Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM quá cao: Người dân mất tới 85 năm tích lũy mới mua nổi nhà, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một nghịch lý đáng chú ý khi giá nhà liên tục lập mặt bằng mới nhưng lượng giao dịch lại có xu hướng suy giảm rõ rệt. Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm, khả năng sở hữu nhà của phần lớn người dân đang trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Theo báo cáo quý I/2026 của Cushman & Wakefield, tại hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung căn hộ giá vừa túi tiền gần như biến mất. Các dự án mở bán mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp với mức giá sơ cấp phổ biến từ 90-100 triệu đồng/m², thậm chí nhiều dự án vượt xa ngưỡng này.

Điều này khiến khoảng cách giữa thu nhập thực tế và giá nhà ngày càng bị kéo giãn, tạo áp lực lớn lên người mua nhà ở thực.

Người dân cần từ 50 đến 85 năm tích lũy để mua nhà

Một trong những số liệu gây chú ý nhất được các chuyên gia đưa ra là thời gian tích lũy cần thiết để sở hữu một căn nhà tại các đô thị lớn.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược của Cushman & Wakefield, với mặt bằng giá hiện nay, một hộ gia đình có thể mất từ 50 đến 85 năm tích lũy mới đủ khả năng mua nhà.

Trong khi đó, thu nhập của người dân không tăng tương ứng với tốc độ leo thang của giá bất động sản. Điều này khiến giấc mơ an cư của nhiều gia đình trẻ ngày càng xa vời.

Không ít người buộc phải lựa chọn thuê nhà dài hạn hoặc dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, nơi giá bất động sản còn ở mức dễ tiếp cận hơn.

Thanh khoản giảm mạnh dù nguồn cung vẫn được tung ra

Giá bán cao không đồng nghĩa với thị trường sôi động. Thực tế cho thấy thanh khoản đang giảm đáng kể tại nhiều dự án.

Tại TP.HCM, lượng căn hộ được tiêu thụ trong quý I/2026 chỉ đạt dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% tổng nguồn cung sơ cấp trên thị trường.

Con số này phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh giá nhà vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân.

Không chỉ người mua ở thực gặp khó khăn, giới đầu tư cũng bắt đầu giảm sự quan tâm đối với phân khúc căn hộ.

Lợi nhuận cho thuê giảm mạnh, nhà đầu tư không còn mặn mà

Trong nhiều năm trước, căn hộ được xem là kênh đầu tư hấp dẫn nhờ khả năng tăng giá và tạo dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê.

Tuy nhiên, bức tranh hiện nay đã thay đổi đáng kể.

Nếu trước đây tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ có thể đạt từ 8-10% mỗi năm thì hiện nay chỉ còn khoảng 3-4%.

Đối với những căn hộ trị giá từ 10-12 tỷ đồng, mức giá thuê phổ biến chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng mỗi tháng. Mức lợi nhuận này khó có thể bù đắp chi phí vốn, lãi vay ngân hàng và các khoản chi phí quản lý vận hành.

Điều đó cho thấy giá bất động sản đang tăng nhanh hơn nhiều so với giá trị khai thác thực tế của tài sản.

Khi cả nhu cầu đầu tư lẫn nhu cầu ở thực cùng suy yếu, áp lực điều chỉnh của thị trường là điều khó tránh khỏi.

Thời kỳ sốt đất và lướt sóng đang dần khép lại

Theo TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các cơn sốt đất diện rộng như giai đoạn trước sẽ rất khó lặp lại.

Nguyên nhân là hệ thống pháp luật mới đang từng bước siết chặt hoạt động đầu cơ, đồng thời mặt bằng giá hiện nay đã ở mức quá cao để dòng tiền đầu cơ tiếp tục tạo sóng như trước.

Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, nơi những chiến lược mua bán ngắn hạn dựa trên kỳ vọng tăng giá nhanh không còn dễ dàng mang lại lợi nhuận.

Thay vào đó, các nhà đầu tư buộc phải đánh giá kỹ hơn về giá trị thực của tài sản trước khi xuống tiền.

Xu hướng điều chỉnh mềm bắt đầu xuất hiện

Mặc dù giá bán chưa ghi nhận sự sụt giảm trên diện rộng, nhưng thị trường đang xuất hiện xu hướng được gọi là “điều chỉnh mềm”.

Nhiều chủ đầu tư không trực tiếp giảm giá bán nhưng liên tục đưa ra các chương trình ưu đãi nhằm kích cầu như:

• Kéo dài tiến độ thanh toán.
• Hỗ trợ lãi suất vay.
• Tăng mức chiết khấu.
• Tặng gói nội thất hoặc phí quản lý.

Các biện pháp này cho thấy áp lực thanh khoản đang buộc doanh nghiệp phải linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng.

Theo các chuyên gia, khả năng giảm giá sâu trên diện rộng là không cao do chi phí đất đai, xây dựng và pháp lý ngày càng tăng. Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ phải giảm kỳ vọng lợi nhuận nếu muốn duy trì tốc độ bán hàng.

Dòng tiền dịch chuyển khỏi nội đô đắt đỏ

Một xu hướng đáng chú ý khác là dòng tiền đang có dấu hiệu dịch chuyển khỏi các khu vực trung tâm có giá quá cao.

Nhiều người mua nhà và nhà đầu tư bắt đầu tìm đến các địa phương có mặt bằng giá hợp lý hơn như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và một số khu vực vệ tinh quanh Hà Nội, TP.HCM.

Xu hướng này phản ánh thực tế rằng nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn nhưng người dân đang bị “đẩy bật” khỏi các đô thị trung tâm bởi giá nhà tăng quá nhanh.

Thị trường đang lệch pha nguồn cung

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, vấn đề lớn nhất của bất động sản hiện nay không phải là thiếu nguồn cung mà là lệch pha nguồn cung.

Trong khi thị trường liên tục xuất hiện các dự án cao cấp và hạng sang thì phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân lại vô cùng khan hiếm.

Sự mất cân đối này đang khiến thị trường đối mặt với nguy cơ dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng thiếu nghiêm trọng nhà ở phục vụ nhu cầu thực.

Nếu không có những giải pháp phù hợp về quy hoạch, quỹ đất và chính sách phát triển nhà ở, khoảng cách giữa cung và cầu sẽ còn tiếp tục gia tăng trong những năm tới.

Giá trị thực sẽ quyết định hiệu quả đầu tư

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường hiện nay đã bước sang một giai đoạn hoàn toàn khác so với trước đây.

Những chiến lược đầu tư theo tin đồn, tâm lý đám đông hay lướt sóng ngắn hạn đang trở nên rủi ro hơn rất nhiều.

Thay vào đó, nhà đầu tư cần tập trung vào các yếu tố cốt lõi như:

• Nhu cầu ở thực.
• Khả năng khai thác cho thuê.
• Hạ tầng giao thông.
• Quy hoạch phát triển dài hạn.
• Tiềm năng gia tăng dân số và việc làm.

Theo ông Đính, những sản phẩm không tạo ra giá trị sử dụng thực tế sẽ ngày càng khó thanh khoản trong tương lai.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cân bằng sau nhiều năm tăng trưởng nóng. Giá nhà neo ở mức cao trong khi thanh khoản giảm cho thấy những thách thức ngày càng lớn đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Trong bối cảnh đó, những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, đáp ứng nhu cầu ở thực và sở hữu tiềm năng khai thác bền vững sẽ là yếu tố quyết định khả năng thanh khoản cũng như hiệu quả đầu tư trong thời gian tới.