TPHCM Chuẩn Bị Áp Dụng Hệ Số K Giá Đất Từ 1/7: Giá Đất Trung Tâm Vượt 955 Triệu Đồng/m², Thị Trường Bất Động Sản Sẽ Biến Động Ra Sao?

Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM đang lấy ý kiến đối với dự thảo quyết định quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) áp dụng trên toàn địa bàn thành phố kể từ ngày 1/7/2026. Đây được xem là một trong những chính sách quan trọng nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi Luật Đất đai, đồng thời tạo cơ sở pháp lý thống nhất để xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Theo dự thảo, hệ số K sẽ được áp dụng cho toàn bộ 168 phường, xã và đặc khu của TPHCM, bao gồm cả đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp. Việc điều chỉnh này dựa trên các quy định của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan.

Hệ Số K Được Tính Như Thế Nào?

Đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:

• Đất ở
• Đất thương mại dịch vụ
• Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Hệ số điều chỉnh được xác định theo từng tuyến đường và từng vị trí đất cụ thể.

Đối với vị trí 1, hệ số K được áp dụng theo mức biến động thị trường quy định trong phụ lục kèm theo dự thảo. Các vị trí 2, 3 và 4 cũng áp dụng tương tự theo bảng hệ số được xây dựng trên cơ sở giá đất và diễn biến thị trường thực tế.

Riêng đối với đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong Khu Công nghệ cao, hệ số điều chỉnh được giữ ở mức 1 lần theo quy định hiện hành.

Giá Đất Trung Tâm TPHCM Có Thể Vượt 955 Triệu Đồng/m²

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của dự thảo là hệ số K tại các tuyến đường đắt đỏ nhất thành phố.

Cụ thể, ba tuyến đường:

• Lê Lợi
• Nguyễn Huệ
• Đồng Khởi

đều được đề xuất áp dụng hệ số K ở mức 1,39.

Hiện nay, giá đất trong bảng giá đất của các tuyến đường này là 687,2 triệu đồng/m². Sau khi nhân với hệ số K 1,39, giá đất tính nghĩa vụ tài chính sẽ đạt khoảng:

955,2 triệu đồng/m²

Đây là mức giá rất cao, phản ánh tương đối sát giá trị thực tế của khu vực trung tâm quận 1, nơi được xem là “đất vàng” của TPHCM.

Đất Nông Nghiệp Có Nơi Hệ Số K Tăng Hơn 10 Lần

Không chỉ đất ở đô thị, đất nông nghiệp cũng ghi nhận những biến động đáng chú ý.

Theo dự thảo:

• Hệ số K đất nông nghiệp dao động từ 1 lần đến 10,56 lần.
• Tuyến Nguyễn Thị Tú và Trần Văn Giàu thuộc xã Tân Vĩnh Lộc có hệ số K lên tới 10,12 lần.
• Một số khu vực thuộc xã Hồ Tràm được đề xuất áp dụng hệ số K cao nhất là 10,56 lần.

Điều này phản ánh tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ tại các khu vực ven đô và những địa bàn đang có tiềm năng phát triển du lịch, công nghiệp hoặc hạ tầng giao thông trọng điểm.

Hệ Số Điều Chỉnh Theo Quy Hoạch Cũng Được Bổ Sung

Ngoài yếu tố vị trí và thị trường, dự thảo còn đưa ra hệ số điều chỉnh theo quy hoạch dựa trên hệ số sử dụng đất.

Cụ thể:

• Hệ số sử dụng đất dưới 4 lần: K = 1
• Từ 4 đến dưới 5 lần: K = 1,1
• Từ 5 đến dưới 6 lần: K = 1,2
• Từ 6 đến dưới 7 lần: K = 1,3

Theo nguyên tắc này, cứ mỗi lần tăng thêm về hệ số sử dụng đất thì hệ số điều chỉnh quy hoạch sẽ tăng thêm 0,1 lần.

Cách tính này nhằm phản ánh đúng giá trị thương mại của các khu đất có khả năng khai thác cao hơn nhờ quy hoạch xây dựng và mật độ sử dụng lớn.

Hệ Số K Ảnh Hưởng Đến Những Khoản Tài Chính Nào?

Nhiều người thường nghĩ hệ số K chỉ liên quan đến giá đất, tuy nhiên thực tế phạm vi tác động rộng hơn rất nhiều.

Hệ số K được sử dụng để:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất.
• Tính tiền thuê đất.
• Xác định tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
• Công nhận quyền sử dụng đất.
• Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
• Tính thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai.
• Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
• Tính mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Chính vì vậy, việc điều chỉnh hệ số K không chỉ tác động đến người dân mà còn ảnh hưởng trực tiếp tới doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư và ngân sách nhà nước.

TPHCM Đẩy Nhanh Tiến Độ Ban Hành Quy Định

Để đảm bảo hệ số K mới được áp dụng từ ngày 1/7, UBND TPHCM đã thống nhất chủ trương xây dựng quyết định theo trình tự, thủ tục rút gọn.

Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao chủ trì phối hợp với Sở Tư pháp và các đơn vị liên quan để rà soát:

• Cơ sở pháp lý
• Dữ liệu đầu vào
• Hồ sơ đất đai
• Nghĩa vụ tài chính

Bên cạnh đó, cơ quan thuế, Văn phòng Đăng ký đất đai cùng UBND 168 phường, xã và đặc khu được yêu cầu khẩn trương cung cấp dữ liệu phục vụ quá trình xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.

Tác Động Đến Thị Trường Bất Động Sản Ra Sao?

Việc áp dụng hệ số K mới dự kiến sẽ mang lại nhiều tác động đáng kể.

Thứ nhất, giá đất tính nghĩa vụ tài chính sẽ tiệm cận hơn với giá thị trường, giúp giảm khoảng cách giữa bảng giá đất và giá giao dịch thực tế.

Thứ hai, ngân sách nhà nước có thể tăng nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản thuế, phí liên quan.

Thứ ba, chi phí phát triển dự án bất động sản có khả năng gia tăng, đặc biệt tại các khu vực trung tâm hoặc những nơi có hệ số K cao.

Tuy nhiên, về dài hạn, việc xây dựng cơ chế xác định giá đất minh bạch và sát thực tế sẽ góp phần ổn định thị trường, giảm tình trạng chênh lệch giá và hạn chế các tranh chấp liên quan đến đất đai.

Dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất mới của TPHCM là bước đi quan trọng trong quá trình hoàn thiện cơ chế định giá đất theo tinh thần Luật Đất đai mới. Với việc giá đất tại nhiều khu vực được điều chỉnh sát hơn với giá thị trường, chính sách này được kỳ vọng sẽ tăng tính minh bạch, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.