Chung cư có thời hạn sử dụng: Hết niên hạn có mất quyền sở hữu căn hộ?

Việc quy định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình đang trở thành một trong những vấn đề được quan tâm trong quá trình hoàn thiện chính sách đất đai và nhà ở. Điểm đáng chú ý là định hướng mới không đơn thuần đặt ra một “hạn sử dụng” cho căn hộ, mà đồng thời yêu cầu bảo đảm quyền tài sản của người sở hữu.

Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn công trình, gắn với việc bảo đảm quyền tài sản. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính để tham gia xây dựng lại chung cư.

Định hướng này đặt ra một câu hỏi quan trọng đối với hàng triệu người đang sở hữu hoặc có ý định mua căn hộ: Nếu chung cư hết niên hạn sử dụng, người dân có mất căn hộ hay không?

Câu trả lời, theo các chuyên gia, không đơn giản là “có” hoặc “không”. Điều quan trọng là phải phân biệt giữa vòng đời kỹ thuật của công trình và quyền tài sản của chủ sở hữu.

Có cơ chế để người dân xây dựng lại chung cư

Bàn về định hướng này, bà Phạm Thị Miền, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng Nghị quyết số 21 không chỉ đặt vấn đề xác định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư dựa trên niên hạn xây dựng mà còn nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Điều này có ý nghĩa quan trọng.

Khi một tòa chung cư kết thúc vòng đời công trình, quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu căn hộ không nên mặc nhiên biến mất. Thay vào đó, cần có cơ chế để chủ sở hữu tham gia vào quá trình cải tạo, xây dựng lại hoặc tái thiết chung cư.

Nói cách khác, việc xác định niên hạn công trình nhằm phục vụ công tác quản lý an toàn và quy hoạch đô thị, chứ không nhất thiết đồng nghĩa với việc đến một thời điểm cụ thể người dân sẽ mất quyền đối với tài sản của mình.

Tuy nhiên, để chính sách có thể triển khai trong thực tế, nhiều vấn đề pháp lý vẫn cần được làm rõ.

Niên hạn chung cư được xác định như thế nào?

Một trong những câu hỏi lớn nhất là: Khi nào một chung cư được coi là hết niên hạn sử dụng?

Theo các chuyên gia, không thể chỉ dựa vào một con số cứng về số năm kể từ khi công trình được đưa vào sử dụng.

Tuổi thọ của công trình còn phụ thuộc vào thiết kế, chất lượng xây dựng, điều kiện môi trường, quá trình sử dụng, bảo trì và kết quả kiểm định.

Do đó, cần xây dựng tiêu chí kỹ thuật rõ ràng để xác định niên hạn sử dụng công trình, đồng thời quy định cụ thể điều kiện, trình tự và cơ quan có thẩm quyền xác định một chung cư đã hết niên hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn.

Nếu những tiêu chí này không được quy định minh bạch, nguy cơ tranh chấp giữa người dân, chủ đầu tư và cơ quan quản lý có thể gia tăng.

Một người dân có thể đặt câu hỏi: Công trình đã hết thời hạn thiết kế nhưng vẫn an toàn thì có bắt buộc phải phá dỡ hay không?

Ngược lại, một tòa nhà chưa hết thời hạn thiết kế nhưng đã xuống cấp nghiêm trọng thì xử lý thế nào?

Đây chính là lý do cần phân biệt rõ niên hạn thiết kế, vòng đời kỹ thuật và tình trạng an toàn thực tế của công trình.

Hết niên hạn không đồng nghĩa với phá dỡ

Theo VARS IRE, đây là điểm cần được đặc biệt lưu ý khi thảo luận về mô hình chung cư có thời hạn.

Trong Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định thực tế.

Do đó, việc một công trình hết niên hạn không đồng nghĩa ngay lập tức với việc công trình phải phá dỡ.

Vấn đề cần được xem xét là công trình còn bảo đảm an toàn hay không, có cần cải tạo hay xây dựng lại hay không và việc xử lý có phù hợp với quy hoạch đô thị hay không.

Nếu công trình vẫn đáp ứng các yêu cầu về an toàn sau khi được đánh giá, việc hết niên hạn thiết kế không nên được hiểu đơn giản là dấu mốc chấm dứt quyền sở hữu căn hộ.

Ngược lại, nếu công trình không còn bảo đảm an toàn, việc phá dỡ và xây dựng lại cần được tiến hành theo quy định.

Đây là điểm có thể quyết định cách người dân hiểu và chấp nhận chính sách mới.

Ba lớp quyền cần được làm rõ

Theo VARS IRE, để quản lý vòng đời chung cư hiệu quả, pháp luật cần phân định rõ ít nhất ba lớp quyền.

Thứ nhất: Quyền sử dụng đất chung

Khu đất xây dựng chung cư là nền tảng pháp lý của toàn bộ dự án. Các chủ sở hữu căn hộ có quyền liên quan đến phần đất chung theo quy định pháp luật.

