Bất động sản quý III/2026: Nguồn cung vượt 31.800 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 39,3%

Nguồn cung bất động sản tăng mạnh nhưng thanh khoản chưa theo kịp

Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý III/2026 ghi nhận nguồn cung mới lên tới 31.844 sản phẩm, song lượng giao dịch thành công chỉ đạt 12.520 sản phẩm. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 39,3%, phản ánh sự thận trọng của người mua trong bối cảnh giá nhà và chi phí vốn vẫn ở mức đáng chú ý.

Khoảng cách giữa lượng sản phẩm đưa ra thị trường và số giao dịch thành công cho thấy nguồn cung lớn chưa đồng nghĩa với thanh khoản tăng tương ứng. Người mua có nhiều lựa chọn hơn nhưng không phải sản phẩm nào cũng đáp ứng được yêu cầu về giá bán, pháp lý, tiến độ xây dựng và khả năng khai thác thực tế.

Dòng tiền có xu hướng ưu tiên những dự án phục vụ nhu cầu ở thực, có hồ sơ pháp lý rõ ràng, hạ tầng và tiện ích đồng bộ. Ngược lại, những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc chưa chứng minh được khả năng khai thác có thể gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm khách hàng.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang có sự phân hóa rõ nét. Trong giai đoạn người mua cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền, khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế và mức giá phù hợp có thể trở thành yếu tố quan trọng quyết định tốc độ bán hàng của từng dự án.

Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm ưu thế trong nguồn cung mới

Theo số liệu được công bố trong báo cáo VARS, cơ cấu nguồn cung bất động sản mới trong quý III/2026 tiếp tục nghiêng về phân khúc căn hộ chung cư.

Cụ thể, căn hộ chung cư chiếm 67,27% tổng nguồn cung mới; nhà thấp tầng và đất nền chiếm 23,63%; nhà ở xã hội chiếm 9,1%.

Với tỷ trọng hơn hai phần ba, căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu sản phẩm mới. Điều này phản ánh vai trò của phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu nhà ở gắn với việc làm, học tập, dịch vụ và khả năng kết nối hạ tầng vẫn là những yếu tố định hình thị trường.

Tuy nhiên, tỷ trọng nguồn cung không đồng nghĩa với khả năng hấp thụ tương ứng. Ngay cả trong phân khúc chung cư, mức độ quan tâm của người mua vẫn có thể khác biệt đáng kể giữa các dự án, tùy thuộc vào vị trí, giá bán, chất lượng xây dựng, tiện ích và chính sách thanh toán.

Đối với nhà thấp tầng và đất nền, người mua cũng có xu hướng xem xét kỹ hơn tính pháp lý, khả năng khai thác, chi phí nắm giữ và tiến độ hoàn thiện hạ tầng. Những sản phẩm có mức giá cao nhưng thiếu lợi thế sử dụng thực tế có thể khó đạt thanh khoản như kỳ vọng.

Người mua thận trọng dù lượng tiền gửi tiết kiệm vẫn dồi dào

Một trong những điểm đáng chú ý của thị trường bất động sản quý III/2026 là tâm lý thận trọng của khách hàng. Theo báo cáo được cung cấp, nhu cầu tìm kiếm thông tin, liên hệ tư vấn và khảo sát dự án vẫn hiện hữu, nhưng chưa chuyển hóa tương ứng thành quyết định giao dịch.

Số dư tiền gửi tiết kiệm của khách hàng cá nhân tại hệ thống tổ chức tín dụng tiếp tục dồi dào. Tuy vậy, nguồn tiền này không tự động chuyển thành dòng vốn đầu tư bất động sản. Người mua cần cân đối giữa lợi ích kỳ vọng, khả năng thanh toán và những rủi ro có thể phát sinh khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thay vì nhanh chóng xuống tiền trong các giai đoạn thị trường sôi động, khách hàng hiện chú trọng hơn đến những yếu tố như:

• Tính pháp lý của dự án và quyền sở hữu bất động sản.
• Tiến độ xây dựng, thời gian bàn giao và khả năng đưa vào sử dụng.
• Mức giá so với thu nhập, giá trị sử dụng và các sản phẩm cạnh tranh.
• Lãi suất vay, lịch trả nợ và khả năng duy trì dòng tiền trong dài hạn.
• Tiềm năng cho thuê hoặc khai thác thực tế thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Yếu tố mùa vụ cũng được cho là ảnh hưởng đến tâm lý giao dịch trong quý. Dù vậy, để đánh giá đầy đủ xu hướng thị trường, cần xem xét thêm dữ liệu qua nhiều quý, thay vì chỉ dựa vào một giai đoạn ngắn.

