Bất động sản nghỉ dưỡng quý 1/2026 giảm tốc: Giao dịch lao dốc 30%, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng “hạ nhiệt” đầu năm 2026

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2026 cho thấy phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng đang có dấu hiệu chững lại sau giai đoạn tăng trưởng trước đó. Cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch đều giảm so với quý 4/2025, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Theo bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, trong quý 1/2026, nguồn cung mới toàn thị trường chỉ đạt khoảng 6.500 sản phẩm, giảm 22% so với quý trước.

Đáng chú ý, tổng lượng giao dịch chỉ đạt hơn 2.900 sản phẩm, giảm tới 30% so với quý 4/2025. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm xuống còn 45%, thấp hơn 7 điểm phần trăm so với giai đoạn trước.

Nguồn cung vẫn tập trung vào đô thị nghỉ dưỡng tích hợp

Mặc dù giảm về số lượng, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn, phát triển theo mô hình tích hợp đa chức năng.

Các đại đô thị nghỉ dưỡng hiện nay không chỉ cung cấp nơi lưu trú mà còn tích hợp đầy đủ hệ sinh thái “sống – làm việc – nghỉ dưỡng”. Đây là xu hướng đang định hình lại thị trường, phù hợp với nhu cầu mới của khách hàng.

Về cơ cấu sản phẩm, phân khúc thấp tầng và cao tầng tương đối cân bằng, chiếm lần lượt 52% và 48%. Điều này cho thấy thị trường vẫn duy trì sự đa dạng, nhưng tập trung hơn vào các sản phẩm có khả năng khai thác dài hạn.

Dòng tiền đầu tư trở nên chọn lọc hơn

Một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường là dòng tiền không còn phân bổ đại trà. Thay vào đó, nhà đầu tư đang ngày càng khắt khe hơn trong việc lựa chọn dự án.

Theo nhận định của bà Phạm Thị Miền, dòng tiền hiện nay chủ yếu hướng đến các dự án có mô hình phát triển mới, đặc biệt là đô thị biển tích hợp. Những dự án này không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng mà còn có thể khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định.

Các yếu tố thu hút nhà đầu tư gồm:

• Khả năng vận hành thực tế và khai thác cho thuê
• Hệ sinh thái tiện ích đồng bộ
• Giá trị trải nghiệm và tính độc đáo của dự án
• Khả năng gia tăng giá trị trong dài hạn

Chính sách tài chính linh hoạt kích thích thị trường

Dù giao dịch giảm, thị trường vẫn ghi nhận một số tín hiệu tích cực nhờ các chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư.

Nhiều doanh nghiệp đưa ra các ưu đãi như:

• Chiết khấu cao
• Giãn tiến độ thanh toán
• Thanh toán 70% nhận nhà, phần còn lại trả sau

Những chính sách này giúp giảm áp lực dòng tiền ban đầu, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận sản phẩm dễ dàng hơn trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao.

Giá bán vẫn neo cao dù thanh khoản giảm

Một điểm đáng chú ý là dù giao dịch giảm, giá bất động sản nghỉ dưỡng vẫn duy trì xu hướng tăng nhẹ.

• Sản phẩm cao tầng: dao động từ 39 – 200 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với cùng kỳ
• Sản phẩm thấp tầng: từ 8 – 170 tỷ đồng/căn, tăng khoảng 9%

Nguyên nhân chủ yếu đến từ áp lực chi phí đầu vào như giá đất, chi phí vốn, lãi vay và giá vật liệu xây dựng. Điều này khiến dư địa giảm giá gần như không còn, dù thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh.

Thị trường bước vào chu kỳ “chất lượng hóa”

Theo ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường tập trung vào việc nâng cao chất lượng tài sản.

Các chủ đầu tư cần:

• Nâng cấp dự án
• Tái định vị sản phẩm
• Chuẩn hóa vận hành
• Gắn với chiến lược phát triển điểm đến

Ngược lại, những dự án thiếu bản sắc hoặc không đáp ứng nhu cầu thị trường sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản, thậm chí phải tái cấu trúc.

Quan điểm này cũng được ông Hiếu Đỗ – Tổng Giám đốc VinaLiving chia sẻ, khi nhấn mạnh rằng thị trường cần những thay đổi mang tính cấu trúc để hướng tới tăng trưởng bền vững.

Yếu tố quốc tế và địa chính trị vẫn là ẩn số

Bên cạnh các yếu tố nội tại, bất động sản nghỉ dưỡng còn chịu ảnh hưởng từ biến động toàn cầu.

Ông Mauro Gasparotti thuộc Savills Hotels cho rằng căng thẳng địa chính trị, đặc biệt tại Trung Đông – khu vực trung chuyển hàng không quan trọng – có thể ảnh hưởng đến dòng khách quốc tế.

Tuy nhiên, Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến linh hoạt, ít phụ thuộc vào thị trường châu Âu và Trung Đông. Đồng thời, lợi thế gần các thị trường trọng điểm như Đông Bắc Á (Hàn Quốc, Trung Quốc) tiếp tục hỗ trợ ngành du lịch.

Triển vọng: Thanh lọc để phát triển bền vững

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Đây không còn là cuộc đua về số lượng mà là cuộc cạnh tranh về chất lượng, trải nghiệm và chiến lược dài hạn.

Những dự án có khả năng tạo dòng tiền, vận hành hiệu quả và mang lại giá trị thực sẽ chiếm ưu thế. Ngược lại, các dự án yếu kém sẽ dần bị loại bỏ khỏi thị trường.