Đất bỏ hoang, nhà chung cư có thời hạn: Những điểm đáng chú ý trong dự thảo Luật Đất đai và Luật Nhà ở sửa đổi

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về Phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế – xã hội. Một trong những nội dung đáng chú ý là yêu cầu khẩn trương hoàn thiện ba dự án luật có tác động lớn đến thị trường bất động sản gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Đáng chú ý, Chính phủ yêu cầu nghiên cứu cơ chế xử lý đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng, đồng thời làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Đây là những vấn đề được thị trường bất động sản quan tâm bởi có liên quan trực tiếp đến hiệu quả sử dụng đất, giá trị tài sản, quyền của người sở hữu căn hộ và quá trình xử lý các dự án kéo dài.

Chính phủ yêu cầu khẩn trương hoàn thiện 3 luật quan trọng về bất động sản

Theo Nghị quyết 278/NQ-CP, tại phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 9/2026, Chính phủ đã thảo luận và cho ý kiến đối với 8 dự án luật, nghị quyết.

Trong số này có ba dự án luật liên quan trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Chính phủ cơ bản thống nhất về sự cần thiết, mục tiêu và định hướng hoàn thiện các dự án luật, đồng thời yêu cầu tiếp tục rà soát để xử lý những điểm chồng chéo, bất cập trong thực tiễn. Mục tiêu được đặt ra là khơi thông nguồn lực đất đai, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.

Đối với thị trường bất động sản, việc sửa đổi đồng thời ba đạo luật có ý nghĩa đáng chú ý bởi đất đai, nhà ở và hoạt động kinh doanh bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ.

Một thay đổi trong chính sách đất đai có thể tác động đến quá trình phát triển dự án nhà ở. Ngược lại, quy định về nhà ở và kinh doanh bất động sản cũng phải đồng bộ với cơ chế giao đất, cho thuê đất, giá đất và nghĩa vụ tài chính.

Đề xuất cơ chế xử lý đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng

Một trong những nội dung đáng chú ý tại Nghị quyết 278/NQ-CP là yêu cầu nghiên cứu cơ chế tài chính xử lý chênh lệch địa tô, đất bỏ hoang và đất chậm đưa vào sử dụng.

Đồng thời, cơ quan soạn thảo được yêu cầu nghiên cứu và quy định cụ thể tiêu chí xác định những loại đất này.

Điều này có ý nghĩa quan trọng đối với các dự án bất động sản, khu đô thị và các dự án sản xuất kinh doanh có sử dụng đất nhưng triển khai chậm.

Trong thực tế, một khu đất có thể được giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án nhưng sau nhiều năm vẫn chưa được đưa vào khai thác theo kế hoạch. Tình trạng này không chỉ làm giảm hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai mà còn có thể ảnh hưởng đến quy hoạch, hạ tầng và quá trình phát triển của khu vực xung quanh.

Việc xây dựng tiêu chí rõ ràng cho đất bỏ hoang hoặc đất chậm đưa vào sử dụng được kỳ vọng giúp cơ quan quản lý có cơ sở thống nhất hơn trong quá trình kiểm tra, giám sát và xử lý.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng Nghị quyết 278/NQ-CP mới đặt ra yêu cầu nghiên cứu, hoàn thiện cơ chế trong dự án Luật Đất đai sửa đổi, chứ không đồng nghĩa toàn bộ quy định mới về đất bỏ hoang đã có hiệu lực ngay sau khi nghị quyết được ban hành.

Rà soát cơ chế giá đất và tiền sử dụng đất

Bên cạnh vấn đề đất bỏ hoang, Chính phủ yêu cầu tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan đến giá đất.

Dự án Luật Đất đai sửa đổi được yêu cầu nghiên cứu tiêu chí khung, nguyên tắc và cơ chế xác định, kiểm tra, giám sát việc quyết định giá đất, đồng thời làm rõ chính sách về giá đất và vai trò của Nhà nước trong điều tiết, quản lý và quyết định giá đất.

Các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất sản xuất kinh doanh, đất phát triển nhà ở và đất cho thuê cũng nằm trong nhóm nội dung cần tiếp tục nghiên cứu.

