Chung cư cũ bị phá dỡ: Người dân được chọn nhà, đất hay tiền bồi thường?

Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đang trở thành một trong những vấn đề được quan tâm trong quá trình sửa đổi chính sách nhà ở và đất đai. Một điểm đáng chú ý trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi là việc bổ sung khái niệm “nhà chung cư cũ”, đồng thời thiết kế cơ chế bồi thường, tái định cư riêng đối với nhóm công trình này.

Theo hướng đề xuất, khi chung cư cũ thuộc diện phải cải tạo hoặc phá dỡ để xây dựng lại, chủ sở hữu căn hộ không đơn thuần chỉ nhận một khoản tiền. Tùy trường hợp, người dân có thể được lựa chọn nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương.

Cơ chế này đang thu hút sự quan tâm bởi liên quan trực tiếp đến quyền tài sản của hàng triệu người đang sinh sống tại các khu chung cư cũ, đặc biệt ở những đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM.

Chung cư cũ được xác định như thế nào?

Theo nội dung dự thảo được đưa ra lấy ý kiến, nhà chung cư cũ được xác định là nhà chung cư được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước.

Việc đưa ra một mốc thời gian cụ thể có ý nghĩa trong việc phân nhóm chung cư và áp dụng cơ chế cải tạo, xây dựng lại.

Đối với các chung cư cũ, vấn đề không chỉ nằm ở tuổi công trình mà còn liên quan đến chất lượng kết cấu, mức độ xuống cấp, an toàn cho cư dân, quy hoạch khu vực và khả năng xây dựng lại.

Trước đó, pháp luật về cải tạo chung cư cũ cũng từng sử dụng mốc công trình xây dựng trước năm 1994 để thiết kế cơ chế hệ số bồi thường căn hộ.

Điểm mới đáng chú ý trong hướng sửa đổi lần này là quyền lựa chọn của người sở hữu được thể hiện rõ hơn, thay vì chỉ tập trung vào một phương án bồi thường duy nhất.

Người dân có thể nhận nhà, đất hoặc tiền khi chung cư cũ bị phá dỡ

Theo Điều 91 của dự thảo được đề cập, khi chung cư cũ thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, chủ sở hữu có thể lựa chọn một trong các hình thức:

• Nhà ở phục vụ tái định cư.
• Nhà ở xã hội.
• Nhận tiền.
• Nhận quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà ở tái định cư.

Điều này có thể tạo thêm lựa chọn cho người dân khi dự án được triển khai.

Chẳng hạn, một hộ gia đình có nhu cầu tiếp tục sinh sống tại khu vực có thể ưu tiên nhận căn hộ tái định cư. Trong khi đó, người không muốn tiếp tục sở hữu căn hộ tại dự án có thể lựa chọn phương án bồi thường bằng tiền nếu đáp ứng điều kiện theo phương án được phê duyệt.

Trường hợp có nhu cầu về đất ở, quyền sử dụng đất có giá trị tương đương cũng được đặt ra trong cơ chế dự thảo.

Tuy nhiên, việc lựa chọn hình thức bồi thường cụ thể vẫn phải được thực hiện theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và các điều kiện pháp luật tương ứng.

Nếu xây dựng lại chung cư tại chính khu đất cũ thì sao?

Một trong những trường hợp được quan tâm nhất là khu đất sau khi phá dỡ vẫn được quy hoạch để tiếp tục xây dựng chung cư.

Theo hướng đề xuất, người dân có thể được tái định cư tại chỗ.

Đây là phương án có ý nghĩa lớn đối với cư dân chung cư cũ, bởi họ có thể tiếp tục sinh sống trong cùng khu vực thay vì phải chuyển đến một địa điểm hoàn toàn khác.

Trong trường hợp này, diện tích căn hộ tái định cư được tính toán theo hệ số K.

Hệ số K là một trong những nội dung quan trọng trong phương án bồi thường bởi nó quyết định mối tương quan giữa diện tích căn hộ cũ và diện tích căn hộ được bố trí lại.

Phương án bồi thường phải thể hiện cụ thể hệ số K, giá đất tính bồi thường nếu có, giá trị căn hộ tái định cư, khoản chênh lệch mà người dân phải thanh toán cũng như kinh phí hỗ trợ di dời và thuê nhà tạm.

Đáng chú ý, diện tích căn hộ tái định cư không được thấp hơn diện tích tối thiểu theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Điều này nhằm hạn chế tình trạng người dân sau khi di dời phải nhận một căn hộ có diện tích quá nhỏ so với yêu cầu tối thiểu.

Người dân có được hỗ trợ chỗ ở trong thời gian xây dựng lại?

Có.

Trong quá trình dự án cải tạo, xây dựng lại được triển khai, những người có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở, thuê nhà hoặc quyền sử dụng đất được bố trí chỗ ở tạm thời theo cơ chế được đề xuất.

Cơ quan được UBND cấp tỉnh giao thực hiện hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí nơi ở tạm thời cho người dân hoặc trả tiền để người dân tự thuê nhà.

Đây là vấn đề rất quan trọng bởi thời gian phá dỡ và xây dựng lại một khu chung cư có thể kéo dài.

Nếu không có cơ chế hỗ trợ chỗ ở tạm thời, người dân có thể phải tự chịu một khoản chi phí đáng kể trong thời gian không thể sử dụng căn hộ cũ.

Do đó, việc xác định rõ trách nhiệm bố trí chỗ ở hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà có thể giúp giảm áp lực cho các hộ gia đình trong quá trình chuyển tiếp.

Chung cư không thuộc nhóm “chung cư cũ” sẽ được xử lý thế nào?

Dự thảo cũng đặt ra cơ chế khác đối với nhóm chung cư không được xác định là chung cư cũ.

Theo hướng được nêu, chủ sở hữu nhóm này có quyền tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư và đóng góp kinh phí để xây dựng lại công trình.

Khoản đóng góp được tính dựa trên tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới một m2 sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.

Cách tính này nhằm xác định nghĩa vụ tài chính tương ứng của từng chủ sở hữu khi công trình được xây dựng lại.

Nếu chủ sở hữu không đóng góp để xây dựng lại, phương án bồi thường được đặt ra theo giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với tỷ lệ phần quyền sử dụng đất tại thời điểm phá dỡ và thực hiện bàn giao đất cho Nhà nước theo quy định.

Trường hợp quy hoạch mới không tiếp tục xây dựng chung cư tại khu đất, chủ sở hữu cũng được xem xét bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung.

Hết thời hạn sử dụng chung cư có mất nhà không?

Đây là một trong những câu hỏi khiến nhiều người sở hữu căn hộ chung cư quan tâm nhất.

Câu trả lời theo định hướng chính sách hiện nay là hết thời hạn sử dụng của công trình không đồng nghĩa quyền tài sản của người dân tự động mất đi.

Nghị quyết 21-NQ/TW năm 2026 định hướng đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được quy định theo niên hạn công trình nhưng phải gắn với việc bảo đảm quyền tài sản. Khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.

Điều này cần được phân biệt với khái niệm thời hạn sử dụng công trình.

Một tòa nhà có thể hết niên hạn thiết kế hoặc được xác định không còn bảo đảm an toàn, nhưng điều đó không có nghĩa chủ sở hữu căn hộ bị xóa quyền tài sản mà không có cơ chế xử lý.

Theo hướng chính sách được đề cập, khi công trình phải phá dỡ để xây dựng lại, quyền lợi của chủ sở hữu được giải quyết thông qua cơ chế xây dựng lại, đóng góp tài chính hoặc bồi thường đối với quyền sử dụng đất theo phương án pháp luật quy định.

Vì sao phải phân biệt thời hạn sử dụng công trình và quyền tài sản?

Hai khái niệm này dễ bị nhầm lẫn.

Thời hạn sử dụng công trình liên quan đến khả năng bảo đảm an toàn, chất lượng và điều kiện khai thác của tòa nhà.

Trong khi đó, quyền tài sản của người sở hữu căn hộ liên quan đến quyền sở hữu căn hộ và phần quyền đối với đất, các tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.

Khi công trình xuống cấp nghiêm trọng hoặc không còn bảo đảm an toàn, Nhà nước có thể yêu cầu kiểm định, di dời và phá dỡ để bảo vệ tính mạng, tài sản của người dân.

Nhưng việc phá dỡ công trình không đồng nghĩa với việc quyền tài sản của cư dân biến mất.

Nghị quyết 21 cũng nhấn mạnh việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư phải gắn với bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Người dân có thể góp ý 3 luật quan trọng ngay trên VNeID

Cùng với những thay đổi liên quan chung cư, người dân hiện còn có thể tham gia góp ý đối với ba dự thảo luật quan trọng thông qua ứng dụng VNeID.

Ba dự thảo gồm:

• Luật Đất đai sửa đổi.
• Luật Nhà ở sửa đổi.
• Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Theo thông tin được công bố, người dân có thể truy cập nội dung lấy ý kiến, đọc toàn văn từng dự thảo và tham gia đóng góp đối với các nhóm vấn đề được cơ quan chức năng đưa ra.

