TP.HCM Gỡ Nút Thắt Nhà Ở Xã Hội: Hàng Loạt Giải Pháp Mới Được Đề Xuất Để Tăng Nguồn Cung Và Hỗ Trợ Người Dân

Tại buổi họp báo kinh tế – xã hội diễn ra ngày 11/6, Sở Xây dựng TP.HCM đã chỉ ra hàng loạt khó khăn, vướng mắc đang ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố.

Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở giá phù hợp ngày càng tăng, đặc biệt đối với người lao động, cán bộ công chức và người thu nhập thấp, việc phát triển quỹ nhà ở xã hội được xem là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố. Tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn còn nhiều trở ngại khiến nguồn cung chưa đáp ứng được kỳ vọng.

Theo đánh giá của Sở Xây dựng, các chính sách ưu đãi hiện hành chưa thực sự tạo sức hút đối với doanh nghiệp tham gia đầu tư vào lĩnh vực này.

Lợi nhuận thấp khiến doanh nghiệp chưa mặn mà

Một trong những nguyên nhân lớn nhất là quy định về lợi nhuận định mức đối với dự án nhà ở xã hội.

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được hưởng mức lợi nhuận tối đa 10% trên tổng chi phí đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội để bán. Trong bối cảnh chi phí xây dựng, chi phí vốn và giá nguyên vật liệu liên tục biến động, mức lợi nhuận này được đánh giá là chưa đủ hấp dẫn để thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia.

Bên cạnh đó, việc xác định giá bán nhà ở xã hội cũng gặp nhiều bất cập. Giá bán chính thức chỉ được xác định sau khi công trình hoàn thành và trải qua quá trình kiểm toán.

Điều này đồng nghĩa với việc trong giai đoạn triển khai, chủ đầu tư chỉ có thể công bố mức giá tạm tính dựa trên dự toán ban đầu. Nếu kết quả kiểm toán cuối cùng có sự chênh lệch đáng kể, cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều có thể đối mặt với những rủi ro tài chính không mong muốn.

Thiếu nguồn vốn dài hạn là bài toán nan giải

Ngoài vấn đề lợi nhuận, nguồn vốn đầu tư cũng là một trở ngại lớn.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện nay vẫn chưa có nguồn vốn dài hạn ổn định từ 15-20 năm với lãi suất ưu đãi dành cho cả doanh nghiệp phát triển dự án và người dân mua nhà ở xã hội.

Các gói hỗ trợ lãi suất hiện tại chủ yếu chỉ kéo dài từ 3-5 năm. Sau thời gian ưu đãi, người vay phải chuyển sang mức lãi suất thương mại, làm gia tăng áp lực tài chính trong dài hạn.

Đối với doanh nghiệp, việc thiếu các nguồn vốn giá rẻ và ổn định khiến bài toán đầu tư trở nên khó khăn hơn, đặc biệt khi thời gian thu hồi vốn đối với nhà ở xã hội thường kéo dài.

Một hạn chế khác được chỉ ra là Nhà nước chưa có cơ chế huy động nguồn vốn từ chính những người có nhu cầu mua nhà ở xã hội thông qua các mô hình như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín dụng chuyên biệt hoặc các tổ chức tài chính trung gian.

Thủ tục đầu tư còn phức tạp, kéo dài

Bên cạnh vấn đề tài chính, thủ tục pháp lý cũng là rào cản lớn đối với các dự án nhà ở xã hội.

Hiện nay, quy trình đầu tư được điều chỉnh bởi nhiều bộ luật khác nhau như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu và các quy định liên quan đến quản lý tài sản công.

Dù TP.HCM đã xây dựng quy trình hướng dẫn cụ thể, nhưng trên thực tế, một dự án nhà ở xã hội vẫn phải trải qua nhiều bước thẩm định và phê duyệt từ nhiều cơ quan khác nhau.

