Hàn Quốc: 1/5 tiền mua nhà trên 3 tỷ won đến từ bán cổ phiếu, trái phiếu

Thị trường bất động sản Hàn Quốc đang xuất hiện một xu hướng đáng chú ý: khi các khoản vay mua nhà bị siết chặt, một bộ phận người mua nhà giá cao lại tăng sử dụng nguồn tiền từ việc bán cổ phiếu và trái phiếu.

Theo số liệu về kế hoạch tài chính nhà ở do Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc cung cấp cho nghị sĩ Kim Jong-yang thuộc Đảng Sức mạnh Nhân dân, số tiền có nguồn gốc từ bán cổ phiếu và trái phiếu chiếm 20,07% tổng nguồn tiền được sử dụng để mua những căn nhà có giá từ 3 tỷ won trở lên trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 8/2026.

Con số này tương đương khoảng 2.137,5 tỷ won, cho thấy tài sản tài chính đang trở thành một nguồn vốn đáng kể đối với nhóm người mua bất động sản có giá trị cao.

Diễn biến trên cũng đặt ra một câu hỏi về tác động ngoài dự kiến của chính sách tín dụng: liệu việc hạn chế khả năng vay ngân hàng có thực sự làm giảm dòng tiền vào bất động sản, hay chỉ khiến một phần vốn chuyển từ thị trường tài chính sang nhà đất?

Bán cổ phiếu, trái phiếu trở thành nguồn tiền đáng kể khi mua nhà giá cao

Theo dữ liệu được công bố, tỷ lệ tiền mua nhà đến từ việc bán cổ phiếu và trái phiếu đối với nhóm bất động sản có giá từ 3 tỷ won trở lên đã tăng mạnh so với giai đoạn trước.

Từ năm 2021, khi dữ liệu bắt đầu được thu thập, tỷ lệ này thường dao động khoảng 6-8% cho đến năm 2024. Năm 2025, tỷ lệ đạt 7,25%.

Tuy nhiên, chỉ trong 8 tháng đầu năm 2026, tỷ trọng đã tăng lên 20,07%.

Điều đáng chú ý là xu hướng này không phân bổ đồng đều giữa các phân khúc nhà ở.

Đối với những căn nhà có giá từ 1,5 tỷ won đến dưới 3 tỷ won, tiền thu được từ bán cổ phiếu và trái phiếu chiếm khoảng 9,04% tổng nguồn vốn mua nhà.

Trong khi đó, tỷ lệ này chỉ ở mức 2,65% đối với những căn nhà có giá dưới 600 triệu won.

Như vậy, giá trị bất động sản càng cao, người mua càng có xu hướng sử dụng tài sản tài chính như cổ phiếu và trái phiếu để bổ sung nguồn vốn.

Sự khác biệt này có thể phản ánh cơ cấu tài sản của nhóm người mua nhà giá cao. Những người có khả năng tiếp cận các bất động sản đắt tiền thường đồng thời sở hữu danh mục đầu tư tài chính lớn hơn, qua đó có khả năng chuyển đổi một phần cổ phiếu hoặc trái phiếu thành tiền mặt khi cần thực hiện giao dịch bất động sản.

Nhà càng đắt, mức độ phụ thuộc vào tài sản tài chính càng lớn

Số liệu cũng cho thấy một khoảng cách đáng kể giữa các nhóm giá nhà.

Nếu đối với nhà dưới 600 triệu won, tỷ lệ vốn từ bán cổ phiếu và trái phiếu chỉ khoảng 2,65%, thì tỷ lệ này tăng lên 9,04% đối với nhà có giá từ 1,5 tỷ đến dưới 3 tỷ won.

Với nhóm nhà từ 3 tỷ won trở lên, tỷ lệ lên tới 20,07%.

Điều này cho thấy cơ cấu nguồn vốn mua nhà tại Hàn Quốc đang có sự khác biệt rõ rệt giữa phân khúc phổ thông và phân khúc giá cao.

Ở phân khúc nhà giá thấp, người mua có thể dựa nhiều hơn vào thu nhập, tiền tiết kiệm và các khoản vay phù hợp. Trong khi đó, đối với nhà giá cao, quy mô giao dịch lớn khiến việc huy động vốn từ tài sản hiện hữu, bao gồm cổ phiếu và trái phiếu, trở nên quan trọng hơn.

