Quy định mới 2026 về tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở: Những điểm cần đặc biệt lưu ý

Quy định mới về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích: Bước thay đổi quan trọng từ năm 2026

Chính phủ đã ban hành Nghị định 50/2026/NĐ-CP nhằm cụ thể hóa các cơ chế, chính sách tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Nghị quyết 254/2025/QH15. Một trong những nội dung trọng tâm là quy định cách tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.

Những thay đổi này có tác động trực tiếp đến chi phí chuyển đổi đất và quyền lợi của người sử dụng đất, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu chuyển đổi đất tại khu vực dân cư ngày càng tăng.

Nguyên tắc tính tiền sử dụng đất: Chỉ áp dụng một lần

Theo quy định mới, việc tính tiền sử dụng đất theo chính sách ưu đãi chỉ được áp dụng một lần duy nhất cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân và chỉ áp dụng trên một thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn.

Điều này đồng nghĩa:

• Nếu đã áp dụng ưu đãi cho một thửa đất, các lần chuyển đổi sau sẽ không còn được hưởng chính sách
• Các lần chuyển mục đích tiếp theo sẽ phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp

Đây là điểm quan trọng nhằm tránh việc lợi dụng chính sách để hưởng ưu đãi nhiều lần.

Trường hợp có nhiều thửa đất: Chỉ được chọn một

Trong trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân sở hữu nhiều thửa đất, kể cả ở nhiều tỉnh thành khác nhau, người sử dụng đất chỉ được chọn một thửa duy nhất để áp dụng chính sách ưu đãi.

Người dân cần:

• Cam kết rõ trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
• Chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung cam kết

Nếu cơ quan chức năng phát hiện việc khai báo không trung thực, người sử dụng đất sẽ:

• Bị tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch
• Phải nộp thêm tiền chậm nộp theo quy định thuế

Thời điểm áp dụng và căn cứ tính toán

Việc xác định số lần chuyển mục đích, hạn mức đất ở và lựa chọn thửa đất được tính từ ngày 01/08/2024.

Giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất bao gồm:

• Giá đất ở
• Giá đất nông nghiệp

Các mức giá này được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.

Quy định về hạn mức giao đất ở

Hạn mức giao đất ở là yếu tố quan trọng trong việc xác định số tiền phải nộp. Theo quy định:

• Hạn mức do cơ quan nhà nước quy định tại thời điểm chuyển mục đích
• Áp dụng cho từng cá nhân hoặc hộ gia đình
• Trường hợp tách hộ vẫn được tính là một đối tượng riêng

Đối với đất có nhiều người cùng sử dụng:

• Nếu được tách thửa: tính theo từng thửa riêng
• Nếu không tách thửa: tính theo đại diện đứng tên

Đặc biệt, hạn mức được tính theo cá nhân, không phụ thuộc số lượng thành viên trong hộ gia đình.

Cách tính tiền sử dụng đất cụ thể

Việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở được thực hiện theo nguyên tắc:

• Dựa trên phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp
• Áp dụng theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung)

Ngoài ra, việc thu, nộp và quản lý khoản tiền này cũng phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về thuế và đất đai hiện hành.

Trường hợp đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất

Một điểm đáng chú ý khác là việc xử lý các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm.

Theo quy định:

• Nếu tổ chức được miễn, giảm nhưng sau đó chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải hoàn trả phần đã được miễn, giảm
• Khoản tiền này được tính theo chính sách tại thời điểm giao đất ban đầu
• Ngoài ra, phải nộp thêm khoản tiền bổ sung tính theo thời gian đã được hưởng ưu đãi

Quy định này nhằm đảm bảo công bằng và tránh thất thu ngân sách nhà nước.

Xử lý chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Nghị định 50/2026/NĐ-CP cũng làm rõ cách xử lý chi phí mà nhà đầu tư đã ứng trước cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Cụ thể:

• Khoản chi này được khấu trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp
• Áp dụng cho toàn bộ dự án hoặc từng phần theo tiến độ
• Không áp dụng cho thời gian gia hạn sử dụng đất

Điều này giúp giảm áp lực tài chính cho nhà đầu tư và thúc đẩy tiến độ triển khai dự án.

Hiệu lực thi hành

Nghị định 50/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 31/01/2026, tạo hành lang pháp lý rõ ràng và minh bạch hơn trong việc tính tiền sử dụng đất.

Nghị định 50/2026/NĐ-CP đã đưa ra những quy định cụ thể, minh bạch hơn về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở. Việc nắm rõ các nguyên tắc, điều kiện và cách tính sẽ giúp người dân chủ động hơn trong kế hoạch tài chính, đồng thời tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.