Đấu giá lại lô đất Thủ Thiêm 1.K3.4.HH: Giá khởi điểm gần 1.902 tỷ đồng, tăng 3,3 lần sau 5 năm

UBND TPHCM vừa phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất đối với lô 1.K3.4.HH thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh. Đây là khu đất từng gây chú ý lớn trên thị trường bất động sản khi có doanh nghiệp trả giá lên tới hàng nghìn tỷ đồng trong phiên đấu giá Thủ Thiêm cuối năm 2021.

Theo phương án được phê duyệt, lô 1.K3.4.HH là một phần của thửa đất số 15, tờ bản đồ số 64, phường An Khánh, quận 2 trước đây, nay thuộc phường An Khánh, TPHCM. Khu đất có diện tích 6.446 m², được quy hoạch là đất hỗn hợp, bao gồm nhóm nhà ở và dịch vụ.

Trong cơ cấu sử dụng đất, chức năng ở chiếm khoảng 95%, chức năng dịch vụ chiếm 5%. Khu đất được phép xây dựng tối đa 6 tầng, chiều cao công trình không quá 24 m, hệ số sử dụng đất tối đa 2,33 lần và quy mô dân số tối đa khoảng 608 người.

Điểm đáng chú ý nhất trong lần đấu giá này là giá khởi điểm dự kiến gần 1.902 tỷ đồng, cao hơn đáng kể so với mức giá khởi điểm của chính khu đất này cách đây gần 5 năm.

Giá khởi điểm tăng 3,3 lần so với năm 2021

Lô 1.K3.4.HH trước đây được biết đến với tên gọi lô 3-5. Trong phiên đấu giá 4 khu đất tại Thủ Thiêm ngày 10/12/2021, lô 3-5 có giá khởi điểm hơn 578 tỷ đồng, tương đương khoảng 90 triệu đồng/m².

Phiên đấu giá năm đó thu hút 21 đơn vị tham gia và trải qua tới 130 lượt trả giá. Cuối cùng, Công ty CP Dream Republic là doanh nghiệp trúng đấu giá lô 3-5 với mức giá 3.820 tỷ đồng, cao khoảng 6,6 lần so với giá khởi điểm.

Tính theo diện tích, mức giá trúng đấu giá tương đương gần 593 triệu đồng/m², tạo ra một trong những mức giá gây chú ý nhất trên thị trường bất động sản TPHCM thời điểm đó.

Tuy nhiên, kết quả này sau đó không thể hoàn tất. Sau khi hết thời hạn 180 ngày, Công ty CP Dream Republic vẫn không hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với lô đất. Kết quả trúng đấu giá vì vậy bị hủy và khu đất được đưa trở lại kế hoạch xử lý, đấu giá của thành phố.

Đến năm 2026, khi TPHCM chuẩn bị tổ chức đấu giá lại, giá khởi điểm của lô 1.K3.4.HH dự kiến đã lên gần 1.902 tỷ đồng, tương đương khoảng 295 triệu đồng/m².

Như vậy, so với mức hơn 578 tỷ đồng của năm 2021, giá khởi điểm lần này tăng khoảng 3,3 lần. Dù vậy, mức giá khởi điểm mới vẫn chỉ tương đương khoảng một nửa so với con số 3.820 tỷ đồng mà Dream Republic từng trả trong phiên đấu giá năm 2021.

Bài học từ phiên đấu giá Thủ Thiêm hơn 37.000 tỷ đồng

Lô 1.K3.4.HH không phải khu đất duy nhất từng tạo ra những con số kỷ lục tại Thủ Thiêm.

Trong phiên đấu giá ngày 10/12/2021, TPHCM đưa ra đấu giá tổng cộng 4 khu đất. Ngoài lô 3-5, các lô còn lại gồm lô 3-8, lô 3-9 và lô 3-12.

Lô 3-8 có diện tích hơn 8.500 m² được Công ty Sheen Mega trả giá 4.000 tỷ đồng. Lô 3-9 rộng hơn 5.000 m² được Công ty Bình Minh trả 5.026 tỷ đồng.

Đáng chú ý nhất là lô 3-12 có diện tích hơn 10.000 m². Công ty Ngôi Sao Việt, doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh, từng đưa ra mức giá lên tới 24.500 tỷ đồng, cao hơn 8 lần giá khởi điểm.

