Đất lúa trong khu dân cư có được chuyển sang đất ở không? Giải đáp mới nhất theo Luật Đất đai 2024

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đặc biệt là đất lúa sang đất ở luôn là vấn đề được nhiều hộ gia đình quan tâm, nhất là khi thửa đất nằm trong khu dân cư hiện hữu hoặc có một phần vướng quy hoạch giao thông. Không ít người băn khoăn liệu đất có nguồn gốc là đất lúa thì bắt buộc phải xin phép cấp tỉnh hay chỉ cần thực hiện thủ tục tại địa phương?

Mới đây, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có hướng dẫn cụ thể liên quan đến trường hợp của ông Khang – một người dân có thửa đất có nguồn gốc là đất lúa nhưng nằm trong khu dân cư và một phần đất thuộc quy hoạch đường giao thông. Nội dung trả lời đã giúp làm rõ nhiều vấn đề thực tiễn liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024.

Đất lúa trong khu dân cư có phải xin phép cấp tỉnh khi chuyển sang đất ở?

Theo thắc mắc của ông Khang, trước đây thửa đất có nguồn gốc là đất lúa. Tuy nhiên hiện nay thửa đất này nằm trong khu dân cư. Vậy khi muốn chuyển sang đất ở, người dân có bắt buộc phải xin phép UBND cấp tỉnh hay không?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, nếu thửa đất nằm trong khu dân cư thì sẽ thuộc trường hợp được quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024.

Cụ thể, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở sẽ không còn phụ thuộc hoàn toàn vào việc xin phép cấp tỉnh như trước đây, mà phải căn cứ vào:

• Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
• Quy hoạch chung đã được phê duyệt
• Quy hoạch phân khu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Nếu thửa đất phù hợp với các loại quy hoạch này thì hộ gia đình, cá nhân có thể được xem xét chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.

Đặc biệt, thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này thuộc về Chủ tịch UBND cấp xã, theo điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ.

Như vậy, nếu đất lúa nằm trong khu dân cư và phù hợp quy hoạch, người dân không nhất thiết phải trình xin cấp tỉnh mà có thể được giải quyết ngay tại cấp xã theo quy định mới.

Một phần đất nằm trong quy hoạch đường giao thông có được chuyển mục đích không?

Đây cũng là tình huống rất phổ biến hiện nay. Nhiều thửa đất có một phần diện tích nằm trong quy hoạch mở rộng đường giao thông, khiến người dân lo ngại không thể chuyển mục đích sử dụng phần đất còn lại.

Theo hướng dẫn từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường, nếu chỉ một phần thửa đất phù hợp với quy hoạch đất ở thì người dân vẫn có thể thực hiện chuyển mục đích đối với phần diện tích phù hợp này.

Tuy nhiên, trước khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích, người sử dụng đất cần tiến hành tách thửa theo đúng quy định tại điểm b khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024.

Điều này có nghĩa là:

• Phần đất đủ điều kiện, phù hợp quy hoạch sẽ được tách riêng
• Sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển mục đích sang đất ở

Đây là bước bắt buộc nhằm đảm bảo việc quản lý đất đai rõ ràng, minh bạch và đúng quy hoạch.

Có bắt buộc phải hiến đất làm đường trước rồi mới được chuyển mục đích?

Nhiều người dân cho rằng nếu phần đất nằm trong quy hoạch giao thông thì bắt buộc phải tự nguyện hiến đất cho Nhà nước trước, sau đó mới được chuyển phần còn lại sang đất ở.

Tuy nhiên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định:

Pháp luật đất đai hiện hành không có quy định bắt buộc người dân phải hiến đất đối với phần đất nằm trong quy hoạch mở rộng đường giao thông.

Điều này có nghĩa là:

• Người dân không bị bắt buộc phải hiến 50m2 đất nằm trong quy hoạch đường
• Phần đất này vẫn có thể giữ nguyên hiện trạng
• Loại đất vẫn được giữ theo hiện trạng pháp lý, ví dụ như đất BHK (đất bằng trồng cây hàng năm khác)

Việc thu hồi hoặc thực hiện dự án giao thông sau này sẽ được xử lý theo quy hoạch và chính sách bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước khi triển khai dự án chính thức.

Người dân cần làm gì để được giải quyết đúng quy định?

Trong thực tế, mỗi thửa đất sẽ có hồ sơ pháp lý, bản đồ quy hoạch và tình trạng sử dụng khác nhau. Vì vậy, không thể áp dụng máy móc cho mọi trường hợp.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường khuyến nghị người dân nên:

• Chuẩn bị hồ sơ pháp lý liên quan đến thửa đất
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Văn bản quy hoạch liên quan (nếu có)
• Hồ sơ hiện trạng thửa đất

Sau đó gửi đến cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để được xem xét, hướng dẫn và giải quyết theo đúng thẩm quyền.

Việc chủ động làm việc với cơ quan chức năng sẽ giúp tránh các rủi ro pháp lý và tiết kiệm thời gian xử lý hồ sơ.

Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều thay đổi quan trọng, đặc biệt trong việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở đối với đất nằm trong khu dân cư. Người dân cần hiểu rõ quy hoạch, thẩm quyền giải quyết cũng như quy trình tách thửa để tránh nhầm lẫn và mất thời gian.

Đối với phần đất nằm trong quy hoạch giao thông, việc không bắt buộc hiến đất là một điểm rất đáng chú ý, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Việc nắm rõ quy định sẽ giúp người dân chủ động hơn trong các quyết định liên quan đến bất động sản và quyền sử dụng đất của mình.