Đề xuất mới về tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở năm 2026

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở luôn là vấn đề được nhiều hộ gia đình, cá nhân quan tâm bởi liên quan trực tiếp đến chi phí tài chính phải nộp. Mới đây, Bộ Tài chính đã đề xuất quy định mới về tính tiền sử dụng đất nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai.

Theo dự thảo mới, nhiều trường hợp chuyển từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở sẽ được áp dụng mức thu ưu đãi hơn thay vì tính toàn bộ 100% như trước đây.

Đây được xem là chính sách quan trọng giúp giảm áp lực tài chính cho người dân khi hợp thức hóa quyền sử dụng đất ở.

Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi quy định về tiền sử dụng đất

Bộ Tài chính cho biết, việc xây dựng Nghị định nhằm quy định chi tiết thi hành các điều, khoản được Quốc hội giao tại Nghị quyết về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo đó, dự thảo đề xuất bổ sung Điều 8a vào sau Điều 8 của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025/NĐ-CP), quy định cụ thể về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Nội dung trọng tâm là cách tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Những trường hợp được áp dụng chính sách mới

Các trường hợp được áp dụng gồm:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng trước đây đã được công nhận là đất nông nghiệp
• Chuyển từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở
• Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã tách thửa để chuyển quyền
• Trường hợp đơn vị đo đạc trước đây tự tách thành các thửa riêng khi lập bản đồ địa chính trước ngày quy định

Những trường hợp này sẽ được tính tiền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cách tính tiền sử dụng đất mới: 30%, 50% hay 100%?

1. Trong hạn mức giao đất ở: Thu 30% chênh lệch

Đối với diện tích đất chuyển mục đích nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, tiền sử dụng đất phải nộp bằng:

30% x (tiền sử dụng đất theo giá đất ở – tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp)

Đây là mức hỗ trợ lớn nhất dành cho người dân.

2. Vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức: Thu 50% chênh lệch

Nếu diện tích vượt hạn mức giao đất ở nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, phần diện tích này sẽ phải nộp:

50% chênh lệch

Mức này giúp giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính so với việc nộp toàn bộ theo giá đất ở.

3. Vượt quá 1 lần hạn mức: Thu 100% chênh lệch

Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức và vượt quá một lần hạn mức giao đất ở, người dân phải nộp:

100% chênh lệch

Tức là gần tương đương với việc nộp đầy đủ tiền sử dụng đất theo giá đất ở.

Chính sách ưu đãi chỉ áp dụng một lần

Dự thảo nêu rõ:

Mức thu ưu đãi 30% và 50% chỉ được áp dụng một lần duy nhất cho một hộ gia đình hoặc cá nhân, tính trên một thửa đất.

Nếu sau đó tiếp tục chuyển mục đích sử dụng đất ở thửa khác hoặc lần tiếp theo, người dân sẽ phải nộp:

100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp

Điều này nhằm tránh việc lợi dụng chính sách để hưởng ưu đãi nhiều lần.

Trường hợp có nhiều thửa đất sẽ xử lý thế nào?

Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân có nhiều thửa đất, kể cả ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, thì chỉ được lựa chọn:

01 thửa đất duy nhất để áp dụng chính sách ưu đãi theo Nghị quyết.

Người sử dụng đất phải thể hiện rõ lựa chọn này trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Từ thửa đất thứ hai trở đi sẽ áp dụng cách tính thông thường theo quy định pháp luật.

Hạn mức giao đất ở được xác định ra sao?

Hạn mức giao đất ở được tính theo quy định của địa phương tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Điểm đáng chú ý:

• Hạn mức được xác định theo từng cá nhân hoặc hộ gia đình
• Không phụ thuộc vào số lượng thành viên trong hộ khẩu
• Nếu nhiều người cùng đứng tên một thửa đất thì việc xác định hạn mức sẽ phụ thuộc vào việc có được phép tách thửa hay không

Đây là yếu tố rất quan trọng quyết định số tiền phải nộp nhiều hay ít.

Trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trước đó thì sao?

Dự thảo cũng đề cập các trường hợp từ ngày 01/8/2024 đến trước khi Nghị quyết có hiệu lực:

Nếu chưa có thông báo thuế

Cơ quan thuế sẽ tính tiền theo quy định mới.

Nếu đã có thông báo nhưng chưa nộp

Người dân có thể đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo chính sách mới.

Nếu đã nộp một phần

Cơ quan thuế sẽ tính lại:

• Nếu thiếu thì phải nộp bổ sung
• Nếu thừa thì được hoàn trả hoặc bù trừ nghĩa vụ tài chính khác

Nếu đã nộp đủ

Vẫn có thể đề nghị tính lại. Nếu số tiền mới thấp hơn số đã nộp thì Nhà nước sẽ hoàn trả phần chênh lệch.

Đây là điểm được người dân đặc biệt quan tâm vì có thể giúp giảm đáng kể chi phí đã phát sinh.

Đề xuất mới của Bộ Tài chính về tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở được đánh giá là bước tiến quan trọng nhằm giảm áp lực tài chính cho người dân và tháo gỡ vướng mắc trong thực tế.

Việc áp dụng mức thu 30%, 50% hay 100% tùy thuộc vào hạn mức giao đất ở và diện tích chuyển mục đích sẽ giúp quá trình chuyển đổi minh bạch, công bằng hơn.

Người dân cần theo dõi kỹ quy định chính thức khi Nghị quyết được ban hành để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình.