Chuyên gia Hàn Quốc gây tranh cãi: Có nên phát triển mật độ cao tại Yongsan và Rừng Seoul để giải bài toán nhà ở?

“Muốn sống ở Seoul có phải là tội lỗi không? Hãy phá bỏ rừng Seoul và xây nhà đi.” Phát biểu gây tranh luận này được tiến sĩ Kim Si-deok, chuyên gia về ngôn ngữ học đô thị, đưa ra khi phân tích những vấn đề đang tồn tại trên thị trường nhà ở và quy hoạch đô thị Seoul.

Theo ông, một trong những nguyên nhân khiến giá nhà tại các khu vực trọng điểm của thủ đô Hàn Quốc duy trì ở mức cao là nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Trong khi đó, các khu đất có vị trí đặc biệt thuận lợi lại được sử dụng cho những mục đích khác, trong đó có các không gian xanh quy mô lớn và những khu vực từng phục vụ mục đích quân sự.

Quan điểm này đi xa hơn cách tiếp cận thông thường về phát triển đô thị. Thay vì chỉ mở rộng nguồn cung từng phần hoặc dựa vào các khu vực ngoại vi, ông cho rằng Seoul cần cân nhắc phát triển quy mô lớn và mật độ cao tại chính những khu vực có khả năng kết nối tốt nhất với trung tâm thành phố.

Nguồn cung nhỏ giọt khó giải quyết bài toán giá nhà

Trong chương trình “Money Master Lecture” của kênh YouTube Chosun Ilbo Money ngày 14, tiến sĩ Kim Si-deok chỉ trích các biện pháp kiểm soát và mở rộng nguồn cung bất động sản mới được chính phủ công bố.

Theo ông, chính sách hiện tại vẫn mang tính thụ động khi chưa giải quyết được một thực tế quan trọng: một bộ phận lớn người dân muốn sinh sống tại các khu vực trọng điểm của vùng đô thị Seoul.

Ông cho rằng nhu cầu này không nên đơn giản bị xem là một “mong muốn sai lầm” cần được điều chỉnh bằng chính sách. Nếu nhu cầu tập trung tại một số khu vực là có thật, giải pháp căn bản phải là tạo thêm nguồn cung phù hợp thay vì chỉ cố gắng hạn chế nhu cầu.

“Cung cấp nhỏ giọt” cũng khó tạo ra thay đổi đáng kể nếu lượng nhà mới đưa ra thị trường không đủ lớn so với nhu cầu.

Đây là một vấn đề đặc biệt nhạy cảm tại Seoul, nơi khoảng cách về giá nhà giữa các khu vực có vị trí thuận lợi và những vùng xa trung tâm có thể rất lớn.

Phát triển Yongsan và Rừng Seoul với mật độ cao?

Một trong những đề xuất gây chú ý nhất của tiến sĩ Kim là phát triển mạnh khu vực quân sự cũ của Mỹ tại Yongsan và khu vực Rừng Seoul.

Ông cho rằng nếu mục tiêu thực sự là tăng nguồn cung nhà ở tại Seoul, chính quyền cần xem xét lại cách sử dụng những khu đất có giá trị rất cao này.

Theo lập luận của ông, việc duy trì các khu vực rộng lớn ở những vị trí đắc địa dưới dạng không gian mở có thể tạo ra lợi ích cảnh quan, môi trường và chất lượng sống. Tuy nhiên, nó cũng đặt ra câu hỏi về chi phí cơ hội của quỹ đất trong một đô thị đang thiếu nhà ở.

Ông đặc biệt lo ngại rằng việc duy trì các công viên lớn ở vị trí đắc địa có thể gián tiếp làm tăng giá trị bất động sản của các khu căn hộ nằm xung quanh.

Khi nguồn cung nhà ở tại những vị trí có hạ tầng tốt bị hạn chế, giá trị của các bất động sản hiện hữu có thể tiếp tục tăng nếu nhu cầu vẫn mạnh.

Từ góc nhìn này, tiến sĩ Kim cho rằng Seoul cần một cách tiếp cận quyết liệt hơn: thay vì chỉ tìm kiếm những khu đất nhỏ để phát triển, có thể phải cân nhắc các dự án quy mô lớn, mật độ cao tại những khu vực có khả năng tiếp nhận dân cư mới.

Vì sao Yongsan được xem là khu vực đặc biệt?

