiết cuộc sống cho người dân.

Đây được xem là một thay đổi quan trọng về tư duy chính sách, bởi tác động của việc thu hồi đất không chỉ nằm ở việc mất một thửa đất hoặc một căn nhà. Với nhiều hộ gia đình, đất ở đồng thời là nơi sinh sống, sản xuất, kinh doanh và tạo thu nhập. Vì vậy, nếu chỉ bảo đảm một chỗ ở mới mà không duy trì được điều kiện sinh kế, quá trình tái định cư vẫn có thể khiến đời sống người dân bị xáo trộn trong thời gian dài.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cho biết một yêu cầu mới trong lần sửa đổi này là chuyển từ tư duy bồi thường thiệt hại về đất sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi.

Theo định hướng này, chính sách tái định cư cần gắn chỗ ở mới với khả năng duy trì sinh kế và ổn định cuộc sống. Những vấn đề như việc làm, thu nhập, hoạt động sản xuất, kinh doanh và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu cần được xem xét đồng thời.

Tái định cư không chỉ là trao một căn nhà mới

Trong thực tế, một khu tái định cư có thể được xây dựng với nhà ở khang trang, đường giao thông và hệ thống kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh nhưng vẫn không đáp ứng đầy đủ nhu cầu của người dân.

Nguyên nhân nằm ở chỗ chất lượng cuộc sống không chỉ được quyết định bởi diện tích căn nhà hay chất lượng công trình.

Một gia đình có thể cần trường học cho con, cơ sở y tế, chợ, phương tiện giao thông công cộng, việc làm và các dịch vụ thiết yếu. Nếu nơi ở mới nằm quá xa khu vực làm việc hoặc tách người dân khỏi mạng lưới cộng đồng cũ, chi phí sinh hoạt và đi lại có thể tăng lên đáng kể.

Đặc biệt, vấn đề càng rõ đối với những hộ gia đình sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ.

Chẳng hạn, một hộ gia đình đang kinh doanh cửa hàng tại mặt đường có lượng khách ổn định. Khi bị thu hồi đất và chuyển tới một khu tái định cư nằm sâu bên trong hoặc xa khu dân cư hiện hữu, dù diện tích nhà ở mới tương đương, hoạt động kinh doanh vẫn có thể mất khách hàng và suy giảm doanh thu.

Như vậy, việc “bồi thường đủ” về mặt tài sản chưa chắc đồng nghĩa với việc người dân có thể duy trì mức sống và thu nhập như trước khi thu hồi đất.

Chuyên gia: Không nên xem tái định cư đơn thuần là đổi tài sản

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng tái định cư không nên được nhìn đơn thuần như việc thay thế một tài sản bằng một tài sản khác.

Theo quan điểm này, kinh nghiệm của nhiều quốc gia cho thấy chính sách đất đai ngày càng chú trọng tới việc tái điều chỉnh đất đai, tổ chức lại không gian sống và bảo đảm sinh kế lâu dài cho người dân.

Điều đó có nghĩa phương án tái định cư cần được chuẩn bị từ sớm và phải tính toán đồng thời nhiều yếu tố.

Không chỉ có quỹ đất và quỹ nhà, cơ quan thực hiện dự án cần xem xét hệ thống giao thông, trường học, y tế, thương mại, không gian sinh hoạt cộng đồng và khả năng tiếp cận việc làm.

Đối với những hộ có hoạt động sản xuất hoặc kinh doanh tại nơi ở cũ, phương án tái định cư cũng cần tính đến khả năng duy trì hoạt động kinh tế.

Đây là điểm có thể tạo ra sự khác biệt lớn giữa một khu tái định cư “có nhà để ở” và một khu tái định cư thực sự có khả năng trở thành nơi an cư lâu dài.

Địa phương có thể được chủ động hơn trong chính sách hỗ trợ

Một nội dung khác được đặt ra trong quá trình sửa đổi là cách thức quy định chính sách hỗ trợ.

Theo ông Đào Trung Chính, có ý kiến cho rằng các quy định hiện hành về bồi thường, hỗ trợ tương đối chi tiết, qua đó có thể hạn chế tính chủ động của địa phương.

Vì vậy, có thể nghiên cứu theo hướng quy định một nguyên tắc chung trong luật, sau đó giao địa phương căn cứ vào điều kiện và hoàn cảnh thực tế để đưa ra mức hỗ trợ phù hợp.

Nếu được thiết kế hợp lý, cách tiếp cận này có thể giúp chính sách linh hoạt hơn.

Điều kiện kinh tế – xã hội giữa các địa phương rất khác nhau. Một phương án hỗ trợ phù hợp tại khu vực đô thị lớn chưa chắc phù hợp với một địa phương có cơ cấu kinh tế phụ thuộc nhiều vào nông nghiệp hoặc sản xuất quy mô hộ gia đình.

