TP.HCM chấp thuận dự án nhà ở xã hội gần 192ha tại Bà Điểm: Có hơn 7,5ha đất nhà ở thương mại

Dự án nhà ở xã hội gần 192ha tại Bà Điểm có tổng vốn hơn 64.000 tỷ đồng

TP.HCM vừa chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời giao Công ty Cổ phần Delta thực hiện dự án Khu nhà ở xã hội tại xã Bà Điểm. Dự án có tổng vốn đầu tư sơ bộ hơn 64.053,8 tỷ đồng, tiến độ triển khai đến hết năm 2030, theo Quyết định số 6749/QĐ-UBND ngày 12/10/2026.

Theo hồ sơ thuyết minh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do Delta tổ chức lập, với đơn vị tư vấn là Công ty Cổ phần INNO, khu vực được định hướng phát triển thành một khu đô thị có nhiều chức năng. Ngoài nhà ở xã hội, quy hoạch còn bố trí nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở thương mại, trường học, y tế, thương mại, dịch vụ, cây xanh và mặt nước.

Tổng diện tích khu vực lập quy hoạch chi tiết khoảng 191,61ha, với quy mô dân số dự kiến 67.465 người. Đáng chú ý, trong cơ cấu sử dụng đất có hơn 7,5ha dành cho nhà ở thương mại, bên cạnh quỹ đất dành cho nhà ở xã hội và nhà ở xã hội cho thuê.

Thông tin này cho thấy phương án quy hoạch không chỉ bao gồm các khu nhà ở phục vụ chính sách an sinh mà còn bố trí một phần chức năng nhà ở thương mại và các công trình dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu của cư dân.

Cần lưu ý, những chỉ tiêu về diện tích, tầng cao và dân số dưới đây được dẫn từ hồ sơ thuyết minh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Các chỉ tiêu này cần được phân biệt với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 và nội dung cụ thể trong quyết định chấp thuận đầu tư.

Delta được giao thực hiện dự án nhà ở xã hội tại Bà Điểm là doanh nghiệp nào?

Công ty Cổ phần Delta là doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Vinhomes, gắn với hệ sinh thái Vingroup. Theo thông tin được cung cấp, trước đây doanh nghiệp thuộc Daso Group và hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp, chăn nuôi. Tháng 7/2019, Vinhomes cùng các công ty liên quan đã mua lại Delta với tổng giá phí khoảng 4.000 tỷ đồng.

Delta cũng là đơn vị tổ chức lập quy hoạch khu nhà ở xã hội tại địa chỉ số 110 Đặng Công Bỉnh, xã Bà Điểm, trước khi dự án được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư và giao doanh nghiệp thực hiện.

Việc một dự án có quy mô gần 192ha được triển khai đặt ra yêu cầu đáng kể về tổ chức không gian, kết nối giao thông, hạ tầng xã hội và tiến độ đầu tư. Đối với dự án nhà ở xã hội, bên cạnh quy mô tổng thể, các yếu tố quan trọng còn bao gồm cơ cấu sản phẩm, giá bán, giá thuê, điều kiện tiếp cận và khả năng đưa nhà ở vào sử dụng theo từng giai đoạn.

Hiện các thông tin được cung cấp chưa xác định giá bán, giá thuê hoặc thời điểm tiếp nhận hồ sơ của dự án Bà Điểm. Vì vậy, người có nhu cầu mua nhà cần tiếp tục theo dõi các thông báo chính thức thay vì dựa vào những dự đoán chưa có căn cứ.

Hơn 7,5ha đất nhà ở thương mại, bố trí thành 4 lô cao tối đa 30 tầng

Theo bảng cơ cấu sử dụng đất trong hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500, toàn bộ khu vực lập quy hoạch có diện tích khoảng 191,61ha. Trong đó, nhóm đất ở rộng 377.623,1m², tương đương khoảng 37,76ha.