Yongsan là một trong những khu vực có vị trí quan trọng tại Seoul. Việc chuyển đổi các khu đất từng phục vụ mục đích quân sự đã tạo ra nhiều cuộc tranh luận về tương lai sử dụng đất.

Trong quan điểm của tiến sĩ Kim, nếu khu vực này được phát triển mạnh theo hướng đô thị mật độ cao, Seoul có thể tạo thêm một lượng lớn không gian nhà ở ngay trong khu vực lõi thay vì tiếp tục đẩy dân cư ra xa trung tâm.

Tuy nhiên, một phương án như vậy cũng đồng nghĩa với việc phải cân bằng nhiều yếu tố khác nhau như giao thông, hạ tầng kỹ thuật, môi trường, không gian công cộng và khả năng tiếp nhận dân số.

Vì vậy, đề xuất phát triển Yongsan không đơn thuần là câu chuyện “xây thêm nhà”, mà còn liên quan đến cách Seoul muốn định hình cấu trúc đô thị trong nhiều thập kỷ tới.

Namyangju và Gwangju chưa đủ lớn để tạo bước ngoặt?

Bên cạnh Seoul, tiến sĩ Kim cũng cho rằng một số kế hoạch phát triển tại khu vực Gyeonggi chưa đủ quy mô để tạo ra thay đổi lớn đối với nguồn cung.

Đối với Namyangju, ông cho rằng quy mô phát triển được đề xuất còn nhỏ so với quỹ đất có thể sử dụng.

Trong khi đó, tại khu vực Yeokdong của Gwangju, ông nhận định việc triển khai trên thực tế sẽ gặp khó khăn do khu vực trung tâm hiện hữu và các khu công nghiệp đang xen kẽ nhau.

Theo lập luận này, việc công bố một dự án phát triển mới chưa đồng nghĩa với việc nguồn cung nhà ở sẽ nhanh chóng xuất hiện trên thị trường.

Một dự án còn phải trải qua nhiều bước từ quy hoạch, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng đến triển khai nhà ở. Vì vậy, giữa thời điểm công bố chính sách và thời điểm người dân thực sự có thể mua hoặc thuê nhà có thể tồn tại một khoảng thời gian đáng kể.

“Thành phố boutique” và nghịch lý của những khu đô thị giàu có

Tiến sĩ Kim cũng đưa ra khái niệm “thành phố boutique” để lý giải một phần nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở tại các khu vực được ưa chuộng ngày càng khó mở rộng.

Theo cách ông sử dụng khái niệm này, khi một khu vực trở thành nơi tập trung của cư dân giàu có, những người đang sống tại đó có thể không muốn những thay đổi lớn làm ảnh hưởng tới cảnh quan, mật độ hoặc giá trị bất động sản.

Nguồn cung mới với quy mô lớn có thể làm thay đổi diện mạo khu vực và tạo ra thêm cạnh tranh trên thị trường nhà ở.

Từ đó xuất hiện một nghịch lý: chính những khu vực có nhu cầu nhà ở cao nhất lại có thể trở thành nơi khó phát triển thêm nhất.

Tiến sĩ Kim đặt câu hỏi liệu các nhà hoạch định chính sách và những người có ảnh hưởng, vốn sinh sống tại những khu vực như Yongsan, Gangnam, Bundang hay Pangyo, có thể gặp khó khăn trong việc đưa ra những quyết định phát triển mạnh tay vì lo ngại phản ứng từ cộng đồng cư dân.

Đây là một vấn đề lớn trong quy hoạch đô thị: lợi ích của người đang sở hữu nhà và nhu cầu của những người muốn tiếp cận nhà ở mới không phải lúc nào cũng giống nhau.

Seoul không phải là toàn bộ thị trường nhà ở Hàn Quốc

Một điểm khác được tiến sĩ Kim nhấn mạnh là cách truyền thông và dư luận tập trung quá lớn vào Seoul và khu vực thủ đô.

Theo ông, cư dân tại các khu vực như Chungcheong, Yeongnam và Honam không nhất thiết quan tâm tới giá nhà tại Gangnam giống như người dân Seoul.

Nếu mọi chính sách nhà ở đều tập trung vào Seoul, những vấn đề của các khu vực khác có thể bị bỏ qua.

Điều này cũng cho thấy thị trường bất động sản Hàn Quốc không phải một thị trường đồng nhất. Mỗi khu vực có cấu trúc dân số, việc làm, công nghiệp, giao thông và nhu cầu nhà ở khác nhau.

Một chính sách phù hợp với Seoul chưa chắc phù hợp với các thành phố khác.

Cảnh báo về những lời hứa “chôn ngầm” đường giao thông

Ngoài vấn đề nhà ở, tiến sĩ Kim còn kêu gọi cử tri thận trọng với những lời hứa về hạ tầng giao thông được đưa ra trong mỗi mùa bầu cử.

Ông cho rằng các cam kết về việc chôn ngầm đường, xây dựng các tuyến đường sắt mới hoặc mở rộng mạng lưới tàu điện ngầm thường xuyên xuất hiện trong các chiến dịch tranh cử.

Một số dự án có thể có ý nghĩa lớn đối với giá trị bất động sản của khu vực nếu được thực hiện. Tuy nhiên, giữa lời hứa chính trị và dự án thực tế là một khoảng cách rất lớn.

Theo phân tích mà ông dẫn ra từ các tài liệu tranh cử địa phương trước đây, những đề xuất như xây dựng đường hầm cho các tuyến đường và mở rộng tuyến tàu điện ngầm số 3 đến Seongsu đã nhiều lần xuất hiện.

Ông cảnh báo rằng nếu một lời hứa với chi phí khổng lồ liên tục xuất hiện qua nhiều kỳ bầu cử nhưng vẫn chưa được thực hiện, người dân cần nhìn nhận khả năng triển khai của nó một cách thực tế hơn.

Hạ tầng chưa chắc hoàn thành ngay sau bầu cử

Một trong những rủi ro đối với người mua bất động sản là đánh giá quá cao tác động của một dự án hạ tầng mới chỉ dựa trên thông tin tranh cử.

Một tuyến đường sắt có thể được công bố, nhưng để trở thành dự án thực tế cần có quy hoạch, nguồn vốn, đánh giá tác động, giải phóng mặt bằng, lựa chọn phương án kỹ thuật và nhiều thủ tục khác.

Ngay cả khi dự án đã được phê duyệt, tiến độ vẫn có thể thay đổi.

Theo tiến sĩ Kim, một số khu vực vùng đô thị từng xuất hiện những chiến dịch quảng bá về tuyến tàu tốc hành hoặc đường giao thông mới, nhưng sau bầu cử, dự án có thể bị trì hoãn hoặc thay đổi khi chính quyền địa phương thay đổi.

Do đó, người dân không nên mặc định rằng giá nhà sẽ lập tức tăng chỉ vì một chính trị gia đưa ra cam kết xây dựng hạ tầng.

Bài toán quy hoạch: xây thêm nhà hay giữ không gian xanh?

Đề xuất phát triển mật độ cao tại Yongsan và Rừng Seoul đặt ra một câu hỏi lớn hơn đối với Seoul: đâu là giới hạn hợp lý giữa phát triển nhà ở và bảo tồn không gian xanh?

Không gian xanh có giá trị đối với môi trường, sức khỏe cộng đồng và chất lượng sống. Trong khi đó, nhà ở cũng là nhu cầu thiết yếu của cư dân đô thị.

Nếu biến mọi khu đất có giá trị thành dự án nhà ở, Seoul có thể tăng nguồn cung nhưng đồng thời phải đối mặt với áp lực về giao thông, hạ tầng và môi trường.

Ngược lại, nếu quá hạn chế phát triển tại các khu vực trung tâm, nguồn cung có thể tiếp tục không theo kịp nhu cầu, qua đó tạo áp lực lên giá nhà.

Vì vậy, tranh luận xung quanh Yongsan và Rừng Seoul thực chất phản ánh một bài toán quy hoạch phức tạp hơn nhiều so với việc đơn giản lựa chọn giữa “xây nhà” và “giữ công viên”.

Điều này có ý nghĩa gì với thị trường bất động sản?

Nếu Seoul thực sự triển khai các dự án phát triển quy mô lớn tại những khu vực lõi, tác động sẽ không chỉ nằm ở số lượng căn hộ mới được xây dựng.

Nguồn cung mới có thể làm thay đổi cấu trúc giá giữa các khu vực, tạo thêm lựa chọn cho người mua và ảnh hưởng tới mức độ chênh lệch giữa bất động sản ở trung tâm với khu vực ngoại vi.

Ngược lại, nếu các dự án lớn tiếp tục bị hạn chế, những khu vực có vị trí tốt và nguồn cung khan hiếm có thể vẫn duy trì sức hấp dẫn cao.

Đối với người mua nhà, bài học quan trọng là cần phân biệt giữa quy hoạch, đề xuất, cam kết chính trị và dự án đã có khả năng triển khai thực tế.

Đây cũng là nguyên tắc đặc biệt quan trọng khi đánh giá bất động sản dựa trên thông tin về một tuyến đường, nhà ga hoặc dự án hạ tầng trong tương lai.

Những phát biểu của tiến sĩ Kim Si-deok đã mở ra một cuộc tranh luận đáng chú ý về tương lai quy hoạch Seoul: thành phố nên tiếp tục hạn chế phát triển tại các khu vực lõi hay cần mạnh dạn tăng mật độ để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở?

Đề xuất phát triển quy mô lớn tại Yongsan và Rừng Seoul rõ ràng là một quan điểm gây tranh cãi, bởi nó chạm tới sự cân bằng giữa nhu cầu nhà ở, quyền tiếp cận đô thị, giá bất động sản, không gian xanh và lợi ích của cư dân hiện hữu.

Trong khi đó, cảnh báo về những lời hứa hạ tầng lặp lại qua các mùa bầu cử cũng mang ý nghĩa đáng chú ý đối với người mua bất động sản. Không phải mọi tuyến đường hay tuyến tàu được công bố đều có thể nhanh chóng trở thành công trình thực tế.

Với thị trường bất động sản, yếu tố quan trọng nhất vẫn là khả năng triển khai thực tế của quy hoạch và hạ tầng, chứ không chỉ là những lời hứa được đưa ra trong thời điểm tranh cử.

Nếu Seoul muốn giải quyết bài toán nhà ở một cách căn bản, thành phố có thể sẽ phải đối diện với những lựa chọn khó khăn hơn: phát triển ở đâu, mật độ bao nhiêu, bảo tồn không gian xanh thế nào và làm sao phân bổ lợi ích giữa cư dân hiện tại với những người đang tìm kiếm cơ hội sống tại thủ đô.

Hỏi – Đáp về đề xuất phát triển Yongsan và Rừng Seoul

1. Vì sao chuyên gia đề xuất phát triển Yongsan và Rừng Seoul?

Theo lập luận được đưa ra, đây là những khu vực có vị trí thuận lợi trong Seoul. Phát triển mật độ cao có thể tạo thêm nguồn cung nhà ở ngay tại khu vực lõi thay vì chỉ mở rộng sang vùng ngoại vi.

2. “Thành phố boutique” có nghĩa là gì?

Trong cách giải thích của tiến sĩ Kim, “thành phố boutique” mô tả tình trạng các khu dân cư giàu có trở nên khó thay đổi khi cư dân hiện hữu muốn duy trì cảnh quan, mật độ và giá trị bất động sản của khu vực.

3. Vì sao nguồn cung nhỏ giọt khó kiểm soát giá nhà?

Nếu lượng nhà mới được đưa ra thị trường quá nhỏ so với nhu cầu thực tế, nguồn cung bổ sung có thể không đủ để tạo ra thay đổi đáng kể đối với cân bằng cung – cầu.

4. Có nên tin ngay vào lời hứa xây đường hoặc tàu điện trước bầu cử?

Không nên. Người mua cần kiểm tra dự án đang ở giai đoạn nào, nguồn vốn, quy hoạch, thủ tục và khả năng triển khai thực tế thay vì chỉ dựa vào cam kết tranh cử.

5. Phát triển Rừng Seoul có thể giải quyết hoàn toàn vấn đề giá nhà không?

Không thể khẳng định. Nguồn cung đất chỉ là một yếu tố. Giá nhà còn chịu ảnh hưởng bởi việc làm, lãi suất, thu nhập, giao thông, chính sách tín dụng, tâm lý thị trường và nhu cầu tập trung tại từng khu vực.

6. Bài học nào có thể rút ra đối với thị trường bất động sản?

Nhà đầu tư và người mua nên phân biệt rõ giữa quy hoạch và khả năng triển khai. Một thông tin về hạ tầng chỉ có giá trị tham khảo khi chưa có cơ sở chắc chắn về vốn, thủ tục và tiến độ thực hiện.