Tuy nhiên, việc tăng quyền chủ động cho địa phương cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về tính minh bạch, trách nhiệm giải trình và cơ chế kiểm tra, giám sát nhằm bảo đảm người dân có hoàn cảnh tương đồng không bị áp dụng chính sách quá khác biệt.

Tái định cư tại chỗ cần được làm rõ

Từ yêu cầu bảo đảm sinh kế, phạm vi áp dụng chính sách tái định cư tại chỗ cũng đang trở thành một vấn đề được quan tâm trong quá trình hoàn thiện dự thảo.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng quyền tái định cư tại chỗ không nên phụ thuộc quá nhiều vào việc dự án được phân loại là “khu đô thị” hay “khu dân cư nông thôn”.

Theo phân tích này, có thể xuất hiện trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại nhưng dự án có quy mô nhỏ, chưa đáp ứng tiêu chí để được xác định là “khu đô thị”.

Khi đó, người dân có thể không thuộc trường hợp được bảo đảm bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ.

Trong khi đó, tại một khu vực khác được xác định là khu đô thị, người dân có hoàn cảnh tương tự lại có thể được áp dụng chính sách tái định cư tại chỗ.

Sự khác biệt này có thể dẫn tới tình trạng người dân có điều kiện tương đồng nhưng được hưởng chính sách khác nhau.

Đây là vấn đề đáng chú ý bởi vị trí tái định cư không chỉ quyết định nơi cư trú mà còn có thể ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng tiếp tục làm việc và kinh doanh.

Đất ở kết hợp kinh doanh cần được ưu tiên vị trí phù hợp

Một trong những đề xuất đáng chú ý là xem xét lại quy định liên quan tới vị trí tái định cư đối với người sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ.

So với Luật Đất đai 2024, dự thảo hiện không còn quy định ưu tiên vị trí thuận lợi đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ và người có công với cách mạng bị thu hồi đất.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng cần cân nhắc kỹ việc bỏ quy định này.

Lý do là với người sử dụng đất ở đồng thời để kinh doanh, vị trí đất gắn trực tiếp với việc làm và thu nhập.

Nếu một hộ gia đình đang kinh doanh dựa vào lợi thế mặt đường, gần chợ, gần trường học hoặc khu dân cư đông đúc nhưng sau tái định cư lại được bố trí tại vị trí không có những lợi thế tương tự, nguồn thu nhập có thể bị ảnh hưởng ngay lập tức.

Do đó, chuyên gia đề nghị nghiên cứu mở rộng nguyên tắc tái định cư tại chỗ đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để triển khai dự án nhà ở thương mại, đồng thời kế thừa nguyên tắc ưu tiên vị trí thuận lợi cho người sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ.

“Tái thiết cuộc sống” có thể làm thay đổi cách lập phương án bồi thường

Nếu tư duy tái thiết cuộc sống được cụ thể hóa trong Luật Đất đai sửa đổi, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có thể phải được xây dựng theo cách toàn diện hơn.

Thay vì chỉ xác định:

• Người dân mất bao nhiêu m2 đất.
• Nhà ở và tài sản trên đất có giá trị bao nhiêu.
• Được bố trí căn nhà hoặc diện tích đất tái định cư như thế nào.

Phương án có thể cần xem xét thêm:

• Người dân làm nghề gì?
• Nguồn thu nhập chính đến từ đâu?
• Việc di chuyển ảnh hưởng thế nào tới công việc?
• Khoảng cách từ nơi ở mới tới nơi làm việc bao xa?
• Trẻ em có tiếp cận trường học thuận tiện hay không?
• Người dân có tiếp cận được y tế, chợ và dịch vụ thiết yếu hay không?
• Hộ kinh doanh có thể tiếp tục hoạt động tại nơi ở mới hay không?
• Cộng đồng dân cư cũ có được duy trì ở mức phù hợp hay không?

Đây là sự chuyển dịch từ cách tiếp cận “bồi thường cho phần bị mất” sang “khôi phục và ổn định cuộc sống sau thu hồi đất”.

Tái thiết sinh kế có thể trở thành yếu tố quan trọng trong các dự án thu hồi đất

Đối với các dự án đô thị, giao thông, khu công nghiệp hoặc các dự án phát triển hạ tầng quy mô lớn, việc thu hồi đất thường tác động tới nhiều nhóm dân cư khác nhau.

Có hộ chỉ sử dụng đất để ở. Có hộ vừa ở vừa kinh doanh. Có hộ phụ thuộc vào đất nông nghiệp hoặc hoạt động sản xuất tại địa phương.

Vì vậy, cùng một chính sách tái định cư có thể tạo ra những kết quả rất khác nhau đối với từng nhóm.