Việc xử lý khu đất sau khi công trình cũ bị phá dỡ cần được quy định rõ để tránh khoảng trống pháp lý.

Thứ hai: Quyền sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung

Trong thời gian công trình còn bảo đảm an toàn, người dân thực hiện quyền sở hữu đối với căn hộ và phần sở hữu chung theo quy định.

Đây là quyền tài sản trực tiếp gắn với người mua nhà và là yếu tố quan trọng cần được bảo vệ khi xây dựng chính sách quản lý vòng đời chung cư.

Thứ ba: Quyền sau khi chung cư phải phá dỡ, xây dựng lại

Đây là vấn đề phức tạp nhất.

Khi công trình cũ buộc phải phá dỡ, người dân sẽ được hưởng quyền lợi gì?

Họ có được nhận căn hộ mới hay không?

Diện tích căn hộ mới được xác định như thế nào?

Nếu không muốn tham gia xây dựng lại thì có thể nhận giá trị tương ứng hay không?

Nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu được tính ra sao?

Các quyền chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp tài sản được xử lý thế nào trong giai đoạn chuyển tiếp?

Tất cả những câu hỏi này cần được quy định rõ ngay từ đầu.

Ai sẽ trả tiền xây dựng lại chung cư?

Một vấn đề nhạy cảm khác là nguồn tiền để tái thiết chung cư.

Theo định hướng được đề cập, chủ sở hữu có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Tuy nhiên, cách thức huy động tiền cần được thiết kế phù hợp với khả năng tài chính của người dân.

Không phải tất cả chủ sở hữu đều có điều kiện tài chính giống nhau. Có người có khả năng đóng góp ngay, nhưng cũng có người là người cao tuổi, người thu nhập thấp hoặc đang gặp khó khăn tài chính.

Nếu không có cơ chế xử lý các trường hợp này, quá trình xây dựng lại có thể gặp trở ngại.

Một câu hỏi khác cũng cần giải quyết là nếu một bộ phận cư dân không đồng ý với phương án tái thiết thì dự án sẽ được triển khai thế nào?

Do đó, pháp luật cần có cơ chế rõ ràng về biểu quyết, trách nhiệm tài chính và xử lý trường hợp không thống nhất.

Đề xuất mô hình “giao đất 99 năm”

Đề xuất một hướng tiếp cận khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng có thể nghiên cứu mô hình “giao đất 99 năm”.

Theo đề xuất này, Nhà nước có thể giao đất có thời hạn cho doanh nghiệp phát triển dự án. Doanh nghiệp bán căn hộ cho khách hàng với thời hạn tương ứng.

Khi thời hạn kết thúc, đất được trả lại cho Nhà nước để thực hiện quy hoạch và tái thiết theo nhu cầu của đô thị.

Theo ông Châu, cách tiếp cận này có thể góp phần kéo giảm giá nhà.

Lý do là căn hộ có thời hạn có thể có giá thấp hơn so với sản phẩm sở hữu lâu dài truyền thống, qua đó giúp một bộ phận người có thu nhập trung bình dễ tiếp cận nhà ở hơn.

Mô hình này cũng được kỳ vọng tạo thuận lợi cho quá trình tái thiết đô thị.

Thay vì đến khi chung cư xuống cấp mới bắt đầu tìm kiếm phương án, các bên có thể xác định trước vòng đời tài sản và cơ chế xử lý khi thời hạn kết thúc.

Quỹ tái thiết chung cư có thể là lời giải?

Một đại diện doanh nghiệp bất động sản đề xuất nên hình thành quỹ tích lũy cho việc tái thiết chung cư ngay từ đầu.

Đây là một ý tưởng đáng chú ý bởi bài toán khó nhất của cải tạo chung cư thường nằm ở nguồn vốn.

Nếu chỉ chờ đến khi công trình hết vòng đời mới huy động tiền từ cư dân, khả năng xảy ra xung đột lợi ích và thiếu nguồn lực là rất lớn.

Quỹ tái thiết có thể được hình thành từ nhiều nguồn, chẳng hạn đóng góp định kỳ của chủ sở hữu, phần hỗ trợ của chủ đầu tư trong giai đoạn đầu, nguồn thu hợp pháp từ việc khai thác tài sản chung hoặc các sản phẩm bảo hiểm dài hạn.

Nếu được thiết kế minh bạch, một cơ chế tích lũy từ sớm có thể giúp giảm áp lực tài chính khi công trình bước vào giai đoạn cần xây dựng lại.

Tuy nhiên, việc quản lý quỹ cũng cần có cơ chế giám sát chặt chẽ, công khai số dư, nguồn thu, cách sử dụng và trách nhiệm của các bên.

