Căn hộ 60–80 triệu/m² trở thành “điểm cân bằng” mới của thị trường TP.HCM năm 2026

Thị trường bất động sản TP.HCM đang trải qua một giai đoạn chuyển mình rõ nét khi áp lực về nguồn cung, chi phí phát triển dự án và tâm lý thận trọng của người mua ngày càng gia tăng. Sau thời kỳ tăng nóng kéo dài, năm 2026 chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ trong cách thị trường vận hành, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Trong bối cảnh đó, phân khúc căn hộ có mức giá từ 75–80 triệu đồng/m² đang dần trở thành “vùng cân bằng” mới của thị trường. Đây được xem là khoảng giá vừa phù hợp với nhu cầu ở thực, vừa còn dư địa tăng trưởng cho nhà đầu tư trung và dài hạn.

Thị trường căn hộ TP.HCM bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh

Theo báo cáo quý I/2026 của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM chỉ đạt khoảng 1.900 căn, giảm đáng kể so với quý trước. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm còn khoảng 40% do tác động từ xu hướng lãi suất tăng và tâm lý thận trọng của người mua.

Diễn biến này cho thấy thị trường không còn duy trì trạng thái tăng trưởng đồng đều như giai đoạn trước. Thay vào đó, quá trình sàng lọc đang diễn ra mạnh mẽ hơn, khi người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng rõ ràng và mức giá phù hợp với năng lực tài chính thực tế.

Một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là sự lệch pha nguồn cung. Phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm gần 2/3 lượng sản phẩm mở bán mới, trong khi căn hộ trung cấp và vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Sự mất cân đối này khiến thanh khoản thị trường giảm mạnh, đặc biệt ở nhóm sản phẩm giá quá cao so với mặt bằng thu nhập của phần lớn người dân đô thị.

Nguồn cung hạn chế mang tính hệ thống

Không chỉ chịu ảnh hưởng từ nhu cầu suy yếu, thị trường còn đối mặt với tình trạng nguồn cung bị thu hẹp mang tính hệ thống.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn gặp khó khăn liên quan đến pháp lý dự án, thủ tục cấp phép và xác định nghĩa vụ tài chính. Cùng với đó, chi phí phát triển dự án ngày càng leo thang khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải giãn tiến độ hoặc trì hoãn kế hoạch ra hàng.

Giới chuyên gia cho rằng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM sẽ tiếp tục hạn chế trong thời gian tới, đặc biệt ở các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Điều này cũng lý giải vì sao các dự án đã hoàn thiện pháp lý, xây dựng đúng tiến độ và có khả năng bàn giao rõ ràng đang trở thành “hàng hiếm” được người mua săn đón.

Giá căn hộ thiết lập mặt bằng mới

Dù thanh khoản thị trường có dấu hiệu chững lại, giá căn hộ tại TP.HCM vẫn duy trì xu hướng tăng.

Theo dữ liệu thị trường được VNExpress dẫn lại, hiện khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP.HCM có giá trên 80 triệu đồng/m². Trong khi đó, phân khúc dưới 50 triệu đồng/m² gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp.

Đây là dấu hiệu cho thấy mặt bằng giá mới đã được thiết lập, đặc biệt tại khu vực trung tâm và các khu đô thị phát triển mạnh về hạ tầng.

Tuy nhiên, khi giá bán liên tục leo thang, khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng trung lưu cũng ngày càng bị thu hẹp.

Trong bối cảnh đó, các khu vực vệ tinh và vùng giáp ranh TP.HCM bắt đầu nổi lên như lựa chọn thay thế với mức giá phổ biến dao động từ 65–80 triệu đồng/m².

Vì sao phân khúc 75–80 triệu/m² trở thành “vùng giá cân bằng”?

Theo giới phân tích, mức giá từ 75–80 triệu đồng/m² đang tạo ra trạng thái cân bằng tương đối cho thị trường hiện nay.

Ở ngưỡng này, người mua ở thực vẫn có khả năng cân đối tài chính để sở hữu nhà ở, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ hoặc gia đình trung lưu có nhu cầu an cư tại TP.HCM.

Trong khi đó, đối với nhà đầu tư, đây vẫn là phân khúc còn dư địa tăng giá trong trung và dài hạn nhờ nhu cầu ở thực ổn định và nguồn cung ngày càng hạn chế.

So với phân khúc cao cấp, áp lực tài chính tại nhóm giá 75–80 triệu đồng/m² cũng thấp hơn đáng kể, giúp thanh khoản duy trì tốt hơn trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc.

Nhiều chuyên gia nhận định đây đang trở thành “điểm rơi thanh khoản” mới, nơi tập trung phần lớn giao dịch thật của thị trường căn hộ hiện nay.

Khu Nam TP.HCM nổi lên nhờ nhu cầu ở thực

Trong bức tranh chung của thị trường, khu Nam TP.HCM đang thu hút sự quan tâm nhờ quỹ đất ngày càng hạn chế và nhu cầu ở thực tiếp tục duy trì ổn định.

Hạ tầng khu vực này cũng đang được cải thiện mạnh với nhiều dự án giao thông trọng điểm kết nối trung tâm thành phố và các đô thị vệ tinh.

Nhờ đó, các dự án sở hữu pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng minh bạch và nằm trong vùng giá hợp lý đang trở thành tâm điểm chú ý của thị trường.

Một trong những dự án được nhắc đến là The Peak Garden – dự án thuộc phân khúc khoảng 75 triệu đồng/m², hướng đến nhóm khách hàng có nhu cầu an cư thực và đầu tư trung – dài hạn.

Trong bối cảnh thị trường không còn tăng trưởng đại trà, những dự án đáp ứng đúng nhu cầu thật, sở hữu vị trí tốt và có mức giá hợp lý được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn dắt thanh khoản trong thời gian tới.

Xu hướng đầu tư bất động sản đang thay đổi

Nếu như giai đoạn trước đây thị trường ưu tiên yếu tố tăng giá nhanh, thì hiện nay người mua đang quan tâm nhiều hơn đến tính an toàn của tài sản.

Các tiêu chí như pháp lý minh bạch, tiến độ thi công thực tế, năng lực chủ đầu tư và khả năng khai thác sử dụng đang trở thành yếu tố quyết định.

Điều này cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào chu kỳ phát triển bền vững hơn, nơi giá trị thực được đặt lên hàng đầu thay vì những cơn sốt đầu cơ ngắn hạn.