REIT có thể trở thành “mảnh ghép” mới cho thị trường vốn bất động sản Việt Nam?

Bất động sản hiện đóng góp hơn 10% GDP và có sức lan tỏa rộng tới nhiều lĩnh vực như xây dựng, vật liệu, tài chính, ngân hàng, dịch vụ và hàng loạt ngành kinh tế liên quan. Tuy nhiên, đây cũng là ngành có đặc thù đầu tư dài, nhu cầu vốn lớn và thời gian thu hồi vốn tương đối lâu.

Chính đặc điểm này khiến bài toán vốn luôn là một trong những vấn đề quan trọng nhất đối với doanh nghiệp bất động sản.

Trong nhiều năm, doanh nghiệp chủ yếu dựa vào ba nguồn vốn gồm vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng và tiền khách hàng trả trước. Trái phiếu doanh nghiệp từng trở thành một kênh huy động vốn trung và dài hạn đáng kể trong giai đoạn 2019-2021, đặc biệt đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, sau đợt điều chỉnh mạnh trong giai đoạn 2022-2023, thị trường trái phiếu đang phục hồi nhưng quy mô phát hành vẫn chưa trở lại mức trước đây. Dòng tiền trên thị trường cũng có xu hướng chọn lọc hơn, ưu tiên những doanh nghiệp có năng lực tài chính, uy tín và tài sản chất lượng.

Trong bối cảnh đó, câu chuyện không chỉ là thị trường bất động sản thiếu vốn, mà quan trọng hơn là thiếu những nguồn vốn dài hạn, ổn định và phù hợp với vòng đời của tài sản.

Đây chính là khoảng trống mà mô hình REIT – Real Estate Investment Trust, hay quỹ đầu tư bất động sản – có thể tham gia.

REIT có thể bổ sung nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Theo đánh giá của VARS IRE, REIT có tiềm năng trở thành một mắt xích bổ sung trong cấu trúc thị trường vốn bất động sản Việt Nam.

Điểm đáng chú ý là REIT không được kỳ vọng thay thế ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp.

Thay vào đó, mô hình này có thể thực hiện một chức năng khác: biến những tài sản bất động sản đã hình thành dòng tiền thành nguồn vốn có khả năng tiếp tục quay vòng.

Đây là khác biệt quan trọng.

Với mô hình phát triển bất động sản truyền thống, doanh nghiệp thường xây dựng dự án để bán, sau đó thu hồi vốn và tiếp tục phát triển dự án mới. Với những tài sản được giữ lại để khai thác, doanh nghiệp có thể phải duy trì một lượng vốn rất lớn trong bảng cân đối trong thời gian dài.

REIT mở ra một kịch bản khác.

Doanh nghiệp có thể phát triển hoặc sở hữu một tài sản, đưa tài sản vào khai thác để tạo dòng tiền, sau đó chuyển nhượng hoặc góp tài sản phù hợp vào một cấu trúc REIT. Nguồn vốn thu hồi có thể được sử dụng để tái đầu tư vào những dự án khác.

Nếu cơ chế này được vận hành minh bạch, nó có thể tạo ra một “vòng quay vốn” mới cho doanh nghiệp bất động sản.

REIT hoạt động như thế nào?

Về bản chất, REIT là mô hình tập hợp vốn từ nhiều nhà đầu tư để sở hữu, đầu tư và khai thác các tài sản bất động sản tạo thu nhập.

Đối với equity REIT, có thể hình dung dòng vốn theo chu trình:

Nhà đầu tư góp vốn → REIT huy động vốn → mua hoặc nắm giữ tài sản → tài sản được cho thuê, khai thác → tạo doanh thu → trừ chi phí vận hành, quản lý, tài chính và thuế → phần thu nhập đủ điều kiện được phân phối cho nhà đầu tư.

Như vậy, khác với tư duy “xây dựng để bán”, REIT thiên về mô hình “sở hữu và khai thác để tạo dòng tiền”.

Những tài sản phù hợp cũng rất đa dạng.

Đó có thể là văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, kho vận, bất động sản công nghiệp, khách sạn, trung tâm dữ liệu, cơ sở y tế hoặc những loại tài sản chuyên biệt khác.

REIT cũng không nhất thiết chỉ đầu tư vào tài sản hoàn thiện và có tỷ lệ lấp đầy cao. Một số mô hình có thể đầu tư vào tài sản cần cải tạo, tái cấu trúc hoặc nâng cấp với mục tiêu tăng hiệu quả khai thác.

Điều quan trọng nhất vẫn là khả năng tạo ra và gia tăng dòng tiền trong dài hạn.

Quy mô REIT toàn cầu đã rất lớn

REIT không phải mô hình mới.

Mô hình này ra đời tại Mỹ vào năm 1960 với mục tiêu mở rộng khả năng tiếp cận đầu tư bất động sản quy mô lớn cho nhiều nhà đầu tư hơn.

Sau hơn 6 thập kỷ phát triển, 42 quốc gia và vùng lãnh thổ đã ban hành pháp luật về REIT, đại diện cho khoảng 85% GDP toàn cầu.

Theo Nareit, đến cuối năm 2024, thế giới có 1.021 REIT niêm yết, với tổng vốn hóa thị trường vốn chủ sở hữu khoảng 2,04 nghìn tỷ USD.

Quy mô này cho thấy REIT đã vượt khỏi phạm vi của một sản phẩm đầu tư đơn lẻ và trở thành một bộ phận đáng kể trong hệ thống thị trường vốn bất động sản tại nhiều quốc gia.

Mỹ là một trong những thị trường REIT lớn nhất thế giới. Các REIT tại đây sở hữu hơn 4,5 nghìn tỷ USD bất động sản thương mại, trong đó REIT niêm yết sở hữu khoảng 2,5 nghìn tỷ USD.

Khoảng 170 triệu người Mỹ được ước tính có đầu tư vào REIT trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua tài khoản đầu tư, quỹ tương hỗ, ETF và các chương trình tiết kiệm hưu trí.

Đến tháng 6/2026, vốn hóa các REIT thuộc FTSE Nareit All Equity REITs đạt khoảng 1,55 nghìn tỷ USD, trong khi tổng tài sản bất động sản thương mại do hệ thống REIT sở hữu vẫn vượt 4,5 nghìn tỷ USD.

Tỷ lệ nợ trên tổng tài sản theo giá trị thị trường của các REIT niêm yết ở mức khoảng 35,4%.

REIT đang mở rộng sang những loại tài sản mới

Một điểm đáng chú ý trong quá trình phát triển của REIT là danh mục tài sản ngày càng đa dạng.

Nếu trước đây văn phòng, bán lẻ và nhà ở chiếm tỷ trọng lớn, các REIT hiện đã mở rộng sang logistics, khu công nghiệp, trung tâm dữ liệu, hạ tầng viễn thông, chăm sóc sức khỏe, self-storage và nhiều loại tài sản chuyên biệt.

Tại Mỹ, những nhóm tài sản mới và đang nổi lên hiện chiếm hơn một nửa vốn hóa của chỉ số FTSE Nareit All Equity REITs.

Xu hướng này có thể mang lại một số gợi ý đáng chú ý cho Việt Nam.

Quá trình công nghiệp hóa, thương mại điện tử phát triển, nhu cầu logistics tăng, chuyển đổi số, nhu cầu nhà ở cho thuê và hạ tầng dữ liệu đều đang tạo ra những loại tài sản có khả năng hình thành dòng tiền dài hạn.

Vì vậy, dư địa của REIT Việt Nam nếu được phát triển không nhất thiết chỉ nằm ở văn phòng hoặc trung tâm thương mại.

Khu công nghiệp, logistics, trung tâm dữ liệu, khách sạn, căn hộ cho thuê và tài sản chuyên biệt đều có thể trở thành nguồn tài sản cho các cấu trúc đầu tư dài hạn nếu đáp ứng được yêu cầu về pháp lý, dòng tiền và hiệu quả vận hành.

REIT có thể giúp doanh nghiệp bất động sản quay vòng vốn

Đây có thể là một trong những lợi ích đáng chú ý nhất của mô hình REIT.

Theo cách truyền thống, sau khi hoàn thành một tài sản, doanh nghiệp có thể tiếp tục nắm giữ để khai thác hoặc sử dụng tài sản làm cơ sở huy động nợ.

Nếu cần thu hồi vốn, phương án phổ biến là bán tài sản.

REIT có thể tạo ra một lựa chọn khác.

Doanh nghiệp hoàn thành dự án, đưa tài sản vào vận hành và tạo dòng tiền. Sau đó, tài sản đáp ứng các tiêu chuẩn đầu tư có thể được chuyển nhượng hoặc góp vào REIT.

Doanh nghiệp khi đó có thể thu hồi một phần vốn và sử dụng nguồn lực này cho dự án mới.

Nếu quá trình định giá được thực hiện độc lập, minh bạch và tài sản đáp ứng tiêu chuẩn đầu tư, cơ chế này có thể giúp:

• Rút ngắn vòng quay vốn.
• Giảm lượng vốn phải duy trì trên bảng cân đối.
• Giảm áp lực phụ thuộc vào vốn vay.
• Tạo nguồn lực để phát triển dự án mới.
• Chuyển một phần tài sản bất động sản thành nguồn vốn đầu tư có tính thanh khoản cao hơn.

Tuy nhiên, REIT không phải là “người mua cuối cùng” cho mọi tài sản.

Chất lượng pháp lý, hiệu quả vận hành, khả năng tạo dòng tiền, giá chuyển nhượng và mức sinh lời kỳ vọng đều có thể quyết định việc một tài sản có phù hợp với REIT hay không.

Đặc biệt, những giao dịch giữa REIT với doanh nghiệp có quan hệ liên quan cần được kiểm soát chặt chẽ để hạn chế xung đột lợi ích.

Thị trường bất động sản đang chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang dòng tiền

Một thay đổi quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam là cách nhìn về giá trị tài sản.

Sau giai đoạn thị trường phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá, các yếu tố như nhu cầu ở thực, khả năng khai thác và hiệu quả đầu tư dài hạn ngày càng được quan tâm.

VARS IRE nhận định thị trường đang chuyển từ trạng thái được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá sang được dẫn dắt bởi giá trị khai thác, nhu cầu ở thực và hiệu quả đầu tư dài hạn.

Đây cũng chính là cách REIT đánh giá một tài sản.

Một bất động sản không đơn thuần được xem xét dựa trên giá bán hiện tại mà còn phải được phân tích dựa trên:

• Tỷ lệ lấp đầy.
• Giá thuê.
• Chất lượng khách thuê.
• Thời hạn hợp đồng.
• Thu nhập hoạt động ròng (NOI).
• Chi phí vận hành.
• Khả năng tăng trưởng dòng tiền.
• Chất lượng tài sản.
• Năng lực quản lý và vận hành.

Nói cách khác, trọng tâm đang dịch chuyển từ giá trị tài sản tại thời điểm giao dịch sang khả năng tạo dòng tiền trong suốt vòng đời khai thác.

Nếu xu hướng này tiếp tục, REIT có thể có nhiều cơ hội hơn tại Việt Nam.

Việt Nam đã có nền tảng pháp lý nhưng còn nhiều khoảng trống

Việt Nam không hoàn toàn chưa có cơ sở pháp lý cho các quỹ đầu tư bất động sản.

Khung pháp lý cho quỹ đầu tư bất động sản đã được hình thành trong pháp luật chứng khoán, bắt đầu từ Thông tư 228/2012/TT-BTC và tiếp tục được điều chỉnh trong Luật Chứng khoán năm 2019, Thông tư 98/2020/TT-BTC.

