Bất động sản 2026: Lãi suất tăng, tín dụng siết – Chủ đầu tư tung ưu đãi “khủng” để giữ nhịp thị trường

Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng mạnh

Theo báo cáo từ VPBankS, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn chuyển tiếp quan trọng. Sau năm 2025 bứt phá mạnh nhờ hoạt động bàn giao, bước sang năm 2026, thị trường bắt đầu chịu tác động từ lãi suất tăng và chính sách kiểm soát tín dụng.

Cụ thể, năm 2025 ghi nhận sự tăng trưởng ấn tượng:

• Tổng doanh thu toàn ngành đạt 254.672 tỷ đồng, tăng 55,7%
• Nếu loại trừ Vinhomes, doanh thu vẫn đạt 101.401 tỷ đồng, tăng 63%
• Lợi nhuận sau thuế đạt 67.070 tỷ đồng, tăng 104,5%

Tuy nhiên, theo VPBankS, mức tăng trưởng này chủ yếu phản ánh “độ trễ” từ chu kỳ trước. Trong khi đó, chi phí đầu vào, đặc biệt là giá vật liệu xây dựng, đang có xu hướng tăng, tạo áp lực lên biên lợi nhuận từ năm 2026.

Áp lực tài chính gia tăng: Lãi suất tăng, tín dụng bị kiểm soát

Một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường là chính sách tiền tệ.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15% trong năm 2026, đồng thời yêu cầu kiểm soát chặt dư nợ bất động sản.

Hệ quả là:

• Lãi suất vay mua nhà tăng 0,5% – 1,5% so với cuối 2025
• Lãi suất cố định phổ biến: 9,2% – 10,5%/năm
• Lãi suất thả nổi: 12% – 13,5%/năm

Đáng chú ý, tổng dư nợ tín dụng bất động sản cuối năm 2025 đạt 4,74 triệu tỷ đồng, chiếm 25,5% toàn hệ thống – cho thấy mức độ phụ thuộc lớn vào nguồn vốn ngân hàng.

Việc siết tín dụng được dự báo sẽ tác động mạnh đến thanh khoản, đặc biệt ở thị trường thứ cấp.

Doanh nghiệp “xoay trục”: Đẩy mạnh ưu đãi để kích cầu

Trong bối cảnh tín dụng bị hạn chế, các doanh nghiệp bất động sản đã chủ động điều chỉnh chiến lược bán hàng nhằm duy trì sức mua.

Hàng loạt “ông lớn” như:

• Vinhomes
• Nam Long Group
• Đất Xanh Group
• Khang Điền

đang triển khai các chính sách ưu đãi tài chính hấp dẫn:

Chính sách phổ biến:

• Lãi suất 0% trong 18 – 36 tháng
• Hỗ trợ vay tới 70% – 80% giá trị sản phẩm
• Chiết khấu thanh toán sớm từ 10% – 13%
• Giãn tiến độ thanh toán
• Cam kết thuê lại (ở một số dự án)

Ví dụ cụ thể:

• Các dự án của Vinhomes như Wonder City, Royal Island, Golden City áp dụng lãi suất 0% tới 36 tháng
• Dự án Southgate của Nam Long hỗ trợ vay 65% và chiết khấu tối đa 12%
• The Privé của Đất Xanh cho phép thanh toán 15% nhận nhà, ân hạn nợ gốc tới 5 năm
• Dự án Gladia của Khang Điền hỗ trợ vay 75% với lãi suất 0%

Những chính sách này giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, từ đó kích thích nhu cầu mua nhà trong bối cảnh lãi suất tăng.

Nguồn cung tăng trở lại, tạo áp lực điều chỉnh giá

Song song với chính sách bán hàng, nguồn cung bất động sản cũng đang được “bơm” trở lại mạnh mẽ.

• Năm 2025 có 93 dự án được cấp phép (~37.686 căn)
• Nửa cuối năm có tới 192 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư
• Tổng số dự án đang triển khai: hơn 1.100 dự án (~529.000 căn)

Theo VPBankS, giá bán sơ cấp trong thời gian tới sẽ chịu ảnh hưởng từ thị trường thứ cấp. Khi giao dịch thứ cấp chững lại, áp lực điều chỉnh giá sẽ lan sang thị trường sơ cấp, góp phần “hạ nhiệt” giá nhà.

Phân hóa doanh nghiệp: Ai sẽ dẫn dắt thị trường?

Dữ liệu cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp:

• Vinhomes đạt doanh số 205.300 tỷ đồng (+97,6%)
• Nam Long Group đạt 11.855 tỷ đồng (+128%)
• Đất Xanh Group tăng tồn kho lên 15.658 tỷ đồng
• Nam Long giảm tồn kho mạnh nhờ tái cấu trúc

Dòng tiền thị trường được kỳ vọng sẽ tập trung vào các doanh nghiệp có nền tảng tốt như:

• VHM
• NLG
• KDH

Xu hướng dài hạn: Đô thị hóa và dịch chuyển vùng ven

Về dài hạn, thị trường vẫn có nền tảng tăng trưởng tích cực nhờ quá trình đô thị hóa:

• Tỷ lệ đô thị hóa tăng từ 30,5% (2010) lên 45% (2025)
• Dự kiến vượt 50% vào năm 2030

Tại Hà Nội, kế hoạch phát triển 5 đại đô thị quy mô gần 50.000 ha giai đoạn 2026–2035 với tổng vốn khoảng 4 triệu tỷ đồng đang được thúc đẩy.

Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh tập trung đầu tư hạ tầng liên vùng như:

• Cao tốc TP.HCM – Mộc Bài
• Vành đai 3
• Vành đai 4

Xu hướng này giúp:

• Giãn dân khỏi khu vực trung tâm
• Tăng giá trị bất động sản vùng ven
• Mở ra cơ hội đầu tư mới

Thị trường “lùi một bước” để tiến xa hơn

VPBankS nhận định, giai đoạn 2026–2027 là thời kỳ điều chỉnh cần thiết:

• Tín dụng bị siết để kiểm soát rủi ro
• Nguồn cung và chính sách bán hàng được đẩy mạnh
• Giá bất động sản có xu hướng ổn định hơn

Đây không phải là dấu hiệu tiêu cực, mà là quá trình tái cân bằng để thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong tương lai.