11 triệu tỷ đồng đang “kẹt” trong bất động sản: Chuyên gia cảnh báo rủi ro lớn cho nền kinh tế Việt Nam

Dòng tiền tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục cho thấy sức hút rất lớn đối với dòng vốn trong nền kinh tế. Theo số liệu mới được chia sẻ trong chương trình “Tiền của bạn đang chảy đi đâu” của VTC News, tổng giá trị tài sản cầm cố và thế chấp bằng bất động sản tại 4 ngân hàng quốc doanh gồm:

• Vietcombank
• VietinBank
• BIDV
• Agribank

… đã lên tới khoảng 11 triệu tỷ đồng vào cuối năm 2025, tăng khoảng 12% chỉ sau một năm.

Con số này phản ánh quy mô cực lớn của dòng tiền đang gắn chặt với lĩnh vực bất động sản và tài sản tài chính. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng đây không hẳn là tín hiệu tích cực nếu dòng vốn tiếp tục lệch khỏi khu vực sản xuất và tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế.

Chuyên gia cảnh báo nguy cơ “tiền chỉ làm giàu trên giấy”

Trao đổi về vấn đề này, TS Bùi Ngọc Sơn – nguyên Trưởng phòng Kinh tế Quốc tế, Viện Kinh tế Việt Nam và Thế giới – cho rằng dòng tiền đổ quá mạnh vào bất động sản có thể khiến nền kinh tế đối mặt với nhiều hệ lụy dài hạn.

Theo ông, bất động sản chủ yếu làm tăng giá tài sản thay vì trực tiếp tạo ra của cải mới cho xã hội.

Nhà đầu tư có thể cảm thấy tài sản của mình tăng lên khi giá đất và nhà ở leo thang, nhưng xét trên tổng thể nền kinh tế:

• Hoạt động sản xuất không tăng tương ứng
• Năng lực cạnh tranh không cải thiện
• Việc làm mới không được tạo ra nhiều
• Giá trị thực cho nền kinh tế không tăng đáng kể

Điều này khiến nguồn lực xã hội bị “giam giữ” trong tài sản thay vì được luân chuyển vào các hoạt động tạo ra tăng trưởng bền vững.

Vì sao bất động sản hút tiền mạnh?

Theo TS Bùi Ngọc Sơn, một trong những nguyên nhân quan trọng nằm ở cơ chế thuế và cấu trúc tài chính hiện nay.

Ở nhiều quốc gia phát triển, người sở hữu bất động sản phải chịu:

• Thuế tài sản hằng năm
• Thuế sở hữu cao
• Chi phí duy trì tài sản lớn

Nếu giá trị tài sản không tăng đủ nhanh để bù đắp chi phí, nhà đầu tư buộc phải bán ra hoặc khai thác hiệu quả hơn. Điều đó giúp thị trường luôn có sự lưu thông tài sản.

Trong khi đó tại Việt Nam:

• Thuế tài sản gần như chưa đáng kể
• Người sở hữu có thể để đất hoang nhiều năm
• Chi phí nắm giữ thấp
• Không có áp lực tài chính lớn khi “ôm đất”

Chính điều này khiến bất động sản trở thành “kênh giữ tiền” hấp dẫn và hút lượng vốn rất lớn trong nền kinh tế.

Nguy cơ dòng tiền rời xa sản xuất

Theo các chuyên gia, vấn đề đáng lo ngại không nằm ở việc bất động sản phát triển, mà là dòng tiền quá tập trung vào tài sản thay vì sản xuất – kinh doanh.

Khi lãi suất được hạ để kích thích tăng trưởng, dòng tiền giá rẻ đáng ra cần chảy vào:

• Nhà máy
• Công nghệ
• Hạ tầng
• Giáo dục
• Đổi mới sáng tạo
• Doanh nghiệp sản xuất

Tuy nhiên trên thực tế, một phần lớn vốn lại chảy vào:

• Đầu cơ đất đai
• Tài sản tài chính
• Mua bán bất động sản
• Đẩy giá tài sản tăng cao

Điều này tạo ra nguy cơ bong bóng tài sản và làm giảm hiệu quả vận hành của nền kinh tế.

TS Bùi Ngọc Sơn ví nền kinh tế như một chiếc ô tô:

“Không thể biến xe chạy dầu thành xe điện chỉ bằng cách độ lại bên ngoài.”

Theo ông, muốn có mô hình tăng trưởng mới thì phải thay đổi cấu trúc vận hành của nền kinh tế và hệ thống tài chính.

