Giá căn hộ tại Seoul tăng tuần thứ 85 liên tiếp, lập kỷ lục mới trên thị trường bất động sản Hàn Quốc

Thị trường bất động sản Hàn Quốc tiếp tục ghi nhận diễn biến đáng chú ý khi giá căn hộ tại Seoul tăng liên tiếp 85 tuần, thiết lập một trong những chuỗi tăng dài nhất kể từ khi dữ liệu giá nhà được thống kê theo tuần. Đáng chú ý, đà tăng lần này không diễn ra đồng đều giữa các khu vực. Trong khi nhiều quận ở phía Bắc và Tây Nam Seoul tiếp tục tăng mạnh, hai khu vực được xem là trung tâm bất động sản cao cấp là Gangnam và Seocho lại ghi nhận mức giảm.

Theo xu hướng giá căn hộ hàng tuần trong tuần thứ ba của tháng 9, tính đến ngày 21/9, được Viện Bất động sản Hàn Quốc công bố ngày 24/9, giá bán căn hộ tại Seoul tăng 0,13% so với tuần trước. Mức tăng này thấp hơn mức 0,16% của tuần trước, một phần do xuất hiện các giao dịch điều chỉnh giảm giá tại một số khu phức hợp.

Tuy nhiên, sự suy yếu tại một số khu vực phía Nam không đủ để đảo ngược xu hướng chung. Giá nhà tại nhiều khu vực Gangbuk và Tây Nam Seoul tiếp tục tăng, đặc biệt ở những nơi có nhiều căn hộ quy mô vừa và nhỏ, vị trí gần ga tàu điện ngầm và các khu phức hợp được người mua quan tâm.

Seoul duy trì chuỗi tăng giá 85 tuần liên tiếp

Điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo mới nhất là thời gian tăng giá kéo dài của thị trường căn hộ Seoul.

Theo Viện Bất động sản Hàn Quốc, giá nhà tại Seoul đã tăng liên tục trong 85 tuần kể từ tuần đầu tiên của tháng 2 năm ngoái. Đây là chuỗi tăng kéo dài kỷ lục theo cách thống kê hiện nay.

Đáng chú ý, chuỗi tăng này đã sánh ngang với 85 tuần tăng liên tiếp dưới thời chính quyền Moon Jae-in, kéo dài từ tuần thứ hai của tháng 6/2020 đến tuần thứ ba của tháng 1/2022.

Nếu giá căn hộ Seoul tiếp tục tăng trong tuần kế tiếp, thị trường sẽ thiết lập một kỷ lục mới về thời gian tăng giá liên tục.

Việc chuỗi tăng kéo dài đang thu hút sự chú ý bởi Seoul là thị trường bất động sản có quy mô lớn và mức độ phân hóa cao. Giá nhà tại các quận trung tâm có thể diễn biến rất khác so với các khu vực ngoại vi, do sự khác biệt về giao thông, trường học, nguồn cung căn hộ, quy mô dự án và nhu cầu ở thực.

Gangbuk nổi bật với tốc độ tăng giá mạnh

Một trong những điểm đáng chú ý trong báo cáo lần này là khu vực Gangbuk, phía Bắc sông Hàn.

Quận Seodaemun ghi nhận mức tăng 0,44%, với động lực chủ yếu đến từ các căn hộ quy mô nhỏ và vừa tại Hongeun-dong và Bukgajwa-dong.

Dongdaemun cũng tăng mạnh 0,39%, tập trung ở những khu phức hợp lớn tại Jangan-dong và Dapsimni-dong.

Trong khi đó, Seongbuk tăng 0,39%, Nowon tăng 0,37% và Jungnang tăng 0,36%. Đáng chú ý, nhiều khu vực có mức tăng cao nằm gần các tuyến tàu điện ngầm, cho thấy yếu tố giao thông tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong nhu cầu bất động sản.

