Ba luật lớn về đất đai, nhà ở và bất động sản cùng sửa: Ngân hàng đề nghị thống nhất quy định thế chấp, chuyển nhượng và xử lý tài sản bảo đảm

Việc Quốc hội xem xét sửa đổi đồng thời Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang thu hút sự quan tâm lớn từ thị trường bất động sản cũng như hệ thống ngân hàng. Đây là ba nhóm pháp luật có mối liên hệ trực tiếp với quá trình tạo lập, giao dịch, thế chấp và xử lý tài sản bất động sản.

Trong bối cảnh phần lớn tài sản bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng có liên quan đến đất đai, nhà ở và dự án bất động sản, việc thống nhất quy định giữa pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản với pháp luật ngân hàng và giao dịch bảo đảm được xem là yêu cầu quan trọng.

Theo chương trình xây dựng pháp luật, trong tháng 8/2026, các cơ quan liên quan sẽ tiếp tục tiếp thu, chỉnh lý và hoàn thiện các dự thảo trước khi trình Quốc hội xem xét. Quá trình này được kỳ vọng giải quyết một số khoảng trống pháp lý đang phát sinh trong thực tế giao dịch tín dụng và bất động sản.

Cùng thời điểm, các ngân hàng thương mại tiếp tục kiến nghị rà soát những quy định liên quan đến bất động sản thế chấp, chuyển nhượng dự án, nhà ở hình thành trong tương lai và xử lý tài sản bảo đảm nhằm hạn chế tình trạng một tài sản phải chịu nhiều lớp quy định pháp lý khác nhau.

Ngân hàng muốn làm rõ thứ tự áp dụng pháp luật khi xử lý bất động sản thế chấp

Một trong những vấn đề được các tổ chức tín dụng quan tâm là trường hợp bất động sản hoặc dự án đã được thế chấp tại ngân hàng nhưng sau đó vẫn tiếp tục được đưa vào kinh doanh hoặc chuyển nhượng.

Tại buổi làm việc giữa Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam và Bộ Xây dựng vào cuối tháng 7, đại diện các tổ chức tín dụng đã đóng góp nhiều ý kiến liên quan trực tiếp đến hoạt động tín dụng. Các nội dung được quan tâm gồm điều kiện đưa bất động sản, dự án vào kinh doanh; chuyển nhượng dự án; thanh toán; bảo lãnh; cơ chế bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm.

Theo đại diện VPBank, cần xác định rõ phạm vi điều chỉnh cũng như thứ tự áp dụng pháp luật đối với những giao dịch có sự tham gia của tổ chức tín dụng.

Thực tế, một dự án bất động sản có thể được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng để huy động vốn nhưng đồng thời vẫn được đưa vào kinh doanh hoặc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng theo quy định. Khi khoản vay phát sinh vấn đề và ngân hàng phải xử lý tài sản để thu hồi nợ, dự án lúc này có thể đồng thời chịu sự điều chỉnh của quy định về xử lý tài sản bảo đảm và các điều kiện chuyển nhượng dự án theo pháp luật kinh doanh bất động sản.

Nếu không có quy định thống nhất, quá trình xử lý tài sản có nguy cơ kéo dài do phát sinh thêm thủ tục và yêu cầu pháp lý.

Nhà ở hình thành trong tương lai: Cần xác định rõ quyền của từng bên

Một nội dung khác được ngân hàng đặc biệt quan tâm là nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo phản ánh từ BacABank, đây là loại tài sản có thể được sử dụng để thế chấp nhằm giúp chủ đầu tư có nguồn vốn triển khai dự án. Tuy nhiên, khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, từng căn hộ có thể được bán cho khách hàng và tiếp tục được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay mua nhà.

Điều này tạo ra một chuỗi quan hệ pháp lý giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà.

Chẳng hạn, trong giai đoạn đầu, ngân hàng có quyền lợi bảo đảm đối với tài sản hoặc dự án theo thỏa thuận tín dụng. Sau đó, khi căn hộ được bán cho khách hàng, quyền và nghĩa vụ của các bên tiếp tục thay đổi. Nếu khách hàng vay ngân hàng để mua căn hộ, tài sản lại có thể trở thành tài sản bảo đảm cho khoản vay mới.

Vì vậy, các quy định về thế chấp, thanh toán tiền mua nhà, giải chấp và chuyển nhượng hợp đồng cần được rà soát đồng bộ để xác định rõ quyền của từng bên ở từng giai đoạn.

Đây không chỉ là vấn đề kỹ thuật pháp lý mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà và khả năng huy động vốn hợp pháp của doanh nghiệp bất động sản.

Techcombank đề nghị rà soát điều kiện pháp lý trước khi chủ đầu tư huy động vốn

Đại diện Techcombank cho rằng các quy định pháp luật cần làm rõ điều kiện pháp lý của dự án trước khi chủ đầu tư thực hiện huy động vốn.