Khi hạn mức tín dụng bị thu hẹp, khả năng chuyển đổi tài sản tài chính thành tiền mặt có thể trở thành một lợi thế đáng kể đối với những người muốn tiếp tục tham gia thị trường bất động sản cao cấp.

Seoul xuất hiện sự khác biệt rõ giữa các khu vực

Xu hướng bán cổ phiếu và trái phiếu để mua nhà cũng được ghi nhận tại nhiều khu vực khác nhau của Seoul.

Tại các quận Seocho, Gangnam và Yongsan – những khu vực nổi tiếng với giá bất động sản cao – tỷ lệ nguồn tiền mua nhà đến từ việc bán cổ phiếu và trái phiếu lần lượt đạt khoảng 15,05%, 14,51% và 14,50%.

Điều này đồng nghĩa một phần đáng kể nguồn vốn của người mua tại những khu vực có giá nhà cao được huy động từ việc chuyển đổi tài sản tài chính.

Trong khi đó, tỷ lệ này thấp hơn nhiều tại các khu vực như Nowon, Dobong và Gangbuk, lần lượt khoảng 3,07%, 2,63% và 3,15%.

Sự chênh lệch này phù hợp với đặc điểm giá bất động sản giữa các khu vực. Những quận có giá nhà cao thường tập trung nhóm hộ gia đình có tài sản lớn và khả năng sở hữu danh mục đầu tư tài chính đáng kể.

Ngược lại, tại những khu vực có mặt bằng giá thấp hơn, quy mô vốn cần thiết để mua nhà nhỏ hơn, khiến nhu cầu bán cổ phiếu hoặc trái phiếu để bổ sung vốn cũng thấp hơn.

Hạn chế cho vay mua nhà và tác động đến nguồn vốn bất động sản

Một trong những nguyên nhân được đưa ra để lý giải cho sự thay đổi này là các biện pháp kiểm soát tín dụng đối với nhà ở có giá trị cao.

Theo các biện pháp được áp dụng từ ngày 15/10 năm ngoái, hạn mức cho vay được giới hạn ở mức 400 triệu won đối với nhà có giá trên 1,5 tỷ won và 200 triệu won đối với nhà có giá trên 2,5 tỷ won.

Khi khả năng vay ngân hàng bị hạn chế, người mua muốn sở hữu bất động sản giá cao phải chuẩn bị một lượng vốn tự có lớn hơn.

Trong trường hợp một hộ gia đình đang sở hữu cổ phiếu hoặc trái phiếu có giá trị đáng kể, một lựa chọn là bán một phần danh mục đầu tư để chuyển thành tiền mặt phục vụ giao dịch bất động sản.

Đây chính là điểm tạo nên sự thay đổi trong cơ cấu dòng vốn.

Thay vì sử dụng vốn vay ngân hàng với tỷ trọng lớn, người mua có thể sử dụng vốn chủ sở hữu hoặc tài sản tài chính.

Tỷ trọng vay ngân hàng tại các quận giàu có giảm mạnh

Dữ liệu được trích dẫn cho thấy tác động này thể hiện khá rõ tại những khu vực có giá bất động sản cao.

Tỷ lệ các khoản vay từ tổ chức tài chính trong tổng nguồn vốn mua nhà tại Gangnam, Seocho, Songpa và Yongsan đã giảm từ 19,82% trong năm trước xuống còn 11,06% trong năm nay.

Điều đó cho thấy vai trò của tín dụng ngân hàng trong các giao dịch nhà ở tại nhóm khu vực này đã thu hẹp.

Tuy nhiên, sự sụt giảm của tín dụng không đồng nghĩa với việc toàn bộ nhu cầu mua nhà biến mất.

Một bộ phận người mua có thể điều chỉnh cơ cấu nguồn vốn bằng cách tăng tiền mặt, bán tài sản tài chính hoặc huy động các nguồn vốn khác.

Vì vậy, chính sách hạn chế cho vay có thể tác động mạnh đến khả năng tiếp cận nhà ở của những người phụ thuộc nhiều vào tín dụng, nhưng với nhóm có lượng tài sản tài chính lớn, phản ứng có thể khác.

Từ chứng khoán sang bất động sản: một sự dịch chuyển dòng vốn đáng chú ý

Đây là khía cạnh đáng chú ý nhất trong số liệu mới.

