Thị trường bất động sản 2026: Người mua bớt chạy theo đám đông, giá thứ cấp điều chỉnh 10-20%

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn có nhiều thay đổi về cả thanh khoản, cơ cấu sản phẩm và hành vi của người mua. Sau giai đoạn phục hồi, thị trường không còn vận động đồng đều giữa các phân khúc. Trong khi một số dự án chung cư trung cấp vẫn duy trì khả năng hấp thụ tương đối tốt, phân khúc cao cấp đang chịu áp lực lớn hơn từ mặt bằng giá và chi phí tài chính.

Một thay đổi đáng chú ý khác là tâm lý người mua. Theo các chuyên gia được dẫn lại, trong giai đoạn 2024-2026, khách hàng ngày càng quan tâm đến nguồn vốn, khả năng trả nợ và dòng tiền cá nhân, thay vì chạy theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng vào các khoản vay ngắn hạn.

Diễn biến này đang buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh sản phẩm, chính sách bán hàng và cách tiếp cận khách hàng.

Thị trường phục hồi nhưng không đồng đều giữa các phân khúc

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, thị trường bất động sản đã có sự phục hồi trong thời gian qua nhưng mức độ phục hồi giữa các phân khúc có sự khác biệt đáng kể.

Nhìn lại những sự kiện có tác động lớn đến thị trường, đại dịch Covid-19 là một trong những dấu mốc quan trọng. Sau giai đoạn này, quá trình phục hồi diễn ra theo những tốc độ khác nhau tùy từng loại hình bất động sản.

Trong đó, phân khúc chung cư trung cấp ghi nhận giao dịch tương đối khả quan trong giai đoạn 2024-2025 và tiếp tục có diễn biến đáng chú ý trong năm 2026.

Ngược lại, phân khúc cao cấp đang cho thấy dấu hiệu chậm lại rõ rệt hơn.

Điều này phản ánh sự khác biệt về khả năng chi trả của khách hàng. Khi mặt bằng giá nhà ở tăng cao, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về tổng số tiền phải bỏ ra cũng như khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Phân khúc cao cấp có thể tiếp tục chịu áp lực hấp thụ

Theo nhận định được bà Nguyễn Hồng Vân chia sẻ, thị trường cần thêm thời gian để có cái nhìn rõ hơn về diễn biến của phân khúc cao cấp.

Dự báo đến cuối quý IV/2026, lượng hấp thụ của phân khúc cao cấp có thể chỉ đạt dưới 50% tổng nguồn cung mới. Trong khi đó, trong giai đoạn 2024-2025, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này có thể đạt khoảng 70-80%.

Nếu diễn biến này tiếp tục, khoảng cách giữa nguồn cung và sức mua có thể trở thành vấn đề đáng chú ý đối với các chủ đầu tư phát triển sản phẩm cao cấp.

Trong khi đó, một số dự án chung cư trung cấp được mở bán sau Covid-19 và trong năm 2025 lại ghi nhận khả năng hấp thụ tốt.

Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn tồn tại, nhưng khách hàng đang có xu hướng lựa chọn sản phẩm phù hợp hơn với khả năng tài chính.

Lãi vay bắt đầu tác động tới quyết định mua nhà

Một yếu tố khác đang được thị trường quan tâm là chi phí lãi vay.

Theo đại diện JLL Việt Nam, trong một số giai đoạn gần đây, khi người mua bước vào thời điểm phải thanh toán các khoản tiền cuối cùng trước khi nhận căn hộ, thị trường đã xuất hiện tình trạng chững lại.

Điều này có thể xuất phát từ sự khác biệt giữa khả năng tài chính ban đầu và nghĩa vụ thanh toán ở các giai đoạn sau của hợp đồng.

Trong thời gian đầu, các chính sách hỗ trợ như ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất có thể giúp giảm áp lực tài chính. Tuy nhiên, khi bước vào giai đoạn phải thanh toán số tiền lớn hơn, người mua cần đánh giá lại dòng tiền thực tế.