Đây là nhóm chính sách có tác động lớn tới chi phí phát triển dự án bất động sản.

Khi nghĩa vụ tài chính về đất thay đổi, chi phí đầu vào của doanh nghiệp có thể thay đổi theo. Từ đó, các chủ đầu tư sẽ phải tính toán lại phương án tài chính, tiến độ triển khai cũng như giá bán sản phẩm.

Đối với người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản, việc theo dõi quá trình hoàn thiện chính sách đất đai vì vậy có thể giúp hiểu rõ hơn những yếu tố pháp lý đứng sau giá thành của một dự án.

Tăng minh bạch dữ liệu đất đai và bất động sản

Một nội dung khác được Chính phủ nhấn mạnh là đẩy nhanh việc xây dựng và kết nối dữ liệu đất đai, theo hướng minh bạch thông tin để hỗ trợ giao dịch bất động sản.

Dự thảo được yêu cầu nghiên cứu việc kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa bất động sản với các hệ thống liên quan như đất đai, quy hoạch, thuế, công chứng, dân cư và tín dụng.

Nếu được triển khai đồng bộ, hệ thống dữ liệu liên thông có thể giúp người dân và doanh nghiệp tiếp cận thông tin pháp lý của bất động sản thuận lợi hơn.

Đối với người mua nhà, các thông tin như tình trạng pháp lý, quy hoạch, quyền sử dụng đất hoặc lịch sử giao dịch có vai trò quan trọng trong quá trình kiểm tra trước khi xuống tiền.

Đối với cơ quan quản lý, dữ liệu được kết nối cũng có thể hỗ trợ kiểm soát giao dịch, hạn chế gian lận và nâng cao khả năng giám sát thị trường.

Nhà chung cư sẽ được quy định rõ hơn về thời hạn sử dụng

Một trong những nội dung được quan tâm nhất trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Theo yêu cầu của Chính phủ, dự thảo cần quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp và thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.

Điểm đáng chú ý là thời hạn sử dụng công trình không nên được hiểu đơn giản là một mốc thời gian mà sau đó toàn bộ căn hộ đương nhiên mất giá trị hoặc chủ sở hữu mất quyền đối với tài sản.

Chính sách được yêu cầu hoàn thiện còn phải làm rõ việc xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng, cũng như quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu.

Trong đó, Chính phủ yêu cầu nghiên cứu, quy định rõ những vấn đề như quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ đóng góp tài chính để xây dựng mới chung cư khi công trình hết thời hạn.

Đây là vấn đề có ý nghĩa trực tiếp đối với hàng triệu người đang sở hữu hoặc có nhu cầu mua căn hộ chung cư.

Hết thời hạn sử dụng không đồng nghĩa ngay với việc mất quyền sở hữu

Một điểm cần phân biệt rõ là thời hạn sử dụng của công trình và quyền của chủ sở hữu đối với căn hộ, quyền sử dụng đất liên quan không phải là hai khái niệm hoàn toàn giống nhau.

Việc Chính phủ yêu cầu làm rõ nội dung này trong dự thảo Luật Nhà ở cho thấy cơ chế xử lý sau khi công trình hết thời hạn cần được quy định cụ thể hơn.

Trong trường hợp một chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc không còn bảo đảm an toàn, vấn đề quan trọng không chỉ là phá dỡ công trình mà còn phải giải quyết quyền lợi của các chủ sở hữu.

Các phương án liên quan đến cải tạo, xây dựng lại, bố trí chỗ ở và nghĩa vụ tài chính cần có cơ sở pháp lý rõ ràng.

Theo quy định hiện hành, pháp luật cũng đã có cơ chế liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong những trường hợp thuộc diện xử lý.

Do đó, nội dung đang được nghiên cứu trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi có thể được xem là bước tiếp tục hoàn thiện cơ chế pháp lý nhằm xử lý những vấn đề phát sinh trong vòng đời của một dự án chung cư.

Siết đầu cơ, trục lợi chính sách nhà ở

Bên cạnh thời hạn sử dụng chung cư, Chính phủ cũng yêu cầu hoàn thiện các quy định nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ và trục lợi chính sách trong lĩnh vực nhà ở.

Đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, dự thảo cần nghiên cứu các biện pháp ngăn ngừa đầu cơ, trục lợi chính sách và quy định chế tài tương ứng.

Đối với nhà ở cho thuê, Chính phủ yêu cầu nghiên cứu rõ các loại hình nhà ở cho thuê, mô hình sở hữu, quản lý và vận hành; đồng thời nghiên cứu cơ chế tài chính như thuế, phí, tiền sử dụng đất và tín dụng để quản lý, kiểm soát giá nhà cho thuê phù hợp với phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở.

Đây là nhóm vấn đề có liên quan trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt tại các đô thị có tốc độ tăng dân số và nhu cầu thuê nhà cao.

Có thể hạn chế phân lô, bán nền theo từng địa phương

Một nội dung khác đáng chú ý là việc bổ sung tiêu chí khung để kiểm soát hoạt động phân lô, bán nền.

Theo yêu cầu tại Nghị quyết 278/NQ-CP, dự án Luật Nhà ở sửa đổi cần nghiên cứu tiêu chí khung liên quan đến loại đô thị, mật độ dân số và tỷ lệ diện tích. Trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh có thể quyết định cụ thể việc hạn chế phân lô, bán nền trong phạm vi quy định của pháp luật.

Mục tiêu được đặt ra là góp phần ngăn ngừa hoạt động đầu cơ và trục lợi chính sách.

Điều này cũng cho thấy xu hướng quản lý thị trường bất động sản theo hướng tăng vai trò của dữ liệu, quy hoạch và điều kiện phát triển thực tế của từng địa phương.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi hướng tới thị trường minh bạch hơn

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu tiếp tục hoàn thiện cơ chế để thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ đất đai công khai, minh bạch, lành mạnh và ổn định.

Dự thảo cần rà soát nhiều nội dung liên quan đến điều kiện kinh doanh, trình tự giao dịch, huy động vốn và trách nhiệm công khai thông tin.

Một trong những mục tiêu được nhấn mạnh là tăng mức độ an toàn pháp lý và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường, đặc biệt là người mua nhà.

Ngoài ra, cơ chế bảo đảm giá trị còn lại của hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng được yêu cầu nghiên cứu, cùng với việc lựa chọn cơ chế bảo lãnh ngân hàng.

Kết nối dữ liệu sẽ là yếu tố quan trọng của thị trường bất động sản

Một điểm xuyên suốt trong ba dự án luật là yêu cầu đồng bộ hóa dữ liệu và pháp luật.

Dữ liệu bất động sản được định hướng kết nối với dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, công chứng, dân cư và tín dụng.

Nếu cơ chế này được triển khai hiệu quả, người mua và doanh nghiệp có thể có thêm cơ sở để kiểm tra thông tin trước khi thực hiện giao dịch.

Đối với thị trường, dữ liệu minh bạch cũng có thể hỗ trợ giảm tình trạng thông tin không đồng nhất giữa các bên, đồng thời giúp cơ quan quản lý có thêm công cụ giám sát các giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu, khả năng kết nối giữa các hệ thống và quy định cụ thể khi các dự án luật được thông qua.

Ba dự luật sẽ tiếp tục được lấy ý kiến nhân dân

Theo Nghị quyết 278/NQ-CP, Bộ Công an, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng được giao khẩn trương tổ chức lấy ý kiến nhân dân thông qua hệ thống VNeID đối với ba dự án luật gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Chính phủ yêu cầu việc lấy ý kiến phải được thực hiện kỹ lưỡng, thực chất và hiệu quả. Các cơ quan chủ trì cũng phải xây dựng báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân và công khai nội dung này.

Theo Nghị quyết, các dự án luật sẽ tiếp tục được hoàn thiện để trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI.

Vì vậy, những nội dung đang được đề cập cần được hiểu là định hướng và yêu cầu hoàn thiện dự án luật, chưa phải toàn bộ quy định pháp luật mới đã chính thức áp dụng.

Những vấn đề người mua nhà và nhà đầu tư nên theo dõi

Trong thời gian tới, người dân có nhu cầu mua nhà, sở hữu căn hộ hoặc đầu tư bất động sản có thể đặc biệt quan tâm đến một số nhóm chính sách.