Các quy định tín dụng thường được thiết kế nhằm kiểm soát đòn bẩy tài chính và hạn chế rủi ro từ việc vay quá mức để mua nhà.

Tuy nhiên, khi người mua vẫn có nhu cầu sở hữu bất động sản và đồng thời có tài sản tài chính đủ lớn, việc giảm hạn mức vay có thể khiến họ thay đổi cách huy động vốn.

Một kịch bản là bán cổ phiếu hoặc trái phiếu.

Khi đó, tiền không còn nằm trong tài sản tài chính mà được chuyển sang bất động sản.

Xét trên toàn bộ nền kinh tế, đây có thể được xem là một sự thay đổi trong phân bổ tài sản thay vì đơn thuần là giảm tổng cầu bất động sản.

Tất nhiên, không thể từ số liệu này kết luận rằng tất cả hoạt động bán cổ phiếu đều xuất phát từ chính sách tín dụng hoặc rằng mọi khoản vốn rút khỏi thị trường chứng khoán đều được chuyển sang bất động sản.

Nhưng mối tương quan giữa hạn chế tín dụng, tỷ trọng vay giảm và tỷ lệ tiền mua nhà đến từ bán cổ phiếu, trái phiếu tăng là một diễn biến đáng được theo dõi.

Vì sao chính sách kiểm soát tín dụng có thể tạo hiệu ứng ngược?

Nghị sĩ Kim Jong-yang cho rằng các quy định cho vay hiện nay có thể tạo ra hiệu ứng ngoài dự kiến khi phân biệt giữa đầu tư chứng khoán và mua bất động sản giá cao.

Theo lập luận được ông đưa ra, nếu chứng khoán được xem là một kênh đầu tư có tính chất sản xuất, trong khi bất động sản giá cao bị kiểm soát tín dụng chặt hơn, người sở hữu tài sản có thể bán chứng khoán để có tiền mặt mua bất động sản.

Quan điểm này đặt ra vấn đề về cách chính sách tín dụng tác động đến hành vi phân bổ tài sản của hộ gia đình.

Tuy nhiên, đây là nhận định của một nghị sĩ và cần được phân biệt với kết luận chính thức của cơ quan quản lý. Việc các quy định tín dụng có thực sự tạo ra tác động “phản tác dụng” trên diện rộng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá nhà, lãi suất, thị trường chứng khoán, thu nhập hộ gia đình và kỳ vọng của người mua.

Điều gì có thể xảy ra với thị trường bất động sản Hàn Quốc?

Số liệu mới cho thấy thị trường bất động sản và thị trường tài chính không hoàn toàn tách biệt.

Một hộ gia đình có thể đồng thời sở hữu tiền gửi, cổ phiếu, trái phiếu và bất động sản. Khi điều kiện tín dụng thay đổi, họ có thể điều chỉnh tỷ trọng giữa những nhóm tài sản này.

Đặc biệt, tại phân khúc nhà ở cao cấp, nơi yêu cầu vốn tự có lớn, việc bán tài sản tài chính có thể trở thành một công cụ để hoàn tất giao dịch.

Điều này có thể khiến tác động của chính sách tín dụng trở nên phức tạp hơn.

Nếu hạn chế tín dụng làm giảm khả năng vay của người mua, cầu bất động sản có thể chịu áp lực. Nhưng nếu nhóm người có tài sản lớn chuyển một phần danh mục chứng khoán sang bất động sản, mức độ giảm cầu có thể không giống nhau giữa các phân khúc.

Do đó, khi đánh giá thị trường nhà ở Hàn Quốc, không chỉ cần theo dõi dư nợ thế chấp mà còn phải quan sát dòng tiền từ tiền gửi, cổ phiếu, trái phiếu và các tài sản tài chính khác.

Bất động sản cao cấp có thể tiếp tục phụ thuộc vào nguồn vốn tự có

Một điểm nổi bật từ số liệu là sự khác biệt giữa phân khúc nhà giá cao và nhà giá thấp.

Đối với bất động sản trên 3 tỷ won, tỷ lệ tiền đến từ bán cổ phiếu và trái phiếu lên tới 20,07%. Con số này cho thấy khả năng tiếp cận thị trường nhà cao cấp ngày càng phụ thuộc vào quy mô tài sản sẵn có của người mua.

Trong bối cảnh hạn mức vay bị kiểm soát, lợi thế có thể nghiêng về những hộ gia đình đã tích lũy được lượng tài sản lớn.

