Liệu số lượng người mua nhà có tăng lên sau khi chính sách tài chính nhà ở mới của Trung Quốc được ban hành

Một trong những câu hỏi được quan tâm nhất trên thị trường bất động sản Trung Quốc hiện nay là liệu chính sách tài chính nhà ở mới có thể kích thích nhu cầu mua nhà hay không.

Ngày 28/8, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) và Ủy ban Điều tiết Tài chính Nhà nước Trung Quốc cùng ban hành một loạt chính sách quan trọng nhằm cải cách quản lý tín dụng bất động sản và thúc đẩy xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới.

Điểm đáng chú ý nhất là cơ chế giải ngân khoản vay mua nhà cá nhân đối với nhà ở bán trước.

Theo định hướng mới, khoản vay thế chấp đối với những dự án nhà ở bán trước sẽ được giải ngân sau khi dự án hoàn thành và hoàn tất thủ tục đăng ký, qua đó hướng tới nguyên tắc “nhận nhà trước, trả nợ sau”.

Đây được xem là thay đổi lớn đối với hệ thống bán trước nhà ở thương mại của Trung Quốc, vốn đã tồn tại và đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản suốt hơn 30 năm.

Người mua nhà có thể giảm rủi ro dự án dang dở

Trong mô hình bán nhà trước đây, người mua thường phải trả tiền đặt cọc, ký hợp đồng vay thế chấp và bắt đầu trả nợ trong khi căn nhà vẫn đang được xây dựng.

Điều này tạo ra một vấn đề lớn: nếu dự án bị đình trệ hoặc không thể hoàn thành, người mua có thể rơi vào tình trạng vừa không nhận được nhà, vừa phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng.

Theo ông Tăng Cương, Hiệu trưởng Viện Nghiên cứu Tài chính Tianfu Liyan, một trong những rủi ro cấu trúc lớn của mô hình bất động sản cũ nằm ở việc người mua phải gánh một phần đáng kể rủi ro của dự án chưa hoàn thiện.

Chính sách mới đang cố gắng thay đổi cách phân bổ rủi ro này.

Khi khoản vay thế chấp chỉ được giải ngân sau khi dự án hoàn thành và được đăng ký, người mua nhà sẽ không còn phải bắt đầu trả lãi quá sớm cho một tài sản chưa được bàn giao.

Nói cách khác, rủi ro của công trình chưa hoàn thiện sẽ được chuyển nhiều hơn sang chủ đầu tư và hệ thống ngân hàng, thay vì tập trung vào người mua.

Đối với những người đang thuê nhà trong thời gian chờ nhận nhà, thay đổi này cũng có thể giảm áp lực tài chính. Người mua không còn phải đồng thời gánh tiền thuê nhà và khoản trả nợ thế chấp trong một thời gian dài trước khi nhận được căn hộ.

Trung Quốc đang thay đổi căn bản hệ thống bán nhà trước

Ngày 28/8, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị – Nông thôn, Bộ Tài nguyên và Ủy ban Điều tiết Tài chính Nhà nước cũng ban hành văn bản cải thiện hệ thống bán nhà ở thương mại.

Các quy định mới nhấn mạnh việc tăng cường giám sát nguồn vốn trước khi bán và trì hoãn giải ngân vốn cho đến khi dự án hoàn thành, được nghiệm thu và đủ điều kiện bàn giao.

Điều này đồng nghĩa với việc nhà chưa xây xong vẫn có thể được bán, nhưng tiền đặt cọc và nguồn tiền từ khoản vay thế chấp của người mua sẽ không còn dễ dàng được chuyển sớm cho chủ đầu tư như trước.

Theo Trung tâm Nghiên cứu CRIC, chức năng tài chính vốn có của hệ thống bán trước nhà ở đang bị loại bỏ đáng kể.