Thứ nhất là cơ chế xử lý đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng và nghĩa vụ tài chính liên quan.

Thứ hai là cách xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư và cơ chế xử lý khi công trình hết thời hạn.

Thứ ba là quyền của chủ sở hữu căn hộ khi chung cư phải cải tạo hoặc xây dựng lại.

Thứ tư là quy định về phân lô, bán nền và các biện pháp kiểm soát đầu cơ.

Thứ năm là trách nhiệm công khai thông tin, dữ liệu quy hoạch, đất đai và pháp lý dự án trước giao dịch.

Đây đều là những nội dung có khả năng tác động đến cách doanh nghiệp phát triển dự án cũng như cách người dân tiếp cận, kiểm tra và giao dịch bất động sản.

Nguồn tham khảo: Chính phủ, Cổng Thông tin điện tử Chính phủ và các văn bản pháp luật liên quan. Nghị quyết 278/NQ-CP được ban hành ngày 18/9/2026.

Câu hỏi về đất bỏ hoàng và nhà chung cư có thời hạn

Đất bỏ hoang có bị xử lý theo Nghị quyết 278/NQ-CP không?

Nghị quyết 278/NQ-CP yêu cầu nghiên cứu, hoàn thiện cơ chế tài chính xử lý đất bỏ hoang và đất chậm đưa vào sử dụng, đồng thời xây dựng tiêu chí cụ thể để xác định các loại đất này. Đây là định hướng hoàn thiện dự án Luật Đất đai sửa đổi, không phải một quy định mới độc lập có hiệu lực ngay từ thời điểm ban hành nghị quyết.

Nhà chung cư có được quy định thời hạn sử dụng không?

Chính phủ yêu cầu dự án Luật Nhà ở sửa đổi quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm thống nhất với pháp luật về xây dựng. Đây là nội dung đang được yêu cầu hoàn thiện trong dự án luật.

Hết thời hạn sử dụng chung cư có mất quyền sở hữu căn hộ ngay không?

Không nên hiểu theo cách này. Nội dung Chính phủ yêu cầu nghiên cứu còn bao gồm việc làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính liên quan.

Có thể hạn chế phân lô, bán nền tại từng địa phương không?

Dự án Luật Nhà ở sửa đổi được yêu cầu nghiên cứu tiêu chí khung như loại đô thị, mật độ dân số và tỷ lệ diện tích để UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể việc hạn chế phân lô, bán nền trong phạm vi luật định.

Khi nào các quy định mới chính thức có hiệu lực?

Nghị quyết 278/NQ-CP mới là văn bản chỉ đạo quá trình hoàn thiện các dự án luật. Các quy định mới chỉ được áp dụng khi dự luật được cơ quan có thẩm quyền thông qua và có hiệu lực theo quy định. Vì vậy, người dân và doanh nghiệp cần theo dõi văn bản chính thức cuối cùng thay vì áp dụng các nội dung đang được nghiên cứu như quy định hiện hành.

Thị trường bất động sản đứng trước giai đoạn thay đổi chính sách đáng chú ý

Nghị quyết 278/NQ-CP cho thấy Chính phủ đang tiếp tục rà soát đồng thời các quy định về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản nhằm xử lý những điểm giao thoa giữa ba lĩnh vực.

Trong đó, xử lý đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng, hoàn thiện cơ chế giá đất, minh bạch dữ liệu bất động sản và làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư là những nội dung có khả năng nhận được sự quan tâm lớn từ thị trường.

Đối với người mua nhà, việc quan trọng là phân biệt giữa quy định đang có hiệu lực và những nội dung mới đang được đề xuất, nghiên cứu. Đối với doanh nghiệp, những thay đổi về đất đai, thủ tục đầu tư, nghĩa vụ tài chính và công khai thông tin có thể trở thành các yếu tố cần tính toán trong kế hoạch phát triển dự án.

Trong thời gian dự luật tiếp tục được hoàn thiện, các thông tin chính thức từ Chính phủ, Quốc hội và các bộ, ngành sẽ là cơ sở quan trọng để người dân và doanh nghiệp cập nhật chính sách.