TP.HCM Đề Xuất Hệ Số K = 1 Từ 1/7/2026: Người Dân Và Doanh Nghiệp Được Giảm Gánh Nặng Tài Chính, Nhưng Bài Toán Bồi Thường Đất Vẫn Còn Nhiều Tranh Luận

Chỉ trong thời gian ngắn sau khi công bố dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất với mức K tương đối cao, TP.HCM đã có động thái đáng chú ý khi trình dự thảo lần thứ ba theo hướng giảm mạnh hệ số đối với nhiều nhóm đối tượng quan trọng.

Đây được xem là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn từ người dân, doanh nghiệp bất động sản cũng như giới chuyên gia bởi hệ số K có tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính về đất đai và mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo dự kiến, chính sách mới sẽ được áp dụng từ ngày 1/7/2026 trong bối cảnh TP.HCM đang triển khai các quy định của Luật Đất đai 2024 và xây dựng cơ chế giá đất phù hợp với thực tiễn thị trường.

Hệ Số K Là Gì Và Vì Sao Có Vai Trò Quan Trọng?

Hệ số K là hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để xác định nghĩa vụ tài chính trong nhiều trường hợp như:

• Chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giao đất có thu tiền sử dụng đất.
• Cho thuê đất.
• Xác định tiền sử dụng đất.
• Xác định tiền thuê đất.
• Tính toán mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Nói cách khác, hệ số K càng cao thì số tiền người dân và doanh nghiệp phải nộp cho Nhà nước càng lớn. Đồng thời, trong nhiều trường hợp, mức bồi thường khi bị thu hồi đất cũng tăng theo.

Chính vì vậy, việc điều chỉnh hệ số K luôn là vấn đề nhạy cảm, ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều nhóm lợi ích khác nhau trong xã hội.

Dự Thảo Ban Đầu Khiến Nhiều Người Lo Ngại

Đầu tháng 6/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã công bố dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất với mức K được đánh giá là khá cao.

Ngay sau khi công bố, nhiều chuyên gia, hiệp hội doanh nghiệp và người dân đã bày tỏ lo ngại rằng việc áp dụng hệ số cao có thể tạo thêm áp lực tài chính trong bối cảnh nền kinh tế vẫn đang phục hồi.

Các ý kiến cho rằng nếu hệ số K tăng mạnh sẽ dẫn đến:

• Tiền sử dụng đất tăng cao.
• Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất tăng.
• Tiền thuê đất tăng.
• Giá thành dự án bất động sản tăng.
• Áp lực vốn đối với doanh nghiệp ngày càng lớn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình phục hồi, những khoản chi phí phát sinh này có thể ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án cũng như cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân.

Đề Xuất Mới Với Hệ Số K = 1 Được Nhiều Chuyên Gia Ủng Hộ

Ngày 23/6/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã trình dự thảo lần thứ ba với điểm đáng chú ý nhất là đề xuất áp dụng hệ số K = 1 đối với nhiều trường hợp quan trọng.

Trước đó, ngày 22/6/2026, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng đã có kiến nghị tương tự.

Theo đề xuất, hệ số K = 1 nên được áp dụng cho các trường hợp:

• Chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giao đất.
• Cho thuê đất.
• Xác định nghĩa vụ tài chính đất đai.
• Tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Riêng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không thuộc phạm vi áp dụng của đề xuất này.

Các chuyên gia cho rằng việc duy trì hệ số K = 1 sẽ góp phần giảm áp lực tài chính đáng kể cho đại đa số người dân và doanh nghiệp.

Bài Toán Hai Mặt: Giảm Chi Phí Nhưng Có Thể Ảnh Hưởng Đến Mức Bồi Thường

Mặc dù nhận được nhiều sự đồng thuận, đề xuất giảm hệ số K cũng đặt ra một bài toán không hề đơn giản.

Theo các chuyên gia, hệ số K tác động theo hai chiều.

Nếu hệ số K cao:

• Người dân và doanh nghiệp phải nộp nhiều tiền hơn khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai.
• Mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng có xu hướng tăng.

Ngược lại, nếu áp dụng K = 1:

• Chi phí tài chính giảm đáng kể.
• Hoạt động đầu tư và sản xuất kinh doanh được hỗ trợ.
• Người dân dễ tiếp cận các thủ tục đất đai hơn.

Tuy nhiên, mức bồi thường khi bị thu hồi đất có thể thấp hơn so với phương án áp dụng hệ số cao.

Đây chính là điểm đang tạo ra nhiều tranh luận trong quá trình xây dựng chính sách.

Chuyên Gia Đề Xuất Không Nên “Cào Bằng” Hệ Số K

Theo ông Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, hệ số K không nên áp dụng đồng loạt cho tất cả khu vực.

Ông cho rằng chỉ nên áp dụng hệ số K lớn hơn 1 tại các khu vực đặc biệt như:

• Các khu đô thị cao cấp.
• Khu vực phát triển theo mô hình TOD (Transit Oriented Development).
• Các vị trí có lợi thế hạ tầng và thương mại vượt trội.

Trong khi đó, phần lớn các khu vực còn lại nên duy trì K = 1 nhằm hỗ trợ người dân và doanh nghiệp.

Nhiều chuyên gia khác cũng đề xuất cơ quan quản lý cần tiếp tục khảo sát giá giao dịch thực tế trên thị trường thay vì áp dụng một hệ số chung cho mọi loại đất và mọi khu vực.

Tác Động Đối Với Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM

Nếu đề xuất hệ số K = 1 được thông qua, thị trường bất động sản TP.HCM có thể nhận được nhiều tác động tích cực.

Thứ nhất, chi phí đầu vào của các dự án có khả năng giảm đáng kể.

Thứ hai, người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sẽ giảm bớt áp lực tài chính.

Thứ ba, doanh nghiệp có thêm điều kiện để triển khai các dự án mới trong bối cảnh thị trường đang cần nguồn cung.

Đặc biệt, chính sách này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ quá trình phục hồi của thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy đầu tư và tăng trưởng kinh tế của thành phố.

Người Dân Cần Lưu Ý Điều Gì?

Theo kế hoạch, hệ số K mới dự kiến được áp dụng từ ngày 1/7/2026.

Trong giai đoạn chuyển tiếp:

• Những hồ sơ đã được phê duyệt trước thời điểm chính sách mới có hiệu lực sẽ tiếp tục áp dụng quy định cũ.
• Các hồ sơ phát sinh sau thời điểm áp dụng sẽ thực hiện theo quy định mới nếu được UBND TP.HCM chính thức ban hành.

Người dân và doanh nghiệp cần thường xuyên theo dõi thông báo từ UBND TP.HCM cũng như các sở, ngành liên quan để cập nhật kịp thời.

Việc TP.HCM chuyển từ đề xuất hệ số K cao sang phương án K = 1 cho thấy sự linh hoạt trong quá trình triển khai Luật Đất đai 2024. Đây được xem là nỗ lực nhằm giảm áp lực tài chính cho người dân và doanh nghiệp trong khi vẫn đảm bảo sự ổn định của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả lâu dài, cơ quan quản lý cần tiếp tục lắng nghe ý kiến từ nhiều phía, đồng thời xây dựng cơ chế điều chỉnh linh hoạt theo từng khu vực và loại đất nhằm cân bằng hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.