Tuy nhiên, cần phân biệt quỹ đầu tư bất động sản theo pháp luật Việt Nam với REIT theo những cấu trúc quốc tế.

Hai mô hình có điểm tương đồng về chức năng kinh tế nhưng không hoàn toàn giống nhau về cấu trúc pháp lý, phạm vi đầu tư và cơ chế vận hành.

Theo Nareit, đến cuối năm 2024, châu Á có 263 REIT niêm yết, với tổng vốn hóa khoảng 235,8 tỷ USD.

Trong khi đó, Việt Nam vẫn chưa hình thành một thị trường REIT có quy mô và mức độ phát triển tương xứng với các thị trường lớn trong khu vực.

Do đó, vấn đề không chỉ nằm ở việc Việt Nam “có luật về quỹ bất động sản hay chưa”, mà còn ở việc liệu có thể hình thành một hệ sinh thái đủ thuận lợi để REIT hoạt động hiệu quả hay không.

Singapore là mô hình đáng tham khảo

Singapore là một trong những ví dụ đáng chú ý tại châu Á.

Theo REITAS, Singapore hiện có 39 REIT và Property Trust, với tổng vốn hóa khoảng 100 tỷ đô la Singapore.

Điểm quan trọng không chỉ nằm ở khung pháp lý.

Singapore phát triển đồng thời nhiều yếu tố gồm chính sách thuế, thị trường chứng khoán, nguồn tài sản, nhà đầu tư tổ chức, cơ chế định giá, quản trị doanh nghiệp và thị trường thứ cấp.

Đây cũng là những yếu tố Việt Nam cần cân nhắc nếu muốn REIT trở thành một kênh vốn dài hạn thực chất thay vì chỉ tồn tại trên phương diện pháp lý.

Việt Nam cần làm gì để REIT phát triển?

Theo định hướng được đặt ra, trước hết khung pháp lý cần tiếp tục hoàn thiện.

Các quy định cần làm rõ cơ chế thành lập, sở hữu, chuyển nhượng và góp tài sản vào quỹ. Đồng thời, Việt Nam có thể nghiên cứu những cấu trúc REIT phù hợp với điều kiện trong nước nhưng vẫn tiệm cận thông lệ quốc tế.

Chính sách thuế

Thuế là một trong những vấn đề quan trọng.

Chính sách cần hạn chế tình trạng đánh thuế trùng lên dòng thu nhập từ tài sản được phân phối tới nhà đầu tư, đồng thời tránh tạo ra chi phí chuyển đổi quá lớn khi doanh nghiệp đưa tài sản tạo dòng tiền vào cấu trúc đầu tư dài hạn.

Nguồn tài sản

REIT chỉ có thể phát triển nếu có đủ nguồn tài sản phù hợp.

Những tài sản có dòng tiền tương đối ổn định như văn phòng, trung tâm thương mại, khu phố thương mại, khu công nghiệp, logistics, trung tâm dữ liệu, khách sạn và căn hộ cho thuê có thể là những nhóm tài sản đáng chú ý.

Nhà đầu tư tổ chức

Một thị trường REIT cũng khó phát triển nếu thiếu các nhà đầu tư dài hạn như doanh nghiệp bảo hiểm, quỹ hưu trí, quỹ đầu tư và những định chế tài chính chuyên nghiệp.

Đây là nhóm nhà đầu tư có thể tạo nhu cầu ổn định và giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

Định giá và quản trị

Tiêu chuẩn về định giá, quản trị, kiểm toán và công bố thông tin cần được nâng lên.

Cùng với đó là cơ chế kiểm soát giao dịch với bên liên quan và xung đột lợi ích.

Đòn bẩy tài chính cũng cần được kiểm soát để REIT thực sự đóng vai trò là kênh vốn dài hạn, thay vì trở thành một cấu trúc sử dụng nợ cao để nắm giữ tài sản dài hạn.

REIT có thể mở thêm một cánh cửa vốn cho bất động sản

Bài toán vốn của bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn cần những giải pháp đa dạng hơn.