Đối với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, các nội dung lấy ý kiến bao gồm quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tài chính và giá đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; cải cách hành chính, chuyển đổi số; giải quyết tranh chấp và công chứng, chứng thực hợp đồng về quyền sử dụng đất.

Người dân có thể lựa chọn các phương án như tán thành hoàn toàn, tán thành có góp ý hoặc không tán thành, đồng thời bổ sung ý kiến trước khi gửi.

Đối với dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, nội dung được trình bày dưới dạng bảng so sánh, giúp người dân nhận diện những điểm được đề xuất sửa đổi so với quy định hiện hành.

Hà Nội sắp có thêm 612 căn nhà ở xã hội tại Mê Linh

Một thông tin đáng chú ý khác trên thị trường nhà ở là dự án Khu nhà ở Minh Đức tại xã Mê Linh, Hà Nội.

Theo thông tin Sở Xây dựng Hà Nội công bố, dự án có tổng cộng 612 căn nhà ở xã hội, trong đó 551 căn được bố trí để bán và 61 căn dành cho thuê mua theo thông tin được công bố trong đợt kế hoạch ban đầu. Diện tích căn hộ khoảng 70-77 m2.

Giá bán tạm tính được công bố khoảng 23,9 triệu đồng/m2, đã bao gồm thuế giá trị gia tăng nhưng chưa bao gồm kinh phí bảo trì. Như vậy, căn hộ diện tích khoảng 70-77 m2 có giá trị tạm tính khoảng 1,67-1,84 tỷ đồng, chưa tính kinh phí bảo trì.

Các thông tin cập nhật sau đó cho thấy kế hoạch tiếp nhận hồ sơ được điều chỉnh về thời gian; vì vậy người có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua cần theo dõi thông báo chính thức của cơ quan quản lý và chủ đầu tư trước khi chuẩn bị hồ sơ.

Với nhà ở xã hội, người dân cũng cần kiểm tra điều kiện được mua, thuê mua, hồ sơ chứng minh đối tượng và điều kiện về nhà ở, thu nhập theo quy định hiện hành thay vì chỉ quan tâm đến giá bán.

Sổ đỏ trên VNeID chưa đồng nghĩa sổ giấy đã được thay thế

Một vấn đề khác đang nhận được sự quan tâm là thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xuất hiện trên VNeID.

Việc dữ liệu giấy chứng nhận được tích hợp hoặc hiển thị trên ứng dụng định danh điện tử cần được phân biệt với việc giấy chứng nhận điện tử chính thức thay thế bản giấy.

Theo thông tin được dẫn lại, cơ quan quản lý đất đai đang xây dựng dự thảo nội dung giấy chứng nhận điện tử và phối hợp với Bộ Công an để hướng tới khả năng tích hợp trên VNeID.

Mục tiêu dài hạn là giấy chứng nhận điện tử có thể có giá trị thay thế bản giấy, nhưng để thực hiện cần hoàn thiện hành lang pháp lý, tái cấu trúc thủ tục hành chính và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai.

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng bởi dữ liệu đất đai phải đủ chính xác và đồng bộ trước khi chuyển hoàn toàn sang môi trường điện tử.

Theo số liệu được đề cập trong nội dung gốc, đến giữa tháng 9, dữ liệu của cả nước đã bao phủ hơn 68 triệu thửa đất, nhưng mới khoảng 47,7 triệu thửa đáp ứng yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống”. Hơn 20,5 triệu thửa còn lại cần tiếp tục bổ sung, đo đạc hoặc chỉnh lý.

Chung cư cũ và bài toán bảo vệ quyền tài sản

Việc sửa đổi Luật Nhà ở trong giai đoạn hiện nay có ý nghĩa đặc biệt đối với thị trường chung cư.

Một trong những vấn đề tồn tại lâu nay là cải tạo chung cư cũ thường gặp khó vì nhiều yếu tố: đồng thuận của cư dân, phương án bồi thường, hệ số K, khả năng tăng mật độ xây dựng, nguồn vốn của chủ đầu tư và quy hoạch khu đất.

Nếu cơ chế mới làm rõ quyền lựa chọn của người dân và phương án bồi thường, quá trình cải tạo chung cư cũ có thể có thêm cơ sở để triển khai.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc vào từng dự án, quy hoạch được phê duyệt, giá trị đất, phương án tài chính và sự đồng thuận của các chủ sở hữu.

Đặc biệt, việc người dân được lựa chọn nhà, đất hoặc tiền cần đi kèm cơ chế xác định giá trị minh bạch. Nếu cách tính bồi thường không rõ ràng, tranh chấp vẫn có thể phát sinh dù pháp luật đã quy định nhiều hình thức lựa chọn.