Đây cũng là lý do hành vi của người mua đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng để đánh giá thanh khoản của thị trường.

Người mua nhà bớt chạy theo tâm lý đám đông

Một thay đổi đáng chú ý trong giai đoạn 2024-2026 là người mua bất động sản được cho là đã thận trọng hơn.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, khách hàng ngày càng bớt chạy theo tâm lý đám đông, đồng thời chú trọng nhiều hơn đến nguồn vốn và dòng tiền cá nhân.

Thay vì quyết định mua nhà chỉ vì lo ngại giá sẽ tiếp tục tăng hoặc vì nhiều người xung quanh cùng mua, người mua có xu hướng quan tâm tới những câu hỏi thực tế hơn:

• Thu nhập hiện tại có đủ để trả khoản vay hay không?
• Tổng chi phí sở hữu căn nhà là bao nhiêu?
• Khoản thanh toán hàng tháng chiếm bao nhiêu phần thu nhập?
• Nếu lãi suất thay đổi, khả năng trả nợ có bị ảnh hưởng?
• Sản phẩm có phù hợp với nhu cầu ở thực hay không?
• Có cần phụ thuộc vào việc bán lại hoặc tăng giá tài sản để cân đối tài chính hay không?

Sự thay đổi này khiến quá trình ra quyết định mua nhà trở nên thực tế hơn.

Người trẻ chuyển từ mua nhà sang thuê nhà

Ở một góc nhìn khác, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cũng cho rằng thanh khoản thị trường chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố.

Theo ông Chung, sau giai đoạn thị trường phục hồi, đặc biệt sau những thông tin liên quan đến lãi suất vào đầu tháng 12/2025, thanh khoản bắt đầu xuất hiện dấu hiệu chậm lại.

Hai yếu tố chính được ông chỉ ra là lãi suất và mặt bằng giá nhà.

Trong một thời gian dài của năm 2024 và 2025, giá nhà liên tục tăng. Khi giá bất động sản tăng nhanh hơn khả năng cải thiện thu nhập, một bộ phận người mua có thể cảm thấy mức giá hiện tại không còn phù hợp với năng lực tài chính.

Một xu hướng khác cũng được ghi nhận là một bộ phận người trẻ chuyển sang lựa chọn thuê nhà thay vì cố gắng sở hữu bất động sản bằng mọi giá.

Việc thuê nhà giúp người trẻ giảm áp lực vốn ban đầu và tránh phải gánh khoản vay lớn trong thời gian dài. Tuy nhiên, lựa chọn giữa thuê và mua vẫn phụ thuộc vào thu nhập, nhu cầu ổn định chỗ ở, khả năng tích lũy và kế hoạch tài chính của từng người.

Giá nhà cao tác động trực tiếp tới thanh khoản

Giá bất động sản tăng là tín hiệu có thể mang lại lợi ích cho người đang sở hữu tài sản, nhưng ở chiều ngược lại, mặt bằng giá quá cao có thể tạo áp lực lên sức mua.

Đối với người mua ở thực, giá căn hộ không chỉ là số tiền phải trả cho chủ đầu tư mà còn liên quan đến chi phí vay vốn, nội thất, phí quản lý và các khoản chi tiêu khác.

Khi tổng chi phí sở hữu tăng, khả năng tiếp cận của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình có thể giảm.

Đây là một trong những lý do các doanh nghiệp bất động sản bắt đầu điều chỉnh cơ cấu sản phẩm.

Chủ đầu tư chuyển hướng sang sản phẩm vừa túi tiền

Theo ông Lê Đình Chung, khi thanh khoản chậm lại, các doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh để tăng khả năng bán hàng.

Một thay đổi đáng chú ý là cơ cấu lại phân khúc sản phẩm.