Tín dụng ngân hàng vẫn đóng vai trò quan trọng, trái phiếu doanh nghiệp đang phục hồi, nhưng đặc thù chu kỳ đầu tư dài của bất động sản đòi hỏi thêm những nguồn vốn có thời hạn dài và khả năng đồng hành với tài sản trong suốt vòng đời khai thác.

Trong bối cảnh đó, REIT có thể trở thành một mảnh ghép đáng chú ý của thị trường vốn bất động sản Việt Nam.

Giá trị của REIT không chỉ nằm ở việc huy động thêm tiền. Quan trọng hơn, mô hình này có thể tạo ra cơ chế chuyển những tài sản đã tạo dòng tiền thành nguồn vốn có khả năng quay vòng.

Nếu được vận hành minh bạch, một doanh nghiệp có thể giảm lượng vốn bị “giam” trong các tài sản dài hạn, thu hồi một phần vốn và tiếp tục đầu tư vào những dự án mới.

Tuy nhiên, để REIT phát triển thực chất, Việt Nam cần đồng thời giải quyết nhiều bài toán: pháp lý, thuế, nguồn tài sản, nhà đầu tư tổ chức, định giá, quản trị, công bố thông tin và kiểm soát đòn bẩy tài chính.

Nếu những điều kiện này được hoàn thiện, REIT có thể trở thành một trong những công cụ giúp thị trường vốn bất động sản Việt Nam đa dạng hơn, đồng thời giảm dần sự phụ thuộc vào một số kênh huy động vốn truyền thống.

Quan trọng hơn, sự phát triển của REIT cũng có thể thúc đẩy thị trường bất động sản chuyển mạnh hơn từ tư duy “mua tài sản chờ tăng giá” sang tư duy “sở hữu tài sản có khả năng tạo dòng tiền và giá trị khai thác dài hạn”.

Câu hỏi thường gặp về REIT tại Việt Nam

REIT là gì?

REIT là viết tắt của Real Estate Investment Trust, có thể hiểu là quỹ đầu tư bất động sản. Mô hình này tập hợp vốn từ nhiều nhà đầu tư để sở hữu, đầu tư và khai thác những tài sản bất động sản tạo thu nhập.

REIT có thay thế ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp không?

Không. REIT được kỳ vọng là một kênh bổ sung cho thị trường vốn bất động sản, thay vì thay thế tín dụng ngân hàng hoặc trái phiếu doanh nghiệp.

REIT kiếm tiền bằng cách nào?

Với equity REIT, nguồn thu chủ yếu đến từ việc sở hữu và khai thác các tài sản bất động sản tạo dòng tiền, chẳng hạn tiền thuê văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ, khách sạn, kho vận hoặc các tài sản chuyên biệt.

Những loại bất động sản nào phù hợp với REIT?

Ngoài văn phòng và trung tâm thương mại, REIT có thể đầu tư vào khu công nghiệp, logistics, trung tâm dữ liệu, căn hộ cho thuê, khách sạn, cơ sở y tế và nhiều tài sản chuyên biệt nếu đáp ứng yêu cầu về pháp lý và khả năng tạo dòng tiền.

Việt Nam đã có REIT chưa?

Việt Nam đã có nền tảng pháp lý cho quỹ đầu tư bất động sản trong khuôn khổ pháp luật chứng khoán. Tuy nhiên, mô hình quỹ đầu tư bất động sản trong nước không hoàn toàn đồng nhất với các cấu trúc REIT quốc tế và Việt Nam chưa hình thành thị trường REIT có quy mô tương xứng với những thị trường phát triển trong khu vực.

REIT có thể giúp doanh nghiệp bất động sản như thế nào?

Một trong những khả năng đáng chú ý là doanh nghiệp có thể chuyển nhượng hoặc góp những tài sản đã hình thành dòng tiền vào REIT, qua đó thu hồi một phần vốn và sử dụng nguồn lực để tái đầu tư vào các dự án khác.