Với nhà đầu tư, tỷ lệ hấp thụ 39,3% là thông tin đáng lưu ý khi đánh giá sức cầu. Tuy nhiên, con số bình quân toàn thị trường không thể thay thế việc phân tích từng dự án, bởi khả năng bán hàng có thể khác nhau tùy khu vực, phân khúc và mức giá.

Giá căn hộ Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng tiếp tục ở mức cao

Trong quý III/2026, mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục duy trì ở mức cao và tương đối ổn định so với quý trước. Theo số liệu trong báo cáo được cung cấp, giá bán bình quân tại Hà Nội đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m²; TP.HCM đạt khoảng 88,3 triệu đồng/m²; còn Đà Nẵng đạt khoảng 68,9 triệu đồng/m².

So với quý I/2019, giá căn hộ tại Hà Nội tăng 97%, TP.HCM tăng 69,8% và Đà Nẵng tăng 76,2%.

Lưu ý: Các số liệu trên được dẫn theo nội dung báo cáo VARS được cung cấp; cần đối chiếu báo cáo gốc để xác nhận phạm vi thống kê và phương pháp tính giá bình quân.

Các con số cho thấy mặt bằng giá căn hộ đã tăng đáng kể so với năm 2019. Trong khi đó, chi phí phát triển dự án vẫn chịu tác động từ tiền sử dụng đất, chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng và nhân công. Những yếu tố này có thể tạo sức ép lên giá bán sơ cấp, qua đó ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Khi giá căn hộ duy trì ở mức cao, người mua phải cân đối nhiều hơn giữa thu nhập, khoản tiền tích lũy và chi phí vay vốn. Cùng một mức giá trên mỗi mét vuông, tổng số tiền cần thanh toán có thể khác nhau đáng kể tùy diện tích căn hộ và điều kiện tài chính của từng gia đình.

Về phía chủ đầu tư, mức giá cao không bảo đảm sản phẩm sẽ bán nhanh. Khả năng thanh khoản còn phụ thuộc vào chất lượng dự án, tiến độ bàn giao, phương thức thanh toán, uy tín chủ đầu tư và mức độ phù hợp với nhu cầu thực tế.

Nhà ở xã hội tiếp tục được thúc đẩy với hàng trăm dự án

Trong khi thị trường nhà ở thương mại có sự phân hóa về thanh khoản, nhà ở xã hội tiếp tục là phân khúc được thúc đẩy thông qua việc triển khai dự án, hỗ trợ tín dụng và hoàn thiện chính sách.

Theo số liệu trong báo cáo VARS, tính đến hết quý III/2026, cả nước có 128 dự án nhà ở xã hội đã khởi công, với quy mô 183.293 sản phẩm. Cùng thời điểm, 170 dự án đã hoàn thành, cung cấp 46.962 sản phẩm.

Hai nhóm số liệu phản ánh các giai đoạn khác nhau của quá trình phát triển nguồn cung. Dự án đã khởi công chưa đồng nghĩa toàn bộ số căn hộ đã sẵn sàng bàn giao, trong khi số sản phẩm tại các dự án hoàn thành cần được xem xét thêm về tình trạng phân phối và khả năng tiếp cận của người đủ điều kiện mua.

Để đánh giá hiệu quả thực tế của chương trình nhà ở xã hội, ngoài số lượng dự án và căn hộ, cần theo dõi tiến độ thi công, thời điểm tiếp nhận hồ sơ, giá bán, điều kiện thụ hưởng và khả năng tiếp cận nguồn vốn của người dân.

Tín dụng nhà ở xã hội tăng trong 9 tháng đầu năm

Về hỗ trợ tài chính, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân 8.236 tỷ đồng cho 14.415 khách hàng trong 9 tháng đầu năm 2026, tăng 3.912 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2025.

Trong khi đó, báo cáo được cung cấp nêu mức lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội tại các ngân hàng thương mại là 6,5%/năm.

Nguồn vốn tín dụng và lãi suất vay là những yếu tố quan trọng với người có nhu cầu mua nhà nhưng hạn chế về khả năng tài chính. Tuy nhiên, người vay cần kiểm tra điều kiện áp dụng, thời hạn vay, cách tính lãi, nghĩa vụ trả nợ và các yêu cầu liên quan tại ngân hàng trước khi lập kế hoạch tài chính.

