Thị trường bất động sản quý 1/2026: Chung cư lên ngôi 2026, đất nền và nhà riêng phân hóa mạnh

Bức tranh phân hóa rõ nét của thị trường bất động sản đầu năm 2026

Trong quý 1/2026, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa các loại hình như chung cư, đất nền và nhà riêng. Điều này phản ánh sự thay đổi trong nhu cầu và tâm lý của người mua, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động.

Theo chia sẻ tại sự kiện toàn cảnh thị trường quý 1/2026 do Batdongsan.com.vn tổ chức, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh – Quản lý Kinh doanh cấp cao – cho biết dòng tiền và mức độ quan tâm đang có xu hướng dịch chuyển rõ ràng giữa các phân khúc.

Chung cư dẫn dắt thị trường: Nhu cầu ở thực lên ngôi

Trong bức tranh tổng thể, chung cư nổi lên là phân khúc đáng chú ý nhất. Dữ liệu cho thấy mức độ quan tâm trong tháng 3/2026 tăng từ 4% đến 7% so với tháng 12/2025 tại nhiều khu vực.

Không chỉ gia tăng về lượt tìm kiếm, chung cư còn được đánh giá là loại hình có tiềm năng thanh khoản cao nhất trong 6 tháng tới. Điểm đáng chú ý là cơ cấu người mua đã thay đổi mạnh:

• 67% mua để ở
• 30% mua để cho thuê
• Chỉ 4% mua để lướt sóng

So với giai đoạn trước, khi tỷ lệ đầu tư lướt sóng từng chiếm tới 30%–40%, sự chuyển dịch này cho thấy thị trường đang quay về giá trị thực, ưu tiên nhu cầu an cư.

Về giá bán, chung cư tiếp tục duy trì xu hướng ổn định. Trong quý 1/2026:

• Tại Hà Nội: trung bình đạt khoảng 87 triệu đồng/m²
• Tại TP. Hồ Chí Minh: khoảng 69 triệu đồng/m²

Mức tăng dao động từ 1,5% đến 2,4% theo quý, cho thấy sự ổn định và bền vững của phân khúc này.

Đất nền: Nhạy cảm với vĩ mô, xu hướng đi ngang

Trái ngược với chung cư, đất nền tiếp tục thể hiện độ nhạy cao trước các yếu tố kinh tế vĩ mô.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, những thông tin như quy hoạch, sáp nhập hay chính sách mới có thể khiến mức độ quan tâm tăng mạnh trong ngắn hạn. Tuy nhiên, khi xuất hiện áp lực từ lãi suất, thuế hoặc biến động địa chính trị, thị trường lại nhanh chóng hạ nhiệt.

Trong quý 1/2026:

• Mức độ quan tâm tại TP.HCM giảm khoảng 5%
• Tại Hà Nội giảm mạnh tới 23%

Về giá:

• Hà Nội đạt khoảng 81 triệu đồng/m² (giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao hơn đầu năm 2025)
• TP.HCM giữ mức ổn định khoảng 68 triệu đồng/m²

Dù mức độ quan tâm suy giảm, giá đất nền trong 3 năm gần đây chủ yếu đi ngang và chưa có dấu hiệu giảm sâu.

Điểm sáng miền Trung: Lực hút mới của đất nền

Một điểm đáng chú ý là sự phân hóa theo vùng miền. Trong khi miền Bắc và miền Nam có xu hướng giảm mức độ quan tâm, thì khu vực miền Trung lại nổi lên như một điểm sáng.

Nhiều địa phương ghi nhận mức tăng quan tâm đất nền từ 10% đến 28%. Điều này cho thấy dòng tiền đầu tư đang tìm đến những thị trường mới, nơi có tiềm năng tăng trưởng và giá còn “mềm” hơn so với hai đầu tàu kinh tế.

Nhà riêng: Diễn biến trái chiều giữa hai đô thị lớn

Phân khúc nhà riêng cũng cho thấy sự khác biệt rõ rệt giữa hai thị trường lớn:

• TP.HCM: mức độ quan tâm tăng 7%
• Hà Nội: giảm khoảng 22%

Nguyên nhân chủ yếu đến từ biến động giá. Tại Hà Nội, giá nhà riêng tăng mạnh trong suốt năm qua, có nơi tăng tới 20%–30%, khiến khả năng tiếp cận của người mua giảm.

Ngược lại, tại TP.HCM, sau giai đoạn tăng nóng năm 2025, thị trường bắt đầu điều chỉnh nhẹ trong quý 1/2026. Một số khu vực ghi nhận mức giảm giá từ 1% đến 7%, kéo theo mức độ quan tâm tăng từ 8% đến 15%.

Điều này cho thấy khi giá trở nên hợp lý hơn, lực cầu sẽ nhanh chóng quay trở lại.

Xu hướng thị trường: Hướng đến ổn định và giá trị thực

Dự báo trong thời gian tới, các đơn vị nghiên cứu như Batdongsan.com.vn cho rằng thị trường sẽ tiếp tục phân hóa nhưng dần ổn định hơn.

Xu hướng chính bao gồm:

• Tập trung vào bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực
• Ưu tiên căn hộ vừa túi tiền tại đô thị lớn
• Quan tâm đến đất nền có hạ tầng đồng bộ, dân cư ổn định
• Giảm dần đầu cơ ngắn hạn

Đây được xem là bước chuyển tích cực, giúp thị trường phát triển bền vững hơn sau giai đoạn biến động.