Diễn biến này cho thấy dòng tiền trên thị trường không chỉ tập trung vào những căn hộ cao cấp tại các quận nổi tiếng của Seoul. Những khu vực có mức giá tương đối dễ tiếp cận hơn, nhưng sở hữu hạ tầng giao thông thuận tiện và các khu chung cư quy mô lớn, cũng đang thu hút sự quan tâm đáng kể.

Gangnam và Seocho đi ngược xu hướng chung

Trái với Gangbuk, một số khu vực thuộc Gangnam lại chứng kiến giá căn hộ giảm.

Gangseo tăng 0,33%, Gwanak tăng 0,30% và Geumcheon tăng 0,26%. Tuy nhiên, quận Gangnam giảm 0,42%, trong đó các khu vực như Apgujeong và Daechi-dong chịu tác động rõ rệt.

Seocho cũng giảm 0,37%, với những khu vực như Jamwon và Banpo-dong nằm trong nhóm ghi nhận xu hướng đi xuống.

Điều này cho thấy đà tăng của thị trường Seoul hiện nay không đồng nghĩa với việc tất cả các phân khúc đều tăng giá. Thị trường đang có sự phân hóa khá rõ giữa từng quận, từng khu phức hợp và thậm chí giữa các loại căn hộ.

Một số giao dịch được thực hiện ở mức giá thấp hơn trước đó cũng khiến tốc độ tăng chung của Seoul chậm lại.

Theo một quan chức của Viện Bất động sản Hàn Quốc, các giao dịch điều chỉnh giá đã xuất hiện tại một số khu phức hợp. Tuy nhiên, giá bán vẫn có xu hướng tăng trên toàn Seoul, đặc biệt tại những khu vực có điều kiện sống thuận lợi, các khu chung cư quy mô lớn được ưa chuộng và những vị trí gần ga tàu điện ngầm.

Giá nhà tại Gyeonggi tiếp tục tăng

Không chỉ Seoul, thị trường bất động sản tại khu vực Gyeonggi cũng ghi nhận mức tăng đáng chú ý.

Giá căn hộ tại Gyeonggi tăng 0,23% trong tuần được thống kê.

Trong đó, Yeongtong-gu và Gwonseon-gu thuộc thành phố Suwon là những khu vực nổi bật, lần lượt tăng 1,09% và 0,66%.

Giheung-gu thuộc Yongin cũng tăng 0,48%.

Ở chiều ngược lại, thành phố Icheon giảm 0,14%.

Những con số này cho thấy xu hướng tăng tại khu vực thủ đô Hàn Quốc không chỉ giới hạn trong phạm vi Seoul. Các khu vực có kết nối giao thông tốt với thủ đô, hạ tầng phát triển và nguồn cung căn hộ lớn cũng tiếp tục nhận được sự quan tâm từ thị trường.

Incheon tăng nhẹ, thị trường ngoài thủ đô đi ngang

Tại Incheon, giá căn hộ tăng nhẹ 0,01%.

Tuy nhiên, diễn biến giữa các quận khá khác nhau. Gyeyang-gu và Yeongjong-gu cùng giảm 0,02%, trong khi Jemulpo-gu tăng 0,07% và Seohae-gu tăng 0,05%.

Trong khi đó, thị trường nhà ở tại các khu vực ngoài vùng thủ đô gần như không thay đổi. Bốn thành phố lớn và bảy tỉnh đều ghi nhận mức biến động 0,00%.

Một số địa phương vẫn có diễn biến riêng. Gwangju thuộc tỉnh Jeonnam tăng nhẹ 0,02%, trong khi thành phố Sejong giảm 0,03%.

Tính trên phạm vi toàn quốc, giá bán căn hộ trung bình tăng 0,09%.

Giá Jeonse tại Seoul cũng tiếp tục tăng

Không chỉ giá bán, thị trường Jeonse – hình thức thuê nhà đặc trưng của Hàn Quốc với khoản tiền đặt cọc lớn thay cho tiền thuê hàng tháng – cũng tiếp tục tăng.