Tổng cộng, 4 khu đất có giá khởi điểm khoảng 5.266 tỷ đồng, nhưng các doanh nghiệp tham gia đã trả tổng cộng tới 37.346 tỷ đồng, tức cao hơn khoảng 7 lần so với giá khởi điểm.

Sự chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá đã biến phiên đấu giá Thủ Thiêm trở thành sự kiện đặc biệt trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, diễn biến sau đó cũng cho thấy khoảng cách giữa việc đưa ra mức giá cao trong đấu giá và khả năng thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính là vấn đề cần được đặc biệt quan tâm.

Đầu năm 2022, Công ty Ngôi Sao Việt xin chấm dứt hợp đồng và chấp nhận mất tiền đặt trước đối với lô 3-12. Công ty Bình Minh sau đó cũng không tiếp tục thực hiện dự án tại lô 3-9.

Trong khi đó, Dream Republic và Sheen Mega từng đề nghị được chia tiền sử dụng đất thành 6 đợt để thanh toán từ tháng 4 đến tháng 9/2022. Tuy nhiên, phương án này không được chấp thuận.

Kết quả cuối cùng là cả 4 doanh nghiệp từng thắng đấu giá trong phiên có tổng giá trị 37.346 tỷ đồng đều không thực hiện được hợp đồng theo kết quả ban đầu. Tổng số tiền đặt trước của 4 doanh nghiệp, hơn 1.051 tỷ đồng, được xử lý theo quy định.

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong 50 năm

Theo phương án mới, Nhà nước sẽ giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất là 50 năm, tính từ ngày UBND TPHCM ban hành quyết định giao đất cho người trúng đấu giá.

Cá nhân, tổ chức muốn tham gia đấu giá phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền đặt trước theo quy định. Người trúng đấu giá cũng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong thời hạn không vượt quá thời hạn nộp tiền sử dụng đất được pháp luật về quản lý thuế quy định.

Dự kiến, việc tổ chức đấu giá lô 1.K3.4.HH sẽ được thực hiện trong tháng 9/2026.

Việc nâng giá khởi điểm từ hơn 578 tỷ đồng lên gần 1.902 tỷ đồng cho thấy giá trị tham chiếu của quỹ đất Thủ Thiêm đã có sự thay đổi đáng kể. Tuy nhiên, khả năng thành công của phiên đấu giá không chỉ phụ thuộc vào mức giá mà còn nằm ở năng lực tài chính, phương án phát triển dự án và khả năng thực hiện đầy đủ nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.

TPHCM dự kiến đấu giá 8 lô đất tại Thủ Thiêm

Lô 1.K3.4.HH nằm trong kế hoạch đấu giá 8 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh.

Ngoài khu đất này, TPHCM dự kiến tổ chức đấu giá các lô gồm:

• Lô 1.K1.5.DV, trước đây là lô 1-12, diện tích 31.995 m², thuộc nhóm đất dịch vụ cấp đô thị.
• Lô 1.K3.1.OD, trước đây là lô 3-8, diện tích 8.568 m², có chức năng đất nhóm nhà ở theo quy hoạch.
• Lô 1.K3.3.HH, trước đây là lô 3-9, diện tích 5.009 m², thuộc nhóm đất hỗn hợp nhà ở và dịch vụ.
• Lô 1.K3.5.HH, trước đây là lô 3-12, diện tích 10.059 m², thuộc nhóm đất hỗn hợp nhà ở và dịch vụ.
• Lô 1.K4.5.DV, trước đây là lô 4-21, diện tích 700 m², thuộc đất thương mại dịch vụ.
• Lô 1.K7.2.DV, trước đây là lô 7-1, diện tích 74.393 m², có chức năng đất dịch vụ cấp đô thị.
• Lô 1.K7.1.DV, trước đây là lô 7-17, diện tích 1.500 m², thuộc nhóm đất dịch vụ cấp đô thị.

Tổng diện tích của 8 lô đất dự kiến được đưa ra đấu giá lên tới 138.671 m².

Theo kế hoạch, quá trình tổ chức đấu giá sẽ được triển khai qua 13 bước, với mục tiêu phấn đấu thực hiện các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trước ngày 10/10/2026.