Đề xuất siết rủi ro tín dụng bất động sản

Để hạn chế dòng tiền chảy quá mạnh vào địa ốc, TS Bùi Ngọc Sơn cho rằng ngân hàng trung ương cần áp dụng các công cụ kiểm soát rủi ro mạnh hơn.

Một trong những giải pháp được đề xuất là:

• Tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản
• Có thể nâng lên mức khoảng 250%

Khi khoản vay bị đánh giá có rủi ro cao hơn:

• Ngân hàng phải tăng trích lập dự phòng
• Chi phí vốn tăng lên
• Khả năng bơm tín dụng vào bất động sản giảm xuống

Qua đó, dòng tiền có thể được điều tiết sang các lĩnh vực tạo ra giá trị thực cao hơn.

Cần tái cấu trúc hệ thống tài chính – ngân hàng

Một vấn đề khác được chuyên gia nhấn mạnh là mối quan hệ giữa ngân hàng và thị trường tài sản.

Theo ông Sơn, nếu không có sự tách bạch rõ ràng giữa:

• Chủ ngân hàng
• Doanh nghiệp bất động sản
• Các nhóm lợi ích tài chính

… thì sẽ rất dễ xuất hiện tình trạng:

• Huy động vốn từ xã hội
• Bơm tiền vào tài sản tài chính
• Đẩy giá bất động sản
• Tạo lợi nhuận ngắn hạn

Trong khi nền kinh tế thực lại không được hưởng lợi tương xứng.

Ông cho rằng Việt Nam cần cải cách mạnh hơn về:

• Thể chế kinh tế
• Quan hệ giữa ngân hàng và địa ốc
• Sở hữu chéo
• Cơ chế phân bổ vốn

Nếu không xử lý được các điểm nghẽn này, rất khó kiểm soát hướng đi của dòng tiền trong nền kinh tế.

Dòng vốn dài hạn đang chuyển sang hạ tầng và công nghệ

Ở chiều tích cực, TS Bùi Ngọc Sơn cho rằng xu hướng dòng vốn toàn cầu chuyển sang:

• Hạ tầng
• Công nghệ
• Năng lượng
• Giáo dục
• Đổi mới sáng tạo

… là tín hiệu lành mạnh.

Đây là những lĩnh vực:

• Có chu kỳ đầu tư dài
• Tạo giá trị thực
• Gia tăng năng suất nền kinh tế
• Hỗ trợ tăng trưởng bền vững

Theo ông, chỉ cần nhìn hệ thống ngân hàng đang ưu tiên cho vay lĩnh vực nào là có thể phần nào đánh giá nền kinh tế đang đi đúng hướng hay không.

Nếu dòng vốn tiếp tục chủ yếu luân chuyển trong tài sản tài chính và đầu cơ ngắn hạn, rủi ro đối với nền kinh tế sẽ ngày càng lớn.

Thị trường bất động sản cần phát triển bền vững hơn

Nhiều chuyên gia cho rằng bất động sản vẫn là ngành kinh tế quan trọng và có vai trò thúc đẩy nhiều lĩnh vực liên quan như:

• Xây dựng
• Vật liệu
• Nội thất
• Tài chính
• Dịch vụ

Tuy nhiên, để thị trường phát triển lành mạnh, cần:

• Hạn chế đầu cơ
• Tăng tính minh bạch
• Kiểm soát dòng vốn rủi ro
• Khuyến khích nhu cầu ở thực
• Định hướng dòng tiền vào sản xuất và công nghệ

Đây được xem là yếu tố quan trọng để nền kinh tế duy trì tăng trưởng bền vững trong giai đoạn mới.

Việc tổng giá trị tài sản thế chấp bằng bất động sản tại 4 ngân hàng quốc doanh chạm mốc 11 triệu tỷ đồng cho thấy mức độ phụ thuộc rất lớn của dòng vốn vào lĩnh vực địa ốc.

Trong khi bất động sản vẫn đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, nhiều chuyên gia cảnh báo nếu dòng tiền tiếp tục tập trung quá mức vào tài sản tài chính thay vì sản xuất, Việt Nam có thể đối mặt với những rủi ro dài hạn về tăng trưởng và hiệu quả sử dụng vốn.

Bài toán hiện nay không chỉ là thúc đẩy tăng trưởng, mà còn là định hướng dòng tiền đi đúng nơi để tạo ra giá trị thực và sức bật bền vững cho nền kinh tế trong tương lai.