Hoạt động cho thuê bất động sản đang trở thành một nguồn thu nhập phổ biến đối với nhiều cá nhân tại Việt Nam. Nhằm hoàn thiện hệ thống quản lý thuế và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, Chính phủ đã ban hành Nghị định 141/2026/NĐ-CP với nhiều điểm mới đáng chú ý.

Theo quy định hiện hành, cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản với tổng doanh thu từ 1 tỷ đồng mỗi năm trở xuống sẽ không thuộc diện chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT) và cũng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với khoản thu nhập từ hoạt động này.

Đây được xem là chính sách hỗ trợ tích cực đối với nhóm hộ gia đình, cá nhân sở hữu một hoặc vài bất động sản cho thuê, góp phần giảm gánh nặng tài chính và khuyến khích thị trường cho thuê phát triển minh bạch hơn.

Tuy nhiên, việc không phát sinh nghĩa vụ nộp thuế không đồng nghĩa với việc không phải thực hiện các thủ tục liên quan đến cơ quan thuế.

Người cho thuê nhà vẫn phải kê khai doanh thu

Theo hướng dẫn từ Cục Thuế thuộc Bộ Tài chính, kể từ ngày 1/1/2027, cá nhân cho thuê bất động sản vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai theo cơ chế tự khai, tự chịu trách nhiệm.

Cụ thể, người cho thuê phải thực hiện:

• Thông báo doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê bất động sản trong năm.
• Thông báo số tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử sử dụng để nhận tiền thuê.
• Cập nhật thông tin khi có thay đổi liên quan đến hoạt động cho thuê.

Việc kê khai này nhằm giúp cơ quan quản lý có cơ sở dữ liệu đầy đủ, đồng thời tăng tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản.

Thời hạn thông báo doanh thu theo quy định mới

Để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, cơ quan quản lý cho phép lựa chọn nhiều phương án kê khai doanh thu khác nhau.

Trường hợp thông báo một lần trong năm

Nếu cá nhân lựa chọn kê khai doanh thu một lần cho cả năm tính thuế, thời hạn nộp thông báo chậm nhất là ngày 31/1 của năm dương lịch kế tiếp.

Ví dụ, doanh thu phát sinh trong năm 2027 sẽ được thông báo chậm nhất vào ngày 31/1/2028.

Trường hợp thông báo hai lần trong năm

Nếu lựa chọn hình thức thông báo doanh thu hai lần mỗi năm, thời hạn thực hiện như sau:

• Lần thứ nhất: Chậm nhất ngày 31/7 của năm tính thuế.
• Lần thứ hai: Chậm nhất ngày 31/1 của năm tiếp theo.

Phương án này phù hợp với những cá nhân có doanh thu biến động hoặc sở hữu nhiều tài sản cho thuê.

Mẫu kê khai doanh thu cần sử dụng

Khi thực hiện thủ tục thông báo doanh thu, cá nhân cần sử dụng mẫu biểu được ban hành kèm theo Thông tư số 50/2026 của Bộ Tài chính.

Đối với trường hợp sở hữu từ hai bất động sản cho thuê trở lên, người nộp thuế phải bổ sung thêm Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản theo mẫu quy định tại Thông tư số 18/2026.

Trong phụ lục này, người cho thuê cần kê khai đầy đủ các thông tin như:

• Địa chỉ bất động sản.
• Loại hình bất động sản.
• Thời gian cho thuê.
• Doanh thu phát sinh từ từng tài sản.
• Các thông tin liên quan khác theo quy định.

Điều này giúp cơ quan quản lý dễ dàng theo dõi và đối chiếu dữ liệu giữa các địa phương.

Thực hiện kê khai hoàn toàn bằng phương thức điện tử

Một trong những điểm mới đáng chú ý là toàn bộ quy trình thông báo doanh thu được số hóa hoàn toàn.

Người dân có thể thực hiện kê khai thông qua:

• Ứng dụng eTax Mobile.
• Hệ thống Thông tin giải quyết thủ tục hành chính Thuế.

Việc chuyển đổi sang môi trường điện tử giúp giảm đáng kể thời gian thực hiện thủ tục, đồng thời hạn chế các giấy tờ hành chính không cần thiết.

Những trường hợp được nộp hồ sơ trực tiếp

Mặc dù ưu tiên hình thức điện tử, pháp luật vẫn tạo điều kiện cho một số đối tượng đặc biệt.

Bao gồm:

• Người cao tuổi.
• Người khuyết tật.
• Người thuộc diện bảo trợ xã hội.
• Người sinh sống tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
• Các trường hợp bất khả kháng khác.

Những đối tượng này có thể nộp hồ sơ trực tiếp hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính đến Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã.

Có nhiều bất động sản cho thuê thì kê khai ở đâu?

Đối với cá nhân sở hữu nhiều bất động sản cho thuê tại cùng một tỉnh hoặc nhiều tỉnh thành khác nhau, quy định mới cho phép lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản để thực hiện thông báo doanh thu.

Chính sách này giúp giảm đáng kể thủ tục hành chính, tránh việc phải thực hiện kê khai tại nhiều địa phương khác nhau.

Bắt buộc thông báo tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử

Bên cạnh doanh thu, cá nhân cho thuê bất động sản cũng phải cung cấp thông tin về tài khoản nhận tiền.

Thông tin bao gồm:

• Số tài khoản ngân hàng.
• Ví điện tử sử dụng cho hoạt động kinh doanh cho thuê.

Tuy nhiên, việc khai báo chỉ cần thực hiện một lần nếu trước đó thông tin này chưa được cung cấp hoặc chưa được thể hiện trong hợp đồng thuê nhà.

Thời hạn khai báo tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử được thực hiện cùng thời điểm với việc thông báo doanh thu.

Tác động đến thị trường cho thuê bất động sản

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, chính sách mới sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường bất động sản cho thuê.

Thứ nhất, giảm áp lực thuế đối với cá nhân có quy mô kinh doanh nhỏ.

Thứ hai, tăng tính minh bạch trong việc quản lý nguồn thu từ hoạt động cho thuê.

Thứ ba, thúc đẩy quá trình chuyển đổi số trong ngành thuế, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.

Đặc biệt, việc yêu cầu khai báo tài khoản nhận tiền giúp cơ quan quản lý dễ dàng đối chiếu dữ liệu, hạn chế tình trạng thất thu ngân sách nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi cho người nộp thuế.

Những quy định mới tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP cho thấy xu hướng quản lý thuế hiện đại, minh bạch và thân thiện hơn với người dân. Dù không phải nộp thuế khi doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân vẫn cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ kê khai để tránh các rủi ro pháp lý phát sinh trong tương lai.

Việc nắm rõ các mốc thời gian kê khai, hình thức thông báo doanh thu và quy định về tài khoản nhận tiền sẽ giúp người cho thuê bất động sản chủ động tuân thủ pháp luật, đồng thời đảm bảo hoạt động kinh doanh diễn ra thuận lợi và ổn định.