Dự án nhà ở xã hội Long Thành Riverside bị Thanh tra Đồng Nai chỉ ra nhiều sai phạm: Thu tiền cọc vượt quy định, hồ sơ xét duyệt có dấu hiệu bất thường

Dự án nhà ở xã hội 628 căn hộ do Công ty Cổ phần Long Thành Riverside làm chủ đầu tư đang trở thành tâm điểm chú ý sau khi Thanh tra TP. Đồng Nai công bố kết luận thanh tra, chỉ ra hàng loạt tồn tại liên quan đến việc thu tiền đặt cọc, quy trình xét duyệt người mua cũng như tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký.

Không chỉ dừng lại ở những vấn đề trong quá trình mở bán nhà ở xã hội, kết luận thanh tra còn đặt ra nhiều câu hỏi về năng lực tài chính, lịch sử pháp lý và quá trình triển khai dự án của doanh nghiệp có mối liên hệ với Tây Hồ Group.

Đây được xem là một trong những vụ việc đáng chú ý trên thị trường bất động sản năm 2026 khi liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà ở xã hội cũng như tính minh bạch trong việc thực hiện chính sách an sinh nhà ở.

Thanh tra Đồng Nai chỉ ra nhiều tồn tại tại dự án 628 căn hộ

Theo Kết luận thanh tra số 09/KL-TT ngày 19/6/2026, Thanh tra TP. Đồng Nai đã kiểm tra việc phát triển, mua bán và cho thuê nhà ở xã hội trên địa bàn giai đoạn 2021–2025.

Qua kiểm tra dự án nhà ở xã hội 628 căn hộ do Long Thành Riverside làm chủ đầu tư, cơ quan thanh tra phát hiện nhiều vấn đề cần chấn chỉnh.

Các nội dung nổi bật gồm:

• Thu tiền đặt cọc vượt mức pháp luật cho phép.
• Gửi danh sách người dự kiến mua nhà nhiều lần trước khi kết thúc mở bán.
• Hồ sơ xác nhận đối tượng và điều kiện thu nhập chưa đảm bảo quy định.
• Có thông tin kê khai không trùng khớp với dữ liệu của cơ quan thuế và bảo hiểm xã hội.

Những sai sót này không chỉ ảnh hưởng đến tính minh bạch của chương trình nhà ở xã hội mà còn có nguy cơ phát sinh tranh chấp pháp lý trong tương lai.

Thu tiền đặt cọc vượt mức quy định của Luật Kinh doanh bất động sản

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất được Thanh tra TP. Đồng Nai chỉ ra là việc chủ đầu tư thu 50 triệu đồng tiền đặt cọc đối với các căn hộ có giá bán dưới 1 tỷ đồng.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, khoản tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá bán căn hộ.

Việc thu tiền vượt giới hạn được cho là chưa phù hợp với quy định hiện hành và có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà.

Đối với nhà ở xã hội, việc kiểm soát mức tiền đặt cọc đặc biệt quan trọng nhằm đảm bảo người có thu nhập thấp vẫn có cơ hội tiếp cận nhà ở đúng tinh thần của chính sách hỗ trợ.

Quy trình xét duyệt người mua bị thực hiện chưa đúng trình tự

Theo kết luận thanh tra, trong đợt mở bán đầu tiên, Long Thành Riverside đã gửi danh sách người dự kiến mua nhà tới 7 lần trước khi kết thúc đợt mở bán.

Điều này được xác định là chưa phù hợp với trình tự quy định tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

Ngoài ra:

• Đợt mở bán thứ nhất có số lượng hồ sơ hợp lệ vượt số căn hộ mở bán.
• Đợt mở bán thứ ba cũng xảy ra tình trạng tương tự.

Việc số lượng hồ sơ vượt quá số căn hộ không phải là điều hiếm gặp, tuy nhiên quy trình xét duyệt phải đảm bảo công khai, minh bạch và tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật nhằm tránh phát sinh khiếu nại.

Hồ sơ người mua xuất hiện nhiều dấu hiệu chưa phù hợp

Đoàn thanh tra đã lựa chọn 35 hồ sơ để kiểm tra, xác minh trực tiếp.

Kết quả cho thấy:

• Giấy xác nhận đối tượng chưa đáp ứng đầy đủ quy định.
• Điều kiện thu nhập chưa được xác nhận hợp lệ theo quy định của Bộ Xây dựng.
• Một số thông tin kê khai không thống nhất với dữ liệu do cơ quan thuế, bảo hiểm xã hội và doanh nghiệp liên quan cung cấp.

Thanh tra TP. Đồng Nai kiến nghị tiếp tục xác minh các trường hợp này.

Nếu phát hiện dấu hiệu vi phạm hình sự, hồ sơ sẽ được chuyển sang cơ quan điều tra theo quy định.