Ngoài các thủ tục tương tự dự án nhà ở thương mại như:

• Chấp thuận chủ trương đầu tư;
• Công nhận chủ đầu tư;
• Phê duyệt quy hoạch 1/500;
• Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi;
• Cấp phép xây dựng;
• Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy;
• Đánh giá tác động môi trường;

thì dự án nhà ở xã hội còn phải thực hiện thêm các thủ tục riêng như:

• Công khai thông tin dự án và giá bán;
• Xác nhận đối tượng đủ điều kiện mua hoặc thuê mua;
• Kiểm toán lợi nhuận và kiểm tra giá bán.

Điều này khiến thời gian triển khai kéo dài và làm tăng chi phí cho doanh nghiệp.

TP.HCM đề xuất nhiều giải pháp tháo gỡ

Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn tới, TP.HCM đang triển khai nhiều nhóm giải pháp đồng bộ.

Hoàn thiện quy hoạch quỹ đất

Thành phố sẽ hoàn tất quy hoạch phát triển quỹ đất dành cho nhà ở xã hội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2040.

Đồng thời, các khu đất công phù hợp sẽ được ưu tiên đưa vào danh mục phát triển nhà ở xã hội nhằm tận dụng hiệu quả nguồn lực đất đai hiện có.

Ưu tiên nguồn vốn đầu tư công

Một trong những giải pháp đáng chú ý là tăng cường đầu tư công đối với các dự án nhà ở xã hội trên quỹ đất do Nhà nước quản lý.

Giải pháp này không chỉ giúp bổ sung nguồn cung nhà ở cho người dân mà còn hỗ trợ bố trí tái định cư cho các dự án trọng điểm của thành phố.

Áp dụng cơ chế “luồng xanh” cho thủ tục

TP.HCM dự kiến áp dụng cơ chế “luồng xanh” và “luồng ưu tiên” đối với các dự án nhà ở xã hội nhằm rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.

Các sở, ngành liên quan sẽ phối hợp thường xuyên để tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ giải quyết thủ tục pháp lý cho chủ đầu tư.

Ngoài ra, thành phố cũng nghiên cứu xây dựng hệ thống phần mềm theo dõi trực tuyến toàn bộ tiến độ xử lý hồ sơ dự án nhằm tăng tính minh bạch và hiệu quả quản lý.

Nghiên cứu chuyển đổi quỹ nhà tái định cư sang nhà ở xã hội

Một giải pháp khác đang được xem xét là chuyển đổi công năng một số dự án tái định cư hoặc quỹ nhà thuộc tài sản công sang nhà ở xã hội trong trường hợp không còn nhu cầu sử dụng hoặc khai thác chưa hiệu quả.

Đây được xem là hướng đi khả thi giúp tăng nhanh nguồn cung nhà ở xã hội trong thời gian ngắn mà không cần đầu tư mới hoàn toàn.

Bên cạnh đó, TP.HCM cũng sẽ bổ sung nguồn lực cho Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố theo quy định mới của Chính phủ, đồng thời nghiên cứu mở rộng chức năng hoạt động theo hướng tương tự quỹ tiết kiệm nhà ở.

Triển vọng mới cho thị trường nhà ở xã hội

Các chuyên gia nhận định, nếu những giải pháp về vốn, đất đai, thủ tục và cơ chế ưu đãi được triển khai đồng bộ, thị trường nhà ở xã hội tại TP.HCM có thể bước vào giai đoạn phát triển tích cực hơn trong những năm tới.

Trong bối cảnh giá nhà thương mại ngày càng cao, nhà ở xã hội không chỉ là giải pháp an sinh mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định thị trường bất động sản và hỗ trợ người dân có cơ hội sở hữu nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.

Những khó khăn về lợi nhuận, nguồn vốn và thủ tục pháp lý đang là rào cản lớn đối với quá trình phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM. Tuy nhiên, với hàng loạt giải pháp mới được đề xuất, thành phố kỳ vọng sẽ tạo ra bước đột phá trong việc tăng nguồn cung nhà ở, giúp người dân dễ dàng tiếp cận chỗ ở phù hợp, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn trong giai đoạn tới.