Người mua chung cư cần quan tâm gì khi thời hạn công trình được đưa vào chính sách?

Với người đang có ý định mua chung cư, khái niệm thời hạn sử dụng công trình là thông tin cần được hiểu đúng.

Người mua không nên chỉ hỏi “sổ hồng lâu dài hay có thời hạn” mà còn cần tìm hiểu:

• Công trình được xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn nào?
• Hồ sơ thiết kế xác định thời hạn sử dụng công trình ra sao?
• Thời điểm nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng?
• Tình trạng kiểm định chất lượng hiện tại?
• Đất xây dựng dự án có thời hạn sử dụng như thế nào?
• Hợp đồng mua bán quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu ra sao?

Đặc biệt, đối với chung cư đã có tuổi đời cao, việc kiểm tra chất lượng công trình và tình trạng pháp lý có thể quan trọng không kém vị trí hoặc giá bán.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang đặt ra nhiều thay đổi đáng chú ý đối với chung cư cũ, cải tạo chung cư, bồi thường và quyền tài sản của người sở hữu căn hộ.

Điểm đáng quan tâm là người dân có thể được lựa chọn hình thức bồi thường, từ nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội đến tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương trong những trường hợp luật quy định.

Đồng thời, định hướng mới cũng nhấn mạnh rằng thời hạn sử dụng của công trình không đồng nghĩa với việc người dân mất quyền tài sản khi chung cư hết niên hạn. Nghị quyết 21 đặt yêu cầu bảo đảm quyền tài sản khi quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây mới theo niên hạn công trình.

Cùng lúc, việc lấy ý kiến ba dự thảo luật lớn trên VNeID cho thấy các chính sách về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang tiếp tục được hoàn thiện. Người dân, đặc biệt là người đang sở hữu chung cư cũ, chuẩn bị mua nhà ở xã hội hoặc có tài sản đất đai, có thể theo dõi các thay đổi này để hiểu rõ hơn quyền và nghĩa vụ của mình.

Với thị trường bất động sản, điều quan trọng trong giai đoạn chính sách thay đổi không chỉ là giá nhà tăng hay giảm, mà còn là quyền tài sản, tính pháp lý, cơ chế bồi thường và khả năng chuyển đổi, tái thiết tài sản trong dài hạn.

Nguồn tham khảo: Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, thông tin về Nghị quyết 21-NQ/TW, các nội dung dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, thông tin lấy ý kiến dự thảo luật trên VNeID và thông tin công bố về dự án nhà ở xã hội Minh Đức tại Mê Linh.

Câu hỏi về chung cư cũ bị phá dỡ

Chung cư cũ bị phá dỡ, người dân có được nhận tiền không?

Theo hướng đề xuất trong dự thảo, chủ sở hữu chung cư cũ thuộc diện cải tạo, xây dựng lại có thể lựa chọn giữa nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà ở tái định cư, tùy trường hợp và phương án được phê duyệt.

Hệ số K có ý nghĩa gì?

Hệ số K được sử dụng để xác định diện tích căn hộ tái định cư tương ứng với diện tích căn hộ cũ trong phương án cải tạo, xây dựng lại chung cư. Phương án bồi thường phải thể hiện cụ thể hệ số này.

Hết thời hạn sử dụng chung cư có bị mất nhà không?

Không nên hiểu như vậy. Định hướng tại Nghị quyết 21 yêu cầu quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình nhưng phải gắn với bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi công trình hết thời hạn và phải xây dựng lại, quyền tài sản được xử lý theo cơ chế pháp luật quy định.

Người dân có thể góp ý Luật Nhà ở sửa đổi ở đâu?

Theo thông tin hiện có, người dân có thể tham gia góp ý đối với dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Đất đai sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi thông qua VNeID.

612 căn nhà ở xã hội tại Mê Linh có giá bao nhiêu?

Thông tin công bố cho biết giá bán tạm tính khoảng 23,9 triệu đồng/m2, đã bao gồm VAT nhưng chưa gồm kinh phí bảo trì. Giá trị căn hộ vì vậy phụ thuộc diện tích và vị trí từng căn.

Sổ đỏ xuất hiện trên VNeID có thay thế sổ giấy ngay không?

Không nên mặc định như vậy. Việc dữ liệu giấy chứng nhận xuất hiện trên VNeID cần được phân biệt với giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý thay thế bản giấy. Việc này còn liên quan đến hành lang pháp lý và mức độ hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai.