Diện tích đất tăng sau đo đạc lại: Có được công nhận là đất ở hay không?

Thực tế phát sinh: Đo đạc lại tăng diện tích nhưng không được công nhận

Trong quá trình cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), không ít trường hợp người dân phát hiện diện tích thực tế lớn hơn so với sổ cũ. Tuy nhiên, việc phần diện tích tăng thêm có được công nhận là đất ở hay không lại là vấn đề gây nhiều tranh cãi.

Trường hợp của gia đình ông Dũng là ví dụ điển hình. Mảnh đất được cấp sổ năm 2008 với diện tích 230m², nhưng do điều kiện đo đạc thủ công trước đây chưa chính xác, sau khi phát quang và xác định lại ranh giới, diện tích thực tế tăng thêm 39m², nâng tổng diện tích lên 269m².

Điều đáng nói là:

• Ranh giới đất không thay đổi
• Không có tranh chấp với hàng xóm
• Hàng rào đã xây dựng ổn định từ năm 2010

Tuy nhiên, phần diện tích tăng thêm lại không được công nhận là đất ở, mà bị chuyển sang đất trồng cây lâu năm.

Pháp luật quy định gì về việc công nhận diện tích đất tăng thêm?

Theo Luật Đất đai 2024, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xác định diện tích đất hợp pháp được quy định tại các Điều 137, 138, 139 và 140.

Nguyên tắc chung là:

• Diện tích đất được công nhận phải dựa trên nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp
• Phù hợp với hiện trạng sử dụng và ranh giới thực tế
• Không có tranh chấp

Tuy nhiên, việc công nhận phần diện tích tăng thêm không phải là tự động, mà phải xem xét cụ thể từng trường hợp.

Diện tích tăng thêm có được công nhận là đất ở không?

Câu trả lời là: Có thể, nhưng không phải trong mọi trường hợp.

Phần diện tích tăng thêm có thể được công nhận là đất ở nếu đáp ứng các điều kiện:

1. Không thay đổi ranh giới thửa đất

Nếu việc đo đạc lại chỉ phản ánh chính xác hơn diện tích thực tế, không lấn chiếm đất công hoặc đất của hộ khác, thì có cơ sở xem xét.

2. Sử dụng ổn định, lâu dài

Nếu phần đất tăng thêm đã được sử dụng liên tục, ổn định (ví dụ làm nhà ở, sân vườn) thì có thể được công nhận.

3. Không có tranh chấp

Đây là yếu tố quan trọng để cơ quan chức năng xem xét hợp thức hóa.

4. Phù hợp quy hoạch

Nếu phần đất nằm trong khu vực quy hoạch đất ở, khả năng được công nhận sẽ cao hơn.

Vì sao cơ quan chức năng không công nhận diện tích tăng thêm?

Trong thực tế, có nhiều lý do khiến phần diện tích dôi dư bị chuyển sang đất nông nghiệp:

• Quan điểm quản lý: “Đo dư ra thì không phải đất ở”
• Chưa có đủ hồ sơ chứng minh nguồn gốc đất
• Quy hoạch sử dụng đất không cho phép
• Lo ngại hợp thức hóa đất lấn chiếm

Tuy nhiên, việc áp dụng cứng nhắc mà không xem xét thực tế sử dụng đất có thể ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân.

Quy trình, thủ tục cấp đổi và công nhận diện tích đất

Theo các quy định tại:

• Nghị định 101/2024/NĐ-CP
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP

Quy trình cấp đổi Giấy chứng nhận bao gồm:

• Xác minh hồ sơ pháp lý
• Đo đạc hiện trạng
• Đối chiếu quy hoạch
• Xác nhận của địa phương

Ngoài ra, các thủ tục hành chính cụ thể được quy định tại:

• Quyết định 3380/QĐ-BNNMT

Người dân cần làm gì khi không đồng ý với kết quả?

Nếu không đồng ý với việc không công nhận diện tích tăng thêm, người dân có thể:

1. Gửi đơn kiến nghị

• Tới Văn phòng đăng ký đất đai
• UBND cấp xã/huyện nơi có đất

2. Bổ sung hồ sơ chứng minh

• Giấy tờ nguồn gốc đất
• Ảnh chụp hiện trạng
• Xác nhận của hàng xóm, chính quyền địa phương

3. Khiếu nại hành chính

Theo Điều 237 của Luật Đất đai 2024 và Luật Khiếu nại 2011, người dân có quyền:

• Khiếu nại quyết định hành chính
• Hoặc khởi kiện ra tòa án

Góc nhìn chuyên gia: Không nên áp dụng máy móc

Các chuyên gia cho rằng, việc “đo dư là đất nông nghiệp” là cách hiểu chưa đầy đủ. Cơ quan chức năng cần:

• Xem xét nguồn gốc đất
• Đánh giá quá trình sử dụng
• Đối chiếu thực tế và quy hoạch

Việc công nhận hay không cần dựa trên bản chất sử dụng đất, không chỉ dựa vào số liệu đo đạc.

Việc diện tích đất tăng thêm sau đo đạc lại có được công nhận là đất ở hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý và thực tế sử dụng. Người dân cần chủ động nắm rõ quy định, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và sử dụng quyền khiếu nại khi cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.