Đấu giá đất Thủ Thiêm sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Việc TPHCM đưa hàng loạt lô đất tại Thủ Thiêm trở lại kế hoạch đấu giá có ý nghĩa đáng chú ý đối với thị trường bất động sản khu vực.

Thủ Thiêm được định hướng trở thành một trung tâm đô thị mới quan trọng của TPHCM, với quỹ đất có giá trị cao và vị trí kết nối trực tiếp với khu vực trung tâm hiện hữu. Vì vậy, kết quả đấu giá các khu đất trong thời gian tới có thể trở thành một nguồn tham chiếu quan trọng đối với giá đất, chi phí phát triển dự án và kỳ vọng của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, trường hợp lô 3-5 năm 2021 cũng là một bài học rõ ràng. Một mức giá trúng đấu giá rất cao chưa đồng nghĩa với việc dự án chắc chắn được triển khai. Khả năng thanh toán, dòng tiền, điều kiện pháp lý và phương án đầu tư thực tế mới quyết định việc khu đất có thể được đưa vào phát triển hay không.

Lần đấu giá năm 2026 vì vậy được kỳ vọng sẽ có cách tiếp cận thận trọng hơn, tập trung vào khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư thay vì chỉ nhìn vào mức giá trả cao.

Tâm điểm mới của thị trường bất động sản TPHCM

Việc TPHCM chuẩn bị đấu giá lại lô 1.K3.4.HH với giá khởi điểm gần 1.902 tỷ đồng đang thu hút sự quan tâm của giới đầu tư bất động sản. So với năm 2021, giá khởi điểm đã tăng khoảng 3,3 lần, phản ánh sự thay đổi đáng kể trong định giá quỹ đất tại khu vực Thủ Thiêm.

Tuy nhiên, câu chuyện đáng quan tâm hơn không nằm ở việc mức giá có thể được đẩy lên bao nhiêu, mà là nhà đầu tư nào đủ năng lực tài chính để biến kết quả đấu giá thành dự án thực tế.

Sau những diễn biến đặc biệt của phiên đấu giá năm 2021, lần đấu giá mới sẽ là phép thử quan trọng đối với thị trường bất động sản TPHCM. Nếu các khu đất được đấu giá thành công và triển khai đúng tiến độ, nguồn cung dự án mới tại Thủ Thiêm có thể được bổ sung, đồng thời tạo thêm động lực cho quá trình hoàn thiện khu đô thị mới này.

Nhà đầu tư, doanh nghiệp và người mua bất động sản vì vậy cần theo dõi sát các thông tin chính thức về giá khởi điểm, điều kiện tham gia, thời gian đấu giá, nghĩa vụ tài chính và phương án phát triển từng khu đất trước khi đưa ra quyết định.

Một số câu hỏi thường gặp về đấu giá đất Thủ Thiêm

Lô đất 1.K3.4.HH có diện tích bao nhiêu?

Lô đất 1.K3.4.HH có diện tích 6.446 m², thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, TPHCM.

Giá khởi điểm lô 1.K3.4.HH là bao nhiêu?

Giá khởi điểm dự kiến gần 1.902 tỷ đồng. Mức này cao khoảng 3,3 lần so với giá khởi điểm hơn 578 tỷ đồng của lô 3-5 trong phiên đấu giá năm 2021.

Lô đất này từng được đấu giá chưa?

Có. Lô 1.K3.4.HH trước đây là lô 3-5, từng được đưa ra đấu giá ngày 10/12/2021. Công ty CP Dream Republic khi đó trúng đấu giá với giá 3.820 tỷ đồng. Tuy nhiên, doanh nghiệp không hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong thời hạn quy định nên kết quả trúng đấu giá sau đó bị hủy.

Khi nào lô đất Thủ Thiêm này được đấu giá lại?

Theo phương án hiện nay, thời gian tổ chức đấu giá lô 1.K3.4.HH dự kiến vào tháng 9/2026. Kế hoạch chung của TPHCM đặt mục tiêu phấn đấu thực hiện đấu giá các lô đất trước ngày 10/10/2026.

Tổng diện tích 8 lô đất Thủ Thiêm dự kiến đấu giá là bao nhiêu?

Tổng diện tích 8 lô đất trong kế hoạch đấu giá là khoảng 138.671 m².