Nhà Ở Vừa Túi Tiền “Khát” Nguồn Cung: Doanh Nghiệp Bất Động Sản Mắc Kẹt Giữa Nhu Cầu Khổng Lồ Và Bài Toán Lợi Nhuận

Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục leo thang tại các đô thị lớn, nhu cầu sở hữu nhà ở vừa túi tiền của người dân đang ngày càng trở nên cấp thiết. Đây được xem là phân khúc có lượng khách hàng lớn nhất trên thị trường hiện nay, đặc biệt là nhóm người trẻ, gia đình có thu nhập trung bình và người lao động tại các thành phố lớn.

Tuy nhiên, nghịch lý đang diễn ra là dù nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung nhà ở giá phù hợp vẫn chưa được cải thiện đáng kể. Nhiều doanh nghiệp bất động sản thừa nhận họ nhìn thấy tiềm năng rất lớn của phân khúc này nhưng lại gặp hàng loạt rào cản khiến việc triển khai dự án trở nên khó khăn.

Theo các chuyên gia, bài toán phát triển nhà ở vừa túi tiền hiện không chỉ là vấn đề của doanh nghiệp hay người mua nhà mà còn liên quan trực tiếp đến mục tiêu phát triển đô thị bền vững và đảm bảo an sinh xã hội trong dài hạn.

Chi phí đầu vào tăng cao khiến doanh nghiệp khó cân đối hiệu quả đầu tư

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết các doanh nghiệp địa ốc hoàn toàn nhận thức được nhu cầu rất lớn của thị trường đối với nhà ở giá phù hợp. Tuy nhiên, thực tế triển khai đang gặp nhiều khó khăn do chi phí đầu vào liên tục tăng mạnh.

Trong những năm gần đây, giá đất, tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay đều ghi nhận mức tăng đáng kể. Điều này khiến tổng chi phí phát triển dự án ngày càng lớn.

Trong khi đó, để sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân, doanh nghiệp buộc phải giữ mức giá bán hợp lý. Điều này đồng nghĩa với việc biên lợi nhuận ngày càng bị thu hẹp.

Theo ông Hiệp, nếu doanh nghiệp giữ giá bán thấp để đáp ứng nhu cầu thị trường thì hiệu quả đầu tư khó được đảm bảo. Ngược lại, nếu tăng giá để bù đắp chi phí thì sản phẩm sẽ không còn thuộc nhóm nhà ở vừa túi tiền nữa.

Đây chính là bài toán nan giải khiến nhiều chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ trước khi tham gia vào phân khúc được đánh giá là có nhu cầu lớn nhất hiện nay.

Vì sao doanh nghiệp ưu tiên phát triển nhà ở trung và cao cấp?

Thực tế cho thấy nguồn cung bất động sản trên thị trường hiện đang tập trung nhiều vào phân khúc trung cấp và cao cấp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định đây là hệ quả của việc doanh nghiệp khó tìm được bài toán kinh doanh hiệu quả khi phát triển nhà ở giá phù hợp.

Các dự án cao cấp thường có biên lợi nhuận hấp dẫn hơn, trong khi nhà ở vừa túi tiền đòi hỏi doanh nghiệp phải kiểm soát chặt chẽ chi phí nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, tiện ích và dịch vụ.

Điều này khiến nhiều doanh nghiệp lựa chọn những phân khúc có khả năng sinh lời tốt hơn để tối ưu hiệu quả đầu tư.

Thủ tục pháp lý kéo dài làm đội chi phí dự án

Bên cạnh áp lực chi phí đất đai, một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là thủ tục đầu tư và pháp lý dự án.

Theo các chuyên gia, không ít dự án bất động sản mất nhiều năm để hoàn tất các thủ tục cần thiết trước khi được triển khai. Quá trình kéo dài này làm gia tăng đáng kể chi phí tài chính cho doanh nghiệp.

Trong thời gian chờ đợi, chủ đầu tư vẫn phải chi trả lãi vay, chi phí quản lý và nhiều khoản chi phí cơ hội khác. Những khoản phát sinh này cuối cùng sẽ được tính vào giá thành sản phẩm khi đưa ra thị trường.

Đây là nguyên nhân khiến nhiều dự án nhà ở giá phù hợp khó duy trì được mức giá bán hợp lý như kỳ vọng.

Bài toán vốn vẫn là thách thức lớn

Ngoài yếu tố pháp lý, khả năng tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn cũng đang là thách thức đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Mặc dù mặt bằng lãi suất đã ổn định hơn so với giai đoạn khó khăn trước đây, chi phí sử dụng vốn vẫn là yếu tố ảnh hưởng lớn đến hiệu quả đầu tư.

Các chuyên gia cho rằng thị trường cần đa dạng hóa nguồn vốn thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng. Những kênh huy động vốn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và các nguồn vốn dài hạn khác cần được phát triển mạnh mẽ hơn.

Cần giải quyết đồng thời bài toán cung và cầu

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV và thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia nhận định rằng để phát triển nhà ở vừa túi tiền một cách bền vững cần giải quyết đồng thời cả phía cung và phía cầu.

Trong đó, các giải pháp quan trọng bao gồm:

• Đẩy nhanh quá trình phê duyệt và cấp phép dự án.
• Tạo lập quỹ đất phù hợp cho phát triển nhà ở giá hợp lý.
• Hoàn thiện cơ chế hỗ trợ tài chính.
• Phát triển các nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản.
• Khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc phục vụ nhu cầu thực.

Tại nhiều quốc gia phát triển, nhà ở giá phù hợp luôn nhận được những hỗ trợ nhất định từ chính sách đất đai, tài chính hoặc thuế nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Trong khi đó, tại Việt Nam, phần lớn doanh nghiệp vẫn phải tự cân đối toàn bộ chi phí đầu vào theo cơ chế thị trường.

Nhà ở vừa túi tiền và mục tiêu an sinh xã hội

Các chuyên gia đánh giá rằng nhà ở vừa túi tiền không đơn thuần là một sản phẩm bất động sản mà còn là yếu tố quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị và an sinh xã hội.

Nếu nguồn cung tiếp tục khan hiếm trong khi nhu cầu ngày càng gia tăng, áp lực lên giá nhà sẽ tiếp tục lớn hơn, khiến cơ hội sở hữu nhà ở của nhiều người dân ngày càng xa vời.

Do đó, việc tháo gỡ những điểm nghẽn về đất đai, thủ tục đầu tư và nguồn vốn không chỉ giúp doanh nghiệp phát triển dự án hiệu quả hơn mà còn góp phần tạo lập thị trường bất động sản cân bằng và bền vững.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến nghịch lý rõ nét khi nhu cầu nhà ở vừa túi tiền liên tục gia tăng nhưng nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng. Trong bối cảnh chi phí đầu vào leo thang và áp lực lợi nhuận ngày càng lớn, doanh nghiệp địa ốc đang đứng trước bài toán khó chưa có lời giải trọn vẹn. Chỉ khi những nút thắt về đất đai, pháp lý và nguồn vốn được tháo gỡ, phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực mới có cơ hội phát triển mạnh mẽ và bền vững hơn trong thời gian tới.