Nghị định 210 về hợp đồng xây dựng có hiệu lực từ 1/7: Siết chặt tạm ứng, bổ sung cơ chế giải quyết tranh chấp theo chuẩn quốc tế

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 210 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng liên quan đến hợp đồng xây dựng. Nghị định sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026 và được đánh giá là một trong những văn bản pháp lý quan trọng nhằm hoàn thiện khung pháp lý trong lĩnh vực đầu tư xây dựng.

Những quy định mới tập trung vào ba nhóm nội dung chính gồm: quản lý tạm ứng hợp đồng, cơ chế giải quyết tranh chấp và quyền tạm dừng thực hiện hợp đồng khi xảy ra vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Giới chuyên gia nhận định các quy định mới sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro tài chính và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả chủ đầu tư lẫn nhà thầu trong quá trình triển khai dự án xây dựng.

Mức tạm ứng hợp đồng xây dựng không vượt quá 30%

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Nghị định 210 là quy định về tạm ứng hợp đồng xây dựng.

Theo đó, khoản tạm ứng là số tiền được bên giao thầu ứng trước cho bên nhận thầu để thực hiện các công việc theo hợp đồng và không tính lãi.

Các bên được quyền thỏa thuận về:

• Mức tạm ứng.
• Số lần tạm ứng.
• Thời điểm tạm ứng.
• Phương thức thu hồi tiền tạm ứng.

Tuy nhiên, tổng mức tạm ứng không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng tại thời điểm ký kết, bao gồm cả phần chi phí dự phòng nếu có.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng tạm ứng quá lớn, gây rủi ro cho nguồn vốn dự án hoặc phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Trường hợp đặc biệt có thể được tạm ứng cao hơn

Mặc dù giới hạn mức tạm ứng ở mức 30%, Nghị định vẫn mở ra cơ chế linh hoạt cho các trường hợp đặc biệt.

Cụ thể, nếu nhà thầu cần khoản tiền lớn để đặt cọc hoặc thanh toán trước cho nhà cung cấp vật tư, thiết bị hoặc các trường hợp có tính chất đặc thù khác thì mức tạm ứng cao hơn có thể được xem xét.

Tuy nhiên, việc này phải được người quyết định đầu tư chấp thuận nhằm bảo đảm kiểm soát nguồn vốn và tránh phát sinh rủi ro tài chính.

Đối với các khoản tạm ứng có giá trị trên 1 tỷ đồng, nhà thầu bắt buộc phải nộp bảo lãnh tạm ứng trước khi nhận tiền.

Bảo lãnh này phải duy trì hiệu lực cho đến khi toàn bộ số tiền tạm ứng được thu hồi theo quy định.

Quy định mức tạm ứng tối thiểu cho từng loại hợp đồng

Ngoài mức trần, Nghị định 210 còn quy định mức tạm ứng tối thiểu đối với từng loại hợp đồng xây dựng.

Đối với hợp đồng tư vấn:

• Từ 15% đến 20% tùy theo quy mô và giá trị hợp đồng.

Đối với hợp đồng thi công xây dựng:

• Từ 10% đến 20%.

Đối với các hợp đồng EPC, cung cấp thiết bị hoặc các loại hợp đồng xây dựng khác:

• Tối thiểu 10%.

Việc quy định mức tối thiểu giúp nhà thầu có nguồn vốn ban đầu để triển khai công việc, đồng thời bảo đảm tiến độ thực hiện dự án.

Tiền tạm ứng phải được thu hồi trước khi thanh toán đạt 80%

Theo Nghị định mới, tiền tạm ứng sẽ được thu hồi dần thông qua các đợt thanh toán khối lượng hoàn thành.

Đặc biệt, khoản tạm ứng phải được thu hồi toàn bộ khi tổng giá trị thanh toán cộng dồn đạt 80% giá trị hợp đồng.