Trước đây, bán nhà hình thành trong tương lai không chỉ là phương thức đưa sản phẩm ra thị trường mà còn là một kênh huy động vốn quan trọng cho doanh nghiệp bất động sản.

Chủ đầu tư có thể bán sản phẩm khi dự án chưa hoàn thiện, thu tiền từ người mua, sau đó sử dụng dòng tiền này để tiếp tục xây dựng, mua đất hoặc phát triển các dự án mới.

Mô hình này từng phù hợp với giai đoạn Trung Quốc thiếu nguồn cung nhà ở và các doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn.

Tuy nhiên, khi thị trường phát triển quá nhanh, cơ chế này cũng tạo điều kiện cho một số doanh nghiệp mở rộng bằng đòn bẩy cao.

Mô hình “nợ cao, đòn bẩy cao, doanh thu cao” bị thay đổi

Theo CRIC, trong giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh, một số doanh nghiệp bất động sản đã xây dựng mô hình kinh doanh dựa trên ba yếu tố: nợ cao, đòn bẩy cao và doanh thu cao.

Thậm chí từng xuất hiện mô hình “456”, tức mở bán dự án chỉ vài tháng sau khi mua đất, nhanh chóng thu hồi vốn và tiếp tục sử dụng nguồn vốn để mở rộng quy mô.

Mô hình này giúp doanh nghiệp tăng trưởng rất nhanh khi giá nhà và thanh khoản tăng.

Nhưng khi thị trường đảo chiều, tốc độ bán hàng giảm, dòng tiền bị gián đoạn và chi phí tài chính tăng, mô hình này bộc lộ nhiều điểm yếu.

Những vụ việc liên quan đến Evergrande và những tranh chấp, xử lý đối với các doanh nghiệp bất động sản lớn trở thành minh chứng rõ ràng cho rủi ro của mô hình phát triển dựa quá nhiều vào đòn bẩy.

Ông Tăng Cương nhận định rủi ro tài chính bất động sản trong những năm gần đây về cơ bản xuất phát từ hai vấn đề.

Một là mô hình vận hành “đòn bẩy cao, doanh thu cao, nợ cao”.

Hai là những lỗ hổng trong việc giám sát dòng tiền bán nhà trước.

Chính sách “828” được xem là bước đi nhằm xử lý đồng thời hai vấn đề này.

Người mua nhà sẽ nhận nhà trước rồi mới trả nợ?

Đây chính là thay đổi được quan tâm nhất.

Theo chính sách mới, đối với nhà ở mới xây dựng được bán theo hình thức bất động sản hoàn thiện, tín dụng mua nhà cá nhân được cấp sau khi hoàn thành thủ tục đăng ký mua bán.

Đối với nhà ở bán trước, khoản vay sẽ được giải ngân sau khi dự án hoàn thành và hoàn tất thủ tục đăng ký.

Điều này hướng tới một nguyên tắc khá đơn giản:

Người mua nhận được căn nhà trước, sau đó mới bắt đầu trả nợ thế chấp.

Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi sẽ không diễn ra ngay lập tức đối với tất cả dự án.

Các dự án đã được cấp phép bán trước trước ngày 28/8 được cho là vẫn có thể áp dụng quy định cũ theo điều kiện cụ thể.

Trong khi đó, những dự án được cấp phép sau thời điểm này sẽ chịu tác động rõ hơn từ cơ chế mới.

Một số chuyên gia ngân hàng cũng lưu ý rằng các văn bản được ban hành cùng thời điểm sử dụng tiêu chí chuyển tiếp khác nhau. Có văn bản căn cứ vào giấy phép quy hoạch xây dựng, có văn bản căn cứ vào hợp đồng vay mua nhà, trong khi quy định về khoản vay mua nhà cá nhân lại sử dụng giấy phép bán trước làm tiêu chí.

Vì vậy, thị trường vẫn cần chờ hướng dẫn thực thi chi tiết để xác định chính xác từng nhóm dự án.