Theo kiến nghị của ngân hàng, luật nên tập trung quy định các nguyên tắc chung, đồng thời giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết để có thể áp dụng linh hoạt theo từng loại hình và đặc điểm của dự án.

Đối với đất đối ứng, ngân hàng cũng đề nghị có cơ chế quy định riêng thay vì áp dụng hoàn toàn các điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh tương tự những loại đất khác.

Việc phân định rõ từng loại tài sản, dự án và hình thức giao dịch có thể giúp giảm tình trạng doanh nghiệp và ngân hàng phải cùng lúc đối chiếu nhiều quy định khác nhau trong quá trình cấp tín dụng.

Công chứng bất động sản điện tử: Đơn giản hóa nhưng vẫn phải xác minh đúng chủ thể

Sự phát triển của giao dịch bất động sản trên môi trường điện tử cũng đặt ra yêu cầu mới đối với quy định về công chứng.

Các ngân hàng cho rằng công chứng không đơn thuần là bước xác nhận tính hợp pháp của giao dịch mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc xác minh chủ thể tham gia giao dịch.

Do đó, việc chuyển đổi sang công chứng điện tử và đơn giản hóa thủ tục cần đi kèm cơ chế xác định chính xác người có quyền thực hiện giao dịch.

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng đối với ngân hàng, bởi trước khi nhận bất động sản làm tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng phải đánh giá khả năng xác lập và thực thi quyền đối với tài sản trong trường hợp khoản vay phát sinh rủi ro.

Nếu thông tin về chủ thể, quyền sở hữu hoặc tình trạng giao dịch không được xác minh đầy đủ, rủi ro pháp lý của tài sản bảo đảm có thể gia tăng.

Bảo vệ ngân hàng khi nhận thế chấp tài sản hợp pháp

Một trong những kiến nghị đáng chú ý đến từ Eximbank liên quan đến quyền của ngân hàng đối với bất động sản đã được nhận thế chấp hợp pháp.

Ông Trần Văn Nhiên, Ban Pháp chế và Kiểm soát tuân thủ Eximbank, cho rằng cần làm rõ quyền của ngân hàng trong trường hợp tài sản đã được thế chấp đúng quy định.

Trên thực tế, có trường hợp ngân hàng nhận tài sản dựa trên hồ sơ pháp lý hợp lệ, giao dịch đã được công chứng và biện pháp bảo đảm đã được đăng ký theo quy định. Tuy nhiên, sau đó một giao dịch chuyển nhượng trước đó liên quan đến tài sản lại bị tòa án tuyên vô hiệu.

Vấn đề đặt ra là ngân hàng có thể phải đối mặt với rủi ro dù đã thực hiện đầy đủ các bước thẩm định và đăng ký bảo đảm theo thông tin pháp lý được cơ quan nhà nước xác lập tại thời điểm nhận thế chấp.

Một bất động sản có thể đã trải qua nhiều lần chuyển nhượng trước khi được thế chấp. Ngân hàng thường căn cứ vào giấy chứng nhận, thông tin đăng ký và tình trạng pháp lý được cơ quan có thẩm quyền xác nhận để quyết định nhận tài sản.

Do đó, việc xây dựng cơ chế bảo vệ bên thứ ba ngay tình và xác định rõ giá trị pháp lý của thông tin đã được đăng ký được xem là một nội dung quan trọng cần tiếp tục nghiên cứu.

Kết nối dữ liệu đất đai, dân cư và VNeID để giảm rủi ro tín dụng

Một giải pháp khác được các tổ chức tín dụng đề xuất là tăng cường khả năng tiếp cận và kết nối dữ liệu.

Khi nhận bất động sản thế chấp, ngân hàng không chỉ cần kiểm tra giấy chứng nhận mà còn phải xác minh chủ sở hữu, tình trạng giao dịch, lịch sử pháp lý và những thông tin liên quan đến tài sản.

Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng thuộc Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam kiến nghị tăng cường kết nối giữa dữ liệu dân cư, dữ liệu đất đai và VNeID để hỗ trợ xác minh.

Nếu hệ thống dữ liệu được kết nối hiệu quả, ngân hàng có thể có thêm căn cứ để đánh giá tình trạng pháp lý của tài sản trước khi quyết định cấp tín dụng. Đồng thời, người dân và doanh nghiệp cũng có thể giảm bớt số lượng giấy tờ phải cung cấp trong quá trình thực hiện giao dịch.

Về lâu dài, cơ sở dữ liệu đất đai được số hóa và liên thông có thể trở thành một trong những nền tảng quan trọng giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn.

Sửa luật để tăng khả năng xử lý tài sản bảo đảm

Theo các ngân hàng thương mại, việc sửa đổi đồng thời ba luật lớn về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là cơ hội để xử lý những điểm chưa thống nhất giữa pháp luật chuyên ngành và pháp luật về tín dụng, giao dịch bảo đảm.

Đặc biệt, vấn đề trở nên cấp thiết trong các trường hợp khoản vay phát sinh tranh chấp tại tòa án.