Thay vì tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, một số doanh nghiệp bắt đầu quan tâm nhiều hơn tới những sản phẩm có mức giá thấp hơn.

Bên cạnh nhà ở thương mại, các doanh nghiệp cũng hướng tới những sản phẩm phù hợp với định hướng phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại có giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Đây có thể xem là sự thay đổi quan trọng trong cơ cấu nguồn cung.

Nếu thị trường xuất hiện nhiều sản phẩm phù hợp với sức mua thực tế hơn, khả năng tiếp cận nhà ở của một bộ phận người dân có thể được cải thiện.

Giá bất động sản thứ cấp được ghi nhận giảm 10-20%

Một diễn biến đáng chú ý khác được ông Lê Đình Chung đề cập là sự điều chỉnh trên thị trường thứ cấp.

Theo ông Chung, giá bất động sản thứ cấp đã được ghi nhận giảm khoảng 10-20% trong giai đoạn vừa qua.

Mức điều chỉnh này cho thấy thị trường thứ cấp đang phản ứng trước sự thay đổi về thanh khoản và khả năng chi trả của người mua.

Khi người mua trở nên thận trọng hơn, người bán có thể phải điều chỉnh kỳ vọng về giá nếu muốn giao dịch nhanh.

Tuy nhiên, mức giảm không đồng nghĩa với việc mọi bất động sản trên thị trường đều giảm cùng tỷ lệ. Diễn biến thực tế có thể khác nhau tùy vị trí, pháp lý, chất lượng dự án, thời điểm mua, loại hình sản phẩm và nhu cầu tại từng khu vực.

Chủ đầu tư tăng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán

Cùng với điều chỉnh sản phẩm, các chủ đầu tư cũng đưa ra nhiều chính sách bán hàng để thu hút khách hàng.

Một số chính sách được đề cập gồm:

• Chiết khấu khi khách hàng thanh toán sớm;
• Giãn tiến độ thanh toán;
• Tặng quà hoặc bổ sung ưu đãi;
• Hỗ trợ tài chính theo từng chương trình;
• Điều chỉnh phương án thanh toán để giảm áp lực vốn ban đầu.

Mục tiêu chính của những chính sách này là tăng sức hấp dẫn của sản phẩm và thu hút dòng tiền từ khách hàng.

Đối với người mua, việc đánh giá một bất động sản vì thế không nên chỉ dựa vào giá niêm yết. Tổng giá trị thực tế cần được tính cùng các khoản chi phí, thời gian thanh toán, mức chiết khấu và điều kiện đi kèm.

Thị trường bắt đầu có tín hiệu tích cực hơn trong quý III/2026

Sau giai đoạn thanh khoản chậm lại, thị trường được ghi nhận bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực hơn trong quý III/2026 so với hai quý đầu năm.

Tuy nhiên, quá trình phục hồi vẫn có sự phân hóa.

Những sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực và có mức giá tương đối phù hợp với khả năng tài chính có thể có lợi thế về khả năng tiếp cận khách hàng.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp với giá trị tài sản lớn có thể cần thêm thời gian để thị trường hấp thụ nguồn cung.

Diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn người mua có xu hướng chạy theo kỳ vọng tăng giá sang giai đoạn chú trọng hơn tới giá trị sử dụng và khả năng cân đối dòng tiền.

Người mua nhà năm 2026 cần quan tâm điều gì?

Trong bối cảnh thị trường có nhiều thay đổi, người mua nên xem xét toàn bộ cấu trúc tài chính của giao dịch thay vì chỉ nhìn vào giá bán.

Một căn hộ có mức giá phù hợp nhưng yêu cầu thanh toán lớn trong thời gian ngắn vẫn có thể tạo áp lực dòng tiền.

Ngược lại, một sản phẩm có chính sách thanh toán dài hơn có thể giúp người mua chủ động hơn, nhưng cần xem xét kỹ tổng chi phí và các điều kiện đi kèm.