Mức lãi suất được công bố trong báo cáo không nên mặc nhiên hiểu là áp dụng cho mọi khách hàng hoặc mọi khoản vay tại mọi thời điểm. Khả năng tiếp cận vốn còn phụ thuộc vào đối tượng thụ hưởng, hồ sơ, điều kiện tín dụng và chương trình cho vay cụ thể.

Mục tiêu gần 900.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026–2030

Theo nội dung được cung cấp, Nghị quyết 303/NQ-CP ban hành ngày 30/9/2026 giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các địa phương trong giai đoạn 2026–2030 với tổng số 899.857 căn.

Trong đó, chỉ tiêu gồm 708.834 căn để bán, thuê mua và 191.023 căn nhà ở cho thuê. Đây là mục tiêu có quy mô lớn, đặt ra yêu cầu phối hợp giữa chính quyền địa phương, cơ quan quản lý, chủ đầu tư và tổ chức tín dụng để thúc đẩy nguồn cung.

Việc phát triển nhà ở xã hội không chỉ liên quan đến số lượng căn hộ mà còn đòi hỏi vị trí phù hợp, kết nối giao thông, hạ tầng thiết yếu, giá bán hoặc giá thuê phù hợp với khả năng chi trả của nhóm đối tượng mục tiêu.

Nếu nguồn cung tăng nhưng tập trung ở những khu vực khó tiếp cận nơi làm việc hoặc thiếu hạ tầng thiết yếu, hiệu quả đáp ứng nhu cầu ở thực có thể bị hạn chế. Do đó, bên cạnh chỉ tiêu số lượng, tiến độ triển khai và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu người dân cũng là những yếu tố cần quan tâm.

Chính sách về đối tượng được hưởng nhà ở xã hội cần được theo dõi

Nội dung báo cáo được cung cấp cũng đề cập Luật Dân số số 113/2025/QH15, với thông tin từ ngày 1/7/2026, người có từ hai con đẻ trở lên thuộc nhóm đối tượng nhà ở xã hội và được ưu tiên khi đáp ứng cùng tiêu chuẩn, điều kiện.

Đối với nội dung pháp luật này, người dân cần đối chiếu văn bản chính thức và các quy định hướng dẫn đang có hiệu lực để xác định chính xác phạm vi áp dụng, điều kiện cụ thể và cách thức thực hiện tại địa phương. Việc thuộc một nhóm đối tượng được xem xét không đồng nghĩa đương nhiên được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội nếu chưa đáp ứng các điều kiện khác theo quy định.

Thông tin chính sách cần được truyền đạt đầy đủ, thống nhất để người dân có thể chuẩn bị hồ sơ đúng yêu cầu, tránh phát sinh chi phí không cần thiết hoặc tin vào những lời quảng cáo cam kết chắc chắn được duyệt mua nhà.

Dự báo thị trường quý IV/2026: Nguồn cung tiếp tục tăng, thanh khoản phụ thuộc sức mua

Trong quý IV/2026, nguồn cung nhà ở xã hội được dự báo tiếp tục tăng, với hàng trăm dự án dự kiến khởi công và khả năng bổ sung thêm hàng vạn sản phẩm. Đối với nhà ở thương mại, nguồn cung mới được dự báo duy trì quy mô tương đương quý III/2026, trong bối cảnh các chính sách hỗ trợ và hoạt động tháo gỡ khó khăn cho dự án tiếp tục được triển khai.

Xét theo khu vực, nguồn cung mới được kỳ vọng tập trung tại các đại đô thị và vùng ven Hà Nội, TP.HCM, chủ yếu là căn hộ chung cư và nhà liền kề. Các địa phương như Đà Nẵng, Bắc Ninh, Quảng Ninh và Hải Phòng cũng được dự báo tiếp tục bổ sung nguồn cung.

Tuy nhiên, dự báo nguồn cung tăng không đồng nghĩa tỷ lệ hấp thụ sẽ cải thiện ngay lập tức. Khả năng cân bằng cung – cầu còn phụ thuộc vào mức giá, cơ cấu sản phẩm, tiến độ bàn giao và khả năng tiếp cận tài chính của người mua.

Nếu giá bán tiếp tục vượt xa khả năng chi trả của phần lớn khách hàng, nguồn cung mới có thể gia tăng nhưng thanh khoản vẫn chịu sức ép. Ngược lại, các sản phẩm có mức giá hợp lý, pháp lý minh bạch và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế có cơ hội tiếp cận người mua tốt hơn.