Nếu một hộ chỉ cần một nơi ở ổn định, việc bố trí căn nhà phù hợp có thể giải quyết phần lớn nhu cầu. Nhưng với hộ kinh doanh, mất vị trí kinh doanh có thể đồng nghĩa với mất nguồn thu nhập.

Với hộ sản xuất nông nghiệp, vấn đề còn liên quan tới đất sản xuất, phương tiện sản xuất và khả năng tiếp cận thị trường.

Do đó, mục tiêu tái thiết cuộc sống đòi hỏi chính sách phải nhìn người bị thu hồi đất như một chủ thể có đời sống kinh tế – xã hội, thay vì chỉ là người sở hữu tài sản bị thu hồi.

Những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện trong dự thảo

Định hướng chuyển từ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống được đánh giá là một thay đổi quan trọng, nhưng để đi vào thực tế, các nguyên tắc này cần được cụ thể hóa bằng những quy định có thể áp dụng thống nhất.

Một trong những vấn đề cần tiếp tục làm rõ là tiêu chí đánh giá khả năng duy trì sinh kế sau tái định cư.

Bên cạnh đó là phạm vi áp dụng tái định cư tại chỗ, tiêu chí xác định vị trí thuận lợi, cơ chế hỗ trợ đối với hộ kinh doanh và cách thức xử lý những trường hợp người dân mất nguồn thu nhập do thay đổi địa điểm.

Việc trao thêm quyền chủ động cho địa phương trong xác định chính sách hỗ trợ cũng cần đi kèm cơ chế minh bạch để hạn chế sự chênh lệch không hợp lý giữa các địa bàn.

Nếu giải quyết được những vấn đề này, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có thể chuyển từ mục tiêu đơn thuần là hoàn tất việc giải phóng mặt bằng sang mục tiêu rộng hơn: bảo đảm người dân có khả năng ổn định cuộc sống sau khi dự án được triển khai.

Đề xuất chuyển từ “bồi thường tài sản” sang “tái thiết cuộc sống” đang mở ra một cách tiếp cận rộng hơn đối với chính sách thu hồi đất.

Điểm cốt lõi không chỉ là người dân nhận được bao nhiêu tiền hoặc được bố trí bao nhiêu mét vuông nhà ở, mà quan trọng hơn là sau khi di chuyển, họ có thể tiếp tục sống, làm việc, kinh doanh và duy trì thu nhập như thế nào.

Đặc biệt với những hộ sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ, vị trí tái định cư có thể quyết định trực tiếp khả năng phục hồi sinh kế. Vì vậy, việc tính toán quỹ đất, quỹ nhà, hạ tầng xã hội, giao thông và điều kiện kinh tế của người dân cần được thực hiện đồng thời ngay từ khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Nếu được cụ thể hóa phù hợp trong Luật Đất đai sửa đổi, tư duy này có thể góp phần nâng cao chất lượng các khu tái định cư, giảm xáo trộn đời sống và hướng tới mục tiêu phát triển dự án song hành với bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất.

Câu hỏi về luật đất đai sửa đổi

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất thay đổi gì về bồi thường?

Một định hướng đáng chú ý là chuyển từ tư duy bồi thường thiệt hại về đất và tài sản sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi. Chính sách hướng tới việc bảo đảm đồng thời chỗ ở, sinh kế, việc làm và thu nhập.

Tái định cư có phải chỉ là bố trí nhà ở mới?

Không. Theo định hướng được nêu, tái định cư cần gắn với khả năng ổn định cuộc sống. Ngoài nhà ở, cần quan tâm tới hạ tầng xã hội, việc làm, thu nhập, giao thông, trường học, y tế, thương mại và các điều kiện sinh hoạt khác.

Vì sao vị trí tái định cư lại quan trọng với hộ kinh doanh?

Bởi hoạt động kinh doanh thường phụ thuộc vào vị trí. Một cửa hàng có thể dựa vào lưu lượng người qua lại, khả năng tiếp cận khách hàng và lợi thế mặt đường. Nếu vị trí mới không đáp ứng các điều kiện tương tự, thu nhập của hộ gia đình có thể bị ảnh hưởng.

Tái định cư tại chỗ có được mở rộng hay không?

Đây vẫn là một vấn đề đang được đề xuất và tiếp tục hoàn thiện trong quá trình xây dựng dự thảo. Một số chuyên gia cho rằng cần nghiên cứu mở rộng nguyên tắc tái định cư tại chỗ trong những trường hợp phù hợp, đặc biệt đối với các hộ có sinh kế gắn chặt với vị trí đất.

Khi nào các đề xuất trong dự thảo có hiệu lực?

Các nội dung nêu trên thuộc quá trình xây dựng, sửa đổi pháp luật. Người dân và nhà đầu tư cần theo dõi văn bản chính thức được cơ quan có thẩm quyền ban hành để xác định quy định cuối cùng và thời điểm áp dụng.