Giá Jeonse trên toàn quốc tăng 0,10% trong tuần được thống kê.

Mức tăng tại khu vực đô thị đạt 0,16%, trong khi riêng Seoul tăng 0,19%. Các khu vực tỉnh ngoài thủ đô cũng tăng 0,03%.

Tại Seoul, dù một số giao dịch Jeonse được thực hiện với mức giá điều chỉnh, xu hướng chung vẫn là tăng. Động lực chủ yếu tập trung ở các khu chung cư quy mô lớn và những khu vực có điều kiện giao thông thuận tiện.

Ở phía Bắc Seoul, Nowon dẫn đầu với mức tăng 0,47%, tiếp theo là Seongbuk và Gangbuk cùng tăng 0,42%.

Tại khu vực phía Nam, Geumcheon-gu và Gangdong-gu cùng tăng 0,33%. Trong khi đó, Seocho-gu giảm 0,19% và Gangnam-gu giảm 0,15%.

Jeonse tại các tỉnh cũng có sự phân hóa

Ở thị trường Jeonse ngoài Seoul, Chungbuk ghi nhận mức tăng 0,06%. Động lực đến từ Heungdeok-gu thuộc Cheongju, tăng 0,16%, cùng với Chungju-si và các khu vực liên quan tại Cheongju tăng khoảng 0,07%.

Gyeongnam tăng 0,06%, trong khi Chungnam tăng 0,04%, tiếp tục duy trì xu hướng đi lên từ tuần trước.

Ngược lại, Jeju giảm 0,04% và Gyeongbuk giảm 0,01%, cho thấy thị trường Jeonse cũng đang phân hóa đáng kể giữa các địa phương.

Vì sao giá căn hộ Seoul có thể tăng trong thời gian dài?

Chuỗi tăng 85 tuần không có nghĩa tất cả căn hộ tại Seoul đều tăng cùng một mức. Dữ liệu cho thấy thị trường đang chịu tác động của nhiều yếu tố khác nhau.

Thứ nhất là vị trí và khả năng tiếp cận giao thông. Các khu vực gần ga tàu điện ngầm tiếp tục ghi nhận nhu cầu tương đối cao.

Thứ hai là quy mô và chất lượng khu chung cư. Những khu phức hợp lớn, có đầy đủ tiện ích và môi trường sống thuận lợi đang thu hút người mua.

Thứ ba là sự khác biệt về mức giá. Khi những căn hộ đắt đỏ ở Gangnam hoặc Seocho gặp áp lực điều chỉnh, người mua có thể quan tâm nhiều hơn tới những khu vực có mức giá thấp hơn nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối với trung tâm Seoul.

Thứ tư là nguồn cung và kỳ vọng của người mua. Khi nguồn cung ở những vị trí được ưa chuộng hạn chế, một số phân khúc có thể duy trì sức cạnh tranh ngay cả khi toàn thị trường xuất hiện giao dịch điều chỉnh.

Chuỗi tăng hiện tại khác gì so với giai đoạn 2020-2022?

Điểm tương đồng đáng chú ý là cả hai giai đoạn đều ghi nhận chuỗi tăng kéo dài 85 tuần.

Giai đoạn từ tháng 6/2020 đến tháng 1/2022 dưới thời chính quyền Moon Jae-in từng ghi nhận 85 tuần tăng liên tiếp. Chuỗi tăng hiện tại đã đạt cùng độ dài.

Tuy nhiên, dữ liệu mới nhất cho thấy thị trường hiện tại có sự phân hóa mạnh. Gangbuk và một số khu vực Tây Nam đang tăng trong khi Gangnam và Seocho lại giảm.

Do đó, việc so sánh hai giai đoạn cần được thực hiện thận trọng, bởi mức tăng của từng quận, điều kiện tín dụng, nguồn cung, chính sách nhà ở và cơ cấu giao dịch có thể khác nhau.