Quy định này giúp tăng cường quản lý dòng tiền dự án, hạn chế tình trạng kéo dài việc thu hồi vốn ứng trước và giảm nguy cơ thất thoát ngân sách đối với các dự án sử dụng vốn nhà nước.

Bổ sung cơ chế giải quyết tranh chấp theo thông lệ quốc tế

Một điểm mới mang tính đột phá của Nghị định 210 là cho phép các bên áp dụng cơ chế “Ban xử lý tranh chấp” (Dispute Board) – mô hình đã được sử dụng rộng rãi trong các dự án xây dựng quốc tế.

Theo quy định, các bên có quyền thỏa thuận:

• Thời điểm thành lập Ban xử lý tranh chấp.
• Số lượng thành viên.
• Tiêu chuẩn chuyên môn.
• Quyền hạn và tính ràng buộc của quyết định.
• Trình tự xử lý khi phát sinh bất đồng.

Các thành viên của Ban xử lý tranh chấp phải đáp ứng yêu cầu khách quan, độc lập và không có xung đột lợi ích với bất kỳ bên nào trong hợp đồng.

Giới chuyên môn đánh giá cơ chế này sẽ giúp giảm đáng kể thời gian giải quyết tranh chấp, hạn chế việc đưa vụ việc ra tòa án hoặc trọng tài, từ đó tiết kiệm chi phí và bảo đảm tiến độ thực hiện dự án.

Dù tranh chấp vẫn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng

Một nguyên tắc quan trọng được Nghị định nhấn mạnh là trong thời gian giải quyết tranh chấp, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện những nghĩa vụ không liên quan đến nội dung đang tranh chấp.

Quy định này nhằm tránh tình trạng đình trệ toàn bộ dự án chỉ vì một số bất đồng phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Ngoại lệ chỉ được áp dụng khi có sự kiện bất khả kháng hoặc yêu cầu từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nhà thầu được dừng thi công nếu chủ đầu tư chậm thanh toán quá 28 ngày

Nghị định 210 cũng làm rõ quyền lợi của nhà thầu trong trường hợp bị chậm thanh toán.

Theo đó, bên nhận thầu có quyền tạm dừng thực hiện hợp đồng nếu bên giao thầu không thanh toán đầy đủ các khoản đến hạn trong thời gian quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Đây được xem là cơ chế bảo vệ quan trọng đối với các doanh nghiệp xây dựng trong bối cảnh nhiều dự án gặp khó khăn về dòng tiền.

Ngoài trường hợp chậm thanh toán, một bên cũng có quyền tạm dừng hợp đồng nếu bên còn lại không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng theo quy định.

Tạm dừng hợp đồng phải thông báo bằng văn bản

Để tránh lạm dụng quyền tạm dừng hợp đồng, Nghị định yêu cầu bên thực hiện việc tạm dừng phải gửi thông báo bằng văn bản.

Thông báo cần nêu rõ:

• Lý do tạm dừng.
• Thời gian dự kiến tạm dừng.
• Căn cứ pháp lý áp dụng.

Thời hạn thông báo không được vượt quá 28 ngày, trừ trường hợp bất khả kháng.

Nếu việc tạm dừng không đúng quy định hoặc không thực hiện nghĩa vụ thông báo, bên vi phạm phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh cho bên còn lại.

Tác động tích cực đến thị trường xây dựng và bất động sản

Theo các chuyên gia, Nghị định 210 sẽ giúp thị trường xây dựng vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Việc kiểm soát chặt chẽ tạm ứng hợp đồng, bổ sung cơ chế giải quyết tranh chấp theo chuẩn quốc tế và bảo vệ quyền thanh toán của nhà thầu sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro, nâng cao hiệu quả quản lý dự án và thu hút thêm nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực xây dựng, bất động sản.

Đây cũng là nền tảng quan trọng để Việt Nam từng bước tiệm cận các tiêu chuẩn quản lý dự án hiện đại trên thế giới.