Nhà đầu tư và người mua nhà nên làm gì trong giai đoạn hiện nay?

Với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới ở mức 39,3%, thị trường đòi hỏi người mua và nhà đầu tư đánh giá kỹ hơn trước khi quyết định. Thay vì chỉ tập trung vào tốc độ tăng giá, cần xem xét khả năng sử dụng, cho thuê, chi phí vốn và tính thanh khoản của bất động sản.

Người mua nhà để ở nên xác định ngân sách dựa trên thu nhập ổn định, khoản tiền tự có và khả năng trả nợ trong những tình huống thu nhập biến động. Với người đầu tư, cần lập phương án dòng tiền, tính đến chi phí lãi vay, thuế phí, thời gian nắm giữ và khả năng bán lại trong điều kiện thị trường kém thuận lợi.

Đối với nhà ở xã hội, người có nhu cầu nên cập nhật thông tin từ cơ quan quản lý và chủ đầu tư, kiểm tra điều kiện thụ hưởng, thời gian nhận hồ sơ, giá bán và các chương trình tín dụng thực tế. Không nên thanh toán cho đơn vị trung gian chỉ dựa trên cam kết “bao suất” hoặc bảo đảm được duyệt hồ sơ.

Nhìn chung, dữ liệu quý III/2026 cho thấy thị trường bất động sản vẫn có nguồn cung đáng kể, nhưng sức mua chưa theo kịp lượng sản phẩm mới. Trong giai đoạn tới, chất lượng nguồn cung, mức giá và khả năng tiếp cận nhà ở có thể quan trọng không kém quy mô dự án được đưa ra thị trường.

Lưu ý: Bài viết tổng hợp và biên tập từ nội dung được cung cấp về báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026. Các số liệu, văn bản pháp luật, lãi suất và dự báo cần được đối chiếu với nguồn chính thức trước khi sử dụng làm căn cứ cho quyết định tài chính hoặc giao dịch bất động sản.

Câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản quý III/2026

1. Nguồn cung bất động sản mới trong quý III/2026 đạt bao nhiêu?

Theo báo cáo VARS được cung cấp, tổng nguồn cung mới đạt 31.844 sản phẩm. Lượng giao dịch thành công là 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%.

2. Phân khúc nào chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung mới?

Căn hộ chung cư chiếm 67,27% tổng nguồn cung mới. Nhà thấp tầng và đất nền chiếm 23,63%, trong khi nhà ở xã hội chiếm 9,1%.

3. Giá căn hộ bình quân tại các đô thị lớn là bao nhiêu?

Số liệu trong báo cáo cho biết giá căn hộ bình quân đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m² tại Hà Nội, 88,3 triệu đồng/m² tại TP.HCM và 68,9 triệu đồng/m² tại Đà Nẵng. Đây là số liệu bình quân theo báo cáo, không phải giá áp dụng cho mọi dự án hoặc mọi loại căn hộ.

4. Cả nước có bao nhiêu dự án nhà ở xã hội đã khởi công?

Tính đến hết quý III/2026, số liệu được cung cấp ghi nhận 128 dự án đã khởi công với quy mô 183.293 sản phẩm. Ngoài ra, 170 dự án đã hoàn thành, cung cấp 46.962 sản phẩm.

5. Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026–2030 là bao nhiêu?

Theo nội dung được cung cấp, chỉ tiêu tại Nghị quyết 303/NQ-CP là 899.857 căn, gồm 708.834 căn để bán, thuê mua và 191.023 căn cho thuê. Người dân nên đối chiếu văn bản chính thức để xác nhận chỉ tiêu và hướng dẫn triển khai.

6. Tỷ lệ hấp thụ 39,3% có nghĩa là thị trường bất động sản đóng băng không?

Không thể kết luận như vậy chỉ từ một chỉ số. Tỷ lệ 39,3% phản ánh lượng giao dịch thành công so với nguồn cung mới được thống kê trong kỳ. Tình hình thực tế có thể khác nhau theo địa phương, phân khúc, giá bán và chất lượng dự án; cần thêm dữ liệu để đánh giá xu hướng tổng thể.

7. Người mua nhà nên chú ý điều gì trong quý IV/2026?

Người mua nên kiểm tra pháp lý, giá bán, tiến độ xây dựng, điều kiện vay và khả năng thanh toán dài hạn. Với nhà ở xã hội, cần xác minh tiêu chí thụ hưởng và thông tin tiếp nhận hồ sơ qua kênh chính thức.