Quy định mới về cho thuê căn hộ chung cư tại TP.HCM: Siết chặt nhưng mở đường phát triển du lịch

TP.HCM ban hành quy định mới về quản lý chung cư từ 25/4

Từ ngày 25/4, Quyết định 19/2026 do UBND TP.HCM ban hành chính thức có hiệu lực, đặt ra nhiều yêu cầu mới trong việc quản lý và sử dụng nhà chung cư.

Quy định này áp dụng đối với:

• Nhà chung cư xây dựng với mục đích để ở
• Nhà chung cư có mục đích hỗn hợp (vừa ở vừa kinh doanh)
• Nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ theo Luật Nhà ở 2023

Điểm đáng chú ý nhất là việc siết chặt hoạt động cho thuê căn hộ, đặc biệt là cho thuê ngắn ngày – mô hình đang phát triển mạnh tại TP.HCM trong những năm gần đây.

Cho thuê căn hộ ngắn ngày phải đăng ký lưu trú du lịch

Theo quy định mới, cá nhân hoặc tổ chức cho thuê căn hộ ngắn ngày (theo ngày, theo tuần) trong chung cư bắt buộc phải:

• Đăng ký cơ sở lưu trú du lịch
• Tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến ngành du lịch

Điều này đồng nghĩa với việc các mô hình cho thuê kiểu Airbnb sẽ không còn hoạt động “tự phát” như trước mà phải được pháp lý hóa rõ ràng.

Ngoài ra, hoạt động kinh doanh trong chung cư phải:

• Đúng công năng sử dụng theo hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt
• Không gây ảnh hưởng đến cư dân
• Tuân thủ nội quy quản lý vận hành

Bắt buộc hợp đồng thuê – có thể ký điện tử

Một điểm tiến bộ trong Quyết định 19/2026 là quy định rõ về hình thức cho thuê:

• Việc cho thuê căn hộ phải thông qua hợp đồng
• Không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực
• Có thể lập hợp đồng điện tử hoặc văn bản giấy

Điều này giúp linh hoạt hơn trong giao dịch nhưng vẫn đảm bảo tính pháp lý, hạn chế tranh chấp giữa chủ nhà và người thuê.

Chủ căn hộ phải tuân thủ hàng loạt quy định pháp luật

Người khai thác căn hộ chung cư (cho thuê hoặc kinh doanh) phải tuân thủ nhiều quy định pháp luật liên quan, bao gồm:

• Pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản
• Nghĩa vụ thuế (đăng ký, kê khai, nộp thuế)
• Quy định về cư trú, an ninh trật tự
• Thương mại điện tử, du lịch
• Vệ sinh môi trường và phòng cháy chữa cháy

Đặc biệt, chủ căn hộ phải:

• Đăng ký tạm trú cho người thuê
• Thông báo lưu trú theo quy định

Đây là yếu tố then chốt nhằm đảm bảo an ninh trong các khu chung cư – vấn đề từng gây nhiều tranh cãi trong thời gian qua.

HoREA đánh giá tích cực: Tăng minh bạch, đảm bảo quyền lợi

HoREA đánh giá cao các quy định mới, cho rằng Quyết định 19 đã cụ thể hóa nhiều nội dung quan trọng như:

• Quản lý hồ sơ nhà chung cư
• Phân định chỗ để xe
• Quản lý kinh phí bảo trì
• Vận hành và khai thác diện tích chung

Theo Lê Hoàng Châu, việc pháp lý hóa mô hình cho thuê căn hộ – cả dài hạn lẫn ngắn hạn – sẽ góp phần thúc đẩy ngành du lịch TP.HCM phát triển, hướng tới mục tiêu trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Quy định rõ ràng về chỗ để xe trong chung cư

Một điểm mới khác là yêu cầu chủ đầu tư phải:

• Lập bản vẽ mặt bằng khu vực để xe
• Phân định rõ:
  • Chỗ để xe chung
  • Chỗ để xe ô tô
  • Khu vực để xe công cộng

Quyền sở hữu chỗ để xe sẽ được xác định theo:

• Hợp đồng mua bán căn hộ
• Hợp đồng thuê mua
• Hoặc hợp đồng riêng

Đồng thời, việc khai thác diện tích chung phải do hội nghị nhà chung cư quyết định, đảm bảo tính minh bạch và đồng thuận giữa các cư dân.

Tác động đến thị trường cho thuê căn hộ TP.HCM

Quy định mới được kỳ vọng sẽ tạo ra những thay đổi lớn:

Tích cực:

• Minh bạch hóa hoạt động cho thuê
• Tăng tính pháp lý và an toàn
• Bảo vệ quyền lợi cư dân

Thách thức:

• Chủ nhà phải tuân thủ nhiều thủ tục hơn
• Chi phí vận hành có thể tăng
• Một số mô hình cho thuê tự phát sẽ bị loại bỏ

Tuy nhiên, về dài hạn, đây là bước đi cần thiết để thị trường phát triển bền vững.