Ngược lại, những người không sở hữu nhiều tài sản tài chính có thể gặp khó khăn hơn trong việc huy động đủ vốn để mua nhà giá cao, ngay cả khi thu nhập của họ ở mức tương đối tốt.

Đây cũng là một trong những vấn đề chính sách quan trọng: kiểm soát tín dụng có thể hạn chế đòn bẩy, nhưng đồng thời có thể làm gia tăng sự khác biệt giữa người mua có tài sản sẵn có và người phụ thuộc chủ yếu vào thu nhập hoặc khoản vay.

Số liệu về nguồn tiền mua nhà tại Hàn Quốc đang cho thấy một thay đổi đáng chú ý trong hành vi của nhóm người mua bất động sản giá cao. Khi tín dụng ngân hàng bị kiểm soát chặt hơn, cổ phiếu và trái phiếu trở thành nguồn tiền quan trọng hơn để hoàn tất các giao dịch có giá trị lớn.

Việc 20,07% nguồn tiền mua nhà từ 3 tỷ won trở lên trong 8 tháng đầu năm 2026 đến từ bán cổ phiếu và trái phiếu là một con số đáng chú ý, đặc biệt khi so với mức 7,25% của cả năm trước.

Diễn biến này cho thấy chính sách tín dụng không chỉ tác động đến thị trường nhà ở mà còn có thể ảnh hưởng đến cách các hộ gia đình phân bổ tài sản giữa chứng khoán, trái phiếu và bất động sản.

Trong thời gian tới, việc theo dõi đồng thời giá nhà, hạn mức tín dụng, lãi suất thế chấp và dòng tiền trên thị trường chứng khoán sẽ giúp phản ánh rõ hơn mối quan hệ giữa hai thị trường tài sản lớn của Hàn Quốc.

Câu hỏi thường gặp về dòng tiền mua nhà tại Hàn Quốc

Có bao nhiêu tiền mua nhà trên 3 tỷ won đến từ bán cổ phiếu và trái phiếu?

Theo số liệu được trích dẫn từ Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc, trong 8 tháng đầu năm 2026, tiền thu được từ bán cổ phiếu và trái phiếu chiếm 20,07% tổng nguồn vốn dùng để mua những căn nhà có giá từ 3 tỷ won trở lên.

Tỷ lệ này có cao hơn các năm trước không?

Có. Theo số liệu trong nội dung được công bố, tỷ lệ này duy trì khoảng 6-8% trong giai đoạn 2021-2024 và ở mức 7,25% vào năm 2025, trước khi tăng lên 20,07% trong 8 tháng đầu năm 2026.

Khu vực nào tại Seoul có tỷ lệ vốn từ bán cổ phiếu và trái phiếu cao?

Các quận Seocho, Gangnam và Yongsan được ghi nhận tỷ lệ lần lượt khoảng 15,05%, 14,51% và 14,50%. Đây đều là những khu vực có mặt bằng giá nhà cao.

Tại sao người mua nhà giá cao lại bán cổ phiếu?

Một nguyên nhân có thể là nhu cầu bổ sung vốn tự có khi hạn mức vay ngân hàng bị giới hạn. Người sở hữu danh mục cổ phiếu hoặc trái phiếu có thể chuyển một phần tài sản tài chính thành tiền mặt để thực hiện giao dịch bất động sản.

Việc bán cổ phiếu để mua nhà có nghĩa thị trường chứng khoán đang mất tiền sang bất động sản?

Không thể kết luận toàn bộ dòng tiền bán cổ phiếu đều chuyển sang bất động sản. Số liệu chỉ cho thấy tỷ lệ nguồn vốn mua nhà có nguồn gốc từ việc bán cổ phiếu và trái phiếu tăng lên. Cần thêm dữ liệu về dòng tiền tổng thể để đánh giá quy mô dịch chuyển tài sản giữa hai thị trường.

Các quy định hạn chế cho vay có làm giảm nhu cầu bất động sản không?

Các quy định tín dụng có thể làm giảm khả năng vay và ảnh hưởng đến một bộ phận người mua. Tuy nhiên, những người có lượng tài sản tài chính lớn có thể sử dụng vốn tự có hoặc bán tài sản để bù đắp phần vốn vay bị thiếu. Vì vậy, tác động có thể khác nhau giữa các nhóm người mua và các phân khúc bất động sản.