Một tài sản bảo đảm chỉ thực sự có giá trị đối với ngân hàng nếu quyền bảo đảm có thể được xác lập, duy trì và xử lý khi nghĩa vụ trả nợ không được thực hiện.

Vì vậy, nếu ngân hàng đã nhận thế chấp hợp pháp dựa trên thông tin được cơ quan nhà nước công nhận, quyền bảo đảm đó cần có cơ chế bảo vệ tương xứng khi tài sản tiếp tục phát sinh các giao dịch hoặc tranh chấp liên quan.

Bà Nguyễn Thị Phương, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng, cho rằng những vướng mắc thực tế cho thấy pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cần tiếp tục được rà soát để bảo đảm thống nhất với pháp luật về giao dịch bảo đảm.

Đây cũng là nội dung Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đề nghị Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước tiếp tục phối hợp trong quá trình hoàn thiện các dự thảo luật.

Những thay đổi này có thể tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Nếu các quy định được thiết kế thống nhất, tác động đầu tiên có thể đến từ việc giảm rủi ro pháp lý trong hoạt động tín dụng bất động sản.

Khi ngân hàng có cơ sở rõ ràng để xác định quyền đối với tài sản thế chấp, quy trình thẩm định và cấp tín dụng có thể thuận lợi hơn. Doanh nghiệp bất động sản cũng có thêm cơ sở pháp lý để huy động vốn và triển khai dự án.

Đối với người mua nhà, đặc biệt là người mua nhà hình thành trong tương lai, việc xác định rõ quyền của ngân hàng, chủ đầu tư và người mua sẽ giúp hạn chế tranh chấp liên quan đến giải chấp, thanh toán và chuyển nhượng hợp đồng.

Ở góc độ thị trường, một cơ chế xử lý tài sản bảo đảm minh bạch hơn cũng có thể góp phần rút ngắn thời gian xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm bằng bất động sản.

Việc sửa đổi đồng thời Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang mở ra cơ hội quan trọng để hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng.

Điểm cốt lõi mà các ngân hàng đề xuất không chỉ nằm ở việc tháo gỡ thủ tục, mà còn là bảo đảm tính thống nhất giữa quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản với pháp luật ngân hàng và giao dịch bảo đảm.

Trong đó, các vấn đề như thế chấp dự án, nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng tài sản, giải chấp, xử lý tài sản bảo đảm, công chứng điện tử và bảo vệ bên thứ ba ngay tình cần được quy định rõ ràng hơn.

Nếu được hoàn thiện theo hướng minh bạch, thống nhất và có khả năng thực thi cao, các quy định mới không chỉ giúp ngân hàng kiểm soát tốt hơn rủi ro tín dụng mà còn có thể tạo nền tảng pháp lý ổn định hơn cho doanh nghiệp, người mua nhà và toàn bộ thị trường bất động sản.

Một số câu hỏi thường gặp

1. Vì sao ngân hàng quan tâm đến việc sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản?

Bởi bất động sản và nhà ở là nhóm tài sản bảo đảm phổ biến trong hoạt động tín dụng. Bất kỳ thay đổi nào về quyền sở hữu, chuyển nhượng, thế chấp, giải chấp hoặc xử lý tài sản đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến ngân hàng.

2. Bất động sản đã thế chấp có được tiếp tục chuyển nhượng hoặc đưa vào kinh doanh không?

Trong thực tế có những trường hợp tài sản hoặc dự án đã thế chấp nhưng vẫn tiếp tục được đưa vào kinh doanh hoặc phát sinh giao dịch. Vì vậy, các ngân hàng đề nghị pháp luật làm rõ điều kiện, trình tự và thứ tự áp dụng quy định để tránh xung đột khi xử lý tài sản.

3. Nhà ở hình thành trong tương lai có thể thế chấp không?

Nhà ở hình thành trong tương lai có thể được sử dụng trong các giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, khi tài sản được bán cho khách hàng, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, ngân hàng và người mua thay đổi. Đây là lý do các quy định về thế chấp, thanh toán và chuyển nhượng cần được đồng bộ.

4. Vì sao cần bảo vệ bên thứ ba ngay tình?

Ngân hàng thường căn cứ vào giấy chứng nhận và thông tin đăng ký do cơ quan nhà nước xác lập để đánh giá tài sản trước khi nhận thế chấp. Nếu các giao dịch trước đó bị tuyên vô hiệu, ngân hàng có thể phát sinh rủi ro dù đã thực hiện đúng quy trình. Vì vậy, cần có cơ chế xác định rõ giá trị pháp lý của thông tin đăng ký và bảo vệ bên thứ ba ngay tình.

5. Kết nối dữ liệu đất đai với VNeID có ý nghĩa gì?

Việc kết nối dữ liệu có thể hỗ trợ xác minh danh tính, chủ sở hữu, tình trạng pháp lý và lịch sử giao dịch của tài sản. Điều này giúp ngân hàng giảm rủi ro khi nhận thế chấp, đồng thời góp phần thúc đẩy số hóa giao dịch bất động sản.