Định Giá Đất Vẫn Là “Nút Thắt” Của Thị Trường Bất Động Sản: Chuyên Gia Đề Xuất Cơ Chế Sandbox Để Tháo Gỡ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi sau giai đoạn khó khăn kéo dài, vấn đề định giá đất tiếp tục được xem là một trong những rào cản lớn nhất ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của ngành.

Tại tọa đàm “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do MarketTimes tổ chức ngày 12/6, nhiều chuyên gia đầu ngành nhận định rằng mặc dù hệ thống pháp luật đất đai đã được hoàn thiện đáng kể sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhưng thực tiễn triển khai vẫn tồn tại hàng loạt bất cập khiến nhiều dự án chậm tiến độ hoặc không thể triển khai.

Theo các chuyên gia, nếu không sớm giải quyết bài toán định giá đất, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong những năm tới.

Định giá đất không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng định giá đất hiện nay đã vượt ra khỏi phạm vi của một nghiệp vụ chuyên môn đơn thuần.

Theo ông, đây là vấn đề mang tính thể chế, tác động trực tiếp đến nhiều lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế như:

• Đầu tư phát triển dự án.
• Tín dụng ngân hàng.
• Đấu giá quyền sử dụng đất.
• Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
• Công tác giải phóng mặt bằng.
• Phát triển nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Việc xác định giá đất không chính xác hoặc kéo dài có thể khiến hàng loạt dự án bị đình trệ, làm tăng chi phí đầu tư và ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Luật Đất đai 2024 tạo bước tiến nhưng vẫn còn nhiều thách thức

Một trong những điểm đổi mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 là việc chính thức bãi bỏ khung giá đất, thay thế bằng cơ chế xây dựng bảng giá đất hằng năm theo nguyên tắc tiệm cận với giá thị trường.

Mục tiêu của chính sách này là giúp giá đất phản ánh sát thực tế hơn, hạn chế tình trạng chênh lệch lớn giữa giá nhà nước và giá giao dịch trên thị trường.

Tuy nhiên, theo đánh giá của cộng đồng doanh nghiệp, quá trình triển khai vẫn gặp nhiều khó khăn do hệ thống dữ liệu chưa đồng bộ và quy trình xác định giá đất còn kéo dài.

Độ trễ trong định giá đất đang gây khó cho doanh nghiệp

Một trong những bất cập được nhiều chuyên gia đề cập là độ trễ của quá trình xác định giá đất.

Trong khi giá bất động sản trên thị trường có thể thay đổi theo từng quý, thậm chí từng tháng, thì việc thu thập dữ liệu, thẩm định và phê duyệt giá đất cụ thể thường mất nhiều tháng, thậm chí kéo dài hơn một năm đối với các dự án lớn.

Khi quyết định giá đất được ban hành, điều kiện thị trường có thể đã thay đổi đáng kể.

Điều này khiến:

• Phương án tài chính của doanh nghiệp bị phá vỡ.
• Chi phí đầu tư tăng cao.
• Dự án bị kéo dài thời gian triển khai.
• Khả năng huy động vốn gặp khó khăn.

Không ít doanh nghiệp bất động sản cho biết việc chậm xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai là nguyên nhân khiến dự án bị “đóng băng” trong thời gian dài.

Dữ liệu thị trường thiếu minh bạch làm giảm độ chính xác của việc định giá

Một vấn đề khác được các chuyên gia đặc biệt nhấn mạnh là chất lượng dữ liệu đầu vào.

Hiện nay vẫn tồn tại nhiều bất cập như:

• Khai giá giao dịch thấp hơn giá thực tế.
• Thanh toán ngoài hợp đồng.
• Dữ liệu giao dịch phân tán ở nhiều cơ quan khác nhau.
• Thiếu cơ sở dữ liệu tập trung về giá bất động sản.

Thông tin hiện đang nằm rải rác tại:

• Cơ quan thuế.
• Văn phòng công chứng.
• Ngân hàng.
• Cơ quan đăng ký đất đai.
• Các sàn giao dịch bất động sản.

Theo TS Nguyễn Văn Khôi, nếu dữ liệu đầu vào không phản ánh đúng thực tế thì việc xác định giá thị trường cũng sẽ thiếu chính xác.

“Không có dữ liệu thật thì không thể có giá thị trường thật”, ông nhấn mạnh.

Áp lực lớn đối với đơn vị thẩm định giá và địa phương

Bên cạnh những khó khăn về dữ liệu, các tổ chức tư vấn và thẩm định giá hiện cũng đối mặt với áp lực rất lớn về trách nhiệm pháp lý.

Nếu xác định giá quá thấp, họ có thể bị lo ngại gây thất thoát tài sản công.

Ngược lại, nếu đưa ra mức giá quá cao, dự án sẽ mất hiệu quả đầu tư, doanh nghiệp không thể triển khai và người dân khó tiếp cận sản phẩm nhà ở.

Trong khi đó, nhiều địa phương đang phải gấp rút xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định mới.

Theo bà Dương Thị Mỹ Lạng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nhiều địa phương hiện nay đang trong tình trạng vừa triển khai, vừa nghiên cứu và học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau do chưa có nhiều tiền lệ thực tiễn.

Đề xuất thí điểm cơ chế “sandbox” định giá đất

Để tháo gỡ những khó khăn hiện tại, TS Nguyễn Văn Khôi đề xuất triển khai cơ chế “sandbox” định giá đất trong giai đoạn 2026 – 2028.

Một số địa phương được đề xuất tham gia thí điểm gồm:

• Hà Nội.
• TP.HCM.
• Hải Phòng.
• Đà Nẵng.
• Khánh Hòa.
• Lâm Đồng.
• Cần Thơ.

Theo đề xuất, mô hình sandbox sẽ bao gồm:

• Cơ sở dữ liệu giao dịch thực tế.
• Bản đồ giá đất số hóa.
• Hệ thống định giá tự động có kiểm chứng.
• Cơ chế phản biện giá trước khi ban hành.
• Công khai biên độ giá tham chiếu theo từng khu vực.

Mục tiêu là tạo ra môi trường thử nghiệm chính sách trước khi áp dụng trên diện rộng.

Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng Việt Nam cần sớm xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản.

Hệ thống này cần được liên thông giữa các lĩnh vực:

• Đất đai.
• Thuế.
• Công chứng.
• Ngân hàng.
• Đấu giá.
• Cấp phép xây dựng.

Khi dữ liệu được kết nối đồng bộ, việc xác định giá đất sẽ minh bạch và khách quan hơn.

Cần bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng loại hình bất động sản

Sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản mới cũng đặt ra yêu cầu xây dựng phương pháp định giá phù hợp.

Hiện nay, các phân khúc như:

• Condotel.
• Officetel.
• Trung tâm dữ liệu (Data Center).
• Bất động sản logistics.
• Khu công nghiệp xanh.
• Nhà ở cho thuê dài hạn.

vẫn chưa có bộ tiêu chuẩn định giá riêng biệt.

Điều này gây khó khăn cho cơ quan quản lý cũng như các tổ chức thẩm định giá khi xác định giá trị tài sản.

Cần cơ chế bảo vệ người làm đúng

Một đề xuất đáng chú ý khác là cần xây dựng cơ chế bảo vệ những cá nhân và tổ chức thực hiện đúng quy trình định giá.

Theo đó, nếu thẩm định viên hoặc tổ chức tư vấn:

• Thực hiện đúng quy trình.
• Sử dụng dữ liệu hợp pháp.
• Không có động cơ vụ lợi.

thì cần được bảo vệ trước các rủi ro pháp lý phát sinh sau này.

Điều này sẽ giúp giảm tâm lý e ngại trách nhiệm và khuyến khích các đơn vị tham gia định giá một cách khách quan hơn.

Định giá đất đang giữ vai trò then chốt đối với sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Khi các điểm nghẽn về dữ liệu, quy trình và trách nhiệm pháp lý được tháo gỡ, thị trường sẽ có cơ hội khơi thông nguồn cung, thúc đẩy dòng vốn đầu tư và hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững.

Các đề xuất như xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia, triển khai sandbox định giá đất hay hoàn thiện bộ tiêu chuẩn định giá theo từng phân khúc được kỳ vọng sẽ tạo ra bước chuyển quan trọng, giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, hiệu quả và ổn định hơn trong giai đoạn tới.