Việc doanh nghiệp mua đất từ cá nhân từ nhiều năm trước nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là tình huống khá phổ biến, đặc biệt với các giao dịch diễn ra trước thời kỳ hệ thống pháp luật đất đai được hoàn thiện như hiện nay.Nhiều công ty đã sử dụng đất ổn định hàng chục năm, có giấy tờ mua bán hợp pháp, có xác nhận của chính quyền địa phương nhưng vẫn gặp khó khăn khi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu.Trường hợp của công ty ông Trần Phú Sáng là một ví dụ điển hình.Trường hợp thực tế: Công ty mua đất từ năm 1994 nhưng chưa có sổ đỏTheo phản ánh, vào năm 1994, công ty của ông Trần Phú Sáng đã mua lại toàn bộ diện tích đất của cá nhân A để sử dụng làm kho và làm nhà ở.Tại thời điểm mua bán:Có lập giấy tờ chuyển nhượngCó xác thực chữ ký của UBND xãCó hợp đồng mua bán nhà tại UBND huyệnHợp đồng xác nhận việc bán toàn bộ căn nhà cho công tyTuy nhiên, một vấn đề phát sinh là trong hợp đồng chưa thể hiện đầy đủ diện tích toàn bộ khuôn viên thửa đất là 2.000 m².Ngoài ra, theo ông Sáng, đất này đã được mua bán qua nhiều đời chủ và tất cả các lần chuyển nhượng đều có:Giấy tờ mua bán hợp phápXác thực chữ kýGhi rõ mục đích sử dụng là đất thổ cư tập trungCông ty hiện mong muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được công nhận mục đích sử dụng là đất ở.Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời ra sao?Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương.Việc xem xét cấp Giấy chứng nhận cần căn cứ vào:Hồ sơ lưu trữ tại địa phươngHồ sơ địa chính qua các thời kỳQuy định cụ thể do địa phương ban hànhHiện trạng sử dụng đất thực tếCác điều kiện thi hành Luật Đất đai tại từng địa phươngDo đó, Bộ không thể đưa ra kết luận trực tiếp cho từng trường hợp cụ thể.Tuy nhiên, Bộ đã nêu rõ các nguyên tắc pháp lý quan trọng để doanh nghiệp tham khảo.Căn cứ pháp lý để xin cấp Giấy chứng nhận lần đầuPháp luật đất đai hiện hành đã quy định khá rõ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.Các điều khoản áp dụngViệc cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được quy định tại:Điều 137Điều 138Điều 139Điều 140của Luật Đất đai 2024Mặc dù trường hợp của ông Sáng là doanh nghiệp, nhưng việc xem xét hồ sơ gốc, nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất vẫn phải dựa trên nguyên tắc pháp lý này.Hồ sơ và thủ tục thực hiện theo quy định mớiNghị định hướng dẫnChính phủ đã ban hành đầy đủ quy định về hồ sơ, trình tự và thủ tục tại:Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025Đây là căn cứ quan trọng nhất để doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ.Những giấy tờ doanh nghiệp cần rà soátĐể tăng khả năng được cấp sổ đỏ, công ty cần tập hợp đầy đủ:1. Giấy tờ chuyển nhượng năm 1994Bao gồm:Giấy mua bán đấtHợp đồng mua bán nhàXác thực chữ ký của UBND xãXác nhận tại UBND huyện2. Hồ sơ chứng minh sử dụng đất ổn định lâu dàiVí dụ:Biên lai nộp thuếHồ sơ điện nướcHồ sơ xây dựng kho, nhà ởHồ sơ quản lý tài sản trên đất3. Giấy tờ thể hiện mục đích sử dụng là đất ởĐây là yếu tố rất quan trọng nếu doanh nghiệp muốn được công nhận là đất ở thay vì đất sản xuất kinh doanh.4. Hồ sơ địa chính lưu trữ tại địa phươngBao gồm:Bản đồ địa chínhSổ mục kêSổ đăng ký ruộng đấtHồ sơ kê khai qua các thời kỳCó được công nhận toàn bộ là đất ở không?Đây là vấn đề nhiều doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.Việc được công nhận toàn bộ 2.000 m² là đất ở hay không sẽ phụ thuộc vào:Quy hoạch sử dụng đất hiện hànhHạn mức đất ở tại địa phươngHồ sơ pháp lý gốcQuá trình sử dụng thực tếQuy định của UBND cấp tỉnhKhông phải cứ có giấy mua bán ghi “thổ cư” là toàn bộ diện tích sẽ được công nhận là đất ở.Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét rất kỹ từng hồ sơ cụ thể.Các quyết định công bố thủ tục hành chính cần lưu ýBộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã ban hành:Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2024Quyết định số 3380/QĐ-BNNMT ngày 25/8/2025Hai quyết định này quy định chi tiết về:Trình tự thực hiệnCách thức thực hiệnThành phần hồ sơThời gian giải quyếtĐối tượng thực hiệnCơ quan giải quyếtKết quả thực hiệnPhí và lệ phíTên mẫu đơnĐiều kiện thực hiệnCăn cứ pháp lýDoanh nghiệp nên nghiên cứu kỹ trước khi nộp hồ sơ để tránh bị trả lại hoặc kéo dài thời gian xử lý.Đối với đất doanh nghiệp mua lại của cá nhân từ nhiều năm trước, việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cần được thực hiện trên cơ sở hồ sơ pháp lý gốc, hiện trạng sử dụng và quy định cụ thể của địa phương.Trường hợp công ty ông Trần Phú Sáng hoàn toàn có cơ sở để được xem xét nếu chứng minh được việc sử dụng đất hợp pháp, ổn định và phù hợp quy hoạch.Tuy nhiên, việc có được công nhận toàn bộ diện tích là đất ở hay không sẽ phụ thuộc vào quá trình thẩm định thực tế của cơ quan có thẩm quyền.Doanh nghiệp nên chuẩn bị hồ sơ thật đầy đủ và làm việc trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể nhất.Mua đất từ năm 1994 bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ không?Có thể được xem xét nếu giấy tờ mua bán có xác thực của chính quyền địa phương và chứng minh được quá trình sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.Công ty có được cấp đất ở hay chỉ được đất thương mại?Phụ thuộc vào hồ sơ gốc, quy hoạch địa phương và hiện trạng sử dụng thực tế. Không phải mọi trường hợp đều được công nhận là đất ở.Hợp đồng cũ không ghi đủ diện tích thì có ảnh hưởng không?Có. Đây là vấn đề quan trọng. Cơ quan chức năng sẽ phải đối chiếu thêm hồ sơ địa chính và các giấy tờ liên quan để xác định chính xác diện tích được công nhận. Đọc tiếp nội dung Điều hướng bài viếtTách thửa đất phải chờ quy hoạch mới? Khi nào UBND xã được trả hồ sơ theo quy định? Phân loại đất ở sau sáp nhập hành chính: Khi nào chuyển từ đất ở nông thôn sang đất ở đô thị?