Đặc biệt, với người sử dụng vốn vay, khả năng trả nợ trong kịch bản lãi suất thay đổi là yếu tố cần được tính toán trước.

Bất động sản đang chuyển từ cuộc chơi tâm lý sang bài toán dòng tiền

Những diễn biến trong giai đoạn 2024-2026 cho thấy thị trường bất động sản đang có sự thay đổi đáng kể về hành vi của cả người mua lẫn doanh nghiệp.

Người mua ngày càng quan tâm tới khả năng chi trả, dòng tiền và giá trị sử dụng. Chủ đầu tư cũng phải điều chỉnh sản phẩm, chính sách bán hàng và phân khúc hướng tới.

Đặc biệt, việc giá thứ cấp được ghi nhận điều chỉnh 10-20% và doanh nghiệp tăng cường các chương trình chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán cho thấy thanh khoản đang trở thành yếu tố quan trọng trong chiến lược kinh doanh.

Trong thời gian tới, diễn biến lãi suất, thu nhập của người dân, nguồn cung mới và khả năng hấp thụ từng phân khúc sẽ tiếp tục là những yếu tố cần theo dõi.

Thị trường có thể không còn đơn giản là cuộc đua xem ai mua được tài sản trước khi giá tăng. Thay vào đó, khả năng cân đối giữa giá bất động sản, dòng tiền, nhu cầu sử dụng và khả năng trả nợ đang trở thành những yếu tố ngày càng quan trọng trong quyết định mua nhà.

Với doanh nghiệp, bài toán cũng thay đổi tương ứng: sản phẩm cần phù hợp hơn với nhu cầu thực tế, chính sách bán hàng cần linh hoạt và nguồn cung cần được điều chỉnh theo sức mua của thị trường.

Sự chuyển dịch này có thể tạo nên một giai đoạn mới của thị trường bất động sản, trong đó giá trị thực, khả năng chi trả và hiệu quả sử dụng tài sản ngày càng được chú trọng hơn.

Những câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản 2026

Thị trường bất động sản năm 2026 đã phục hồi hoàn toàn chưa?

Theo các nhận định được dẫn lại, thị trường đã có sự phục hồi nhưng mức độ phục hồi chưa đồng đều giữa các phân khúc. Chung cư trung cấp có diễn biến tích cực hơn ở một số dự án, trong khi phân khúc cao cấp đang có dấu hiệu chậm lại.

Vì sao người mua nhà bớt chạy theo đám đông?

Một trong những nguyên nhân được đề cập là người mua ngày càng chú trọng đến nguồn vốn và dòng tiền cá nhân. Thay vì quyết định theo xu hướng thị trường, khách hàng quan tâm nhiều hơn đến khả năng thanh toán thực tế.

Giá bất động sản thứ cấp giảm bao nhiêu?

Theo nhận định của ông Lê Đình Chung được dẫn lại, thị trường thứ cấp đã ghi nhận mức điều chỉnh khoảng 10-20%. Mức giảm thực tế không giống nhau ở tất cả dự án và khu vực.

Vì sao chủ đầu tư chuyển sang sản phẩm vừa túi tiền?

Mặt bằng giá cao và thanh khoản chậm khiến doanh nghiệp phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm để phù hợp hơn với khả năng chi trả của khách hàng. Nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội vì thế được quan tâm nhiều hơn.

Người trẻ có còn muốn mua nhà?

Nhu cầu sở hữu nhà vẫn tồn tại, nhưng theo nhận định được dẫn lại, một bộ phận người trẻ đang chuyển sang thuê nhà do giá bất động sản cao và áp lực tài chính khi vay mua nhà.

Quý III/2026 thị trường có dấu hiệu phục hồi?

Theo thông tin được chia sẻ, quý III/2026 thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu hồi phục tích cực hơn so với hai quý đầu năm. Tuy nhiên, mức độ phục hồi giữa các phân khúc vẫn có sự khác biệt.