Riêng phần đất nhà ở thương mại có diện tích 75.467,5m², tương đương khoảng 7,55ha. Hồ sơ xác định quỹ đất này thuộc cơ cấu 20% trong nhóm đất ở, chiếm khoảng 3,94% tổng diện tích khu vực lập quy hoạch.

Như vậy, tỷ lệ 20% được tính trên nhóm đất ở, không phải trên toàn bộ khu quy hoạch gần 192ha. Đây là điểm cần phân biệt khi đánh giá cơ cấu sử dụng đất của dự án.

Phần nhà ở thương mại nằm tại đơn vị ở số 2, được chia thành bốn lô đất mang ký hiệu D2.OTM-01 đến D2.OTM-04.

Theo hồ sơ, các lô có mật độ xây dựng tối đa từ 30% đến 33%, hệ số sử dụng đất từ 6 đến 6,5 lần. Dân số dự kiến tại mỗi lô là 3.414 người, tổng cộng 13.656 người.

Sơ đồ sử dụng đất thể hiện các lô nhà ở thương mại tập trung tại khu vực có không gian mặt nước bao quanh. Đơn vị ở số 2 còn bố trí các chức năng trường học, y tế, văn hóa, thể thao, chợ, dịch vụ và bãi đỗ xe, hướng đến hình thành một khu ở có hệ thống công trình phục vụ cư dân.

Tuy nhiên, số lượng lô đất và chỉ tiêu tầng cao chưa phản ánh chính xác số tòa nhà, số căn hộ hoặc cơ cấu sản phẩm thương mại cuối cùng. Những nội dung này cần căn cứ vào thiết kế, hồ sơ được phê duyệt và các thông tin chính thức tiếp theo.

Nhà ở xã hội chiếm phần lớn quỹ đất ở của dự án

Bên cạnh khu nhà ở thương mại, phương án quy hoạch bố trí quỹ đất đáng kể cho nhà ở xã hội và nhà ở xã hội cho thuê.

Cụ thể, đất nhà ở xã hội có diện tích 264.269,1m², tương đương khoảng 26,43ha, với dân số dự kiến 46.711 người. Phần này được phân bổ tại các đơn vị ở số 1, số 3 và số 4.

Trong khi đó, đất nhà ở xã hội cho thuê có diện tích 37.886,5m², tương đương khoảng 3,79ha, với dân số dự kiến 7.098 người. Khu nhà ở xã hội cho thuê gồm ba lô tại đơn vị ở số 3; mỗi lô có dân số dự kiến 2.366 người và tầng cao tối đa 30 tầng.

Cộng ba nhóm nhà ở, quy mô dân số dự kiến của toàn khu đạt 67.465 người, gồm:

• Nhà ở xã hội: 46.711 người.
• Nhà ở xã hội cho thuê: 7.098 người.
• Nhà ở thương mại: 13.656 người.

Cơ cấu này cho thấy nhà ở xã hội vẫn là nhóm chức năng chính xét theo quy mô dân số dự kiến, trong khi nhà ở thương mại là một thành phần riêng trong tổng thể quy hoạch.

Về tầng cao, nhà ở xã hội tại đơn vị ở số 1 có mức tối đa 18 tầng. Các lô nhà ở xã hội tại đơn vị ở số 3 và số 4 có tầng cao tối đa 30 tầng. Nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cũng được quy hoạch với tầng cao tối đa 30 tầng theo hồ sơ được dẫn.

Đáng chú ý, mức tối đa 30 tầng nêu trên thuộc phương án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Mức 35 tầng từng được công bố trước đó là chỉ tiêu tối đa của quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000. Hai cấp độ quy hoạch cần được phân biệt khi tìm hiểu về chiều cao công trình và phương án phát triển dự án.

Gần 18ha đất thương mại, dịch vụ cùng hệ thống chợ và tiện ích

Quy hoạch khu nhà ở xã hội tại Bà Điểm không chỉ dành diện tích cho các loại hình nhà ở mà còn bố trí quỹ đất dịch vụ phục vụ đời sống cư dân.

Theo hồ sơ, đất khu dịch vụ cấp đơn vị ở có tổng diện tích 179.913,9m², tương đương gần 18ha. Trong đó, đất thương mại, dịch vụ khoảng 170.848,5m², tương đương 17,08ha; đất chợ khoảng 9.065,3m², tương đương 0,91ha.

Đây là các nhóm chức năng riêng, không nằm trong diện tích hơn 7,5ha đất xây dựng nhà ở thương mại đã nêu ở trên.

Các công trình dịch vụ được định hướng bố trí dọc những trục giao thông chính và không gian công cộng, nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của cư dân. Khi được đầu tư đồng bộ, các chức năng này có thể hỗ trợ hình thành môi trường sống thuận tiện hơn, giảm nhu cầu di chuyển xa để tiếp cận một số dịch vụ thiết yếu.

Dù vậy, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai, quy mô công trình được xây dựng, phương án vận hành và khả năng kết nối với khu vực xung quanh. Chỉ tiêu quy hoạch là cơ sở định hướng phát triển, không đồng nghĩa toàn bộ công trình đã được xây dựng hoặc đưa vào khai thác.

Cây xanh và mặt nước chiếm gần 39% diện tích khu quy hoạch

Một điểm đáng chú ý khác của phương án quy hoạch là tỷ trọng diện tích cây xanh và mặt nước tương đối lớn.

Theo bảng sử dụng đất, dự án bố trí khoảng 13,96ha cây xanh công cộng cấp đơn vị ở và 15,40ha cây xanh công cộng cấp đô thị. Ngoài ra, mặt nước cấp đơn vị ở có diện tích khoảng 4,62ha, trong khi mặt nước cấp đô thị khoảng 40,52ha.

Cộng các nhóm cây xanh và mặt nước này, tổng diện tích đạt khoảng 74,5ha, tương đương gần 39% diện tích khu vực lập quy hoạch.

Phương án tổ chức không gian định hướng các khu nhà ở cao tầng gắn với công viên, mặt nước và không gian công cộng. Tầng cao công trình được bố trí tăng dần về phía các trục giao thông chính và khu vực trung tâm, đồng thời giảm về một số phía nhằm hạn chế che chắn không gian mặt nước.

Nếu được triển khai phù hợp với quy hoạch, hệ thống cây xanh và mặt nước có thể đóng vai trò trong việc tạo không gian sinh hoạt ngoài trời, cải thiện cảnh quan và nâng cao chất lượng môi trường sống. Tuy nhiên, diện tích được quy hoạch không tự động phản ánh chất lượng vận hành, khả năng tiếp cận hay mức độ hoàn thiện của các không gian công cộng trong tương lai.

Quy hoạch 13 lô đất trường học, hơn 15ha đất giáo dục

Với quy mô dân số dự kiến hơn 67.000 người, hệ thống giáo dục là một trong những hạng mục quan trọng của khu quy hoạch.

Hồ sơ bố trí tại mỗi trong bốn đơn vị ở một lô trường mầm non, một lô trường tiểu học và một lô trường trung học cơ sở. Bên cạnh đó, khu chức năng ngoài đơn vị ở có thêm một lô trường trung học phổ thông. Tổng cộng, toàn khu có 13 lô đất trường học theo phương án quy hoạch.

Đất giáo dục cấp đơn vị ở có diện tích khoảng 12,64ha, trong khi đất trường THPT khoảng 2,75ha. Tổng quỹ đất giáo dục đạt khoảng 15,39ha.

Việc bố trí các cấp học trong khu quy hoạch hướng đến phục vụ nhu cầu học tập của cư dân khi dự án hình thành. Tuy nhiên, khả năng đáp ứng thực tế còn phụ thuộc vào quy mô trường, số lớp, thời điểm xây dựng, kế hoạch tuyển sinh và cơ chế vận hành.

Ngoài giáo dục, dự án còn bố trí đất y tế cấp đô thị rộng 34.782,1m², tương đương khoảng 3,48ha. Công trình y tế này được quy hoạch với tầng cao tối đa 10 tầng và định hướng chức năng bệnh viện. Các đơn vị ở cũng có quỹ đất y tế phục vụ cư dân trong phạm vi khu dân cư.

Bên cạnh đó, hồ sơ bố trí gần 6,95ha đất thể dục thể thao, khoảng 2,14ha đất văn hóa và 5,45ha đất bãi đỗ xe. Đây là các thành phần của hệ thống hạ tầng xã hội và kỹ thuật, có vai trò hỗ trợ nhu cầu sinh hoạt, đi lại và sử dụng dịch vụ của cộng đồng cư dân trong tương lai.

Dự án Bà Điểm trong kế hoạch tăng nguồn cung nhà ở xã hội tại TP.HCM

Dự án Khu nhà ở xã hội tại xã Bà Điểm được chấp thuận trong bối cảnh TP.HCM tiếp tục thúc đẩy phát triển nguồn cung nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của các nhóm đối tượng đủ điều kiện.

Theo thông tin cập nhật ngày 9/10 được cung cấp, thành phố dự kiến hoàn thành khoảng 9.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2026. Đồng thời, có 25 dự án đang thi công với quy mô khoảng 22.900 căn.

Những chỉ tiêu này phản ánh quy mô chương trình phát triển nhà ở xã hội tại thành phố, song cần phân biệt số căn dự kiến hoàn thành trong năm với tổng số căn thuộc các dự án đang thi công. Đây là các mốc khác nhau về tiến độ, không thể cộng gộp hoặc coi là số căn đã sẵn sàng để người dân mua ngay.

Đối với dự án Bà Điểm, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư là một bước quan trọng trong quá trình triển khai. Tuy nhiên, giá bán, giá thuê, cơ cấu căn hộ được đưa ra thị trường và thời điểm tiếp nhận hồ sơ chưa được xác định trong các thông tin được cung cấp ở đây.

Người có nhu cầu nên theo dõi thông báo chính thức của cơ quan quản lý và chủ đầu tư để cập nhật điều kiện đăng ký, hồ sơ cần chuẩn bị, tiến độ xây dựng và các thông tin liên quan. Việc dự án có quy mô lớn không đồng nghĩa mọi căn hộ sẽ được mở bán cùng thời điểm hoặc mọi người đăng ký đều đương nhiên đủ điều kiện mua.

Người dân cần lưu ý gì khi theo dõi dự án nhà ở xã hội Bà Điểm?

Với những dự án nhà ở xã hội có quy mô lớn, người mua nên đánh giá đồng thời thông tin pháp lý, tiến độ và khả năng tài chính của bản thân. Một số nội dung cần chú ý gồm:

• Theo dõi quyết định và hồ sơ được phê duyệt: Phân biệt quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư với hồ sơ quy hoạch chi tiết và các thủ tục triển khai tiếp theo.
• Không nhầm đất nhà ở thương mại với nhà ở xã hội: Đây là những nhóm chức năng riêng, có thể khác nhau về cơ chế phát triển và điều kiện giao dịch.
• Chờ thông tin giá và lịch nhận hồ sơ chính thức: Không dựa vào giá dự đoán hoặc lời quảng cáo chưa được xác nhận.
• Kiểm tra điều kiện mua nhà ở xã hội: Việc đăng ký cần đáp ứng các tiêu chí pháp luật áp dụng tại thời điểm nộp hồ sơ.
• Cân đối khả năng thanh toán: Tính toán nguồn vốn tự có, khoản vay, nghĩa vụ trả nợ và các chi phí liên quan trước khi cam kết tài chính.

Dự án Khu nhà ở xã hội tại xã Bà Điểm là một dự án có quy mô lớn trong định hướng phát triển nhà ở tại TP.HCM, với tổng diện tích quy hoạch gần 192ha và cơ cấu sử dụng đất gồm nhà ở xã hội, nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở thương mại cùng nhiều công trình hạ tầng xã hội.

Trong đó, hơn 7,5ha đất nhà ở thương mại được bố trí thành bốn lô, với tầng cao tối đa 30 tầng theo hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500. Bên cạnh quỹ đất ở, phương án còn dành diện tích đáng kể cho cây xanh, mặt nước, trường học, y tế, thương mại và các tiện ích công cộng.

Tuy nhiên, các chỉ tiêu quy hoạch mới phản ánh định hướng tổ chức không gian và quy mô phát triển. Giá bán, thời điểm tiếp nhận hồ sơ, cơ cấu sản phẩm và tiến độ hoàn thành vẫn là những thông tin cần tiếp tục theo dõi. Người mua nên căn cứ vào thông báo chính thức và điều kiện pháp luật tại thời điểm giao dịch để đưa ra quyết định phù hợp.

Nguồn thông tin: Nội dung quyết định chấp thuận đầu tư và hồ sơ thuyết minh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được nêu trong tài liệu cung cấp. Các số liệu, chỉ tiêu quy hoạch và tình trạng triển khai cần được đối chiếu với văn bản chính thức trước khi sử dụng làm căn cứ giao dịch.

Câu hỏi thường gặp về dự án nhà ở xã hội Bà Điểm

1. Dự án nhà ở xã hội Bà Điểm có quy mô bao nhiêu?

Khu vực lập quy hoạch chi tiết có diện tích khoảng 191,61ha, quy mô dân số dự kiến 67.465 người. Tổng vốn đầu tư sơ bộ được công bố là hơn 64.053,8 tỷ đồng, với tiến độ đến hết năm 2030.

2. Dự án có bố trí nhà ở thương mại không?

Có. Theo hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 được dẫn, đất nhà ở thương mại có diện tích 75.467,5m², tương đương khoảng 7,55ha, được chia thành bốn lô tại đơn vị ở số 2.

3. Các lô nhà ở thương mại được quy hoạch cao bao nhiêu tầng?

Bốn lô nhà ở thương mại có tầng cao tối đa 30 tầng theo phương án quy hoạch chi tiết được dẫn. Chỉ tiêu này cần được hiểu trong đúng phạm vi hồ sơ 1/500, không nhầm với chỉ tiêu tầng cao tối đa 35 tầng từng được nêu ở cấp quy hoạch phân khu 1/2.000.

4. Nhà ở xã hội chiếm bao nhiêu diện tích?

Theo bảng cơ cấu sử dụng đất, phần đất nhà ở xã hội rộng khoảng 26,43ha, còn đất nhà ở xã hội cho thuê khoảng 3,79ha. Ngoài ra, dự án có khoảng 7,55ha đất nhà ở thương mại.

5. Dự án có những tiện ích nào theo quy hoạch?

Hồ sơ bố trí đất trường học, y tế, thương mại, dịch vụ, chợ, văn hóa, thể dục thể thao, bãi đỗ xe, cây xanh và mặt nước. Mức độ hoàn thiện và thời điểm đưa từng hạng mục vào sử dụng sẽ phụ thuộc tiến độ triển khai thực tế.

6. Đã có giá bán và thời gian nhận hồ sơ mua nhà chưa?

Trong nội dung được cung cấp, chưa có thông tin chính thức về giá bán, giá thuê hoặc thời điểm tiếp nhận hồ sơ mua nhà tại dự án. Người dân nên chờ thông báo từ cơ quan có thẩm quyền và chủ đầu tư trước khi chuẩn bị giao dịch.