Người mua nhà có thể đối mặt rủi ro pháp lý

Theo quy định tại Luật Nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội có thể bị vô hiệu nếu người mua không thuộc đúng đối tượng hoặc không đáp ứng đầy đủ điều kiện.

Điều này đồng nghĩa:

• Người mua có thể gặp rủi ro về quyền sở hữu.
• Chủ đầu tư có thể phát sinh tranh chấp pháp lý.
• Việc bàn giao hoặc cấp giấy chứng nhận có thể bị ảnh hưởng nếu phát sinh sai phạm.

Chính vì vậy, việc kiểm tra kỹ hồ sơ trước khi ký hợp đồng là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với người mua nhà ở xã hội.

Long Thành Riverside và bức tranh tài chính đáng chú ý

Long Thành Riverside thành lập năm 2011 với vốn điều lệ ban đầu 500 tỷ đồng.

Sau nhiều lần điều chỉnh, vốn điều lệ hiện ở mức 420 tỷ đồng.

Doanh nghiệp được biết đến là chủ đầu tư khu đô thị ID Junction tại TP. Đồng Nai với quy mô:

• 40,7 ha
• 650 căn nhà thấp tầng
• khoảng 2.000 căn hộ cao tầng

Theo báo cáo công bố thông tin năm 2024:

• Lợi nhuận sau thuế gần 46 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ.
• Vốn chủ sở hữu khoảng 470,5 tỷ đồng.
• Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu ở mức 3,83 lần.

Mặc dù tỷ lệ nợ đã giảm so với trước, tổng nợ vẫn ở mức khá cao so với quy mô vốn tự có.

Đây là chỉ số được nhiều chuyên gia theo dõi vì có thể ảnh hưởng tới tiến độ triển khai dự án cũng như khả năng thực hiện các nghĩa vụ tài chính.

Khu đất dự án từng bị kết luận giao không qua đấu giá

Không chỉ những vấn đề trong quá trình bán nhà ở xã hội, dự án Long Thành Riverside còn từng được nhắc đến trong Thông báo kết luận thanh tra số 804/TB-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường cuối năm 2023.

Theo kết luận, khu đất thực hiện dự án được giao không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai.

Đáng chú ý, khu đất này trước đây từng được Tây Hồ Group chuyển nhượng cho Long Thành Riverside khi doanh nghiệp này còn sở hữu gần 48,41% vốn tại công ty thành viên.

Giao dịch này từng giúp Tây Hồ Group ghi nhận khoản thu nhập khác tăng đột biến trong báo cáo tài chính năm 2019.

Mối liên hệ với các vụ việc pháp lý trước đây

Lịch sử pháp lý của Tây Hồ Group cũng từng thu hút sự quan tâm khi năm 2023, TAND tỉnh Bắc Ninh tuyên án đối với một số cựu lãnh đạo doanh nghiệp liên quan vụ chuyển nhượng 118 lô đất gây thất thoát tài sản nhà nước.

Sau đó:

• Cuối năm 2023, khu đất dự án Long Thành Riverside bị kết luận giao không qua đấu giá.
• Đến năm 2026, dự án nhà ở xã hội tiếp tục được Thanh tra TP. Đồng Nai chỉ ra nhiều tồn tại trong quá trình mở bán.

Mặc dù các vụ việc diễn ra ở những địa phương khác nhau và có tính chất pháp lý khác nhau, song đều cho thấy yêu cầu ngày càng cao về tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp, sử dụng đất và triển khai các dự án bất động sản.

Thị trường cần minh bạch hơn đối với nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là chính sách có ý nghĩa lớn đối với người thu nhập thấp.

Do đó, ngoài việc phát triển số lượng dự án, quá trình xét duyệt người mua cũng cần được giám sát chặt chẽ.

Việc kiểm soát:

• tiền đặt cọc,
• điều kiện đối tượng,
• trình tự xét duyệt,
• công khai danh sách người mua,

là những yếu tố quyết định để chính sách nhà ở xã hội đến đúng đối tượng thụ hưởng.

Đối với người mua, cần tìm hiểu kỹ hồ sơ pháp lý, quy định về đặt cọc và điều kiện mua nhà trước khi ký hợp đồng nhằm hạn chế các rủi ro phát sinh.

Kết luận thanh tra mới nhất của TP. Đồng Nai cho thấy việc phát triển nhà ở xã hội không chỉ cần đảm bảo tiến độ xây dựng mà còn phải tuân thủ nghiêm các quy định về xét duyệt đối tượng, quản lý tiền đặt cọc và minh bạch hồ sơ.

Đối với người mua nhà, việc chủ động kiểm tra tính pháp lý của dự án, điều kiện mua bán và hồ sơ cá nhân là bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi. Trong khi đó, các doanh nghiệp phát triển bất động sản cần tăng cường tuân thủ quy định pháp luật nhằm củng cố niềm tin của thị trường và bảo đảm sự phát triển bền vững.