Thời gian giải ngân khoản vay có thể chậm hơn đáng kể

Một trong những tác động lớn của chính sách mới là thay đổi thời điểm ngân hàng giải ngân khoản vay.

Thông báo mới yêu cầu phần kết cấu chính của mỗi tòa nhà trong dự án bán trước phải hoàn thành trước khi dự án có thể huy động đầy đủ nguồn vốn.

Theo CRIC, quy định này có thể khiến tốc độ bán trước nhà ở thương mại chậm hơn khoảng một năm.

Yan Yuejin, Phó Chủ tịch Viện Nghiên cứu Bất động sản Shanghai E-House, cho rằng về lý thuyết có thể tồn tại khoảng cách khoảng một năm giữa thời điểm hoàn thành kết cấu chính và thời điểm hoàn thành dự án.

Trong thực tế trước đây, ngân hàng thường giải ngân khoản vay sớm hơn, khiến khoảng cách thực tế giữa hai mốc có thể lên tới khoảng 1,5 năm.

Do đó, cơ chế mới có thể khiến thời điểm giải ngân khoản vay mua nhà chậm hơn đáng kể so với trước.

Đây là thay đổi có lợi cho người mua về mặt rủi ro nhưng đồng thời tạo ra một thách thức lớn đối với dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản.

Kéo dài thời hạn vay lên 40 năm để hỗ trợ sức mua

Cùng với việc thay đổi thời điểm giải ngân, Trung Quốc cũng đưa ra một số biện pháp hỗ trợ tín dụng.

Một trong những điểm đáng chú ý là kéo dài thời hạn tối đa của khoản vay mua nhà cá nhân từ 30 năm lên 40 năm.

Người vay cũng có thể thương lượng với ngân hàng để điều chỉnh lãi suất khoản vay hiện hữu và điều chỉnh kế hoạch trả nợ trong những trường hợp phù hợp.

Các phương án có thể bao gồm kéo dài thời hạn vay, hoãn trả nợ gốc hoặc điều chỉnh lịch thanh toán.

Việc kéo dài khoản vay từ 30 lên 40 năm có thể giúp giảm số tiền phải trả hàng tháng.

Theo tính toán được một số chuyên gia dẫn lại, với cùng số tiền vay và các điều kiện tương đương, khoản vay 40 năm có thể giúp giảm khoản thanh toán hàng tháng khoảng 15%-20% so với khoản vay 30 năm.

Tuy nhiên, người mua cần lưu ý rằng thời hạn vay dài hơn thường đồng nghĩa với tổng chi phí lãi vay cao hơn trong toàn bộ vòng đời khoản vay.

Do đó, chính sách này chủ yếu giúp giải quyết vấn đề dòng tiền hàng tháng, chứ không đồng nghĩa với việc tổng chi phí mua nhà giảm tương ứng.

Chính sách mới có thực sự khiến người dân mua nhiều nhà hơn?

Đây là câu hỏi quan trọng nhất.

Theo Lu Ting, nhà kinh tế trưởng phụ trách Trung Quốc tại Nomura, các chính sách hoãn trả nợ có tác dụng nhất định trong việc giảm áp lực tài chính đối với những gia đình trung lưu đang tạm thời thiếu dòng tiền.

Tuy nhiên, tác động trực tiếp tới nhu cầu mua nhà mới có thể hạn chế.

Nói cách khác, giảm rủi ro và giảm khoản trả hàng tháng không đồng nghĩa ngay lập tức với việc người dân sẽ quyết định mua nhà.

Quyết định mua bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như:

• Triển vọng thu nhập của hộ gia đình.
• Niềm tin của người tiêu dùng.
• Kỳ vọng giá nhà.
• Khả năng tìm được việc làm ổn định.
• Giá nhà so với thu nhập.
• Lãi suất và điều kiện tín dụng.
• Chất lượng dự án và uy tín chủ đầu tư.

Do đó, chính sách mới có khả năng trước hết khôi phục niềm tin, sau đó mới chuyển thành nhu cầu giao dịch thực tế.

Dòng tiền bán trước bị siết, chủ đầu tư sẽ lấy vốn ở đâu?

Đây là bài toán lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Theo Nomura Trung Quốc, các nguồn vốn huy động trước khi bán như phí đăng ký mua, tiền đặt cọc và khoản vay thế chấp từng chiếm khoảng 45% tổng nguồn vốn xây dựng dự án của các công ty bất động sản.

Nếu dòng tiền này không còn được giải ngân sớm, doanh nghiệp sẽ phải tìm nguồn vốn thay thế.

Chính sách mới vì vậy đồng thời xây dựng lại hệ thống cho vay phát triển bất động sản.

Theo “Ý kiến”, mỗi dự án có thể được giao cho một ngân hàng chủ đạo hoặc một ngân hàng đứng đầu trong khoản vay hợp vốn. Nguồn vốn dự án được quản lý theo cơ chế khép kín.

Thời hạn tối đa của khoản vay phát triển bất động sản cũng được kéo dài từ 5 năm lên 7 năm, trong khi thời điểm trả nợ gốc đầu tiên được điều chỉnh để phù hợp hơn với chu kỳ xây dựng và hoàn thành dự án.

Mô hình mới có thể hình dung theo chuỗi:

Ngân hàng chủ đạo → tài trợ dự án → quản lý dòng tiền khép kín → hoàn thành xây dựng → bàn giao nhà → giải ngân khoản vay mua nhà.

Qua đó, nguồn vốn được gắn chặt với từng dự án thay vì để doanh nghiệp tự do luân chuyển vốn giữa nhiều dự án.

Dư nợ bất động sản vẫn rất lớn nhưng tỷ trọng đang giảm

Dữ liệu từ Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cho thấy đến cuối quý II/2026, dư nợ cho vay phát triển bất động sản đạt khoảng 12,65 nghìn tỷ nhân dân tệ, trong khi dư nợ cho vay mua nhà cá nhân đạt khoảng 36,29 nghìn tỷ nhân dân tệ.

Tổng dư nợ cho vay bất động sản bằng nhân dân tệ đạt khoảng 50,74 nghìn tỷ nhân dân tệ, thấp hơn khoảng 3,15 nghìn tỷ nhân dân tệ so với mức đỉnh cuối quý I/2023.

Trong nửa đầu năm 2026, dư nợ cho vay bất động sản giảm khoảng 1,23 nghìn tỷ nhân dân tệ.

Trong đó, dư nợ cho vay phát triển bất động sản giảm khoảng 540,2 tỷ nhân dân tệ và dư nợ vay mua nhà cá nhân giảm khoảng 716,3 tỷ nhân dân tệ.

Những con số này cho thấy quá trình giảm đòn bẩy của thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đang tiếp diễn.

Thị trường vốn được kỳ vọng đóng vai trò lớn hơn

Khi hệ thống bán trước không còn là nguồn tài chính chủ đạo, thị trường bất động sản Trung Quốc cần nhiều kênh huy động vốn khác.

Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc đã đưa ra các biện pháp hỗ trợ thị trường vốn, trong đó định hướng chuyển trọng tâm từ việc dựa chủ yếu vào uy tín tín dụng của doanh nghiệp sang đánh giá khả năng và chất lượng thực tế của từng dự án.

Các kênh được nhấn mạnh gồm:

• Hỗ trợ tái cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản niêm yết.
• Mở rộng các kênh tài chính cho REITs.
• Phát triển chứng khoán thế chấp bất động sản thương mại (CMBS).
• Tăng cường sử dụng ABS.
• Mở rộng nguồn vốn phù hợp cho các dự án bất động sản có chất lượng.

Như vậy, mô hình tài chính mới sẽ không chỉ phụ thuộc vào ngân hàng mà hướng tới sự kết hợp giữa vốn chủ sở hữu, tín dụng phát triển và thị trường vốn.

Ngân hàng chủ đạo sẽ phải chịu trách nhiệm lớn hơn

Một trong những thay đổi đáng chú ý là hệ thống ngân hàng chủ đạo.

Theo ông Tăng Cương, ngân hàng chủ đạo sẽ phải tham gia sâu hơn vào toàn bộ kế hoạch tài chính của dự án, từ cấp tín dụng, quản lý dòng tiền cho tới giám sát quá trình phát triển.

Điều này yêu cầu ngân hàng phải có năng lực đánh giá dự án tốt hơn.

Nếu trước đây ngân hàng có thể dựa nhiều vào năng lực tín dụng của doanh nghiệp, thì trong mô hình mới, chất lượng từng dự án sẽ trở thành yếu tố quan trọng hơn.

Mô hình “công ty dự án + ngân hàng chủ đạo + quản lý quỹ khép kín” cũng giúp hạn chế việc doanh nghiệp chuyển dòng tiền từ dự án này sang dự án khác.

Đây là điểm rất quan trọng sau giai đoạn thị trường chứng kiến nhiều doanh nghiệp sử dụng tiền từ những dự án bán tốt để mua đất, trả nợ hoặc hỗ trợ những dự án yếu hơn.

Những doanh nghiệp yếu có thể tiếp tục bị đào thải

Chính sách mới không có nghĩa toàn bộ doanh nghiệp bất động sản đều được hưởng lợi như nhau.

Theo đánh giá của Fitch Ratings, dòng vốn đang có xu hướng tập trung hơn vào các doanh nghiệp nhà nước và những chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt.

Ngược lại, những doanh nghiệp yếu hơn có thể tiếp tục gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn.

Điều này có thể dẫn đến một quá trình tái cấu trúc sâu hơn trong ngành.

Các doanh nghiệp có dự án tốt, khả năng tài chính ổn định và quản trị minh bạch sẽ có lợi thế lớn hơn.

Trong khi đó, những doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào tiền bán trước có thể phải thu hẹp quy mô hoặc rút khỏi thị trường.

Cải cách tài chính nhà ở đang hướng tới mục tiêu dài hạn

Nhìn rộng hơn, chính sách ngày 28/8 không đơn thuần là một biện pháp kích thích mua nhà trong ngắn hạn.

Đây có thể là một bước chuyển quan trọng trong cách Trung Quốc quản lý tài chính bất động sản.

Trong gần 30 năm, hệ thống bán trước từng giúp giải quyết tình trạng thiếu nhà ở và thiếu vốn phát triển dự án. Nhưng khi thị trường bước sang giai đoạn mới, mô hình này ngày càng bộc lộ rủi ro.

Từ việc ưu tiên tốc độ bán hàng và mở rộng quy mô, thị trường đang chuyển sang chú trọng hơn tới:

chất lượng dự án – an toàn dòng tiền – quyền lợi người mua – kiểm soát rủi ro ngân hàng – phát triển bền vững.

Đây cũng là lý do một số văn bản tín dụng nhà ở được ban hành trong giai đoạn 2003-2016 đã được bãi bỏ.

Theo CRIC, động thái này phản ánh quá trình chuyển đổi từ một hệ thống tín dụng nhà ở mang tính điều tiết theo chu kỳ sang một hệ thống quản lý được thể chế hóa và ổn định hơn.

Chính sách mới có thể tạo ra “mô hình bất động sản Trung Quốc” mới

Ông Tăng Cương cho rằng những kinh nghiệm được áp dụng trong các giai đoạn xử lý rủi ro trước đây đang dần được chuyển thành các cơ chế dài hạn.

Từ hệ thống “danh sách trắng” cho dự án bất động sản, cơ chế điều phối tài chính, ngân hàng chủ đạo cho đến quản lý dòng tiền khép kín, Trung Quốc đang từng bước hình thành một hệ thống trong đó rủi ro được kiểm soát ở cấp độ từng dự án.

Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Thay vì để rủi ro của một doanh nghiệp lan truyền sang hàng loạt dự án, ngân hàng và người mua nhà, mô hình mới cố gắng cô lập rủi ro trong phạm vi từng dự án.

Nếu triển khai hiệu quả, đây có thể là nền tảng cho một mô hình bất động sản ít phụ thuộc hơn vào đòn bẩy và tiền trả trước của người mua.

Trung Quốc đang thay đổi cách vận hành thị trường nhà ở

Chính sách tài chính nhà ở mới của Trung Quốc có thể không tạo ra một cú hích mua nhà ngay lập tức, nhưng tác động quan trọng hơn nằm ở việc thay đổi cấu trúc rủi ro của toàn bộ thị trường.

Người mua nhà được bảo vệ tốt hơn trước nguy cơ dự án dang dở. Chủ đầu tư không còn dễ dàng sử dụng tiền trả trước để mở rộng quy mô. Ngân hàng phải tham gia sâu hơn vào việc thẩm định và giám sát từng dự án.

Trong ngắn hạn, điều này có thể khiến nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực và tốc độ bán trước chậm lại.

Nhưng về dài hạn, nếu cơ chế mới được thực thi hiệu quả, thị trường có thể chuyển từ mô hình “bán trước – huy động vốn – mở rộng nhanh” sang mô hình “tài chính dự án – xây dựng hoàn thiện – bàn giao – thanh toán”.

Vì vậy, câu hỏi quan trọng không chỉ là “có bao nhiêu người Trung Quốc sẽ mua nhà sau chính sách mới?”, mà còn là “bao nhiêu người mua nhà sẽ lấy lại niềm tin để xuống tiền?”

Đó mới là yếu tố quyết định khả năng phục hồi bền vững của thị trường bất động sản Trung Quốc trong giai đoạn tiếp theo.

Câu hỏi về chính sách tài chính nhà ở mới của Trung Quốc

Chính sách mới có làm số người mua nhà Trung Quốc tăng ngay không?

Chưa chắc. Chính sách giúp giảm rủi ro và áp lực dòng tiền nhưng quyết định mua nhà còn phụ thuộc vào thu nhập, niềm tin người tiêu dùng, giá nhà và kỳ vọng thị trường. Vì vậy, tác động có thể diễn ra theo từng giai đoạn.

Người mua nhà có thực sự được “nhận nhà rồi trả nợ” không?

Đối với những dự án thuộc phạm vi áp dụng chính sách mới, khoản vay mua nhà cá nhân đối với nhà ở bán trước được định hướng giải ngân sau khi dự án hoàn thành và hoàn tất đăng ký. Tuy nhiên, các dự án chuyển tiếp vẫn cần căn cứ vào quy định cụ thể và hướng dẫn thực thi.

Ai chịu rủi ro nhiều hơn khi khoản vay bị trì hoãn?

Rủi ro được phân bổ lại. Người mua giảm rủi ro liên quan đến dự án chưa hoàn thiện, trong khi chủ đầu tư phải chịu áp lực vốn lớn hơn và ngân hàng phải đánh giá, giám sát dự án chặt chẽ hơn.

Thời hạn vay 40 năm có giúp người dân dễ mua nhà hơn?

Có thể giúp giảm số tiền phải trả hàng tháng, qua đó cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng. Tuy nhiên, khoản vay dài hơn thường khiến tổng tiền lãi phải trả trong toàn bộ thời gian vay tăng lên.

Chủ đầu tư sẽ lấy vốn ở đâu nếu không thể sử dụng sớm tiền bán nhà?

Nguồn vốn được kỳ vọng chuyển sang vốn chủ sở hữu, khoản vay phát triển bất động sản và các công cụ trên thị trường vốn như REITs, CMBS và ABS.