Những khu vực nào đang tăng mạnh tại Seoul?

Theo dữ liệu tuần thứ ba tháng 9:

• Seodaemun: +0,44%
• Dongdaemun: +0,39%
• Seongbuk: +0,39%
• Nowon: +0,37%
• Jungnang: +0,36%
• Gangseo: +0,33%
• Gwanak: +0,30%
• Geumcheon: +0,26%

Trong khi đó:

• Gangnam: -0,42%
• Seocho: -0,37%

Các con số này cho thấy bức tranh bất động sản Seoul hiện không đồng nhất và cần được nhìn theo từng khu vực thay vì chỉ dựa vào mức tăng trung bình toàn thành phố.

Thị trường Seoul tiếp tục là tâm điểm của bất động sản Hàn Quốc

Việc giá căn hộ Seoul tăng 85 tuần liên tiếp cho thấy sức nóng của thị trường nhà ở tại thủ đô Hàn Quốc vẫn chưa biến mất. Tuy nhiên, dữ liệu mới nhất đồng thời cho thấy một đặc điểm quan trọng: đà tăng đang phân hóa rõ rệt theo khu vực.

Gangbuk, Tây Nam Seoul và các khu vực có lợi thế về giao thông đang ghi nhận mức tăng đáng chú ý, trong khi Gangnam và Seocho lại xuất hiện các giao dịch điều chỉnh giảm.

Điều này cho thấy khi theo dõi thị trường bất động sản, việc chỉ nhìn vào chỉ số trung bình của toàn thành phố có thể chưa phản ánh đầy đủ diễn biến thực tế. Vị trí, quy mô dự án, khả năng kết nối giao thông, mức giá và nhu cầu tại từng khu vực đều có thể tạo ra những khác biệt lớn.

Với chuỗi tăng đã đạt 85 tuần, diễn biến của thị trường Seoul trong tuần kế tiếp sẽ đặc biệt được chú ý. Nếu giá tiếp tục tăng, thị trường sẽ chính thức vượt qua chuỗi 85 tuần từng được ghi nhận trong giai đoạn 2020-2022.

Câu hỏi về thị trường căn hộ Seoul

Giá căn hộ Seoul đã tăng bao nhiêu tuần liên tiếp?

Theo dữ liệu được Viện Bất động sản Hàn Quốc công bố ngày 24/9, giá căn hộ tại Seoul đã tăng liên tục 85 tuần. Nếu tiếp tục tăng trong tuần kế tiếp, chuỗi này sẽ vượt kỷ lục trước đó.

Gangnam có đang tăng giá cùng toàn Seoul không?

Không. Trong tuần được thống kê, Gangnam giảm 0,42%, còn Seocho giảm 0,37%. Đây là điểm khác biệt đáng chú ý so với xu hướng tăng chung của Seoul.

Khu vực nào tại Seoul đang tăng mạnh?

Một số khu vực Gangbuk như Seodaemun, Dongdaemun, Seongbuk, Nowon và Jungnang ghi nhận mức tăng đáng kể. Tây Nam Seoul cũng có một số quận tăng.

Giá Jeonse tại Seoul có tăng không?

Có. Giá Jeonse tại Seoul tăng 0,19% trong tuần được thống kê. Nowon, Seongbuk và Gangbuk là những khu vực có mức tăng nổi bật ở phía Bắc Seoul.

Giá nhà toàn Hàn Quốc đang tăng hay giảm?

Giá bán căn hộ trung bình trên toàn quốc tăng 0,09% trong tuần. Tuy nhiên, mức độ biến động khác nhau đáng kể giữa Seoul, khu vực đô thị và các tỉnh ngoài thủ đô.

Nguồn tham khảo: Viện Bất động sản Hàn Quốc (Korea Real Estate Board), dữ liệu xu hướng giá nhà ở hàng tuần công bố ngày 24/9.