Ai chịu trách nhiệm khi chung cư xuống cấp?

Không phải mọi trường hợp công trình xuống cấp đều xuất phát từ tuổi thọ tự nhiên.

Đây là vấn đề cần được phân định rõ.

Nếu công trình xuống cấp do hết vòng đời tự nhiên, chủ sở hữu có thể phải thực hiện nghĩa vụ tham gia tái thiết theo cơ chế được pháp luật quy định.

Nhưng nếu nguyên nhân xuất phát từ quản lý hoặc bảo trì yếu kém, trách nhiệm cần được xác định đối với những bên liên quan.

Trong trường hợp công trình có vấn đề do khảo sát, thiết kế, thi công hoặc chất lượng xây dựng, chủ đầu tư và các chủ thể có liên quan cần chịu trách nhiệm theo quy định.

Việc phân định trách nhiệm là cần thiết để tránh tình trạng mọi chi phí cuối cùng đều được chuyển sang người dân bất kể nguyên nhân xuống cấp là gì.

Người mua cần biết gì ngay từ khi mua căn hộ?

Một trong những đề xuất đáng chú ý là thông tin về vòng đời công trình phải được công khai ngay từ khi bán căn hộ.

Hồ sơ dự án cần thể hiện rõ những thông tin quan trọng như:

• Niên hạn thiết kế của công trình.
• Chu kỳ kiểm định và đánh giá an toàn.
• Trách nhiệm bảo trì.
• Quyền liên quan đến phần đất chung.
• Cơ chế xử lý khi công trình hết vòng đời.
• Quyền của chủ sở hữu khi tái thiết.
• Nghĩa vụ tài chính trong tương lai.
• Phương án xử lý khi công trình phải phá dỡ và xây dựng lại.

Điều này giúp người mua hiểu rõ hơn rằng giá trị của một căn hộ không chỉ nằm ở diện tích, vị trí hay tiện ích mà còn liên quan đến vòng đời của công trình và cơ chế xử lý tài sản trong tương lai.

Chung cư có thời hạn có làm giảm giá nhà?

Theo quan điểm được ông Lê Hoàng Châu đưa ra, căn hộ có thời hạn có thể góp phần làm giảm giá nhà.

Lập luận nằm ở việc giá trị tài sản được tính toán theo thời hạn sử dụng thay vì quyền sở hữu lâu dài, từ đó mức giá ban đầu có thể thấp hơn.

Nếu được triển khai phù hợp, mô hình này có thể mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người thu nhập trung bình.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như giá đất, chi phí xây dựng, nguồn cung, quy hoạch, chi phí vốn và chính sách tín dụng.

Do đó, không thể mặc định rằng chỉ cần chuyển sang mô hình sở hữu có thời hạn là giá nhà sẽ giảm mạnh.

Cần cân bằng giữa an toàn công trình và quyền tài sản

Quản lý vòng đời chung cư là một xu hướng tất yếu khi các đô thị lớn bước vào giai đoạn tái thiết mạnh mẽ.

Hà Nội và TP.HCM đang có hàng loạt chung cư được xây dựng từ nhiều thập kỷ trước. Nếu không có cơ chế rõ ràng, những công trình này có thể tiếp tục trở thành điểm nghẽn trong quá trình chỉnh trang đô thị.

Tuy nhiên, chính sách mới cũng cần tránh tạo ra tâm lý bất an đối với người mua nhà.

Điều quan trọng nhất là phải phân biệt rõ tuổi thọ kỹ thuật của công trình và quyền tài sản của người dân.

Một căn hộ không thể chỉ được nhìn nhận như một cấu trúc vật lý có tuổi thọ nhất định. Đó còn là tài sản, là nơi ở và thường là khoản đầu tư lớn nhất của một gia đình.

Vì vậy, khi chung cư hết vòng đời, pháp luật cần trả lời rõ ba câu hỏi:

Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu được xử lý thế nào?

Quyền đối với căn hộ và phần sở hữu chung được chuyển đổi ra sao?

Người dân được hưởng gì khi công trình bị phá dỡ và xây dựng lại?

Chỉ khi ba lớp quyền này được quy định rõ, cùng với cơ chế tài chính và trách nhiệm của từng bên, chính sách quản lý vòng đời chung cư mới có thể tạo được sự đồng thuận.

Trong dài hạn, một hệ thống pháp luật minh bạch về niên hạn công trình có thể giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn. Người mua biết rõ mình đang sở hữu gì, chủ đầu tư biết rõ trách nhiệm của mình và Nhà nước có công cụ để chủ động quản lý, cải tạo đô thị.

Hết niên hạn công trình không nhất thiết đồng nghĩa với hết quyền sở hữu. Điều thị trường cần là một cơ chế rõ ràng để chuyển từ “chung cư cũ” sang “tài sản mới” mà quyền lợi của người dân vẫn được bảo đảm.