Chung cư Hà Nội chững lại nhưng không hạ nhiệt: Cơ hội tái cân bằng cho nhà đầu tư dài hạn

Thị trường chung cư Hà Nội: Chững lại nhưng chưa suy giảm

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, phân khúc chung cư tại Hà Nội ghi nhận sự chững lại rõ rệt về giao dịch. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc mất đi sức hấp dẫn, đặc biệt đối với các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Thực tế cho thấy, sự giảm tốc hiện tại đang đóng vai trò như một “giai đoạn tái cân bằng”, giúp thị trường loại bỏ yếu tố đầu cơ và hướng tới sự phát triển ổn định, bền vững hơn.

Nhà đầu tư dài hạn vẫn “xuống tiền” đều đặn

Giữa bối cảnh giao dịch trầm lắng tại khu vực phía Tây Hà Nội, nhiều nhà đầu tư vẫn kiên trì khảo sát thị trường. Điển hình là trường hợp anh Trần Minh Quân – người có gần 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực chung cư.

Không còn chạy theo xu hướng “lướt sóng” như giai đoạn 2020–2022, anh Quân chuyển sang chiến lược đầu tư dài hạn, ưu tiên các tài sản:

• Có khả năng giữ giá tốt
• Tạo dòng tiền ổn định từ cho thuê
• Thanh khoản bền vững

Gần đây, anh đã khảo sát một dự án tại Đông Anh – khu vực đang hưởng lợi lớn từ quy hoạch hạ tầng và xu hướng giãn dân.

Một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích hơn 70m² có giá gần 6,5 tỷ đồng. Dù mức giá cao, nhưng với khả năng cho thuê 15–18 triệu đồng/tháng và tiềm năng tăng giá trong tương lai, bài toán đầu tư vẫn được đánh giá là hợp lý.

Số liệu thị trường: Nguồn cung và giao dịch cùng giảm

Theo báo cáo từ BHS R&D:

• Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đạt hơn 4.600 căn
  • Giảm 7,7% theo quý
  • Giảm 27% so với cùng kỳ 2025
• Lượng giao dịch đạt gần 3.400 căn
• Tỷ lệ hấp thụ khoảng 73,5%

Trong khi đó, Savills Việt Nam cho biết:

• Giao dịch giảm 12% theo quý
• Giảm tới 40% theo năm

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá bất động sản tăng nhanh trong thời gian dài, khiến khả năng tiếp cận của người mua bị thu hẹp.

Giá chung cư vẫn “neo cao” kỷ lục

Một trong những điểm đáng chú ý là dù giao dịch chững lại, giá chung cư vẫn duy trì ở mức cao:

• Giá trung bình đạt hơn 123 triệu đồng/m² (theo BHS R&D)
• Tăng hơn 50% so với cùng kỳ 2025

Trong khi đó, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy:

• Giá rao bán trung bình khoảng 87 triệu đồng/m²
• Tăng nhẹ 1,5% – 2,4% theo quý

Đáng chú ý, thị trường gần như không còn căn hộ dưới 55 triệu đồng/m², cho thấy phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang thiếu hụt nghiêm trọng.

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ nét

Theo nhận định của các chuyên gia từ Savills, thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ ra các khu vực vùng ven như:

• Đông Anh
• Dương Nội
• Tương Mai

Nguyên nhân là do:

• Quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế
• Giá đất tăng cao
• Hạ tầng giao thông phát triển mạnh ở vùng ven

Ngoài ra, các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên và Bắc Ninh cũng đang trở thành điểm đến mới, giúp “chia lửa” nhu cầu nhà ở từ Hà Nội.

Hành vi người mua thay đổi: Quay về nhu cầu ở thực

Một điểm tích cực của thị trường hiện nay là sự thay đổi rõ rệt trong hành vi người mua:

• 67% mua để ở
• 30% mua để cho thuê
• Chỉ 4% lướt sóng

So với giai đoạn trước khi đầu cơ chiếm tỷ trọng lớn, xu hướng này giúp thị trường ổn định hơn và giảm rủi ro “bong bóng”.

Nguồn cung tương lai: Vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp

Trong 9 tháng cuối năm 2026, dự kiến thị trường sẽ đón thêm khoảng 16.700 căn hộ, chủ yếu thuộc phân khúc:

• Hạng A (cao cấp)
• Hạng B (trung – cao cấp)

Điều này tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, nhưng cũng đặt ra thách thức về cân đối cung – cầu, đặc biệt với người thu nhập trung bình.

Vì sao chung cư vẫn là “bến đỗ” an toàn?

Dù thị trường điều chỉnh, chung cư vẫn giữ được vị thế nhờ:

• Nhu cầu ở thực luôn tồn tại
• Khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê
• Thanh khoản ổn định hơn so với đất nền
• Ít bị ảnh hưởng bởi đầu cơ ngắn hạn

Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư lớn vẫn tiếp tục rót vốn với tầm nhìn dài hạn 3–5 năm.

Sự chững lại của thị trường chung cư Hà Nội không phải là tín hiệu tiêu cực, mà là bước điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Với nền tảng nhu cầu ở thực vững chắc và xu hướng đầu tư dài hạn ngày càng rõ rệt, phân khúc này vẫn giữ vai trò quan trọng trong chiến lược đầu tư bất động sản.